Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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3 | 2022 Zürcher Hauseigentümer Steuererklärung: Welche Kosten können neben dem Unterhalt abgezogen werden? Mietrecht: Die Mängelrüge bei der Wohnungsabnahme Hungrige Schützlinge: Auch Pflanzen leben nicht allein von Luft und Liebe
SEITE DES DIREKTORS
Wir sparen an nichts.
Ausser am Erdöl. Aktueller denn je: Energetische
StoTherm AimS®. Das nachhaltigste Wärme-
Gebäudesanierungen
dämm-Verbundsystem von Sto. Am 2. März stimmte der Zürcher Gemeinderat einem Förderpro-
Aus Liebe zum Bauen. Bewusst bauen. gramm «energetische Gebäudesanierungen» zu. In einer Pilotphase
von 2022 bis 2025 unterstützt es Hauseigentümer, wenn sie ihre
Albert Leiser Liegenschaft einer Gesamtsanierung unterziehen, mit 18,7 Millionen
Direktor Franken. Mit zusätzlichen 13,5 Millionen Franken soll der Umstieg auf
Haus eigentümerverbände
Stadt und Kanton Zürich eine CO2-freie Wärmeproduktion gefördert und beschleunigt werden.
Vorstösse bezüglich Klimaschutz-Zielsetzung gab und gibt es in der Stadt
Zürich seit Jahren. Die erwähnte Weisung datiert vom 8. September 2021.
Sie hat also mit den derzeitigen Ereignissen in der Ukraine nichts zu tun.
Seit als stabil und zuverlässig geltende Energielieferketten sich als hoch-
problematisch erweisen und die Energiepreise in einem unvorstellbaren
Tempo in die Höhe schiessen, hat das von ihr anvisierte Ziel aber drama-
tisch an Dringlichkeit gewonnen.
Ganz unabhängig davon haben die Hauseigentümer allerdings schon
in den Jahren zuvor ihre Liegenschaften gut unterhalten, insbesondere
in energetischer Hinsicht. Zahlen des Bundes belegen, dass sie weder
Kosten noch Mühen gescheut haben, um der Umwelt und dem Klima
Sorge zu tragen. So konnten sie die CO2-Emissionen des Gebäudesektors
2019 gegenüber 1990 um satte 34,5% senken – notabene trotz erhebli-
chen Bevölkerungswachstum und einer Zunahme der Wohnflächen.
Die Wahl der richtigen Heizungsstrategie im Rahmen der individuellen
finanziellen Möglichkeiten ist, wie wir aus unserer telefonischen Baube-
ratung wissen, eine ihrer Hauptsorgen.
Für die Sanierung von Altbauten gibt es keine allgemeingültige Lösung.
Jedes Projekt ist eine hochkomplexe Angelegenheit und wirft neue Fragen
auf. Der planerische Aufwand ist enorm, der administrative leider auch.
Wichtig ist daher, dass die Förderprogramme Investitionswillige nicht mit
noch mehr zeitraubendem «Papierkram» abschrecken.
Weitere Informationen Inwieweit die Fördermassnahmen der energetischen Erneuerung beste-
finden Sie unter stoag.ch hender Bausubstanz zusätzlichen Schub verleihen werden, bleibt insofern
abzuwarten. Sicher ist es aber die geeignetere Stossrichtung als irgendwel-
che Form von Zwang. Freiwilligkeit und Eigenverantwortung sind für
Hauseigentümer keine leeren Worte, sondern haben sich nachweislich
bewährt.
Albert Leiser
HEV 3-2022 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS TRENDS
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) Aktueller denn je: Energetische OUTDOOR
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit Gebäudesanierungen 3 Ferien zu Hause 24
8038 Zürich Hauseigentümerverband Kanton Zürich
Tel. 044 487 18 00 (HEV Kanton Zürich)
Fax 044 487 18 88
info@hev-zh.ch / hev@hev-zuerich.ch Direktor HEV Kanton Zürich
und HEV Zürich SEITE DES PRÄSIDENTEN RECHT
Öffnungszeiten Albert Leiser
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr «Einen auf den Deckel» 62 M I E T Z I N SK A L K U L AT I O N
Redaktion Kostendeckende Bruttorendite: Was gilt als
Telefonzentrale Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich
Tel. 044 487 17 00 redaktion@hev-zuerich.ch «neuere Baute»? 29
Fax 044 487 17 77 Tel. 044 487 17 28
AKTUELL M I E T R ECH T
Internet Lic. phil. Reto Vasella (rcv) (Leitung)
reto.vasella@hev-zuerich.ch
Was soll ich tun, wenn mein Mieter den Mietzins
www.hev-zuerich.ch B A S S -S T U D I E
Stefan Jungo (sj) hinterlegt? 32
www.hev-zh.ch
stefan.jungo@hev-zuerich.ch
Mieterverband verbreitet Ammenmärchen
Drucksachenverkauf der Umverteilung 7 M I E T R ECH T
Autoren dieser Ausgabe
Montag bis Freitag
STEUERERKL ÄRU NG Die Mängelrüge bei der Wohnungsabnahme 35
8.00–17.30 Uhr Lic. iur. Daniela Fischer,
Tel. 044 487 17 07 Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Wohneigentum: Welche Kosten können M I E T R ECH T
Lic. iur. Anita Lankau,
Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich neben dem Unterhalt abgezogen werden? 10 Ist eine Mietzinserhöhung im gegenseitigen
Telefonische Rechtsberatung
Für Mitglieder unentgeltlich Barbara Scalabrin-Laube, Alten/ZH
STRESS VERMEIDEN Einvernehmen möglich? 38
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr Lic. iur. Kathrin Spühler,
Tel. 044 487 17 17 Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Darauf ist bei der Wohnungsübergabe zu achten 13
MLaw Katja Stieghorst,
Bitte beachten Sie: Je nach Verbindungsart
Juristin HEV Schweiz I N E I G E N E R S ACH E
(Festnetz, Mobile, Prepaid) fallen Verbindungs-
Lic. iur. Cornel Tanno, Maximilian Müller neuer Leiter Baumanagement
kosten zulasten des Anrufenden an.
Rechtsanwalt, HEV Zürich
NATUR
HEV Zürich 16 H U N G R I G E S CH Ü T Z L I N G E
Telefonische Bauberatung Adressänderungen/
Für Mitglieder unentgeltlich Mitgliedschaften I N E I G E N E R S ACH E Auch Pflanzen leben nicht allein
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr von Luft und Liebe 49
Tel. 044 487 18 18
Bitte melden Sie sich dazu bei Ihrer Verpackung des «Zürcher Hauseigentümers» 16
Sektion. Sie finden alle Adressen und
Telefonnummern unter «Sektionen- FA R B K Ü N S T L ER
Info» am Ende dieser Ausgabe. Nicht bis zum Sommer warten: Zimmerhortensien
Inserateverwaltung blühen schon ab April! 57
POLITIK
Jasmina Husic
HEV Zürich, Postfach, «Aus dem Kantonsrat» 20
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(z. B. HEV Zürich 9/2016) Bern und sein Bundeshaus 18
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Bus können nicht aufgenommen S EM I N A R
werden. «Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung» 31
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HEV Zürich Jahresbeitrag inbegriffen).
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Bestellformular 43
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Morgental Manuskripte kann keine Der Inserateteil dient der
Korrespondenz geführt Information unserer Mitglieder
werden. über Produkte und Dienst-
Z U M T I T EL B I L D
leistungen und stellt keine Kreuzworträtsel 46
Sorgen regelmässig für Diskussionen und
Chur
Empfehlung des Herausgebers dar.
Autobahnanschluss
S Druck: Multicolor Print AG,
Der Herausgeber lehnt jegliche Kontroversen: Mietwohnungen in der Stadt Zürich.
Wollishofen Verantwortung über die Inhalte
Sihlbruggstr. 105a, 6341 Baar und Aussagen der publizierten Bild: Adobe Stock
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Sektionen-Info 60
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AKTUELL
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
BASS-STUDIE
Mieterverband verbreitet Ammen
märchen der Umverteilung
Die vom Mieterverband aufgrund der BASS-Studie verbreitete Umverteilung infolge
angeblich nicht weitergegebener Hypothekarzinssenkungen ist ein Ammenmärchen
und beruht auf falschen Annahmen: Die BASS-Studie vergleicht die Entwicklung
des Mietpreisindexes mit der Entwicklung der Hypothekarzinsen und der Teuerung.
Effektiv erfolgte Investitionen in den einzelnen Jahren fehlen vollständig. Gerade
diese Kosten fallen aber ganz massiv ins Gewicht. Zudem wird die gesetzlich
vorgesehene Zulässigkeit der orts- und quartierüblichen Mieten unterschlagen.
Die «Studie» des Büro BASS ist ein Parteigut- • Vernachlässigt werden sodann die Mehr-
achten im Auftrag des Mieterinnen- und Mie- leistungen und wertvermehrenden Inves-
terverbandes Schweiz (SMV). Dabei handelt titionen oder umfassende Überholungen.
es sich um Aufgewärmtes aus dem Jahr 2006. Gerade diese Kosten fallen ganz massiv
Es soll dem SMV dazu dienen, die politischen ins Gewicht. Es werden jährlich Milliarden-
Forderungen des Verbandes durch angebliche beträge in baubewilligungspflichtige Um-
Fakten zu «legitimieren». Aus einer Gegen- bauten und Sanierungen von Gebäuden in-
überstellung der Entwicklung des Mietpreis- vestiert. Dazu kommen noch zumindest
indexes einerseits und der Entwicklung der ebenso bedeutsame Investitionen für Bäder-
Hypothekarzinsen (Referenzzinssatz) sowie der oder Küchensanierungen, Fassadendäm-
Teuerung andererseits wird abgeleitet, die Mie- mungen etc., die keiner Bewilligung bedür-
ter hätten in der Periode von 2006 bis 2021 fen und damit statistisch gar nicht erfasst
zu viel an die Vermieter bezahlt. Es wird sugge- sind. Durch diese Investitionen wurden be-
Ihr Verkaufsobjekt. Unsere Erfahrung. riert, die Vermieter hielten sich nicht ans Miet- deutende Mehrwerte geschaffen, die gemäss
recht. Mietrecht einen Mietaufschlag rechtfertigen.
Suchen Sie einen Käufer für Ihre Immobilie? Diese Erhöhungen konnten mit Hypothe-
Die behauptete Umverteilung karzinsreduktionen der letzten Jahre ver-
Wollen Sie Ihr Objekt ins richtige Licht rücken? ist schlicht falsch rechnet werden.
Sich nicht mit dem zweitbesten Preis begnügen? Sie ist ein Ammenmärchen und beruht auf fal-
Nutzen Sie die umfassenden Marktkenntnisse schen Grundlagen. Zentrale Faktoren des Miet- Keine reine «Kostenmiete» –
rechts werden vernachlässigt: Neben den Refe- auch ortsübliche Mieten massgebend
und das weitgespannte Beziehungsnetz unserer renzzinsen und der allgemeinen Teuerung sind Nach dem klaren Willen des Gesetzgebers ba-
Immobilientreuhänder und Notariatsfachleute. gemäss Gesetz noch weitere Kostenentwicklun- siert das Mietrecht nicht ausschliesslich auf der
Ihre Immobilien. Unser Zuhause. gen zu berücksichtigen: Kostenmiete. Das Gesetz hält ausdrücklich fest,
• Gestiegene Betriebskosten (Versicherungs- dass Mietzinse nicht missbräuchlich sind, wenn
Roger Kuhn und sein Team prämien, Wartungskosten für Anlagen wie sie im Rahmen der orts- und quartierüblichen
freuen sich auf Ihren Anruf: 044 487 17 86 Aufzüge, Hauswartskosten etc.) sowie die Mietzinse liegen. Ein Senkungsanspruch auf-
oder per E-Mail: roger.kuhn@hev-zuerich.ch Steigerungen der effektiven Unterhaltskos- grund der Referenzzinsreduktion besteht gemäss
ten etwa zur Anpassung an technische An- Gesetz sodann nur, wenn der Vermieter mit dem
forderungen sowie Umwelt- und Sicherheits- bestehenden Mietzins einen übersetzten Ertrag
auflagen wie Brandschutz werden völlig erzielt. Namentlich bei einer Altliegenschaft
ausser Acht gelassen. muss der Mietzins ebenfalls nicht gesenkt wer-
www.hev-zuerich.ch
HEV 3-2022 | 7
AKTUELL
Anspruchsinflation. Zu einer Verteuerung, na-
Die Belastung der Haushaltseinkommen mentlich bei Neubauten, führte nicht nur die
des Mittelstandes mit Wohnkosten ist seit gewaltige Zunahme der Wohnfläche in den
über 20 Jahren stabil. Im Schnitt geben letzten Jahrzehnten, sondern ebenso die nicht
die Schweizer Haushalte ca. 15 bis 20 Prozent berücksichtigte gestiegene bautechnische und
ihres Einkommens für das Wohnen aus. Eine ökologische Qualität sowie stetig verbesserte
Mietwohnung in der Schweiz kostet durch- Ausbaustandards.
schnittlich 1362 Franken pro Monat. Das liegt
vor allem daran, dass langjährige Mieter von Breit angelegte Umfrage zeigt enorm
tiefen Mietzinsen profitieren. hohe Zufriedenheit mit Mietrecht
Anders als die BASS-Studie behauptet, besteht
sodann kein allgemeiner Bedarf an einer Miet-
den, wenn er dem orts- oder quartierüblichen rechtsrevision. Die vom Bundesamt für Woh-
Niveau entspricht. Das Bundesgericht hat wie- nungswesen (BWO) gross angelegte Evaluation
derholt bestätigt, dass in solchen Fällen kein von gfs.bern (Juni 2021) hat klar gezeigt, dass
Senkungsanspruch besteht. Von einer gesetz- die überragende Mehrheit der Mieterinnen und
widrigen «Nichtweitergabe» des Referenzzins- Mieter sowie der Vermieterinnen und Vermie-
satzes kann keine Rede sein. ter äusserst zufrieden sind mit dem geltenden
Zudem soll nach dem Willen des Gesetz- Mietrecht. Der Grossteil der Bevölkerung hat
gebers der Markt bei Neuvermietungen nicht sich noch nie in mietrechtlichen Konflikten be-
vollständig «ausgehebelt» werden: Die Anfangs- funden. Das Mietrecht funktioniert im Alltag
mietzinsen richten sich nicht nach der Kosten- und die überwiegende Mehrheit der befragten
entwicklung der Vergangenheit. Sie werden von Mieterinnen und Vermieterinnen sieht keinen
den Parteien neu festgelegt. Mieter sind vor Revisionsbedarf und vermag auch keine beson-
Missbräuchen geschützt, indem sie bei erheblich deren Schwächen der mietrechtlichen Regelun-
höherem Anfangsmietzins gegenüber dem frü-
heren Mietverhältnis oder bei Zwangslagen den
gen zu bezeichnen. In der Erhebung von gfs.bern
wird punktueller Anpassungsbedarf primär von
«Einer für alle, alle für Sie.»
vereinbarten und unterschriebenen Anfangs- jenen genannt, die sich als Anwälte/Berater/
mietzins nachträglich anfechten und auf Miss- Verwalter oder Gerichte mit dem Mietrecht «be- Mit Teamarbeit und viel Raum für Vertrauen engagieren wir uns für
brauch überprüfen lassen können. Dabei sind rufsbedingt» befassen. Diese vorgebrachten Än- Ihr Immobilienobjekt: Bei Verkauf, Erstvermietung oder Bewirtschaftung.
für die Überprüfung die Rendite oder der Ver- derungswünsche stammen jedoch nur von einer
gleich mit den orts- und quartierüblichen Mie- kleinen Minderheit und haben keine einheitli-
ten massgebend. che Stossrichtung, sondern widersprechen sich
inhaltlich diametral.
Äpfel nicht mit Birnen vergleichen!
Der Mietpreisindex umfasst nicht nur die Ent-
Zu extremen Preissteigerungen im Wohnungs-
wicklung der bestehenden Altmieten, es werden
markt ist es in den letzten Jahren tatsächlich
ebenfalls neu abgeschlossene Mietverträge be-
gekommen. Dies jedoch nicht bei den Mietwoh- ZÜRICH
rücksichtigt (Neumieten). Der Mietpreisindex
nungen, sondern beim selbst genutzten Wohn-
ist daher nicht aussagekräftig für einen Vergleich
eigentum. Der Preisindex für Wohneigentum hat ImmoCorner AG
mit den Vorgaben der mietrechtlich vorgeschrie-
sich in den letzten 20 Jahren verdoppelt. Immer
benen Grundsätze für Mietzinsanpassungen.
weniger Mieter können sich deshalb Wohneigen- Immobilienverkauf
Zudem lässt sich aus dem Index nichts über den
tum leisten, obwohl der Wunsch danach in der Immobilienbewirtschaftung
Grund der Preissteigerungen ableiten. Umfasst
Bevölkerung stark verbreitet ist. Hier muss die
sind namentlich auch Mietzinsanpassungen auf-
Politik Gegensteuer geben. Wohneigentum muss Schulstrasse 169
grund wertvermehrender Investitionen und 8105 Regensdorf
für den Mittelstand wieder erschwinglich und
energetischer Verbesserungen. Ein wesentlicher Telefon 043 343 70 00
tragbar werden.
Grund der ansteigenden Mietzinsen ist auch die www.immocorner.ch
8 | HEV 3-2022
AKTUELL AKTUELL
hang stehen, abgezogen werden dürfen. Darunter
fallen die Prämien für die (unter Umständen je
nach Kanton obligatorische) Gebäudeversiche-
rung, Gebäudehaftpflichtversicherungen und
mögliche weitere Versicherungen wie z. B. für
Wasser-, Brand- und Glasschäden. Die Kantone
können im Übrigen davon abweichende Rege-
lungen vorsehen. Nicht abzugsfähig sind die
Kosten für Hausratversicherungen – denn diese
stehen nicht in einem unmittelbaren Zusammen-
hang mit der Immobilie selbst, sondern gelten
als Lebenshaltungskosten.
Und was fällt unter Verwaltungskosten?
Auch bei dem Abzug für Verwaltungskosten
durch Dritte bleibt das Gesetz wenig konkret.
Grundsätzlich sind darunter alle Kosten zu ver-
stehen, die im Zusammenhang mit der Verwal-
tung einer Liegenschaft anfallen. Das können vor Die Zukunft hat
allem die Kosten für professionelle Liegenschafts- bei uns Tradition.
verwaltungen sein, die mit der Verwaltung einer
selbst bewohnten oder vermieteten Liegenschaft Tel. 044 715 21 20
beauftragt wurden. Aber auch die Auslagen für www.malerfeurer.ch
Telefonkosten, Formulare, Porto und auch Be-
treibungen können in Abzug gebracht werden.
Bild: AdobeStock
Wer hingegen die Verwaltung als Immobilien-
STEUERERKL ÄRUNG eigentümer selbst erledigt, kann die eigene Arbeit
nicht steuerlich in Abzug bringen.
Wohneigentum: Welche Kosten können Jedes Jahr die Wahl: Pauschale oder
neben dem Unterhalt abgezogen werden? effektive Abrechnung?
Übrigens können Eigentümer jedes Jahr erneut
wählen, ob sie für das entsprechende Jahr einen
Besonders für frischgebackene Immobilieneigentümer kann das Ausfüllen Pauschalabzug geltend machen (i. d. R. je nach
der Steuererklärung eine veritable Herausforderung werden. Was fällt Kanton und Alter der Immobilie 10 bis 20 Pro- Und welche Ansprüche stellen
denn eigentlich unter Verwaltungskosten und welche Versicherungsprämien zent des zu versteuernden Ertrags) oder aber die Sie an Ihre Verwaltung?
können geltend gemacht werden? effektiv angefallenen Kosten abrechnen. Bei
Letzterem ist zu bedenken, dass alle relevanten
SIMTRA
Als Eigentümer von einer oder mehreren Immo- waltungskosten durch Dritte, Aufwendungen für Unterlagen eingereicht werden müssen.
bilien im Privatvermögen sind Sie verpflichtet, die Instandstellung von neu erworbenen Liegen-
den Ertrag aus diesen Liegenschaften zu versteu- schaften und die Kosten für viele Energiespar-
Katja Stieghorst
ern. Das sind entweder Miet- oder Pachtzinsen massnahmen. Bei Letzterem sind vor allem die
(bei vermieteten Immobilien) oder der Eigen- kantonalen Regelungen zu beachten. MLaw
Juristin beim HEV Schweiz Seit 25 Jahren für unsere Kunden aktiv.
mietwert (bei selbst genutztem Wohneigentum). Verwaltung | Verkauf | Erstvermietung
Im Gegenzug können Sie aber die Aufwendun- Welche Versicherungsprämien
gen, die diesem Ertrag entgegenstehen, steuerlich dürfen abgezogen werden? SIMTRA Immobilien AG
in Abzug bringen. Darunter fallen die Versiche- Auf Bundesebene gilt, dass alle Versicherungs- Telefon 044 318 70 70 | Kanton Zürich
www.simtra.ch/offerte
rungsprämien, die Hypothekarzinsen, die Ver- prämien, die mit der Immobilie im Zusammen-
10 | HE V 3-2022 H E V 3 -2 0 2 2 | 11
AKTUELL
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
STRESS VERMEIDEN
Darauf ist bei der Wohnungsübergabe
zu achten
Einmal mehr steht am 1. April in der Stadt Zürich und in vielen anderen Gemeinden
des Kantons der offizielle Umzugstermin an. Etwas Stress lässt sich bei einer
Wohnungsübergabe leider nie ganz vermeiden – mit der richtigen Vorbereitung
und der Berücksichtigung wichtiger Punkte kann eine Übergabe jedoch praktisch
problemlos durchgeführt werden.
Zuerst ein Punkt, der eigentlich als selbstver- Übergabetermin
ständlich erscheinen mag, dem aber oft zu wenig Die Übergabe der Wohnung an den neuen Mie-
Beachtung geschenkt wird: Vermieter, bisheriger ter muss laut den meisten Mietverträgen am ers-
Mieter und neuer Mieter sollten sich unbedingt ten Tag des Mietverhältnisses erfolgen. Das be-
rechtzeitig auf einen Übergabetermin einigen. deutet wiederum, dass der ausziehende Mieter,
Und ebenso wichtig ist, dass sich alle Parteien sofern nicht anders vereinbart, diesen Frühling
genügend Zeit für die Übergabe einräumen, am die Wohnung bis spätestens am Freitag, 1. April,
besten jeweils mindestens eine Stunde. 12.00 Uhr zurückgeben muss. Mit Ablauf der
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Ihr Rechtsproblem. Unsere Beratung.
Steht ein heikler Vertragsabschluss bevor?
Plagen Sie Fragen zu Stockwerkeigentum, Miet-
oder Baurecht? Hängt der nachbarliche Haus-
segen schief? Das Immobilienrecht ist ein schwer
durchschaubarer Dschungel. Unsere erfahrenen
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H E V 3 -20 2 2 | 13
AKTUELL
Mietzeit besitzt der ausziehende Mieter weder
ein Recht des Aufenthaltes in den Räumen noch Information
der Verfügung über dieselben. Alle vom Mieter
vorzunehmenden Instandstellungs- und Reini-
Der HEV Zürich bietet Broschüren und
Formulare an, mit denen sich Probleme Nasse Keller?
gungsarbeiten müssen daher im Zeitpunkt der verhindern oder gegebenenfalls lösen
Rückgabe abgeschlossen sein. Gleichzeitig mit
der Wohnung sind allfällige Nebenräume (Kel-
lassen:
– Die Beendigung des Mietverhältnisses
Feuchte Wände?
ler-, Estrichabteil, Briefkasten etc.) vollständig
gereinigt und sämtliche Schlüssel zurückzugeben.
(Artikel-Nr. 20034).
Von der Auflösung des Mietvertrags über
Schimmelschäden?
Der Vermieter muss sicherstellen, dass der neue die Rückgabe des Mietobjekts bis zur
Von der Analyse bis zur Sanierung:
Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt einziehen Freigabe der Sicherheitsleistung.
für ein gesundes Wohnklima und für die
kann und dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt – Mietrecht heute (Artikel-Nr. 40054). Wertsteigerung Ihrer Immobilien.
in einem gebrauchstauglichen Zustand ist. Kann Einführung in das geltende Mietrecht – Wir sind die Experten. Und das in Ihrer Nähe!
der neue Mieter gar nicht einziehen oder muss mit Ausnahme der Mietzinsgestaltung.
er die Wohnung mit Mängeln übernehmen, de- – Anmeldung für gewerbliche Räume Vereinbaren Sie einen Termin zur
ren Behebung nicht mehr erfolgen konnte (Ba- (Artikel-Nr. 30009). Fachberatung vor Ort.
gatellmängel selbstverständlich ausgenommen), Rufen Sie an: 052 346 26 26
– Anmeldung für Wohnräume (Artikel-Nr. 30010).
haftet der Vermieter dem neuen Mieter für den Über www.huerlimann-bautenschutz.ch
daraus resultierenden Schaden (z. B. Einlagerung Bestellformular auf Seiten 43/44 oder unter 20 Jahre !
h
der Möbel, Hotelzimmer). www.hev-zuerich-shop.ch erfolgreic
Detailliertes Übergabeprotokoll
Bei der Übergabe ist ein detailliertes Übergabe- Karten zum Betrieb von Waschmaschinen in der Qualität. Garantiert. Hürlimann Bautenschutz AG, Kempttalstrasse 124, 8308 Illnau
protokoll auszufertigen. Damit lässt sich bei Mie- Waschküche.
tenden beweisen, welche Mängel schon beim Ein- 07_Hürlimann-Bauten_Ins_130x88_Zürcher.indd 1 10.11.20 11:20
zug vorhanden waren. Von grossem Nutzen ist Folgehaftung für bauliche Veränderungen
dabei das vorgedruckte Übergabeprotokoll des des Vormieters
Zürcher Hauseigentümerverbandes, welches die Im Antrittsprotokoll wird in der Regel festgehal-
systematische Überprüfung aller Wohnungsteile
erleichtert.
ten, dass der neue Mieter Einrichtungen oder
bauliche Änderungen des Vormieters (anders-
Echte Schweizer
Zu protokollieren sind auch Kleinigkeiten wie
beispielsweise Kratzer oder abgeschlagene Ecken.
farbig gestrichene Wände, Spannteppich auf Par-
kett, Katzentürchen, selbst eingebaute Geschirr-
Küchen
Weiter sind Türen, Fenster, Schlösser und Schlüs- spülmaschine etc.) mit Folgehaftung übernimmt.
sel, Ventilatoren, Kochplatten, Spülungen und Das bedeutet, dass der neue Mieter bei seinem
Hahnendichtungen zu prüfen, ob sie funktions- Auszug den alten Zustand wiederherzustellen
tüchtig sind. Der Mieter hat keinen Anspruch auf hat, wenn der zukünftige Mieter derartige Ver-
Neuwertigkeit der Mietwohnung und deren Ein- änderungen nicht übernehmen will. Zudem haf-
richtungen, es sei denn, es lägen diesbezüglich tet er für allfällige Schäden (z. B. Wasserschaden
anderslautende schriftliche Vereinbarungen mit auf dem mit dem Spannteppich belegten Parkett).
dem Vermieter vor. Fehlen beim Einzug beispiels- Der neue Mieter sollte sich stets gut überlegen,
weise Zahngläser oder ein Kuchenblech und wird ob er dieses Risiko eingehen sollte. (rcv)
dies im Protokoll nicht vermerkt, so riskiert der
neue Mieter, dass er bei seinem Auszug dafür Falls – oder noch
haftbar gemacht werden kann. besser bevor – Probleme auftreten:
Im Rahmen des Antrittsprotokolls ist auch Unentgeltliche telefonische Rechtsberatung:
festzuhalten, wie viele Wohnungsschlüssel dem Mo–Fr 8.00–12.00/13.00–17.00 Uhr
neuen Mieter ausgehändigt werden. Dasselbe gilt Telefon 044 487 17 17
für allfällige elektronische Garagentüröffner und
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IN EIGENER SACHE
Maximilian Müller neuer Leiter
Baumanagement HEV Zürich
Per 1. März 2022 tritt Maximilian Müller (52) seine
Stelle als neuer Leiter Baumanagement des HEV Zürich
an. Maximilian Müller ist diplomierter Architekt HTL
und verfügt über Weiterbildungen als Bauleiter WLB und
Persönlichkeitsbildung/Betriebspsychologie. Seit 2020
war er als Geschäftsführer der Senn Construction AG
tätig und bei zahlreichen Projekten verantwortlich für
die Einhaltung von Qualität, Kosten und Terminen sowie
die Ressourcenplanung. Davor war Müller in verschiede-
nen Positionen bei Implenia tätig.
Maximilian Müller löst Giorgio Giani, den bisherigen
Sanierungsfenster.ch
langjährigen Leiter der Abteilung Baumanagent, ab,
der per Ende Mai 2022 vorzeitig in Pension geht. Die
Abteilung Baumanagement des HEV Zürich beschäftigt Echte
sieben feste Mitarbeitende und bietet zahlreiche Dienst-
leistungen rund ums Bauen an wie etwa Objektanalysen, Schweizer
Erstellen von Kostenvoranschlägen, Ausführung von
Bauprojekten in bewohntem und unbewohntem Zustand Küchen
sowie Beratung in allen Baufragen.
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Verpackung des «Zürcher Hauseigentümers»
In eigener Sache. In der Regel wird der «Zür- geführt. Die Folie wird ressourcenschonend her-
cher Hauseigentümer» unverpackt versandt. gestellt und ist bedenkenlos im Haushaltsmüll
Werden aber ausnahmsweise mit einer Ausgabe zu entsorgen, kann jedoch, wo bereits möglich,
mehrere Beilagen mitversendet, wie etwa aktu- der Wiederverwertung zugeführt werden.
Auf die Spielplätze, fertig los! Wärmepumpen.
Wir helfen Ihnen gerne bei
ell die Jahresberichte, müssen diese in Folie ein- Bei der Verbrennung im normalen Haus- der Umsetzung Ihrer
geschweisst werden. kehricht wird die Folie unschädlich vernichtet
Spielplatzwünsche.
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und es entstehen keine giftigen Dämpfe oder TERRA Gartenbau AG
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Verpackungsfolie aus dem Gase. Gelangt die Folie in die Papiersammlung, Telefon 043 833 70 40
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Recyclingkreislauf kann sie vom Papierhersteller problemlos aus- Tel. 044 749 29 29
Die von unserer Druckerei eingesetzte Folie wird
in einem geschlossenen Kreislauf hergestellt. Da-
sortiert und unschädlich verbrannt werden.
Wir versuchen, die Folierung des «Zürcher SPIELPLÄTZE weishaupt-ag.ch
bei werden rund 50 Prozent gebrauchte Folien- Hauseigentümers» soweit wie möglich zu ver-
abfälle direkt am Standort der Folienproduktion meiden. Unsere Druckerei prüft zudem regel-
rezykliert und dem Materialkreislauf wieder zu- mässig mögliche und sinnvolle Alternativen.
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Ihre Ansprechperson: Jasmina Husic | inserate@hev-zuerich.ch | 058 344 91 22
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INFORMATIONEN
Programm:
Bern: 09.30 Uhr Treffpunkt Bundeshaus, Eingang Bundesterrasse
10.00 Uhr Verfolgen des Ratsgeschehens von der Zuschauertribüne aus,
anschliessend Diskussion im Fraktionszimmer mit dem
ehem. NR Hans Egloff und NR Gregor Rutz
12.00 Uhr Mittagessen in der Galerie des Alpes im Bundeshaus
14.00 Uhr Spaziergang durch die Berner Altstadt (etwa 1½ Stunden)
oder Zeit zur freien Verfügung
Kosten: pro Person: Mitglieder CHF 180.–/Nichtmitglieder CHF 200.–
Inbegriffen: Besuch Bundeshaus, Mittagessen inkl. Getränken, Stadtrundgang mit
kompetenten Stadtführern von Bern Tourismus
Anmeldung: Für die Anmeldung benützen Sie bitte den untenstehenden Talon. Bitte vollständig ausfüllen.
Die Platzzahl ist beschränkt, die Anmeldungen werden nach Eingang berücksichtigt.
Anmeldeschluss: Donnerstag, 5. Mai 2022
Sie können sich bis drei Wochen vor dem Ausflug abmelden, ohne dass Ihnen Kosten entstehen.
Bei späteren Abmeldungen wird eine Bearbeitungsgebühr von 50% der Kosten erhoben.
Bei Absage am Ausflugstag und bei unentschuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen Kosten
geschuldet. Eine Vertretung ist selbstverständlich willkommen.
AUSFLUG MITGLIEDERFORUM
Diese Ausschreibung richtet sich an Einzelpersonen, nicht an Gruppen.
Bern und sein Bundeshaus Wir freuen uns mit Ihnen auf einen interessanten Tag in Bern.
Gerne verfolgen wir mit Ihnen während der kommenden Sommersession
den Ratsbetrieb in Bern. Der Ausflug findet statt am: ✂
Donnerstag, 16. Juni 2022 ANMELDUNG FÜR MITGLIEDERFORUM
«Bern und sein Bundeshaus» vom 16. Juni 2022
Anreise/Rückreise individuell (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
Ihre Gastgeber in Bern:
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname
Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
Strasse PLZ und Ort
E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 01
alt Nationalrat Hans Egloff Nationalrat Gregor Rutz
18 | HE V 3-2022 H E V 3 -2022 | 19POLITIK
Im Dienste Ihres Vermögens. Seit 1868.
Nicht systemrelevant.
Kundenrelevant.
«Aus dem Kantonsrat» Private Banking, Immobilien, Vorsorge
Der Kantonsrat behandelt in seinen Sitzungen regelmässig Geschäfte,
die für Haus- und Grundeigentümer im Kanton Zürich von Bedeutung sind.
Um die Transparenz bezüglich der Haltung der Parteien gegenüber den
Anliegen und Bedürfnissen der Haus- und Grundeigentümer zu erhöhen,
werden im «Zürcher Hauseigentümer» regelmässig relevante Geschäfte
dokumentiert und mit dem Abstimmungsverhalten der Parteien versehen.
Sitzung des Kantonsrats Geschäft
vom 28. Februar 2022 Motion «Wassergebühren für die Qualität
Geschäft unseres Trinkwassers»
Parlamentarische Initiative (PI) «Unterhalt von
Beförderungsanlagen» Die Motion verlangte, dass die zweckgebundenen
Wassergebühren neu auch für Massnahmen des
Gesetze und Normen schreiben vor, dass Beför Grundwasserschutzes und der Prävention hätten
derungsanlagen wie Aufzüge regelmässig zu verwendet werden sollen.
warten sind. Um die Wartungskosten zu re
duzieren, sollten mit der PI die Hersteller ver Abstimmungsverhalten
pflichtet werden, die für Betrieb und Unterhalt 97 Stimmen aus SVP, FDP, Mitte, EDU, Grünen
notwendigen Informationen und technischen und AL für Ablehnung, 59 Stimmen aus GLP,
Hilfsmittel an die Eigentümer herauszugeben. EVP und SP gegen Ablehnung
Davon hätten nebst Hauseigentümern auch Mie
ter profitieren können – in Form von geringeren Aktuelle Sitzverteilung im Kantonsrat
Nebenkosten. AL 6 Sitze GLP 24 Sitze
EVP 8 Sitze FDP 29 Sitze
Abstimmungsverhalten Mitte 9 Sitze SP 34 Sitze
109 Stimmen aus FDP, Mitte, EVP, GLP, SP und Grüne/CSP 22 Sitze SVP/EDU 48 Sitze
Grünen für Ablehnung, 51 Stimmen aus SVP,
Total 180 Sitze Lienhardt & Partner Privatbank Zürich AG
EDU und AL gegen Ablehnung
Rämistrasse 23, 8024 Zürich, Tel. 044 268 61 61, daniel.meier@lienhardt.ch, www.lienhardt.ch
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TRENDS TRENDS 26 | HEV 3-2022 HEV 3-2022 | 27
RECHT
M I E T Z I N S K A L K U L AT I O N
Kostendeckende Bruttorendite:
Was gilt als «neuere Baute»?
Art. 269a OR besagt, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind,
wenn sie insbesondere: gemäss Buchstabe c bei «neueren Bauten» im Rahmen
der kostendeckenden Bruttorendite liegen, wobei aber übersetzte Land-,
Bau- und Erwerbskosten nicht in die Berechnung einbezogen werden dürfen.
Vorbemerkung: Das Bundesgericht hat im ge- ten (vgl. VMWG Art. 15 Abs. 1: alle mit dem
genwärtig tiefen Zinsumfeld zur Bestimmung Erwerb oder der Erstellung zusammenhän-
des zulässigen Anfangsmietzinses von Wohn- gende Kosten).
und Geschäftsräumen anhand der Nettoren-
dite seine Praxis geändert. Mit Urteil vom Bruttorendite = Nettomietzinseinnahme
Service
26. Oktober 2020 bestimmte es, dass die Netto- × 100% / Anlagekosten
rendite bei einem Referenzzinssatz von 2 oder Die Bruttorendite ist gemäss ausdrücklicher
weniger Prozent um maximal 2% über die- Gesetzesanordnung von Art. 269a lit. c OR nur
sem Referenzzins liegen darf (BGE 4A 554/2019 massgebend für neuere und von Grund auf sa-
E. 8,4). Bei einem Referenzzins von derzeit 1,25% nierte Bauten, die nach Ansicht einiger Autoren,
beträgt die maximal zulässige Nettorendite so auch gemäss neustem Zürcher Mietrechts-
& Qualität
daher 3,25%. kommentar «Higi»1) nach Fertigstellung der Bau-
Gemäss ausdrücklicher Gesetzesanordnung te maximal 10-jährig sein dürfen.
von Art. 269a lit. c OR galt die Bruttorendite Anderer Meinung SVIT-Kommentar, Rohrer
während Jahren nicht als missbräuchlich, so- B.2), Seite 786; Gebäude, die nach Fertigstellung
lange sie nicht mehr als 2% höher war als der maximal 15 Jahre alt sind. Danach steigt der
Referenzzinssatz im massgeblichen Berech- Unterhaltsbedarf stark an, so dass nur noch die
nungszeitpunkt (BGE 118 II 124 E. 5). Mit konkrete Berechnungsweise nach Art. 269 OR
Rücksicht auf die Praxisänderung bei der Net- verlässliche Resultate zeitigt.
torenditeberechnung ist bei der Bruttoren- Die Zulassung der Mietzinsüberprüfung
StorenService® – Für Sie da: diteberechnung im aktuellen Tiefzinsumfeld anhand der Bruttorendite basiert auf der Über-
auch eine Korrektur nötig. Überträgt man legung, dass eine kostendeckende Vermietung
Für bereits installierte Sonnenschutzsysteme bietet unser die Überlegungen des oben erwähnten Leitent- von Neubauten erfahrungsgemäss nicht mög-
StorenService® schweizweit Reparaturen und Komponentenersatz scheides auf die Bruttorendite, so muss die lich ist (BGE 118 II 124 E. 4a). Bei neueren
kostendeckende Bruttorendite ebenfalls erhöht Gebäuden kann eine Nettorenditeberechnung
an (auch bei Fremdprodukten). Sicherstellung von Funktion und werden, solange der Referenzzins auf tiefem gemäss Art. 269 OR nicht vorgenommen wer-
langer Lebensdauer durch Wartung und Reparatur. Niveau verharrt. Da bislang, soweit ersichtlich, den, weil dem Vermieter im Hinblick auf die
weder Lehre noch Rechtsprechung diese Frage
24/7 - 365 für Sie erreichbar: 0848 888 111 geklärt haben, sind konkretere Angaben nicht
möglich.
Quellen
1)
Zürcher Kommentar, Higi, Peter, Bühlmann, Anton, Wildisen,
www.griesser.ch Unter der kostendeckenden Bruttorendite Christoph: Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen
versteht die Lehre und Rechtsprechung das missbräuchlichen Forderungen, Art. 269–273c OR, 5. Auflage,
in Prozenten ausgedrückte Verhältnis des Zürich 2022, Schulthess Verlag, Seite 266 und 267.
Inspired by the Sun. Nettomietzinses (Mietzinseinnahmen ohne
Betriebs- und Nebenkosten) zu den Anlagekos-
2)
SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage,
Zürich, Basel, Genf 2018, Seiten 785ff.
HEV 3-2022 | 29RECHT SERVICE
Berechnung des angemessenen Ertrages keine ber 2030 ist noch von einer neueren Baute SEMINAR
konkreten Werte einer statistisch relevanten auszugehen.
Periode von 3 bis 5 Jahren für Unterhalts- und «Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung»
Betriebskosten bekannt sind. Da in den ersten Neuere Baute im weiteren Sinn
REFERENTEN: Simon Hatt, Leiter Finanzen, HEV Zürich;
10 Jahren nach Erstellung der Baute kaum Dabei handelt es sich um Bauten nach einer
Sandra Heinemann, lic. iur. HSG, stv. Leiterin Rechtsberatung/Prozessführung, HEV Zürich
nennenswerte Unterhaltsarbeiten anfallen, Totalsanierung wie zum Beispiel einem denk-
können erst die zwischen dem 11. und 15. Jahr malpflegerisch motivierten (aufgrund geschütz-
Themen des Seminars
aufgewendeten Unterhalts- und Betriebskos- ter Fassade) Totalumbau mit Auskernung, Datum: Dienstag, 14. Juni 2022, 8 bis 12 Uhr
Grundlagen Türöffnung: 7.30 Uhr
ten einigermassen repräsentativ für die Fest- Sanierung aller wesentlichen Bauteile (Infra- Was sind die mit der Liegenschaft verbundenen Neben-
legung des künftigen Mietzinses sein. Würde struktur und Haustechnik) und neuer Grund- Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
kosten ■ Welche Heiz- und Nebenkosten dürfen wann 8038 Zürich-Wollishofen
man die kostendeckende Bruttorendite nur rissgestaltung etc. oder nach einer denkmalpfle- und wie auf die Mieter überwälzt werden ■ Was gehört Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze
für Liegenschaften anwenden wollen, die maxi- gerisch bedingten kostspieligen Totalsanierung. in eine Heiz- und Warmwasserabrechnung vorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
mal 10 Jahre alt sind, so müsste die Nettoren- Eine Beurteilung der neu festgelegten Mietzin- Seminarkosten inkl. Dokumentation:
dite ab dem 11. Jahr auf Unterhaltskosten be- se nach Massgabe von Art. 269 OR erscheint in Aus der Praxis Mitglieder*: Einzel CHF 260.–,
Die Ausgestaltung eines Mietvertrags in der Position Ehepaar** CHF 420.–
rechnet werden, die zwischen dem 6. und solchen Fällen nämlich nicht möglich, weil ge- Nebenkosten ■ Unterschiede je nach Vertragslage Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–,
10. Jahr angefallen sind. Diese Kosten errei- rade etwa nach Grundrissveränderungen und ■ Der Verteilschlüssel ■ Die Verrechnung des Verwaltungs- Ehepaar** CHF 500.–
chen nun aber das Ausmass der nach 10 Jah- tiefgreifenden Erneuerungen im Bereich der aufwandes * Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
ren in der Folgezeit anfallenden durchschnitt- Haustechnik die aus der Zeit vor der Sanierung Mitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeld
auf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadresse
lichen Unterhaltskosten bei Weitem nicht und bekannten Werte für durchschnittliche Unter- Sonderfälle müssen übereinstimmen.
können deshalb niemals repräsentativ für den halts- und Betriebskosten nicht mehr aussage- Die Einführung neuer Nebenkosten ■ Folgen ungültig erhobener ** Nur 1 Dokumentation
Heiz- und anderer Nebenkosten ■ Das Recht auf Einsicht
künftigen durchschnittlichen Unterhaltsauf- kräftig sind. Demzufolge ist eine totalsanierte Anmeldeschluss 14 Tage vor Kursbeginn. Bei
wand sein. Liegenschaft während eines Zeitraums – je nach Annullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Be-
Änderungen vorbehalten arbeitungsgebühr von 50% der Seminarkosten zu
vertretener Limite – von 10 bis maximal 15 Jah- entrichten. Bei Absage am Seminar tag und unent-
Neuere Baute im eigentlichen Sinn ren nach den Sanierungsarbeiten als «neuere schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen
Darunter sind «Neubauten» zu verstehen, die Baute» im Sinne des Gesetzes zu betrachten. Eigentümer und Verwalter kleiner und mittlerer Liegenschaften Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung ist
lernen von Fachleuten mit langjähriger Praxiserfahrung. selbstverständlich willkommen.
von Grund auf neu erstellt wurden (ent-
weder auf bisher unbebautem Land oder an- ✂
Anita Lankau
stelle eines zuvor bestehenden Gebäudes).
Gemäss «Higi» wird der Zeitraum berechnet Lic. iur. MAS FHO in REM ANMELDUNG FÜR SEMINAR
Telefonische Rechtsberatung
vom Jahr der Bauabnahme, ohne dieses Jahr HEV Zürich «Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung»» vom 14. Juni 2022
mitzuzählen. Zum Beispiel Bauabnahme März (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
2015 bzw. Oktober 2015; bis Ende Dezem-
ber 2025 respektive gemäss SVIT-Kommentar Firma (falls Rechnung über Firma läuft) Parkplatz Autonummer
bei bis 15-jährigen Bauten; bis Ende Dezem-
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname als Ehepaar (bzw. 1 Dokumentation)
Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
Elektrotechnik, Telecom, Automatik Strasse PLZ und Ort
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Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 01/08.
30 | HEV 3-2022 HEV 3-2022 | 31RECHT RECHT
MIETRECHT nach den dem Text zugrunde liegenden Wer-
tungen und den nach dem durch die Norm
Was soll ich tun, wenn mein Mieter geschützten Interessen zu forschen. Abs. 2 der
zuvor genannten Vorschrift sagt nicht eindeu-
den Mietzins hinterlegt? tig, ob auch die Hinterlegung bereits fälliger
Mietzinse schuldtilgend wirkt. Allerdings sagt
Abs. 1 klar, dass die Hinterlegung nur für Miet-
«Mein Mieter hatte mir einen von ihm behaupteten Mangel am Mietobjekt zinse gilt, die künftig fällig werden. Im Gesamt-
gemeldet. Ich war jedoch abwesend und konnte mir, wie ich gerne wollte, bild ergibt sich eher, dass die Hinterlegung
kein Bild machen vor Ort. Soeben habe ich erfahren, als ich keinen Eingang fälliger Mietzinse nicht schuldtilgend ist. Das
des Mietzinses verzeichnen konnte, dass der Mieter den Mietzins hinterlegt sogenannt systematische Element ist ebenfalls
hatte. Was soll ich jetzt tun?» zu berücksichtigen, also die Stellung der Norm
im Kontext.
Der Grundsatz gels, so muss er ihm dazu schriftlich eine ange- Was soll mit der Bestimmung
Wenn ein Mangel am Mietobjekt auftritt, hat messene Frist setzen und kann ihm androhen, erreicht werden?
der Mieter diesen dem Vermieter zu melden und dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Miet- Gemäss der Botschaft des Bundesrates: Dem
eine Frist anzusetzen. Er kann auch bereits zinse, die künftig fällig werden, bei einer vom Mieter wird ein Druckmittel gegeben, um vom
androhen, dass, wenn der Mangel innert der Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er Vermieter die Beseitigung des Mangels zu ver-
gesetzten Frist nicht behoben wird, der Mietzins muss die Hinterlegung dem Vermieter schrift- langen. Zudem wird bei einem schikanös han-
(beim Gericht) hinterlegt wird. Dieser gilt dann lich ankündigen. delnden oder zahlungsunfähigen Mieter dieses
als bezahlt. Eigenmächtig den Mietzins nicht zu Recht verhindert. Drittens soll das Gespräch
bezahlen oder zu reduzieren, ist unzulässig Abs. 2: Mit der Hinterlegung gelten zwischen den Parteien gefördert werden. Es wird
respektive bedeutet, dass sich der Mieter im die Mietzinse als bezahlt. in der Botschaft auch erwähnt, dass die Hinter-
Zahlungsverzug befindet. legung bereits fälliger Mietzinse ausgeschlossen
… und die Lehre sein soll. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll
Ein Fall fürs Bundesgericht Gemäss herrschender Lehre soll die fehlerhafte demnach die Hinterlegung nur dann befreiend
In einem neueren Fall war Folgendes zu beur- Hinterlegung die Erfüllungswirkung grundsätz- wirken, wenn die fehlende Fälligkeit gegeben
teilen: Der Mieter meldete den Mangel und lich ausschliessen. Dementsprechend tritt die ist. Systematisch heisst das, dass der erste Ab-
ging wie oben beschrieben vor. Der gemeldete Befreiungswirkung nicht ein, wenn ein bereits satz der Norm die Voraussetzungen der Hinter-
Mangel wurde nicht behoben, der Vermieter fälliger Mietzins hinterlegt wird. Ein Teil der legung umschreibt und der zweite die Folgen.
mahnte die im Zeitpunkt bereits ausstehenden Lehre und Rechtsprechung spricht sich dafür
Mietzinse ab und drohte eine Zahlungsverzugs- aus, dass der Mietzins als bezahlt gelte, wenn Der Entscheid
kündigung an. Der Mieter hinterlegte innert der sich der Mieter im Zahlungsrückstand befindet Als Ergebnis der Auslegung heisst das, dass
gesetzten Frist von 30 Tagen die abgemahnten und ihm vom Vermieter eine Zahlungsfrist ge- keine Erfüllungswirkung eintritt, wenn bereits
Mietzinse. Daraufhin kündigte der Vermieter mäss Art. 257d OR angesetzt wurde. Dies, weil fällige Mietzinse hinterlegt werden. Zu dieser
das Mietverhältnis ausserordentlich und ver- kein Grund ersichtlich sei, einen Mieter, der den Erkenntnis kam das Bundesgericht im Entscheid
langte anschliessend die Ausweisung, worauf Mietzins verspätet hinterlege, anders zu behan- (BGE 147 III 218).
der Mieter ans Bundesgericht gelangte. Umstrit- deln als denjenigen, der den Mietzins zu spät,
ten war, ob die ausstehenden Mietzinse durch aber noch innert der Zahlungsfrist bezahle.
die Hinterlegung bezahlt wurden. Diese Frage
Kathrin Spühler
wurde bis anhin vom Bundesgericht noch nicht Eine Frage der Auslegung? Lic. iur.
eindeutig beantwortet. Erstens ist das Gesetz nach seinem Wortlaut Telefonische Rechtsberatung
auszulegen. Ist dieser nicht klar und sind HEV Zürich
Die gesetzliche Vorschrift … verschiedene Auslegungen möglich, ist nach
Art. 259g OR der Tragweite der Norm zu suchen. Das heisst,
Abs. 1: Verlangt der Mieter einer unbeweglichen nach dem Willen des Gesetzgebers, welcher
Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Man- sich aus den Materialien ergibt. Weiter ist
32 | HEV 3-2022 HEV 3-2022 | 33RECHT
NEUHEITEN
2022 MIETRECHT
auch online
denova.ch Die Mängelrüge bei der
Wohnungsabnahme
«Mein Mieter ist ausgezogen und vorgestern war die Wohnungsabnahme.
Ich habe ein Abnahmeprotokoll erstellt, in dem ich einige von ihm verursachten
Schäden aufgelistet habe. Mein Mieter wurde begleitet von einem Herrn
vom «Mieterschutz», der ihm den Ratschlag gab, er solle das Protokoll nicht
unterzeichnen, was der Mieter dann auch nicht gemacht hat. Darf er die
Unterschrift verweigern? Was soll ich jetzt machen?»
Diese Frage wird in der telefonischen Rechtsbe- HEV Zürich sind Abnahmeprotokolle erhältlich
ratung sehr oft gestellt, und leider meistens erst (Drucksachenverkauf Tel. 044 487 17 07). Man
viel später, erst einige Wochen oder Monate nach kann aber auch ein eigenes Protokoll kreieren,
dem Auszug der Mieterschaft, wenn es eben zu was viele Verwaltungen machen, oder man kann
spät ist. Deshalb ist hier wieder einmal nach- einfach eine Auflistung der Mängel machen.
drücklich darauf hinzuweisen, dass der Vermie-
ter eine Mängelrüge machen muss. Mängelrüge
Es muss klar und deutlich aus dem Protokoll oder
Prüfung des Mietobjektes bei der Rückgabe dem Schreiben hervorgehen, dass die Vermieter-
Die Vermieterschaft muss die Mietsache bei der schaft der Ansicht ist, dass der Mieter für die
Rückgabe prüfen und dem Mieter Mängel sofort Mängel haftbar und schadenersatzpflichtig ist.
melden (Art. 267a OR). Die Mängel sind klar und Eine reine Auflistung oder Bestandsaufnahme
detailliert zu beschreiben. Am einfachsten geht reicht also nicht aus, sondern es muss zusätzlich
dies mit einem Protokoll, das jeden Raum und eine Bemerkung, dass die Mängel zu Lasten des
darin jeden Einrichtungsgegenstand umfasst. Es Mieters gehen, enthalten sein.
ist zu vermerken, ob der Mangel zu Lasten der
Mieterschaft geht, ob zu 100 Prozent oder zu Zeitpunkt der Mängelrüge: Sofort!
einem geringeren Prozentsatz. Man kann auch Die Rüge muss sofort bei der Rückgabe erfolgen.
einen Minderwert (in Franken) einsetzen. Im Laut Rechtsprechung und Lehre bedeutet «so-
Leben unter Dach – Wohnen und geniessen – Umwelt schonen und Energiesparen
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fort» in der Regel eine Frist von zwei dingt ein von beiden Parteien unterschriebenes
bis drei Werktagen, maximal eine Wo- MUSTERBRIEF Einzugsprotokoll zu erstellen, welches den
che seit der Rücknahme der Mietsa- guten Zustand zum Zeitpunkt des Mietbeginns
Einschreiben (Ort/Datum)
che. Eine spätere Rüge ist nur wirksam beweist. Das von beiden Parteien unterzeichne-
bei Mängeln, die bei übungsgemässer Mängelrüge te oder fristgerecht und eingeschrieben ver-
Untersuchung der Mietsache nicht er- schickte Rückgabeprotokoll mit Mängelrüge
kennbar waren (verdeckte Mängel). Sehr geehrte/r (Mieterschaft) (zuzüglich Fotos und allfälliger Begutachtun-
In der Regel unterschreibt der Mie- Am (Datum) fand die Rückgabe der Räumlichkeiten an der gen durch z. B. Maler oder Parkettleger) beweist
ter das Protokoll, dann wird ihm ein (Adresse des Mietobjekts) statt. den Zustand zum Zeitpunkt der Rückgabe
Exemplar ausgehändigt und die Ver- Leider sind Sie zum vereinbarten Termin nicht erschienen/ des Mietobjektes. Ohne diese Dokumente las- DACHGENER ALIST
mieterschaft behält auch ein vom Mie- Leider haben Sie das Rückgabeprotokoll nicht unterzeichnet. sen sich im Streitfall keine Forderungen durch-
ter unterzeichnetes Exemplar. Damit In der Beilage finden Sie das von (Name) am (Datum) setzen.
ist eine gültige Mängelrüge erfolgt. Lose Dachziegel, undichtes Flachdach,
erstellte Rückgabeprotokoll. Ich halte fest, dass folgende
Wenn der Mieter jedoch bei der Ab- Fazit verstopfte Regenrinne, rostige Bleche?
Schäden nicht durch normale Abnützung der Mietsache
nahme gar nicht dabei ist, oder wenn entstanden sind: Wenn der oder die Mieter (oder auch nur einer Bleiben Sie auf dem Boden!
er sich, wie im obigen Fall, aufgrund der Solidarmieter) das Abnahmeprotokoll nicht Wir sind blitzschnell zur Stelle.
– (Beschreibung des Schadens), Protokoll Ziffer (...)
von Meinungsverschiedenheiten über unterzeichnet hat, muss die Vermieterschaft die
das Vorliegen von Mängeln weigert,
– etc.
Mängelrüge schriftlich nachholen und dazu eine 044 208 90 60
das Abnahmeprotokoll zu unterzeich- Für die genannten Schäden sind Sie haftbar. Die genaue Kopie des Protokolls mit der Bemerkung, dass
nen, ist ihm die Mängelrüge, also eine Schlussabrechnung erhalten Sie nach Vorliegen sämtlicher die Mieterschaft für die aufgeführten Mängel, Scherrer Metec AG
Kopie des Protokolls oder eines all- Handwerkerrechnungen. Bitte melden Sie den Schaden Schäden, übermässigen Abnützungen oder 8002 Zürich www.scherrer.biz
fälligen amtlichen Befunds (z. B. des Ihrer Haftpflichtversicherung. die ungenügende Reinigung entschädigungs-
Gemeindeammanns) oder ein Brief pflichtig ist, innert zwei bis drei Werktagen seit
mit Auflistung der Mängel und dem Freundliche Grüsse der Wohnungsabnahme eingeschrieben an die
Satz, dass der Mieter nach Ansicht des (Vermieterin) Mieterschaft senden. Auch wenn das Einschrei-
Vermieters für diese Mängel (Instand- ben als «nicht abgeholt» wieder zurückkommt,
setzung, Reparatur, Ersatz, Reinigung Wenn es sich um mehrere Mieter handelt gilt es als zugestellt und als formell gültige Män-
etc.) haftet, sofort oder innert der erwähnten (Konkubinat, Ehepaare, Wohngemeinschaften gelrüge. In diesem Fall ist das Kuvert ungeöffnet
kurzen Frist schriftlich zuzustellen, aus Beweis- etc.), ist die schriftliche Mängelrüge an alle Mie- aufzubewahren. Wenn die neue Adresse des
gründen unbedingt eingeschrieben. ter zu adressieren. Wenn von diesen mehreren Mieters unbekannt ist, kann die Mängelrüge an
Eine rechtsgenügende Mängelrüge ist auch Mietern nur einer anwesend war und das Pro- die letzte bekannte Adresse (d. h. dort, wo das
für nachträglich entdeckte versteckte Mängel, tokoll unterschrieben hat, ist es wichtig, dem Mietobjekt war) gesendet werden.
welche bei der Übernahme nicht entdeckt wer- abwesenden Solidarmieter ebenfalls noch eine .Damit Ihr Miet-,
den konnten, in der gleichen kurzen Zeit auf schriftliche Mängelrüge innert zwei bis drei Ta- Quelle Musterbrief betr. Mängelrüge
dieselbe Art und Weise erforderlich, damit die gen seit der Wohnungsabnahme eingeschrieben
Vermieterschaft ihre Rechte nicht verliert. zuzusenden, es sei denn, derjenige Mieter, der
.haus Miethaus,
https://www.gerichte-zh.ch/themen/
Falls der Mieter das Rückgabeprotokoll zwar das Protokoll unterschrieben hat, habe eine Voll-
unterschreibt, aber mit der Beurteilung von macht des andern Solidarmieters dabei, dass er
miete/formulare.html .bleibt,
einigen Mängeln durch den Vermieter nicht ein- zur Unterzeichnung des Protokolls und zur An-
verstanden ist und diese strittigen Punkte im erkennung der Mängel auch im Namen des ab-
Protokoll ausdrücklich festhält, sollte die Ver- wesenden Mieters berechtigt ist.
Daniela Fischer Bei uns kann die Mieterschaft nach
mieterschaft die nicht anerkannten Positionen Lic. iur. dem Kauf Ihrer Liegenschaft bleiben.
ebenfalls innert zwei bis drei Tagen eingeschrie- Beweispflicht Telefonische Rechtsberatung 043 322 14 14
ben rügen. Wenn die Vermieterschaft den Mieter für die HEV Zürich
Wenn die Mängelrüge versäumt wird oder entstandenen Beschädigungen und die über- pwg.ch
erst viel zu spät erfolgt, verliert die Vermieter- mässige Abnützung gerichtlich belangen will, Stiftung zur Erhaltung von preisgünstigen
schaft ihre Ansprüche an den Mieter aus Män- muss sie Bestand und Umfang des Schadens Wohn- und Gewerberäumen der Stadt Zürich
geln, die der Mieter verschuldet hat. beweisen. Es ist daher bei Mietbeginn unbe-
36 | HEV 3-2022 HEV 3-2022 | 37Sie können auch lesen
