35Immobilien-Fonds Nr - iche Auszahlung - ILG Gruppe
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beteiligt
sicher
Immobilien-Fonds Nr.
35 Monatl
iche Auszahlung
beteiligt
sicher
Immobilien-Fonds Nr. 35
Pflegeheim Traunstein
Oberbayern
Inhalt
Seite
Erklärung des Prospektherausgebers.................................................................................................................3
Der geschlossene Immobilienfonds als Kapitalanlage......................................................................................4
Gesellschaftliches Engagement und ertragsstarke Investition ........................................................................5
ILG-Immobilienfonds von 1980 bis 2009...........................................................................................................6
Das Angebot im Überblick..................................................................................................................................8
Beteiligungsstruktur.........................................................................................................................................12
Die Risiken.........................................................................................................................................................14
Die ILG als Fondsinitiator..................................................................................................................................18
ILG-Leistungsdaten zum 31.12.2007 ...............................................................................................................20
Investitionen in Pflegeimmobilien – ein Zukunftsmarkt................................................................................22
Das Pflegeheim in Traunstein / Chiemgau.......................................................................................................28
Der Mieter „Arbeiter-Samariter-Bund“ ...........................................................................................................36
Mietvertrag mit dem ASB.................................................................................................................................38
Finanzierung .....................................................................................................................................................44
Finanz- und Investitionsplan bis 30.06.2010 (Prognose) ................................................................................46
Prognoserechnungen
➣ Fonds KG für die Jahre 2010 bis 2024........................................................................................................................48
➣ Prognose eines möglichen Verkaufserlöses im Jahr 2024 ....................................................................................50
➣ Kapitaleinsatz- und Rückflussrechnung für die Jahre 2009 bis 2024 ................................................................52
Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von Prognosen) ....................................................................................54
Steuerliche Grundlagen ...................................................................................................................................56
Rechtliche Grundlagen .....................................................................................................................................64
Eröffnungsbilanz / Zwischenbilanz .................................................................................................................67
Bilanzen / Gewinn- und Verlustrechnungen 2009, 2010, 2011 (Prognose)...................................................68
Cash-Flow-Prognose 2009, 2010, 2011 ...........................................................................................................69
Vertragsbeziehungen .......................................................................................................................................70
Angaben zum Emittenten ................................................................................................................................73
Abwicklungshinweise.......................................................................................................................................74
Weitere Mindestangaben nach der VermVerkProspV ....................................................................................75
Verbraucherinformation für den Fernabsatz...................................................................................................78
Gesellschaftsvertrag .........................................................................................................................................80
Mittelfreigabevereinbarung.............................................................................................................................84
Glossar...............................................................................................................................................................85
Bild- und Kartennachweis ...............................................................................................................................88
Anlagen: Beitrittserklärung und Verbraucherinformation für den Fernabsatz
Der zu erstellende Verkaufsprospekt ist vor seiner Veröffentlichung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zu
übermitteln und darf erst veröffentlicht werden, wenn die BaFin die Veröffentlichung gestattet hat.
Gemäß § 8g VerkProspG i.V.m. § 2 Abs. 2 S.2 VermVerkProspV sind wir dazu verpflichtet darauf hin-
zuweisen, dass die inhaltliche Richtigkeit der im Verkaufprospekt gemachten Angaben nicht Gegenstand
der Prüfung durch die BaFin war.
2
35
Erklärung des Prospektherausgebers
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
der ILG Fonds Nr. 35 gibt Anlegern die spektverordnung – VermVerkProspV) vom Der Verkaufsprospekt kann für den Anle-
Möglichkeit, sich an einem Pflegeheim in 16.12.2004 erstellt. ger nur eine Informationsgrundlage über
Traunstein (Oberbayern) zu beteiligen. Mit das Beteiligungsangebot darstellen. Inter-
einer Beteiligung partizipieren Anleger an Die Angaben und Zahlenbeispiele in essierte Anleger, denen die notwendigen
dem wirtschaftlichen Erfolg der Immo- diesem Verkaufsprospekt wurden nach Fachkenntnisse für eine Beteiligung an
bilie. Das Angebot richtet sich primär an gewissenhafter Prüfung und mit großer einem geschlossenen Immobilienfonds
sachwertorientierte Anleger, die eine Sorgfalt vom Anbieter erstellt. Grundlage fehlen, sollten daher keine Beteiligungs-
langfristige Kapitalanlage in eine moder- hierfür waren die gesetzlichen Vorschrif- entscheidung treffen, ohne sich fach-
ne Pflegeimmobilie mit entwicklungs- ten und Verordnungen, Erlasse sowie ver- kundig beraten zu lassen.
starkem Standort, langfristigem Mietver- tragliche Vereinbarungen und Annahmen.
trag und leistungsstarkem Mieter suchen. Eine Haftung für den Eintritt der Kosten-, Die ILG Fonds GmbH mit Sitz in Mün-
Liquiditäts- und Steuerprognosen sowie chen übernimmt gemäß § 3 Vermögens-
Der vorliegende Verkaufsprospekt wurde für zukünftige Abweichungen durch recht- anlagenverkaufsprospektverordnung die
entsprechend des IDW Standards „Grund- liche, gesamtwirtschaftliche und steuer- Verantwortung für den Inhalt des Ver-
sätze ordnungsgemäßer Beurteilung von liche Änderungen kann nicht über- kaufsprospektes, versichert, dass die ge-
Verkaufsprospekten über öffentlich an- nommen werden. nannten tatsächlichen und rechtlichen
gebotene Vermögensanlagen” (IDW S 4, Verhältnisse, die für die Beurteilung der
Stand 18.05.2006) sowie der gesetzlichen Der Prospektherausgeber (Anbieter) versi- Vermögensanlage notwendig sind, richtig
Vorgaben des Verkaufsprospektgesetzes chert nach bestem Wissen und Gewissen, und vollständig wiedergegeben wurden
(VerkProspG) bzw. der auf der Grundlage dass er für die Entscheidung zur Beteili- und erklärt, dass ihres Wissens sämtliche
des VerkProspG erlassenen Verordnung gung an der Fondsgesellschaft keine un- Angaben im Prospekt richtig und keine
über Vermögensanlagen-Verkaufspro- richtigen Angaben gemacht oder nachtei- wesentlichen Umstände ausgelassen
spekte (Vermögensanlagenverkaufspro- lige Tatsachen verschwiegen hat. sind.
Der Verkaufsprospekt wurde aufgestellt am:
München, den 12.08.2009
ILG Fonds GmbH (Anbieter)
Landsberger Straße 439, 81241 München
Uwe Hauch Jürgen Kraft
(Geschäftsführer) (Prokurist)
3
Der geschlossene Immobilienfonds
als Kapitalanlage
Die Beteiligung an einem geschlossenen
Immobilienfonds stellt eine Kombination Kaufkraftverlust in den letzten 20 Jahren
eines renditestarken Sachwertes mit
interessanten steuerlichen Merkmalen
dar und kann deshalb zu Ergebnissen füh-
ren, die von anderen Kapitalanlagen nicht 90 %
erreicht werden.
Wichtige Kriterien für die Beurteilung ge- 80 %
schlossener Immobilienfonds sind:
70 %
Attraktive Barausschüttung von derzeit
zwischen 5,5 % und 6,5 % p. a.
60 %
Mietverträge mit Mietern guter Bonität.
Diese sichern die Mieterträge ab. Ab-
schreibungen auf das Immobilienvermö- 50 %
gen führen je nach Art der Immobilie, dem
Finanzierungsgrad etc. zu steuerlichen
€ 100 im Jahr 1988 entsprachen im Jahr 2008 nur noch einem Kaufkraftwert von € 67
Ergebnissen, welche die Ausschüttungen
liquiditätsmäßig deutlich weniger be-
lasten.
Die Jahresmieten verändern sich entwe- ein eingeschränkter Markt, so dass in
Werthaltige Sachanlage. Der Wert der Im- der aufgrund vertraglicher Regelungen, jedem Einzelfall ein Käufer gefunden
mobilien wird von verschiedenen Faktoren wie z. B. bei einer Staffelmiete, bei Indexie- werden muss. Inzwischen haben sich
bestimmt, wie rung (Anknüpfung an Preisindices) oder Plattformen für den Verkauf derartiger
durch Marktanpassung. Anteile gefunden.
➣ einem für die gegenwärtige und eine
alternative Nutzung langfristig geeig- Darüber hinaus besteht für den Anleger in Realistische Prognoseannahmen. Die pro-
neten Standort; besonderer Weise ein Vermögensschutz, gnostizierten Einnahmen und Ausgaben
da das im Rahmen der Gesamtfinanzie- müssen von realistischen Annahmen aus-
➣ dem Alter und Zustand der Immobilie rung aufgenommene Fremdkapital durch gehen. So ist darauf zu achten, dass die
bei Erwerb (Stichwort Reparaturstau); die Inflation real entwertet wird. Mietentwicklung aufgrund von Wert-
sicherungsklauseln auf einer Inflations-
➣ allgemeinen Umfelddaten, wie z. B. Aussicht auf einen attraktiven Veräuße- rate basiert, die der Zielvorgabe der Euro-
Bevölkerungsdichte und -entwicklung rungserlös. Die Veräußerung der Immobi- päischen Zentralbank entspricht (EZB).
im unmittelbaren Einzugsgebiet, lie erlaubt unter bestimmten Vorausset-
Kaufkraft, konkurrierende Flächen- zungen die steuerfreie Realisierung des Wenn die Zinsbindung kürzer als der Pro-
angebote, Verkehrsanbindung, Infra- Veräußerungsgewinns nach Ablauf der gnosezeitraum ist, sollte der kalkulatori-
struktur. Spekulationsfrist (derzeit 10 Jahre). sche Anschlusszinssatz plausibel begrün-
det werden.
Günstige Erwerbskosten. Die Erwerbs- Projizierte Veräußerungserlöse müssen
kosten der Beteiligungsgesellschaft, die auf realistischer Grundlage ermittelt Jede intensiv genutzte Immobilie führt zu
Aufschläge und daraus folgend der Abga- werden. Fair erscheint eine Projektion auf Verschleiß, Reparatur- und gegebenenfalls
bepreis, beeinflussen in hohem Maße die der Basis des Vielfachen, zu dem die Revitalisierungsaufwand. Eine ausreich-
Rendite. Aufschläge sollten in der Regel Fondsgesellschaft selbst erworben hat, ende Berücksichtigung solcher Aufwen-
zwei Jahresmieten nicht erheblich über- vorausgesetzt, die Festlegung des An- dungen ist deshalb zwingend notwendig.
schreiten. kaufspreises wird nicht durch markt-
fremde Faktoren beeinflusst, wie z. B. bei Nur realistische Annahmen dieser we-
Inflationsschutz. Der Anleger bei einem Erwerb von nahestehenden Personen oder sentlichen Kalkulationsparameter ge-
Fonds mit gewerblich genutztem Immo- Firmen zu Kosten, die über dem Markt- währleisten u. a., dass die prognos-
bilienbesitz genießt durch vertraglich ver- preis liegen. tizierten Ausschüttungen eingehalten
einbarte Wertsicherungsklauseln Infla- werden.
tionsschutz: Langfristiger Anlagefokus. Eine Be-
Der Wert derartiger Immobilien wird re- teiligung an einem geschlossenen
gelmäßig als Vielfaches der Jahresmiete Immobilienfonds ist als langfristige Anla- Wesentliche Fachbegriffe sind im
ausgedrückt und auf dieser Basis werden ge zu sehen. Die Anteile sind grundsätz- Glossar erläutert.
diese Immobilien auch gehandelt. lich jederzeit übertragbar. Es besteht aber
4
35
Gesellschaftliches Engagement
und ertragsstarke Investition
Zukunftsmarkt Pflege treuung alter Menschen. Insbesondere gen Pflegebedürftige die Nähe zu ihrer
hochbetagte Menschen mit einem Alter vertrauten Umgebung und ihren Ver-
Demographischer Wandel bringt von 80+ Jahren bedürfen dabei der beson- wandten und Freunden. Dem stehen
Herausforderungen und Chancen deren Aufmerksamkeit. Schon heute sind begrenzte geeignete Flächen in den
Der demographische Wandel der deut- im Sinne der gesetzlichen Pflegeversiche- Kommunen entgegen. Es entsteht ein
schen Gesellschaft ist ein allgegen- rung über 2 Mio. Menschen dauerhaft auf Vorteil für frühzeitig gebaute zeitgemäße
wärtiges Thema. Dank Fortschritten Pflege angewiesen. Im Zuge des darge- Pflegeheime, die in der Gunst der Bewoh-
im Gesundheitswesen sowie den all- stellten Wandels wird diese Zahl bis zum ner liegen.
gemeinen Lebensbedingungen leben wir Jahr 2030 voraussichtlich auf über 3,4 Mio.
immer länger. Die Lebenserwartung eines ansteigen. Pflegeheime als attraktive
Durchschnittsdeutschen stieg seit 1950 Investition und gesellschaftliche
von 65/68 Jahren (Männer/Frauen) auf Bedarf an Betreuung und Pflege Notwendigkeit
75/81 Jahre und wird in den kommenden wächst kontinuierlich Der Bau neuer Pflegeheime ist zwin-
Jahren weiter steigen. Dies führt auch zu Der Anstieg pflegebedürftiger Personen gend erforderlich. Eine frühe Entwick-
einer immer größer werdenden Zahl an führt zwangsweise zu einem erhöhten lung sichert gute Standorte und somit
älteren Menschen in Deutschland. Nach Bedarf an Pflegeheimen – nach derzeiti- die Werthaltigkeit der Investition. Lang-
Prognosen des statistischen Bundesamts gen Schätzungen werden in den nächsten fristige Verträge mit erfahrenen Betrei-
wird die Altersgruppe der 65-Jährigen und Jahren zur Deckung des Bedarfs ca. 350 bern haben stabile laufende Erträge zur
Älteren (65+) in den kommenden 20 Jah- neue Pflegeheime pro Jahr benötigt, um Folge.
ren von knapp 16 Millionen auf 24 Millio- den demographischen Anforderungen ge-
nen Personen ansteigen. recht zu werden. Auf den folgenden Seiten stellen wir
Ihnen den ILG Fonds 35 vor, der in ein
Neben anderen sich hieraus ergebenden Die Entwicklung von Pflegeheimen ist Pflegeheim im oberbayerischen Traun-
gesellschaftlichen Entwicklungen entste- folglich eine Aufgabe der heutigen Gene- stein investiert – ein guter Standort für
hen auch in besonderem Maße wachsen- ration – die Investition in Pflegeheime ei- eine Investition der Gegenwart und für
de Ansprüche an die Wohnung und die Be- ne Investition mit Zukunft. Dabei bevorzu- die Zukunft.
5
ILG-Immobilienfonds von 1980 bis 2009
Fertigstellung
Fonds Investition Eigenkapital Nutzfläche
Gegenstand Standort Mietbeginn Anmerkung5)
Nr. in Mio. € in Mio. € m2
Übernahme
1 Verwaltungs- und München 4,5 0,6 1981 4.925 verkauft
Lagergebäude
2 Büro-, Lager- und Ulm 8,7 1,6 1982 9.646 verkauft
Betriebsgebäude
3 Betriebs- und Herne 5,5 0,9 1983 10.905 verkauft
Bürogebäude
4 Zentrallager Wilhelms- 11,2 2,2 1983 17.248 verkauft
haven
5 Baumarkt Gifhorn 1,9 0,3 1984 2.450 verkauft
6 Baumarkt Nürnberg 3,1 0,5 1984 2.600 verkauft
7 Fachmarkt- Langweid 4,0 3,7 1984 5.360 verkauft
zentrum 1)
8 Baumarkt Bocholt 3,1 0,5 1984 3.676 verkauft
9 Baumarkt Augsburg 2,3 0,4 1984 4.027 verkauft
10 Baumarkt Gersthofen 4,0 0,7 1984 3.800
11 Baumarkt Bensheim 2,4 2,2 1984 2.766 verkauft
12 Zentrallager Trossingen 15,4 2,9 1985 17.800 verkauft
13 Supermarkt 1)
München 2,3 2,2 1987 924 verkauft
14 SB -Warenhaus Homburg/Saar 19,2 3,6 1986 13.258 verkauft
15 SB -Warenhaus Höchberg 9,0 4,3 1987 9.916 verkauft
16 Geschäftshaus Köln 8,5 4,4 1988 5.114
17 Bürohäuser München 8,7 4,2 1987 5.726
18 Fachmarktzentrum Heidenheim 27,5 13,2 1989 25.962
19 Bürohaus Nürnberg 3,6 2,0 1990 2.294
20 Bürohaus Düsseldorf 16,7 10,0 1991 6.103
2)
Nahversorgungs- Biederitz 3,0 1,5 1992/1993 2.085
zentrum 1)
21 Fachmarktzentrum Köthen 18,7 10,3 1993 12.185 verkauft
22 Fachmarktzentrum Stendal 37,5 20,3 1994 24.795 verkauft
23 Fachmarktzentrum Plauen 47,7 27,7 1995 29.331 verkauft
24 Nahversorgungs- Quedlinburg 8,0 4,6 1996 3.870
zentrum
25 Stadtteilzentrum Leipzig 19,8 11,7 1995 8.837
26 Einkaufszentrum Dresden 39,9 23,7 1996 14.565
27 Fachmarktzentrum Zittau 1996
Verbrauchermarkt Görlitz 31,2 17,7 1998 18.458
28 Fachmarktzentrum Offenbach 85,1 34,1 1999 33.485
29 Fachmarktzentrum Dachau 72,6 40,0 2001 29.307
30 Fachmarktzentrum Eschwege 22,1 8,5 2004 13.693
31 Fachmarktzentrum Brühl 2006
Fachmarktzentrum Euskirchen 58,8 27,4 2005/2006 28.678
32 Fachmarktzentrum Weiterstadt 20,3 9,2 2007/2008 14.7103)
33 STAD-GALERIE Eschwege 11,4 6,2 2008/2009 4.214
34 Pflegeheim Geretsried 12,8 5,7 31.10.2009 gepl. 7.7964)
35 Pflegeheim Traunstein 9,6 4,6 30.06.2010 gepl. 5.8294)
Summen: 660,1 313,6 406.338
1)
BGB-Fonds, alle anderen in der Rechsform der KG 4)
Bruttogeschoßfläche (BGF)
2)
Privatplatzierung 6 5)
Bezüglich der Ergebnisse siehe Abschnitt „Die ILG als Fondsinitiator“
3)
Inklusive 4.400 m2 verpachteter Grundstücksflächen
35
Presse über ILG
„Sehr gute und transparente Leis-
tungsbilanz“
Euro am Sonntag
„Bedeutender Fondsanbieter“
Capital
„Weil die ILG ein Höchstmaß an Trans-
parenz zugrunde legt“
Kapital-markt-intern
„Durch ihr „sicher beteiligt“-Konzept,
ILG Fonds Nr. 28, RING CENTER Offenbach welches Sicherheitskriterien für den
Anleger besonders hoch gewichtet,
konnte sich die ILG einen Namen
machen.“
Fondsprofessionell.de
„Urteil der Jury: Gutes Händchen“
Immobilienwirtschaft
„Münchner Fonds bringt Anlegern
attraktive Renditen“
Die Welt
„Der erste im Ranking der Immobilien-
fondsinitiatoren, die ILG ...
Nahezu alle wichtigen Leistungsdaten
verlaufen planmäßig.“
Euro am Sonntag
„ILG besticht durch vergleichsweise
kleine und unspektakuläre Fonds, die
aber ihre Versprechungen bis dato
gut gehalten haben.“
Capital-Investor
ILG Fonds Nr. 31, Giesler-Galerie Brühl „Positiv fällt weiter auf, wie sich die
Münchner erfolgreich im Fonds- und
Immobilienmanagement engagieren“
Fondsbrief
„Die H.F.S. ermittelt vierteljährlich
einen Kaufkurs für ILG Fonds und
bietet Anlegern eine Ausstiegs-
möglichkeit.“
Finanztest
„Die ILG präsentiert sich mit der aus-
sagekräftigen Leistungsbilanz als
erfahrener Initiator, der fairen Umgang
mit seinen Anlegern pflegt. Die Ergeb-
nisse können insgesamt überzeugen.“
Stefan Loipfinger / fondstelegramm.de
ILG Fonds Nr. 34, Pflegeheim Geretsried
7
Das Angebot im Überblick
Luftbild Chiemgau mit Kennzeichnung des Standorts des Pflegeheims
Eckdaten des Beteiligungsangebots In diesem Kapitel werden lediglich die we-
sentlichen Inhalte des Beteiligungsange-
Investitionsobjekt Pflegeheim, Neubau botes dargestellt. Für eine abschließende
Standort Traunstein im Chiemgau /Oberbayern Beurteilung ist es erforderlich, sich mit
dem gesamten Inhalt des Prospektes ver-
Mieter Arbeiter-Samariter-Bund (ASB) traut zu machen.
Landesverband Baden-Württemberg e.V.
Mietvertrag 20 Jahre, indexiert Beteiligungsangebot
Das Beteiligungsangebot ist eine Kom-
Mietfläche 5.829 m2 BGF
manditbeteiligung an der Beteiligungs-
Miete pro Jahr € 669.467 fonds 35 Traunstein GmbH & Co. KG
(Fonds KG).
Gesamtinvestitionsvolumen € 9.791.250 inkl. Agio
Finanzierung Hiermit sind Stimmrechte sowie die Be-
Fremdkapital € 5.000.000 (Eingangstilgung 1,5 % p.a.) teiligung am Ergebnis und am Vermögen,
Eigenkapital (Beteiligung) € 4.575.000 Kontrollrechte, Übertragungsrechte, Infor-
Agio € 216.250 mationsrechte und Haftung nach den
Gesamtfinanzierungsvolumen € 9.791.250 gesetzlichen Vorschriften und den Rege-
lungen des Gesellschaftsvertrages ver-
Ausschüttung 6,00 % p. a. steigend auf 7,00 % p. a. bunden (vgl. Abschnitt „Rechtliche Grund-
(3,00 % p. a. bis 30.06.2010 – Bauphase) lagen“ und „Gesellschaftsvertrag“). Die
Fonds KG ist Eigentümerin eines rd.
Ausschüttungsturnus Monatlich, sofort beginnend
3.900 m2 großen Grundstücks in Traun-
Mindestbeteiligung € 10.000 zzgl. 5 % Agio stein, Haslacher Straße 39. Auf diesem
Grundstück wird zur Zeit ein Pflegeheim
Einkunftsart Vermietung und Verpachtung / mit 118 Betten, aufgeteilt in 102 Einzel-
Kapitalvermögen
zimmer und 8 Doppelzimmer errichtet.
835
unterschiedlichsten Gründen nicht mehr
erfüllen, zu ersetzen.
Vor diesem Hintergrund ist der Bau
neuer Pflegeheime zwingend erfor-
derlich, wobei natürlich darauf zu
achten ist, dass die hierfür gestell-
ten Anforderungen an den Mikro- und
Makrostandort, an die bestehende
Wettbewerbssituation und an die Qua-
lität des Betreibers unbedingt erfüllt
sein müssen.
Modell des neuen Pflegeheims, Fertigstellung des Neubaus 30.06.2010 Gutachterlich bestätigt wurde, dass eine
Bedarfslücke für diese stationäre Pfle-
Die Fertigstellung und Übergabe des Pfle- sich auf Anleger, die in Deutschland unbe- geeinrichtung am vorgesehenen Standort
geheimes ist zum 30.06.2010 vorgesehen. schränkt steuerpflichtig sind. Interes- besteht und die Realisierung des Projek-
Der Anbieter übernimmt eine Höchst- senten, denen die notwendigen Fach- tes die bedarfsgerechte Versorgung der
kostengarantie. kenntnisse über eine Beteiligung an pflegebedürftigen Bürger der Region er-
einem geschlossenen Immobilienfonds füllen kann.
Der Bonitätsindex des Anbieters ist 206. fehlen, sollten sich vor einer Beteiligungs-
entscheidung durch Einschaltung von Der Gutachter führt weiter aus, dass der
Mit einer Beteiligung an der Fonds KG Fachberatern (z. B. Anlage-, Rechts- oder zukünftige Betreiber ASB ein erfahrener
investiert der Anleger in ein langfristig Steuerberater) informieren lassen. Es wird und anerkannter Betreiber stationärer
vermietetes Pflegeheim, das mit einem insbesondere auf die Ausführungen im Pflegeheime ist und die entwickelte
Festmietvertrag von 20 Jahren an den Abschnitt „Die Risiken“ verwiesen. Einrichtung, das Raumprogramm und die
Arbeiter-Samariter-Bund (ASB) Landsver- Prozessabläufe zeitgemäße Anforderun-
band Baden-Württemberg e.V. vermietet Pflegeheime als attraktive gen erfüllen.
ist. Investition
Der demographische Wandel der Der Arbeiter-Samariter-Bund (ASB) Lands-
Die infrastrukturellen Voraussetzungen deutschen Gesellschaft führt zu einer verband Baden-Württemberg e.V., Stutt-
für diese Pflegeeinrichtung am vor- immer größer werdenden Zahl an älteren gart, gegründet 1888, verfügt über ein
gesehenen Standort sind günstig. Für die Menschen in Deutschland. Der Anteil Vereinskapital von € 45 Mio. und betreibt
Stadt Traunstein und deren diesbezüg- hochbetagter Menschen mit einem Alter mit Stand Juli 2009 insgesamt 54 Pfle-
liches Einzugsgebiet wird gutachterlich von 80+ Jahren nimmt stetig zu. Diese geheime mit 3.433 Betten. Es werden
ein Bedarf von rund 600 Pflegeplätzen Altersgruppe benötigt schon heute in 4.195 Mitarbeiter beschäftigt. Vor diesem
und eine Bedarfslücke von 125 Plätzen er- einem erheblichen Umfang dauerhafte Hintergrund kann man von einem
mittelt, die durch das Pflegeheimprojekt Pflege. erfahrenen und anerkannten Betreiber
Haslacher Straße 39 weitgehend gedeckt sprechen. Der Bonitätsindex T des Betrei-
wird, so dass die bedarfsgerechte Ver- Der Anstieg pflegebedürftiger Menschen bers
S ist 273.
sorgung der pflegebedürftigen Bürger der führt automatisch
Region erfüllt wird. zu einem erhöh- ng Truchtlaching Traunwalchen Wag
ten Bedarf an Pfle- -Seebruck Waging a. See S
Eggstätt
Zielgruppe geheimen. Schätzun-
Tra
gen gehen davon i e m g a u Wonneberg
un
Dieses Beteiligungsangebot richtet sich
an natürliche Personen, die sich mit einem aus, dass in den kom- B eitbrunn a. Ch. P
Nußdorf 304
Chiemsee
Teil ihres Vermögens langfristig an einer menden Jahren jähr- Gstadt a. Ch. Chieming TRAUNSTEIN
Pflegeimmobilie mit attraktiven prog- lich ca. 350 neue Frauenchiemsee Erlstätt
nostizierten Ausschüttungen beteiligen Pflegeheime errich- Chiemsee Haslach
Surberg
Herrenchiemsee Grabenstätt Vachendorf
möchten. Der Gesellschaftsvertrag sieht tet werden müssen, Neukirchen
T
a. Teisenbg.
eine erstmalige Kündigungsmöglichkeit einerseits um den 8 E 60
der Beteiligung zum 31.12.2024 vor. Eine erhöhten Bedarf ab- Übersee Siegsdorf 13
Hammer
vorherige Veräußerung oder Übertragung zudecken und an- 2 Bernau a. Chiemsee Bergen
305 Rotlau Eisenärzt
ist ohne Zustimmung der Mitgesell- dererseits, Fum Be- Grassau 306
Staudach-Egerndach A
schafter möglich. standsobjekte, die chau i. Ch.
chfelln Ruhpolding In
die heutigen Anfor- ampenwand Marquartstein ochger Ho1671
H n
Die prognostizierten Ergebnisse dieser derungen an Pflege- Traunstein im Chiemgau /Oberbayern BAD
unternehmerischen Beteiligung beziehen einrichtungen aus © Kartografie Verwaltungs-Verlag München
U – www.stadtplan.net – Lizenz-Nr. 09-08-82
C 9Das Angebot im Überblick
Luftbild Traunstein mit Modell des neuen Pflegeheims
Traunstein liegt im südöstlichen Ober- in Höhe von € 216.250 (2,2 %) und einem Ausschüttungen
bayern und hat sich in den letzten Jahr- langfristigen Darlehen in Höhe von Die Ausschüttung beträgt ab 01.07.2010
zehnten zu einer wachstumsstarken Le- € 5.000.000 (51,1 %) finanziert. Die Fremd- (Beginn der Bewirtschaftungsphase)
bens- und Wirtschaftsregion entwickelt, mittel wurden ausschließlich in Euro und 6,0 % p. a. und wird monatlich aus-
die Wirtschaftlichkeit und Lebensqualität mit einer Zinsfestschreibung bis zum gezahlt. Innerhalb des Prognosezeitraums
sehr gut verbindet. 30.06.2020 aufgenommen. Das Darlehen steigt die Ausschüttung auf 7,0 % p. a.
wird mit einer Eingangstilgung von 1,5 % an.
Investition und Finanzierung beginnend ab dem 01.07.2010 getilgt. Da-
Der Gesamtaufwand der Investition mit werden innerhalb des Prog- Ab dem Monatsersten nach Kapital-
beläuft sich auf € 9.791.250. Dieser wird nosezeitraums von 15 Jahren insgesamt einzahlung bis zum 30.06.2010 erfolgt
mit Eigenkapital in Höhe von € 4.575.000 33,5 % des aufgenommenen Darlehens eine anteilige monatliche Ausschüttung
(46,7 %), einer Abwicklungsgebühr / Agio zurückgeführt. von 3,0 % p. a.
Finanz- und Investitionsplan bis 30.06.2010 (Prognose)
Fonds KG
Investition T€ %
Aufwand für den Erwerb des Grundstücks
und die Herstellung des Anlageobjekts
einschl. Nebenkosten 8.324 85,0
Vergütungen 1.041 10,6
Nebenkosten der Vermögensanlage 241 2,5
Ausschüttungen bis 30.06.2010 85 0,9
Liquiditätsreserve 100 1,0
Gesamtaufwand 9.791 100,0
Finanzierung T€ %
Eigenkapital 4.575 46,7
Abwicklungsgebühr /Agio 216 2,2
Fremdkapital 5.000 51,1
Gesamtfinanzierung 9.791 100,0
Aufschlüsselung der Kostengruppen und Erläuterungen vgl. „Finanz- und Investitionsplan“, S. 46/47
1035
Beteiligungshöhe /Abwicklung
Die Mindestbeteiligung (Mindesterwerbs-
preis) beträgt € 10.000 zzgl. 5 % Agio.
Höhere Zeichnungsbeträge müssen durch
€ 5.000 teilbar sein. Nach dem rechtswirk-
samen Beitritt zur Fondsgesellschaft ist
die Kapitaleinlage zzgl. Agio sofort zur
Zahlung fällig. Die Haftung ist auf die
im Handelsregister einzutragende Haft-
summe in Höhe von 10 % der jeweiligen
Beteiligung beschränkt.
Das Gesellschaftskapital beträgt maximal
€ 4.575.000. Von den Gründungskom-
manditisten wurden 3 Anteile in Höhe von
insgesamt € 250.000 übernommen. Der
Gesamtbetrag der angebotenen Ver-
mögensanlage beträgt € 4.325.000. Somit
können maximal 432 Anteile gezeichnet
werden. Für den Fall, dass keine Voll-
platzierung bis zum 31.12.2009 erfolgt,
Modell des neuen Pflegeheims – Gesamtansicht
wird nicht platziertes Gesellschaftskapital
vom Anbieter übernommen.
Kapitaleinsatz- und Rückflussrechnung (Prognose)
Mögliche Kosten in Zusammenhang mit für einen Zeichnungsbetrag von € 100.000 (zzgl. 5 % Agio)
dem Beitritt zur Gesellschaft, z. B. Notar-
gebühren, sind vom Anleger selbst zu persönlicher Steuersatz:
unterstellter Kapitaleinzahlungstermin 30.11.2009 30 % zuzügl. SolZ
tragen. Hinsichtlich der Hinweise zur von 5,5 % bis 2013
Zeichnung (Zeichnungs- und Zahlstellen, Kapital- steuerliche Steuer- Liquidität in % des
einzahlung (-) Ergebnisse zahlung (-) nach Steuern effektiven
Einzahlungskonto, weitere Kosten) wird Ausschüt- Gewinn (+) Steuer- Zufluss (+) Kapital-
auf den Abschnitt „Abwicklungshinweise“ tungen (+) Verlust (-) erstattung (+) Abfluss (-) einsatzes
verwiesen. Jahr € € € € %
2009 -105.000 0 0 -105.000
2009 250 -1.763 558 808
Der Betreiber gewährt den Anlegern 2009 -104.750 -1.763 558 -104.192 -100,00 %
dieses Fonds in allen von ihm betriebenen
Einrichtungen ein vorrangiges Eigenbele- 2010 4.500 579 -183 4.317 4,14 %
2011 6.000 4.036 -1.277 4.723 4,53 %
gungsrecht 2012 6.000 4.126 -1.306 4.694 4,51 %
2013 6.250 4.508 -1.427 4.823 4,63 %
Steuerliche Ergebnisse 2014
2015
6.250
6.250
4.890
4.759
-1.467
-1.428
4.783
4.822
4,59 %
4,63 %
Die Gesellschafter erzielen Einkünfte aus 2016 6.500 5.157 -1.547 4.953 4,75 %
Vermietung und Verpachtung und aus der 2017 6.500 5.564 - 1.669 4.831 4,64 %
2018 6.500 5.692 - 1.708 4.792 4,60 %
verzinslichen Anlage der Liquiditätsreser- 2019 6.500 6.129 -1.839 4.661 4,47 %
ve Einkünfte aus Kapitalvermögen. Der 2020 6.500 6.325 -1.898 4.602 4,42 %
Totalüberschuss tritt bei prognose- 2021 6.750 6.264 -1.879 4.871 4,67 %
2022 6.750 6.758 -2.028 4.722 4,53 %
gemäßem Verlauf bereits im Jahr 2011 2023 6.750 7.271 -2.181 4.569 4,38 %
ein. 2024 7.000 7.484 -2.245 4.755 4,56 %
2010 – 2024 95.000 79.542 - 24.081 70.919 68,07 %
Anbieter 2009 – 2024 - 9.750 77.778 - 23.523 -33.273 -31,93 %
Der Anbieter ILG Fonds GmbH (ILG) ge- unterstellter
währleistet eine problemlose Verwaltung Liquiditätszufluss
aus Veräußerung
und Abwicklung. Er erhält hierfür eine im Jahr 2024 149.834 0 0 149.834 143,81 %
jährliche Vergütung von insgesamt 4 % Vermögenszuwachs
der tatsächlich erzielten Jahresnetto- insgesamt 140.084 - 23.523 116.561 111,87 %
miete. Die ILG hat in ihrer 29-jährigen
Geschichte Gesamtinvestitionen von über Hinweis:
€ 660 Mio. mit über € 313 Mio. Eigen- Auf die erweiterte Tabelle mit den zugehörigen Erläuterungen im Abschnitt
kapital realisiert. Alle Fondsimmobilien „Prognoserechnungen“ wird verwiesen.
werden auch von der ILG verwaltet.
11Beteiligungsstruktur
Sicherheit durch:
✔ Zukunftsmarkt Pflege
Aufgrund der demografischen Entwicklung wird sich die Anzahl der Pflegebedürftigen in den
nächsten Jahrzehnten verdoppeln.
✔ Grundlegender Bedarf
Die Nachfrage nach Pflegeleistungen ist keiner Mode unterworfen. Wer pflegebedürftig ist,
wird auch diese Dienstleistung nachfragen.
✔ Standort
Oberbayerischer Standort (Chiemgau), gute Wettbewerbsbedingungen, Pflegebedarf gut-
achterlich bestätigt.
✔ Langfristige Vollvermietung
Die Mietvertragslaufzeit beträgt 20 Jahre.
✔ Sichere Finanzierung
Kein Währungsrisiko, da die Fremdfinanzierung ausschließlich in Euro aufgenommen wurde.
Geringes Zinsänderungsrisiko, da die Zinsen für die ersten 10 Jahre gesichert sind.
✔ Inflationsschutz
Der Mietvertrag ist indexiert.
✔ Angemessene Rücklagen für Instandhaltung
Die Prognoserechnung sieht einen Betrag von ca. € 287.600 für Instandhaltung in der
Prognoseperiode vor.
✔ Beschränkte persönliche Haftung
Die persönliche Haftung ist auf 10 % der jeweils gezeichneten Kommanditbeteiligung
beschränkt. Über die gezeichnete Beteiligung hinaus besteht keine Pflicht zur Leistung von
Nachschüssen.
✔ Erfahrener Initiator
Das Emissionshaus ILG ist seit 29 Jahren Initiator von geschlossenen Immobilienfonds.
1235
Die Anleger beteiligen sich an der Beteiligungsfonds 35 Traunstein GmbH & Co. KG. Sie wurde am 02.04.2009 gegründet.
Gesellschafter sind:
Beteiligungsfonds 35 Traunstein GmbH & Co. KG Art der Kapitalanteil
Gesellschafter Beteiligung €
TAL Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH Komplementär 0
Herr Uwe Hauch Kommanditist 25.000
ILG Fonds GmbH Kommanditist 224.000
TAM Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH Kommanditist 1.000
Gesamtbetrag des Gründungsgesellschaftskapitals 250.000
Neukommanditisten Kommanditist 4.325.000
Gesellschaftskapital 4.575.000
Die Fonds KG wird Neukommanditisten aufnehmen, bis die Summe der Kapitalanteile dieser Gesellschafter € 4.325.000 erreicht hat.
Modell des neuen Pflegeheims
13Die Risiken
Die Beteiligung an einem geschlossenen werden, dass es z.B. durch Ausfall von Ver- wird und das Pflegeheim neu vermietet
Immobilienfonds stellt grundsätzlich eine tragspartnern zu Verzögerungen kommt. werden muss.
langfristige unternehmerische Beteili- Hierdurch kann es zu Kostenüber-
gung dar, mit der auch Risiken verbunden schreitungen oder unvorhergesehenen Es besteht ferner das Risiko, dass die aus
sind. Die nachfolgende Darstellung um- Kosten kommen, die das Investitions- der Bewirtschaftung der Fondsimmobilie
fasst alle zum Zeitpunkt der Prospekt- volumen erhöhen. anfallenden Nebenkosten trotz entspre-
aufstellung aus Sicht des Anbieters er- chender vertraglicher Vereinbarungen zur
kennbaren und von diesem als wesentlich Abweichungen bei den kurzfristigen Umlage auf den Mieter nicht ausge-
erachteten tatsächlichen und rechtlichen Zinsen, die mit den Ausschüttungen im glichen werden und dadurch das wirt-
Risiken im Zusammenhang mit der an- Jahr 2009 und im Jahr 2010 bis zum 30.06. schaftliche Ergebnis der Objektgesell-
gebotenen Beteiligung. korrelieren, sind möglich. Ein erhöhter schaft belastet wird.
Aufwand entsteht, wenn der Zinssatz
Der Anbieter weist jedoch ausdrücklich über 3 % p. a. während der Inanspruch- Wenn nach Beendigung des bestehenden
darauf hin, dass sich derzeit noch nicht nahme des kurzfristigen Kredites bis Mietvertrages eine Neuvermietung des
bekannte Umstände negativ auf die Betei- zum 30.06.2010 ansteigen sollte. So ent- Pflegeheimes nur mit zeitlicher Verzö-
ligung auswirken können. Bei einer un- stehende Kostenerhöhungen müssen, so- gerung zu einer geringeren Miete als bisher
günstigen Entwicklung besteht für den weit diese nicht durch niedrigere Aus- stattfindet oder überhaupt nicht gelingt,
Anleger das Risiko, seine geleistete Einlage schüttungen kompensiert werden, aus hat dieses negative Folgen auf das Bewirt-
vollständig zu verlieren. Unter bestimm- der Liquiditätsreserve bezahlt werden. schaftungsergebnis. Das bedeutet, dass die
ten Umständen ist zudem denkbar, dass Wenn diese nicht ausreichen sollte, sind vorgesehene Ausschüttung herabgesetzt
der Anleger durch die Beteiligung ver- die Mehrkosten entweder durch Auf- werden muss und /oder die Liquiditäts-
ursachte Steuerzahlungen leisten muss, nahme von weiteren Fremdmitteln, gege- reserve negativ beeinflusst wird.
ohne dass aus der Beteiligung überhaupt benenfalls zu ungünstigeren Konditionen
Rückflüsse an ihn erfolgen. oder durch Erhöhung des Gesellschafts- 1.4 Objekterrichtung
kapitals, wodurch weitere Eigenkapital- Wenn die Summe der Vergütungen für die
Das Risiko eines Totalverlustes könnte ins- beschaffungskosten entstehen, abzu- Einzelgewerke die kalkulierten Herstel-
besondere dann gegeben sein, wenn meh- decken. Solche Einflüsse auf den Investi- lungskosten des Pflegeheimes überstei-
rere der nachfolgend aufgeführten Risiken tionsplan wirken sich negativ auf das wirt- gen, werden diese von der Fonds KG im
kumulativ eintreten sollten. Ein Vergleich schaftliche Ergebnis, insbesondere die Rahmen der vom Anbieter angegebenen
mit festverzinslichen Anlagen ist nur ein- Ausschüttungen, aus. Höchstkostengarantie geltend gemacht.
geschränkt möglich. Die Kapitalrück- Wenn der Anbieter diese Garantie nicht
führung kann nicht garantiert werden. 1.2 Altlasten erfüllt bzw. erfüllen kann, führt das zu
Trotz durchgeführter Bodenaustausch- erhöhten Investitionskosten, die entweder
Interessierten Anlegern wird deshalb maßnahmen kann nicht ausgeschlossen durch die Aufnahme von weiterem Eigen-
geraten, die nachfolgend erläuterten Risi- werden, dass in Zukunft Schäden auf- kapital oder Darlehen abzudecken wären.
ken zu bewerten und gegebenenfalls eine grund von derzeit nicht bekannten oder Ferner kann trotz dieser vertraglichen
fachkundige Beratung einzuholen. nicht ordnungsgemäß entfernten Altlas- Regelung nicht ausgeschlossen werden,
ten (Latenzschäden) auftreten. dass die Fondsimmobilie nicht rechtzeitig
1. Prognosegefährdende oder in einer minderen Qualität aus-
Risiken Dieses kann zu einer Inanspruchnahme geführt wird.
Prognosegefährdende Risiken sind Risi- der Beteiligungsgesellschaft zur Altlasten-
ken, die gegenüber der Prognose zu ver- entsorgung führen, insbesondere, wenn Auch ein Ausfall eines Vertragspartners,
minderten Ergebnissen, insbesondere zu eventuell bestehende Gewährleistungs- der mit der Bauausführung beauftragt
geringeren Ausschüttungen an den An- fristen abgelaufen sind. Entstehende Kos- wurde, kann die Fertigstellung der
leger führen können. Die in diesem Pro- ten würden zu einer außerplanmäßigen Fondsimmobilie bis zum 30.06.2010
spekt wiedergegebenen Prognoserech- Belastung der Beteiligungsgesellschaft gefährden. In diesem Fall würden der
nungen beruhen zum Teil auf getroffenen führen. Diese würden dann die Prognose- Fonds KG die geplanten Mieteinnahmen
Annahmen (z. B. Inflationsrate, Zinssätze rechnung belasten und Auswirkungen auf später als kalkuliert oder möglicherweise
für Geldanlagen, Instandhaltungsauf- die Liquiditätsreserve und /oder Ausschüt- gemindert zufließen.
wendungen etc.). Die getroffenen An- tungen haben.
nahmen können sich als unzutreffend er- Bei außergewöhnlicher Bauzeitenüber-
weisen. 1.3 Vermietung / Mietentwicklung schreitung ist das Risiko nicht aus-
Es besteht das Risiko, dass der Mietvertrag zuschließen, dass der Betreiber den Miet-
1.1 Finanz- und Investitionsplan außerordentlich vor Ablauf der Festmiet- vertrag kündigt und Mietzahlungen nur
Bei der Abwicklung der weitgehend auf zeit gekündigt wird oder die zum Ablauf reduziert zufließen oder vollständig unter-
abgeschlossenen Verträgen basierenden der 20-jährigen Festmietzeit auszuüben- bleiben, sofern kein anderer Betreiber be-
Mittelverwendung des Finanz- und Inves- de Option auf Verlängerung des Mietver- reit sein sollte, das Heim zu den bisherigen
titionsplanes kann nicht ausgeschlossen hältnisses mieterseitig nicht ausgeübt Konditionen zu übernehmen.
1435
Dies hätte negative Auswirkungen auf die dieses die Belegungszahlen negativ beein- durchgeführt. Es kann nicht ausgeschlos-
zukünftige Ausschüttungshöhe. flusst und/oder im schlimmsten Fall zum sen werden, dass die derzeit geltenden
Entzug der Betriebserlaubnis führt. Steuergesetze und -richtlinien, Verwal-
1.5 Baumängel und Bauqualität Wenn der Betreiber im ungünstigsten Fall tungserlasse und Finanzrechtsprechung
Die Fondsimmobilie kann mit Baumängeln nicht durch einen anderen Betreiber ersetzt sich während der Beteiligungsdauer nach-
behaftet sein, für die keine gesetzlichen oder werden kann sind Einnahmereduzierungen teilig verändern, z. B. wäre die Besteuerung
vertraglichen Gewährleistungsansprüche bzw. -ausfälle möglich. In diesen Fällen sind von Veräußerungsgewinnen auch außer-
geltend gemacht werden können. Die Fonds Ausschüttungskürzungen möglich. halb der bisherigen Spekulationsfristen
KG als Bauherr und Eigentümer trägt denkbar. Während des Prognosezeitraums
eventuelle Kosten aus der Baumängel- 1.8 Inflation kann sich beispielsweise der Umsatz-
beseitigung, die über die Gewährleistung Sollte die Inflationsrate niedriger als in der steuersatz erhöhen mit der Folge einer
hinausgehen. Derartige Kosten würden Prognoserechnung unterstellt (2,0 % p. a.) direkten Kostenerhöhung aufgrund der
zu einer Reduzierung der Liquiditätsreserve ausfallen, führt dies zu geringeren Miet- Nichtabziehbarkeit der Vorsteuern.
und/oder Ausschüttungen führen. erhöhungen als kalkuliert und damit zu
niedrigeren Einnahmen. Eine Ausschüt- Negative Auswirkungen auf die Entwick-
Es besteht auch das Risiko, dass ge- tungskürzung wäre die Folge. lung der Beteiligung können auch dadurch
währleistungsverpflichtete Unternehmen entstehen, dass die Finanzverwaltung zu
während des Gewährleistungszeitraums 1.9 Kostenentwicklung der dem Beteiligungsangebot zugrunde-
in Insolvenz gehen und demzufolge ihren Es kann nicht ausgeschlossen werden, liegenden Konzeption eine andere Auf-
vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr dass zukünftig Kosten neu entstehen oder fassung vertritt (z. B. Änderung der Ab-
nachkommen können. Sofern in diesem Beiträge neu erhoben oder erhöht werden, schreibung, steuerliche Behandlung der
Fall Baumängel auftreten, deren Besei- die von dem Mietvertrag nicht erfasst und Ausschüttungen/Entnahmen, Dienstleis-
tigung nicht durch die Gewährleistungs- daher vom Vermieter zu tragen sind. Die tungshonorare, Organisationskostenzu-
bürgschaften abgedeckt sind, müssten für Folge eines hierdurch verursachten nied- schuss, abweichende Ergebnisverteilung
die darüber hinausgehenden Aufwen- rigeren Liquiditätsüberschusses besteht u. ä.). Die endgültige Anerkennung der
dungen die laufend kalkulierten Instand- dann in einer Kürzung der Ausschüttung. steuerlichen Behandlung erfolgt üblicher-
haltungsaufwendungen herangezogen weise im Rahmen von Betriebsprüfungen
werden. Wenn diese ebenfalls nicht aus- 1.10 Finanzierung bei der Fonds KG. Weichen diese Feststel-
reichen, könnte auch eine Ausschüttungs- Über den abgeschlossenen Darlehensver- lungen von den prognostizierten Annah-
kürzung die Folge sein. trag sind die Zinsen der langfristigen Fi- men ab, kann sich dies unmittelbar auf die
nanzierung von € 5,0 Mio. vom 30.06.2010 Höhe der steuerlichen Ergebnisse und da-
1.6 Instandhaltung bis zum 30.06.2020 fest vereinbart. Für mit auf die Höhe der Steuerbelastung und
Die Prognoserechnung beinhaltet Auf- den Zeitraum 01.07.2020 bis 31.12.2024, -entlastung der Anleger auswirken. Das
wendungen für Instandhaltung und dem Ende der Prognoseperiode, wurde mit Risiko der steuerlichen Konzeption ebenso
-setzung der Immobilie, die vom Eigen- einem Zinssatz von 6,0 % p.a. kalkuliert. Es wie das Risiko von Steueränderungen trägt
tümer aufzubringen sind. Diese sum- besteht das Risiko, dass für den Zeitraum bis vollständig und allein der Anleger.
mieren sich über den Prognosezeitraum zum 31.12.2024 die Anschlussfinanzierung
auf € 287.600. Es ist nicht auszuschließen, nur mit einem höheren Zinssatz bzw. einer Bei einer auch nur teilweisen Fremd-
dass die Aufwendungen höher sind als von der Prognoserechnung abweichenden finanzierung der Kommanditeinlage des
kalkuliert. Dies könnte beispielsweise durch Tilgungsvereinbarung abgeschlossen wer- Gesellschafters besteht die Gefahr, dass
zukünftige gebäudebezogene Auflagen für den kann, so dass sich der Liquiditätsüber- ein steuerlicher Totalüberschuss auf Ebe-
den Betrieb von Pflegeheimen verursacht schuss und damit die Ausschüttung ent- ne des Gesellschafters nicht erzielt wer-
werden. Eine Inanspruchnahme der Liqui- sprechend verringern könnten. den kann. In diesem Fall besteht die
ditätsreserve und /oder Ausschüttungs- Gefahr, dass die Finanzverwaltung die
kürzungen wären dann die Folge. 1.11 Zinseinnahmen Kommanditbeteiligung an der Fonds KG
Die Verzinsung aus der Anlage liquider als Liebhaberei qualifiziert, mit der Folge,
1.7 Betreiber Mittel wurde in der Prognoserechnung mit dass die steuerlich geltend gemachten
Zur Erwirtschaftung der Miete muss der unterschiedlichen Zinssätzen angenom- Werbungskostenüberschüsse nachver-
Betreiber in der Lage sein, eine gewisse men. Die tatsächlich erzielbaren Zinsein- steuert und die daraus resultierenden
Belegungsquote sicherzustellen. Diese nahmen können geringer ausfallen. Steuernachzahlungen gegebenenfalls ver-
notwendige Belegungsquote setzt voraus, zinst werden müssen.
dass der Betreiber eine entsprechende 1.12 Steuerliche Risiken
Qualität in seiner Leistung nachhaltig Die steuerliche Konzeption des Betei- Eine Gefährdung der Überschusserzie-
anbietet. ligungsangebotes beruht auf der gegen- lungsabsicht mangels Vorliegen eines
Es besteht das Risiko, dass sich die Be- wärtigen Rechtslage oder Interpretation Totalüberschusses kann auch eintreten,
treiberqualität im Verlaufe der Zeit, z.B. geplanter Änderungen. Die Berechnung der sofern der Gesellschafter seine Beteiligung
durch Wechsel des Managements oder Entwicklung der Beteiligung wurde auf der im nahen zeitlichen Abstand zum Beitritt
des Pflegepersonals verschlechtert und Grundlage der geltenden Steuergesetze veräußert oder verschenkt. Auch in diesem
15Die Risiken
Fall könnte sich ein nachträglicher und wenn bereits über Eigenkapital zur Be- nicht mit berücksichtigt, da sie aus
rückwirkender Verlust der bereits wirksam streitung von Investitionsaufwendungen heutiger Sicht nicht vorhersehbar sind.
gewordenen Steuereffekte ergeben. verfügt wurde.
Der nachhaltige wirtschaftliche Erfolg ei-
Steuerliche Risiken können sich darüber 2.2 Objekterrichtung nes Pflegeheims wird neben der Manage-
hinaus auch aus einem gewerblichen Die in Ziffern 1.2, 1.4 und 1.5 im Zu- mentqualität des Betreibers wesentlich
Grundstückshandel ergeben, mit der sammenhang mit der Objekterrichtung davon abhängig sein, wie sich die Kunden-
Folge der Gewerbesteuerpflicht und der erwähnten Risiken können im Extremfall akzeptanz des Standortes und die Nach-
Steuerpflicht eines etwaigen Veräuße- auch anlagegefährdende Risiken sein. frage nach Pflegeplätzen im Einzugsge-
rungsgewinns unabhängig von der Halte- biet entwickeln werden. Es ist nicht auszu-
dauer der Immobilie und der Anrechnung 2.3 Bonität des Mieters schließen, dass entgegen der aktuellen
auf mögliche andere Grundstücksver- Der Vermieter trägt grundsätzlich das Prognosen, die aufgrund der zunehmenden
käufe des Gesellschafters, so dass auch Bonitätsrisiko des Mieters. Hierbei bieten Alterung der deutschen Bevölkerung von
diese steuerpflichtig werden und zu- auch langfristige Mietverträge mit einem wachsenden auch stationären Pfle-
sätzlich der Gewerbesteuer unterliegen. Mietern guter Bonität keine absolute gebedarf ausgehen, die Nachfrage einen
Sicherheit dafür, dass die vertraglich zu- anderen Verlauf nimmt. Dieses kann her-
Nach dem Gesellschaftsvertrag der Fonds gesicherten Einnahmen über die Laufzeit vorgerufen sein durch eine verbesserte me-
KG sind die Gründungsgesellschafter mit des Vertrages tatsächlich erzielt werden. dizinische Versorgung, wodurch das durch-
über 5 % am Vermögen der Fonds KG be- Die Bonität des Mieters kann sich z. B. in- schnittliche Eintrittsalter für Bewohner
teiligt. Sollte sich dieser Anteil am Ver- folge einer kurzfristig geringen Auslas- eines Pflegeheims ansteigt. Eine derartige
mögen innerhalb von 5 Jahren auf 5 % tung des Pflegeheimes oder eines anderen Entwicklung kann aber auch dadurch her-
oder darunter verringern, könnte Grund- ungünstigen Geschäftsverlaufs ver- vorgerufen werden, dass mehr Pflegebe-
erwerbsteuer in Höhe von bis zu € 293.000 schlechtern. Auch kann die Anlaufphase dürftige zu Hause versorgt werden. Darü-
ausgelöst werden. Der Gesellschaftsver- nach Fertigstellung und Inbetriebnahme ber hinaus kann sich durch die Errichtung
trag sieht keine Übertragungsmöglichkeit des Pflegeheims länger andauern als vom weiterer Pflegeheime ein bundesweites
der Anteile innerhalb von 5 Jahren vor. Betreiber geplant und die für die Anlauf- bzw. zumindest regionales Überangebot
phase typische Unterdeckung die Bonität an stationären Pflegeplätzen ergeben.
2. Anlagegefährdende Risiken des Mieters nachhaltig verschlechtern.
Anlagegefährdende Risiken sind Risiken, Eine daraus folgende geringere Auslas-
die entweder das Anlageobjekt oder die Sollte sich die wirtschaftliche Situation des tung der Pflegeheime kann dazu führen,
gesamte Vermögensanlage gefährden Mieters z. B. aufgrund der vorbeschriebe- dass Betreiber vereinbarte Mietzahlungen
und damit zu einem teilweisen oder voll- nen Gegebenheiten künftig verschlechtern nicht mehr vollständig entrichten können
ständigen Verlust der Beteiligung führen und es zu Zahlungsverzögerungen oder und es im Einzelfall zu einer Insolvenz von
können. -ausfällen kommen, kann dies einen ne- Betreibern und damit zu vollständigem
gativen Einfluss auf die Ertrags- und Liqui- Ausfall derer Mietzahlungen kommen
2.1 Platzierungs- ditätslage der Fondsgesellschaft haben. In kann.
und Rückabwicklungsrisiko Folge kann es zu späteren Ausschüttun-
Wenn die vom Anbieter abgegebene Plat- gen, einer Kürzung bis hin zur Streichung Aus diesem Grunde besteht das Risiko, dass
zierungsgarantie nicht oder nur teilweise von Ausschüttungen sowie darüber hi- die Fondsimmobilie an ihrem Standort
erfüllt wird, besteht das Risiko, dass Mittel naus zu einem teilweisen oder vollstän- in Traunstein aufgrund einer geringeren
fehlen, um eine plangemäße Fertigstel- digen Verlust der Kapitalanlage führen. Nachfrage oder eines verschärften Wett-
lung des Pflegeheims sicherzustellen. In bewerbs nicht den unterstellten Zuspruch
diesem Fall müssen mit der Bank Verhand- 2.4 Betreiberimmobilie/Pflegemarkt erfährt, der Betreiber geringere Erlöse oder
lungen über eine zusätzliche Zwischen- Bei dem zu errichtenden Pflegeheim gar Verluste erzielt und damit die Mietein-
finanzierung aufgenommen werden. handelt es sich um eine sog. Betrei- nahmen sowie ein unterstellter Verkaufs-
Auch eine Umschuldung durch Erhöhung berimmobilie, die ausschließlich für diese erlös des Fonds hinter den jeweiligen Prog-
des längerfristigen Darlehens könnte in Nutzung geplant und errichtet wird. nosen zurückbleiben. Dies alles hätte
Betracht kommen. Wenn eine negative Entwicklung des negativen Einfluss auf die Ausschüttungen
Pflegemarktes im Gesamten oder aber im und könnte gegebenenfalls zu einem teil-
Sollten die vom Anbieter im Rahmen der Einzugsgebiet des Heimes in Traunstein weisen oder vollständigen Verlust der
abgegebenen Platzierungsgarantie auf- eintreten sollte und dadurch bedingt ein Kapitalanlage führen.
zubringenden Mittel nicht ausreichen wirtschaftlicher Betrieb in dieser Nut-
oder weder eine zusätzliche Zwischen- zungsart deutlich eingeschränkt oder gar 2.5 Vermietung und
finanzierung noch eine Umschuldung unmöglich würde, müssten erhebliche In- Anschlussvermietung
zum Tragen kommen und die Bank die vestitionen getätigt werden, um eine Neben dem vorgenannten Bonitätsrisiko
Verwertung des Objektes betreiben, könn- anderweitige Nutzung (z. B. Hotel- oder des Mieters und dem der Betreiberimmo-
te eine Rückzahlung der geleisteten Ein- Wohnanlage) zu ermöglichen. Solche In- bilie besteht ein weiteres generelles Ri-
lagen in voller Höhe nicht mehr erfolgen, vestitionen sind in der Prognoserechnung siko einer jeden Immobilieninvestition
1635
in der dauerhaften Vermietbarkeit der 2.8 Haftung des Kommanditisten schaffung des Gesellschaftskapitals) erst
Immobilie. Mit der Eintragung des Kommanditisten durch einen entsprechenden Wertzu-
in das Handelsregister ist seine Haftung wachs der Immobilie bzw. der Beteiligung
Für die Fondsimmobilie in Traunstein gegenüber Dritten für nach diesem Zeit- kompensiert werden müssen, bevor ein
wurde ein langfristiger Mietvertrag mit punkt entstehende Verbindlichkeiten auf die Anschaffungskosten übersteigender
einer Festlaufzeit von 20 Jahren abge- die in das Handelsregister eingetragene Verkaufserlös einen Liquiditätsüberschuss
schlossen. Für die Prognoseperiode von rd. Haftsumme in Höhe von 10 % der Einlage entstehen lässt.
15 Jahren wurden die Einnahmen unter beschränkt.
Berücksichtigung der vertraglichen Re- 2.10. Finanzierung
gelung dieses Mietvertrages angesetzt. Für den Fall, dass die Hafteinlage infolge Wenn das Fremdkapital nicht bedient
Hierzu gehört auch die Regelung zur Wert- von Auszahlungen (z. B. Ausschüttungen, werden kann, ist der Fremdkapitalgeber
sicherung des Mietzinses. sonstige Entnahmen, Abfindungen bei berechtigt, die Fondsimmobilie zu ver-
Wenn es über den Zeitraum der Prognose Ausscheiden) an einen Kommanditisten werten. Dies kann zu einem teilweisen
zu geringeren als den unterstellten Miet- zurückbezahlt wird, lebt die Haftung bis oder vollständigen Verlust der Kapital-
einnahmen kommt, hätte dies einen zur Höhe der in das Handelsregister einge- anlage führen.
negativen Einfluss auf die Ausschüttungs- tragenen Haftsumme wieder auf.
höhe. Derartige Mindermieteinnahmen 3. Anlegergefährdende
entstehen entweder aus der mangelnden Der Anleger haftet für die in der Zeit Risiken
Vertragstreue des Mieters und /oder sei- zwischen seinem Eintritt und seiner Ein- Anlegergefährdende Risiken sind Risiken,
nes ganzen oder teilweisen Ausfalls. Auch tragung in das Handelsregister begründeten die nicht nur zu einem Verlust der ge-
kann es zu einem Mietausfall kommen, Verbindlichkeiten der Fonds KG persönlich samten Beteiligung führen können, son-
wenn es zur Ausübung eines außer- und unbeschränkt mit seinem gesam- dern z. B. über Nachschusspflichten, Ka-
ordentlichen Kündigungsrechtes des Mie- ten Vermögen gegenüber Gläubigern der pitalerhöhungen, Bürgschaften, Steuer-
ters kommt und die Nachvermietung nach Gesellschaft, die keine Kenntnis davon zahlungen u. ä. auch das weitere Vermö-
Kündigung nur mit zeitlicher Verzögerung haben, dass es sich bei der Gesellschaft um gen des Anlegers gefährden.
oder nur zu geringerem Mietzins möglich eine Kommanditgesellschaft mit einer Kom-
ist. Dies hätte deutlich negative Folgen auf plementär GmbH als alleinige persönlich 3.1. Fremdfinanzierung
das wirtschaftliche Ergebnis der Betei- haftende Gesellschafterin handelt. Eine persönliche Anteilsfinanzierung des
ligung bis hin zu einem teilweisen oder Anlegers ist nicht Konzeptbestandteil. Eine
vollständigen Verlust der Kapitaleinlage. Im Falle des Ausscheidens aus der Kom- individuelle Anteilsfinanzierung kann dazu
manditgesellschaft haften Kommanditisten führen, dass bei Ausbleiben der erwarteten
2.6 Versicherungsrisiken gemäß § 165 Abs. 2 HGB in Verbindung mit Ausschüttungen die Zins- und Tilgungsleis-
Die Fondsimmobilie ist bzw. wird nach § 160 Abs. 1 HGB für die bis dahin be- tungen der aufgenommenen Finanzierung
Fertigstellung branchenüblich versichert. gründeten Verbindlichkeiten der Gesell- aus anderen (privaten) Mitteln des Anlegers
Es kann allerdings nicht ausgeschlossen schaft noch bis zu 5 Jahren nach Eintragung bedient werden müssen. Im Extremfall
werden, dass bestimmte Risiken nicht ver- ihres Ausscheidens im Handelsregister kann dies sogar zu einer Privatinsolvenz des
sichert sind oder nicht durch Ver- gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft. Anlegers (maximales Risiko) führen.
sicherungen abgedeckt werden können.
Auch kann nicht ausgeschlossen werden, 2.9 Fungibilität 3.2 Steuerzahlungen
dass eine Versicherungsgesellschaft aus- Die unternehmerische Beteiligung an Unter bestimmten Umständen wäre
fällt. Je nach Höhe des Schadens könnte einem geschlossenen Immobilienfonds ist zudem denkbar, dass der Anleger durch die
dies erhebliche Auswirkungen auf die Be- als eine langfristige Kapitalanlage zu be- Beteiligung verursachte Steuerzahlungen
teiligung haben, im Extremfall bis zum trachten, da diese prinzipiell auf unbe- leisten muss, ohne dass aus der Beteiligung
vollständigen Verlust der Beteiligung. stimmte Zeit eingegangen wird und in überhaupt Ausschüttungen oder sonstige
diesem Fall erstmals zum 31.12.2024 Rückflüsse an den Anleger stattfinden. Dies
2.7 Gesellschaftsrechtliche Risiken gekündigt werden kann. Entsprechend den könnte beispielsweise dann der Fall sein,
Grundlegende Gesellschafterbeschlüsse Regelungen im Gesellschaftsvertrag ist ein wenn Liquiditätsüberschüsse nicht an die
werden in der Regel mit qualifizierter Verkauf der Kommanditbeteiligung grund- Anleger ausgeschüttet, sondern der Liqui-
Mehrheit gefasst, im übrigen mit ein- sätzlich möglich. Da aber nach wie vor kein ditätsreserve zugeführt werden.
facher Mehrheit. Für den einzelnen An- geregelter Markt zum Handel derartiger
leger bedeutet dies, dass er an Gesell- Gesellschaftsanteile existiert, kann sich ein Weitere wesentliche Risiken existieren
schafterbeschlüsse gebunden sein kann, Verkauf der Beteiligung schwierig gestalten. nach Kenntnis des Anbieters zum Zeit-
obwohl er gegen diese gestimmt hat. Es besteht das Risiko, dass eine Beteiligung punkt der Prospektaufstellung nicht.
nicht oder nur mit einem erheblichen Preis-
Nach dem Gesellschaftsvertrag kann der abschlag veräußert werden kann.
Gesellschafter bei Zahlungsverzug und bei Es ist zu beachten, dass die im Mittelver-
Insolvenz auch gegen seinen Willen aus wendungsplan dargestellten, nicht wert-
der Gesellschaft ausgeschlossen werden. bildenden Faktoren (z. B. Kosten für die Be-
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