FRANCK EVIN ÜBER LICHTPLANUNG - SEITE 04 - SVIT Schweiz
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NR. 06 | JUNI 2018 85. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
FRANCK EVIN
ÜBER LICHTPLANUNG – SEITE 04
IMMOBILIENPOLITIK. Vermieter gegen kommerzielle Untervermietung............................................... 10
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Mehrwertsteuerrisiko bei Transaktionen....................................................... 14
BAU & HAUS. Lichtgestaltung in der Architektur............................................................................................................ 34
Waermepumpe_82x195_CH 07.05.14 13:24 Seite 1
EDITORIAL AUF EIN WORT
Axialventilator einer Weishaupt Luft-Wasser-Wärmepumpe
mit strömungsoptimierter Kontur („Eulenflügel“)
TAKTISCHE
VERZÖGERUNG?
ANDREAS
INGOLD
«Steigen die Zinsen,
so schliesst sich
das Fenster für die
Abschaffung des
Eigenmietwerts.»
Die Grossbank Credit Suisse rechnet da-
mit, dass der Schweizer Hypothekarmarkt En-
de 2018 die Schallmauer von 1 Billion Franken
durchbrechen wird. Der grosse Knall wird aller-
dings ausbleiben – mindestens vorerst, wie die
Ökonomen der Bank warnend betonen. Die im
internationalen Vergleich hohe Verschuldung
der privaten Grundeigentümer – auf sie entfal-
len rund drei Viertel des Hypothekarvolumens
– ist angesichts des mutmasslichen Endes der
Tiefzinsphase tatsächlich ein Risikofaktor für
den Immobilienmarkt. Allerdings ist dieses Ri-
siko hausgemacht und systembedingt. Schuld-
zinsabzug und Eigenmietwert sorgen dafür,
dass die Amortisation unattraktiv und der An-
Die Kunst der leisen Kraft.
reiz zur Verschuldung gross ist.
Die zuverlässigen Hocheffizienz-Wärmepumpen von Weishaupt
Auf dem politischen Parkett forderten schon
holen die Wärme aus der Luft. Sie tun das nicht nur ausdauernd
verschiedene Beteiligte die Beseitigung dieses
steuerlichen Undings. Zwischenzeitig schien
und kraftvoll, sondern auch extrem leise. Dafür sorgen unter anderem
Bewegung in die Sache zu kommen. Im letzten die speziell geformten Ventilatoren, die den lautlosen Eulenflug
Jahr fasste die Kommission für Wirtschaft und zum Vorbild haben.
Abgaben des Ständerats auf eigenes Bestreben Weishaupt AG, Chrummacherstrasse 8, 8954 Geroldswil ZH
den Auftrag, eine Vorlage auszuarbeiten. Nun Tel.: 044 749 29 29, Fax: 044 749 29 30, 24-h-Service: 0848 830 870
lässt sich die Kommission aber alle erdenkliche www.weishaupt-ag.ch
Zeit damit. Hinter vorgehaltener Hand heisst
Das ist Zuverlässigkeit.
es, die Mitglieder stünden unter dem Druck der
Kantone, die Steuerausfälle befürchten. Auch
die Finanzwirtschaft hätte kaum Freude an ei-
nem Systemwechsel, bei dem Hypotheken mit
Erspartem abgezahlt würden. Und aus dem
Baunebengewerbe ist ebenfalls Ablehnung zu
spüren.
Viele Hunde sind des Hasen Tod. Wenn die Ver-
fechter eines Systemwechsels ihr Ziel erreichen
wollen, müssen sie ihre Parteikolleginnen und
-kollegen in Bern in die Pflicht nehmen und sie
an ihren eigenen Beschluss vom vergangenen
Jahr erinnern. Oder diese müssen gegenüber
den Wohneigentümern und ihren Wählern
Farbe bekennen.
Brenner Brennwerttechnik Solarsysteme Wärmepumpen
Andreas Ingold
2 | immobilia Juni 2018
IMMOBILIA INHALT NR. 06 JUNI 2018
NR. 06 | JUNI 2018 85. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
FRANCK EVIN
ÜBER LICHTPLANUNG – SEITE 04
IMMOBILIENPOLITIK. Vermieter gegen kommerzielle Untervermietung .............................................. 10
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Mehrwertsteuerrisiko bei Transaktionen ...................................................... 14
BAU & HAUS. Lichtgestaltung in der Architektur ........................................................................................................... 34
Franck Evin
(Foto: Urs Bigler)
FOKUS IMMOBILIENRECHT
04 «LICHT MUSS ETWAS ERZÄHLEN» 28 ANPASSUNG DES SIA-WERKVERTRAGS
Der Lichtdesigner Franck Evin erklärt, wie ein Bei Bauvorhaben wird meist die Norm SIA 118
Beleuchtungskonzept entsteht und warum er angewendet. Aber professionelle Bauherren
ungern mit Bühnenbildnern zusammenarbeitet. bestehen auf zusätzlichen Anpassungen.
32 STOLPERSTEIN FÜR PROJEKTE
IMMOBILIENPOLITIK Mit der mietrechtlichen Kündigungssperrfrist
ZITIERT
10 NICHT NACHVOLLZIEHBARE VORLAGE erleben Eigentümer und Bewirtschafter von
Der Bundesrat legt eine Änderung der Verord Immobilien regelmässig böse Überraschungen.
nung über die Miete und Pacht zur Vernehm
lassung vor, mit der die Untermiete über Beher BAU & HAUS
bergungsplattformen geregelt werden soll. 34 «REDUKTION DER LEUCHTKÖRPER»
11 KURZMELDUNGEN Gutes Licht verlangt eine bewusste Gestaltung.
Für Architekt Sacha Fahrni nimmt dieses Thema
IMMOBILIENWIRTSCHAFT eine zentrale Rolle ein.
12 DIE WARNUNGEN SIND VERSTUMMT 37 WANDELBARES BÜROLICHT
Bereits 25 Jahre boomt der Immobilienmarkt. Die LED als mittlerweile alltägliche Lichtquelle
Junge sind sehr Dennoch kann ein Absturz mit grosser ermöglicht eine spannende Beleuchtung für
umzugsfreudig. Heute Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden. moderne Büroimmobilien.
wohnen 31% der 15- 14 STEUERN UND IMMOBILIEN
bis 29-Jährigen nicht Wer beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft IMMOBILIENBERUF
mehr am gleichen Ort die Mehrwertsteuer berücksichtigt, kann viel 40 EFFIZIENTES LERNEN
wie Anfang 2017.» Geld sparen und Risiken vermeiden. Bereits zum zweiten Mal hat der SVIT-Young
16 MAXIMALE TRANSPARENZ NÖTIG den QV-Campus in Beckenried am Vierwald
CARINA Erneuerungsfonds werden von den Eigentü
SCHÖNENBERGER stättersee mit 30 Lernenden durchgeführt.
Mediensprecherin mern oft vernachlässigt. Doch auf den Konten 43 SEMINARE UND TAGUNGEN
homegate.ch, zur schlummern manchmal erhebliche Geldbeträge. 44 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
Umzugsstudie 2018
18 VERHALTENE STIMMUNG
Die Teilnehmer der aktuellen FPRE-Umfrage VERBAND
erwarten steigende EFH-Preise und eine stabile 48 GV SVIT KUB: EINFLUSS DES BAUHERRENBERATERS
Entwicklung beim Stockwerkeigentum. Die Kammer unabhängiger Bauherrenberater
20 TRENDWENDE BEI DER NACHFRAGE blickt auf ein erfolgreiches Jahr zurück. Im
Ob sich der stetige Anstieg der Einfamilienhaus Anschluss an die GV wurde gezeigt, wie sich
preise in den kommenden Monaten fortsetzen Unternehmen am Markt behaupten können.
wird, darf bezweifelt werden. 51 SVIT BEIDER BASEL: EIN EHRWÜRDIGER ORT
22 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT An der 84. Generalversammlung im Kunstmuse
um Basel wurde der gesamte Vorstand wieder
gewählt und ein neues Ehrenmitglied begrüsst.
MARKTPLATZ
47 STELLENMARKT
NR. 11 |
NOVEMBER
2015
82. Jahrgang
| Erscheint
monatlich
| CHF 6.–
| www.svit.ch
6.– | www.svit.ch
| CHF
monatlich
| Erscheint
83. Jahrgang
2016
| JANUAR
NR. 01
52 MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS
NR. 10 | OKTOBER
2015 82. Jahrgang |
Erscheint monatlich | www.svit.ch
| CHF 6.– | www.svit.ch | CHF 6.–
monatlich
| Erscheint
82. Jahrgang
2015
DEZEMBER
NR. 12 |
66 BEZUGSQUELLENREGISTER
SASCHA
WILHEL SEITE
04
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IMMOBILIE
IMMOBILIE
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TUM – SEITE
04
69 ADRESSEN & TERMINE
70 ZUGUTERLETZT / IMPRESSUM
MENT, 14 Handlungsb mobilien
..............................
IM INVEST edarf im .........................
..................... als Anlagealter 10
STEFAN
VITÄT 28 Stockwerke
Druck ......................... igentum native ..............
KREATI 34
nsen erhöhen
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IMMOBIL
Richtig
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JOËLLE
HAUS. luktuation SOZIALE NETZWERKE
BAU & F. Personalf IM WOHNBEREICH
IENBERU – SEITE 04 SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der WOHNUN .............................. 16
IMMOBILIENWIRTSCHA Schweizer Haushalte überholt
.............................. .....................
seit Jahren stabil
gsziffer ist
..............................
FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
..............................
Congress: Preis NPOLITIK. ..............................
ist nicht gleich Wert ............. 36
IMMOBILIE FT. Zuwanderun ..............................
.............................................................
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56 Estate Campus
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immobilia Juni 2018 | 3
FOKUS LICHT 4 | immobilia Juni 2018
«Licht muss
DIETMAR KNOPF*
– Als junger Mann sind Sie nach Paris
gegangen, um dort Klavier zu studie-
etwas erzählen»
ren. Heute sind Sie ein renommierter
Lichtdesigner. Warum haben Sie sich
gegen die Musik entschieden?
– Franck Evin: Ich wollte etwas mit Mu
sik machen, aber ich musste leider ak
zeptieren, dass mein Talent für eine Kar
Der französische Lichtdesigner Franck riere als Pianist nicht ausreicht. Anfang
der 1980er‑Jahre habe ich Sänger in Pari
Evin erklärt, was gutes Licht ausmacht, ser Clubs auf dem Klavier begleitet. Beim
wie ein Beleuchtungskonzept entsteht In meinem Beruf
und warum er ungern mit Bühnenbild braucht man ein
nern zusammenarbeitet. starkes Ego.»
Bühnenaufbau, wozu natürlich auch das
Licht gehört, merkte ich, dass mich dieses
Thema fasziniert. Damals gab es noch we
nige Lichtdesigner und mein Vorteil war,
dass ich etwas von Musik verstand. Des
halb konnte ich relativ problemlos am
Opernhaus Lyon meine ersten Erfahrun
gen als Beleuchtungsassistent sammeln.
Doch bereits nach drei Wochen war ich
allein für das Bühnenlicht verantwortlich,
weil ich dank meiner Begeisterung sehr
schnell lernte.
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immobilia Juni 2018 | 5
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FOKUS LICHT
2 Theater ist etwas anderes, als zuhause
ein Bild zu malen und dabei Gin Tonic
zu trinken. Es ist ein grosser Apparat,
den man bewegen muss.»
BIOGRAPHIE
FRANCK EVIN
Franck Evin (*1960) erhielt
1983 ein Stipendium
des französischen
Kultusministeriums und
wurde Assistent des
Beleuchtungschefs an
der Opéra National de
Lyon. 1986 begann er am
Schauspielhaus Düsseldorf,
als selbstständiger
Lichtdesigner zu arbeiten.
Anschliessend folgten
Produktionen in Nantes,
Strassburg, Montpellier,
Bochum, Bonn, Brüssel,
Wien und Los Angeles.
Evin legte 1993 die
Meisterprüfung für
Veranstaltungstechnik in der
Fachrichtung Beleuchtung
ab. Seit 2012 ist er
künstlerischer Leiter der
Beleuchtungsabteilung am
Zürcher Opernhaus.
– Was fasziniert Sie an der – Wenn man sich Ihre Biografie – Ich habe kein Heimatgefühl, ich füh
Arbeit mit Licht? anschaut, fällt auf, dass Sie an vielen le mich immer an dem Ort zuhause, wo
– Ich hatte immer das Gefühl, dass ich Orten gelebt haben. Sie waren unter ich gerade arbeite. Ein wichtiger Grund,
einen Job machen muss, wo ich den Ton an anderem Beleuchtungs-Chef an der wesshalb ich an Theatern arbeite, ist ja
geben kann. Ausserdem brauche ich Auf Komischen Oper in Berlin, haben in gerade,dass ich flexible Arbeitszeiten an
merksamkeit, aber ich wäre wahrscheinlich Paris, Lyon, Wien oder Los Angeles verschiedenen Orten haben wollte.
auch als Maler, Schriftsteller oder Pianist gearbeitet. Zurzeit sind Sie künstleri- – Woran erkennt man gutes Lichtdesign?
glücklich geworden. Der Vorteil meines Be scher Leiter der Beleuchtungsabteilung – Gutes Licht sollte möglichst naturalis
rufes ist, dass ich immer zeigen kann, was am Opernhaus Zürich. Wo fühlen Sie tisch sein. Dazu gehören auch eine kla
mir wichtig ist. Das mag ich sehr. sich zuhause? re Raumstruktur und ein ausgewogenes
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6 | immobilia Juni 2018
Verhältnis von Licht und Schatten. Was sprechenden Lichtführung unterstützt das Licht schlecht ist. Aber eine schlech
gute Lichtführung bedeutet, sieht man werden. te Regie mit sehr gutem Licht bleibt ei
bei den grossen Malern. Sie wussten ge – Bekommt das Licht im Theater oder ne schlechte Regie.Gutes Lichtdesign
nau, wie ein Schatten verlaufen muss, der Oper die nötige Aufmerksamkeit? macht eine gute Regiearbeit zu einer he
damit er die grösstmögliche dramaturgi – Das ist ambivalent. An grossen Thea rausragenden Inszenierung.
sche Wirkung erzielt. Damit meine Stu tern oder Opernhäusern, wo genug Geld – Entwickeln Sie die Lichtkonzepte
denten am Salzburger Mozarteum ein für einen Lichtdesigner vorhanden ist, istallein oder in Absprache mit dem
gutes Gefühl für Licht bekommen, gehe die Situation gut. Dort bekommt man, Regisseur und dem Bühnenbildner?
ich mit ihnen durch 400 Jahre Malerei. – Das ist unterschiedlich.
– Beeinflusst die zunehmende Jeder Lichtdesigner sollte Ich arbeite ungern mit
Digitalisierung Ihre Arbeit? manchen Bühnenbild
– Ja sehr. 1995 an der Komischen Oper in
mit mehreren Regisseuren nern zusammen, weil sie
Berlin standen noch rund 20 Beleuchter arbeiten, damit er möglichst meistens nur ihre Büh
auf der Bühne, um jeden Scheinwerfer viele verschiedene Handschriften nenbilder ausleuchten
einzurichten. Und in der Pause mussten kennenlernt.» wollen. Ich arbeite lie
sie wieder alles umbauen. Das dauerte ber direkt mit dem Re
oft zwei Stunden. Heute brauchen wir gisseur, weil es ihm um
für ein Theaterstück nur vier Beleuchter, das grosse Ganze geht.
da alle Scheinwerfer, Farbtemperaturen Es gibt Regisseure, die
und LED-Leuchten elektronisch von ei mir die Gesamtverant
nem Mischpult aus gesteuert werden. wortung für das Licht
– Welche Rolle spielt Licht bei der übergeben, andere wol
Gestaltung des Bühnenraums? len mehr Mitsprache.
– Es ist genauso wie bei der Musik, auch neben der Wertschätzung, eine moder Grundsätzlich bevorzuge ich einen kons
Licht verbreitet Gefühle. Gute Licht ne technische Ausstattung. An kleine truktiven Diskurs über meine Arbeit.
führung drückt unsere Emotionen wie ren Häusern sieht es schlechter aus, dort – Führen Sie ein Team von
Freude, Ärger oder Liebe aus. Idealer werden wir oft eingespart. Ich würde es Beleuchtungsexperten?
weise muss in der Oper ein Crescendo so auf den Punkt bringen: Eine gute Re – Ich habe einen Beleuchtungsassisten
(lauter werdende Musik) mit einer ent gie bleibt eine gute Regie, selbst wenn ten, der meine Ideen an die Techniker
immobilia Juni 2018 | 7
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FOKUS LICHT
weitergibt. Er sagt ihnen, wo die Schein zept anhand eines 3D-Modells, der Büh Mozarteum Salzburg. Was denken Sie
werfer montiert und wie sie eingestellt nenbildner präsentiert erste Entwurfs über den Nachwuchs?
werden sollen. skizzen. Ich sage dann: «Okay, wenn ihr – Eigentlich ist es egal, was ich über den
– Wie viel Zeit und Geld steht Ihnen das so machen wollt, brauche ich dort Nachwuchs denke. Wichtig ist mir, dass
für das Lichtdesign zur Verfügung? Platz für einen Scheinwerfer», und mar meine Studenten begreifen, welche Be
– Das hängt vom Ort ab. Hier in Zürich kiere die genaue Position im Modell. deutung das Licht für uns hat. Sie sollen
zum Beispiel gibt es genügend Geld und Später finden die Proben statt; circa zwei verstehen, dass man gutes Licht nicht
Personal für hochwertige Inszenierun Wochen vor der Premiere steht das fer von einer guten Inszenierung trennen
gen. Zürich ist das Paradies. Doch die tige Bühnenbild. Dann kontrolliere ich, kann. Eine Pizza muss gut aussehen,
meisten anderen Häuser haben zu we ob sich alle Scheinwerfer am richtigen aber auch gut schmecken, verstehen
nig Geld. Ort befinden. Dabei prüfe ich, ob das Sie? Die Ausbildung der Beleuchtungs
– Wie viele Lichtquellen und -arten Licht stimmt, es zu viele oder zu wenige techniker ist nach meinem Geschmack
brauchen Sie für ein Bühnenbild? Scheinwerfer sind. Zum Schluss zeichne viel zu technisch. Heute können Be
– Ich verwende nur sehr wenige Licht ich einen korrigierten Lichtplan. leuchtungstechniker hunderte Lichtnor
quellen auf der Bühne. Beispielswei – Bearbeiten Sie auch Lichtkonzepte men auswendig, dennoch verstehen nur
se bei der aktuellen Oper «La forza del für Gebäude? wenige etwas von den künstlerischen As
destino»am Zürcher Opernhaus sind es – Ja, denn ich liebe Architektur, weil mich pekten des Lichts.
genau 19 Scheinwerfer. die Beziehung zwischen Raum, Mensch – Womit beschäftigen Sie sich, wenn
– Beschreiben Sie bitte den und Licht interessiert. Darum habe ich Sie nicht über Licht nachdenken?
genauen Ablauf, von der ersten Idee den Auftrag für die Innenraumbeleuch – Dann schlafe ich. Im Ernst: Dann höre
bis zum finalen Lichtkonzept. tung einer Lichtklinik in Wien angenom ich Musik oder gehe zum Boxen.
– Ein Jahr vor der Premiere findet eine men. In dieser Klinik werden depressive
Bauprobe statt, dabei spreche ich mit Menschen mithilfe einer Lichttherapie DIETMAR KNOPF
Der diplomierte Architekt ist Redaktor der
dem Regisseur und dem Bühnenbildner behandelt. Zeitschrift Immobilia.
darüber, was sie über das Stück denken – Ein weiteres Standbein ist Ihr Lehr
und in welche Richtung die Inszenierung auftrag für Lichtgestaltung im Studien-
gehen soll. Der Regisseur zeigt sein Kon gang Bühnenbild an der Universität
immobilia Juni 2018 | 9
IMMOBILIENPOLITIK BEHERBERGUNGSPLATTFORMEN
Nicht nachvollziehbare Vorlage
Der Bundesrat legt eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht zur Vernehm-
lassung vor, mit der die Untermiete über Beherbergungsplattformen geregelt werden soll.
Der Vorschlag öffnet der kommerziellen Vermarktung von Mietwohnungen Tür und Tor.
UNNÖTIGE UND UNTAUGLICHE VORLAGE. Nun
legt der Bundesrat in einer Vernehmlas-
sung Verbänden und Parteien den Vor-
schlag für die Ergänzung der Verordnung
über die Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen (VMWG) zur Vernehm-
lassung vor, mit der die kurzfristige Unter-
vermietung über Beherbergungsplattfor-
men explizit geregelt werden soll.
Vor dem Hintergrund der geschlosse-
nen Front gegen die kommerzielle Unter-
vermietung von Mietwohnungen über Be-
herbergungsplattformen ist es völlig
unverständlich, dass der Bundesrat eine
«Generelle Zustimmung zur wiederholten
kurzzeitigen Untermiete» einführen will.
Der Vermieter könnte sich nicht mehr da-
rauf berufen, dass der Mieter ihm die Per-
17
son des Untermieters nicht bekannt gibt
IVO CATHOMEN* fürchten, dass dem Mietwohnungsmarkt bzw. aus genannten Gründen nicht be-
EINHELLIGE ABLEHNUNG. Seit zwei Jahren sit-Wohnraum entzogen wird. Die Vermieter – kannt geben kann. Vielmehr würde die
zen Vertreter von Vermieter- und Mieter- namentlich der SVIT Schweiz – stellen sich ergänzte Verordnung dem Mieter ein ge-
verbänden unter der Leitung des Bundes- auf den Standpunkt, dass eine kommerziel- nerelles Recht auf eine kurzzeitige Unter-
amtes für Wohnungswesen (BWO) am le Untervermietung sowieso nicht rechtens miete einräumen, das ihm der Vermieter
runden Tisch, um das angebliche Problem ist und deshalb keine besonderen Mass- nur verweigern könnte, wenn er nach-
der Untervermietung von Wohnraum über nahmen notwendig sind. Einerseits wider- weist, dass ihm daraus wesentliche Nach-
Beherbergungsplattformen und allenfalls spricht eine Untervermietung über Beher- teile entstehen. Die Erläuterungen des
notwendige Massnahmen zur Bekämpfung bergungsplattformen dem Nutzungszweck vom BWO ausgearbeiteten Vorschlags
zu bereden. des zur Wohnnutzung überlassenen Wohn- nennen explizit mögliche Verweigerungs-
raums. Anderseits gründe. Diese wären aber gegebenenfalls
Der Bundesrat will Rechtssicherheit erfüllen die Mie- im gerichtlichen Verfahren zu belegen,
ter / Untervermie- was mit einem nicht vertretbaren Aufwand
schaffen und erreicht mit seiner Vorlage ter die für eine verbunden ist.
genau das Gegenteil.» kurzfristige Ver- Die Autoren aus Grenchen halten dafür,
mietung erforderli- dass die Konkretisierung der wesentlichen
chen Bedingungen Nachteile den Interessen an Transparenz
gemäss Art. 262 und Rechtssicherheit Rechnung trügen.
OR nicht, was den Doch das Gegenteil ist der Fall. Die Beweis-
Vermieter berech- last des Vermieters führt gerade zu Rechts-
tigt, die Zustim- unsicherheit. Es ist zwar richtig, dass der
Für einmal sind sich die Verbände von mung zu verweigern. So kann der Mieter Gesetzgeber im Mietrecht das Recht zur
Vermietern und Mietern einig: Der (nicht die Person des Untermieters im Fall einer Untermiete schuf. Doch in den 1980er-Jah-
bewilligten) Untervermietung über Beher- Untervermietung über Beherbergungs- ren hatte er keine kurzzeitige kommerziel-
bergungsplattformen muss ein Riegel ge- plattformen nie im Voraus benennen, was le Untervermietung vor Augen. Die Auswei-
schoben werden. Die gemeinsame Haltung der SVIT Schweiz als einen legitimen Ver- tung des Rechts der Mieter durch die
der Verbände hat allerdings unterschiedli- weigerungsgrund für eine Einwilligung Hintertüre der Verordnung stellt eine ein-
che Hintergründe. Mietervertreter be- durch den Vermieter ansieht. seitige Lastenverschiebung und eine wei-
Für die Prüfung der Person des Unter- tere Einschränkung der Verfügungsgewalt
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mieters muss der Mieter dem Vermieter des Eigentümers dar. Der SVIT Schweiz
nach geltender Rechtsprechung eine Frist wird darum das Ansinnen des Bundesrates
Konflikte im StWE mediativ klären von zwei bis vier Wochen einräumen, was
für die Vermarktung über Beherbergungs-
mit Vehemenz bekämpfen.
ME-Versammlungen moderieren plattformen nicht praktikabel ist. Der SVIT *IVO CATHOMEN
Moderator / Mediator M.A. Schweiz hat darum für seine Mitglieder in
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
der Zeitschrift Immobilia.
empfiehlt sich. Tel. 044 251 08 41 einer Empfehlung die rechtliche Einschät-
www.kreuzplatz-mediation.ch zung der Lage zusammengefasst und das
Vorgehen erläutert.
10 | immobilia Juni 2018KURZMELDUNGEN
Software-Gesamtlösung
für das Immobilien-
management
SCHWEIZ CVP-Vertreter lehnten den
Vorstoss ab. Gemäss der nun
BWO ZIEHT UM UND überwiesenen Motion der
WIRD AUF AUFGABEN ständerätlichen Verkehrskom-
VERZICHTEN MÜSSEN mission soll die gesamte pri-
Der Bundesrat hat an seiner vate Nutzung über eine Pau-
Sitzung vom 1. Juni 2018 den schale besteuert werden.
Umzug des Bundesamtes für
Wohnungswesen (BWO) nach
Bern beschlossen. Die Mass- BASEL-STADT
nahme ist Teil einer Reihe
von strukturellen Reformen, KEIN ERDBEBEN
deren Prüfung der Bundesrat VERSICHERUNGS
in Auftrag gegeben hatte. Der SCHUTZ
Eigenaufwand des BWO soll Die Basler Regierung hat be-
dank Synergien mit einer an- schlossen, die öffentlichen
deren Verwaltungseinheit des Gebäude nicht mehr gegen
Departements, einer effizien- Erdbebenschäden zu ver-
teren Nutzung von Büroflä- sichern, weil die Versiche-
chen und dem Verzicht auf rungsprämien deutlich an-
Aufgaben bis 2025 um bis zu gestiegen seien. Die neuen
rund 25% reduziert werden. Prämien hätten sich auf 1,8
Mio. CHF pro Jahr belaufen.
ZERSIEDELUNGSINITI
ATIVE ABGELEHNT BASELLANDSCHAFT
Eine Mehrheit im Nationalrat
hat sich in der Sommerses NEUE GRUNDLAGE
sion deutlich gegen die FÜR EIGENMIETE
Volksinitiative «Zersiedelung Der Landrat hat in erster Le-
stoppen – für eine nachhal- sung den Gegenvorschlag
tige Siedlungsentwicklung» der Finanzkommission zur
(Zersiedelungsinitiative) aus- Wohnkosteninitiative ange-
gesprochen. Auch einer von nommen. Mit den betreffen- • Verwaltung von Mietliegenschaften,
der GLP ins Spiel gebrachter den Gesetzesänderungen soll Stockwerkeigentümergemeinschaften
Gegenvorschlag dürfte kaum eine bundesrechtskompatible und Wohnbaugenossenschaften
Chancen haben. Die Initiative Neuregelung der Baselbieter
wird von den Gegnern als zu Eigenmietwertbesteuerung • Prozessorientierte Programmassistenten
radikal und schädlich für die erreicht werden, ohne Wohn- • Individuell gestaltbare Masken
Landwirtschaft beurteilt. eigentümer mit ungewoll- • Elektronische Ablage sämtlicher Dokumente
ten Mehrkosten zu belasten. • Mobile Wohnungsübergabe inkl. Abnahme-
Die Höhe des Eigenmietwer- protokoll auf iPad
PAUSCHALABZUG FÜR tes soll beim bundesrecht-
FIRMENFAHRZEUGE lichen Mindestansatz von
Nach dem Ständerat hat auch 60% des Marktmietwertes www.abacus.ch
der Nationalrat eine pauscha- bleiben. Die Marktverhältnis-
le Besteuerung von privat ge- se sollen alle sechs Jahre mit
nutzten Geschäftsautos be- einer repräsentativen Erhe-
fürwortet. Er überwies eine bung überprüft werden. Die
entsprechende Motion an den Unterhaltsabzüge für über
Bundesrat und folgte damit zehnjährigen Gebäude soll
der Empfehlung seiner Wirt- gemäss Kommissionsvor-
schaftskommission. Die gros- schlag auf 25 und für jüngere
se Kammer sprach sich mit auf 20% festgelegt werden.
117 zu 65 Stimmen bei einer Heute sind es 24 und 12%.
Ecknauer+Schoch ASW
Enthaltung dafür aus. Nur Die Vorlage geht nun in die
die Ratslinke sowie einige zweite Lesung.IMMOBILIENWIRTSCHAFT IMMOBILIENBEWERTUNG
Die Warnungen sind verstummt
Gut 25 Jahre lang boomt nun schon der Immobilienmarkt. Kein Wunder also, wenn
die Luft dünner wird. Aber keine Angst: Ein Absturz kann mit an Sicherheit grenzender
Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden.
stanzverluste aber zu gross. Viele Firmen
gingen Konkurs oder wurden übernom-
men. Die Bauwirtschaft ist dafür heute
um Vieles produktiver als damals. Sie hat
aus den Fehlern gelernt. Mit deutlich we-
niger Personal wird aktuell ein höheres
Bauvolumen bewältigt als Ende der Acht-
zigerjahre. Diese Professionalisierung
der Baubranche war längst überfällig.
BIOGRAPHIE KEINE VOLUMENBOLZEN MEHR. Auch bei
MARTIN NEFF den Finanzinstituten fand ein Umden-
Martin Neff ist seit April 2013 ken statt. Diese hatten sich in der Krise
Chefökonom der Raiffeisen- die Finger verbrannt und sassen deshalb
Gruppe. Er war nach Abschluss Mitte der Neunzigerjahre auf milliar-
seines Studiums der Volkswirt- denschweren faulen Krediten. Das so-
schaftslehre an der Universität genannte Name-Lending war zur Achil-
Konstanz zunächst als Berater
bei der S&Z GmbH in Allens-
lesferse der Bankbranche geworden.
bach, Deutschland, tätig, bevor Im Glauben, dass die Immobilienpreise
er 1988 zum schweizerischen den Höhenflug fortsetzen würden, hat-
Baumeisterverband (SBV) in ten auch viele Banker die Bodenhaftung
Zürich wechselte. Dort wirkte er verloren und vergaben sorglos Kredite
als Bereichsleiter für Konjunk-
an mehr oder weniger jeden, der noch ir-
turbeobachtung. 2008 wur-
de er zum Leiter des gesamten gendwo einen Fuss im Immobilienmarkt
Economic Research und Chef- hatte. Viele grundpfandgedeckte Kredite
ökonomen der CS ernannt. Zu- wurden zudem ganz bewusst zweckent-
dem ist Neff als Fachrat und fremdet und etwa zu Konsumzwecken
Dozent im Institut für Finanz- genutzt. Da das Vergütungssystem im
dienstleistungen (IFZ) in Zug
tätig und lehrt an der Donau- Banking volumengetrieben war und die
Universität in Krems, Öster- Risiken daher in den Hintergrund gerie-
reich, Immobilienökonomie. ten, bolzten die Kreditberater entspre-
chend Masse statt Klasse. Die Folgen
waren ähnlich prekär wie in der Bau-
MARTIN NEFF* letztlich ein guter Nährboden für Neues branche. Aus vier wurden zwei Gross-
EIN KURZER BLICK ZURÜCK. Um den Zyklus, und auch Besseres. banken, etliche Institute mussten sogar
den der Markt aktuell durchläuft, zu verste- vom Staat gerettet werden, viele fusio-
hen, muss man das Rad um Einiges zurück- AUS FEHLERN GELERNT. Die schon sehr lan- nierten, und manche mussten sogar über
drehen. Startpunkt der Betrachtung ist der ge am Markt tätigen Bauunternehmer die Klinge springen. Im Kreditgeschäft
Immobiliencrash der späten Achtzigerjah- dürften den goldenen Achtzigerjahren kam es ebenfalls zu einer deutlichen
re, der erst gegen Mitte der Neunziger- nachtrauern. Die Branche schrieb sei- Professionalisierung. Heute sind Verga-
jahre allmählich überwunden war. Damals nerzeit Margen, die etwa drei bis vier be von Krediten und Analyse von Risi-
erfolgte auch der Startschuss zu einem ein- Mal höher lagen als heute. Wer aktu- ken integraler Bestandteil des Kreditge-
zigartigen Wohneigentumsboom, dem der ell im Bauhauptgewerbe 3% Cashflow schäftes. Und die Banken verfügen heute
Bund mit gross angelegten Eventualver- auf den Umsatz erwirtschaftet, ist schon über eigene Schätzungskompetenz.
pflichtungen den Weg bereitete. Bevor recht gut unterwegs. Seinerzeit wa-
dies aber möglich wurde, mussten erst ren es im Schnitt mehr als 10%. Aller- ZUSATZ ZINSBONUS. Nach dem Abwurf des
etliche Federn gelassen, sprich vorange- dings funktionierte der Markt damals Krisenballastes und der Überwindung
gangene Exzesse korrigiert werden. Am schweizweit ähnlich, wie das nun offen- des strukturellen Bereinigungsprozes-
stärksten traf es die Bauwirtschaft, welche bar im Bündnerland der Fall war. Preis- ses startete eine gesundete Branche zu
über die Boomjahre gehörig Speck ange- absprachen waren die Regel, die Bau- einem einzigartigen Lauf, der bis heute
setzt hatte. Der Bankensektor war ebenso wirtschaft wies deutlich kartellistische anhält. Zunächst war es der aufgestaute
stark betroffen. Zudem erwischte es un- Spuren auf. Dieses Kartell überlebte die Eigenheimbedarf, welcher die Nachfra-
zählige schmalbrüstige Spekulanten, die Krise nicht – genau so wenig wie etliche ge trieb und später abgelöst wurde durch
mit wenig oder gar keinen Eigenmitteln Bauunternehmen. Zunächst konnten die den Migrationsboom, der dem Mietwoh-
ein Immobilienportfolio aufgebaut hat- den Nachfrageschwund noch mit massi- nungsmarkt wieder auf die Beine half.
ten, das nun korrekturanfällig wurde. Die- vem Personalabbau abfedern. Mit zuneh- Dazu gesellt sich eine rege, wenn auch
se teils schmerzhaften Korrekturen waren mender Dauer der Krise wurden die Sub- nicht spektakuläre Bauaktivität im Be-
12 | immobilia Juni 201826
reich der Wirtschaftsbauten. Was alle schon etwas realitätsfremd. Und dies dingte Sättigungstendenzen bei Kon-
Märkte aber begleitete, war die Erosi- umso mehr, wenn in den Warnungen im- sumgütern, globale Produktivitätsfort-
on der Zinsen, welche einzigartig ist in mer wieder auf den letzten Immobilien- schritte im Zuge der Globalisierung und
ihrer Geschichte. Zinsen sind bekannt- crash verwiesen wird. Erinnern wir uns: eine entsprechende Trägheit der Lohn-
lich die Triebfeder für Immobilieninvest- Als es 1990 zum Crash am Schweizer Im- Preisspiralen sprechen auch auf längere
ments. Sinken die Zinsen, bzw. sind sie mobilienmarkt kam, betrug die durch- Sicht für eher tiefe Inflationsraten. Zwar
tief, beflügelt das die Immobilienwerte schnittliche Jahresteuerung 5,4%. Im wird die Inflation auch hierzulande wie-
und macht das Geschäft entsprechend Oktober 1990 erreichte sie sogar 6,4%. der etwas zunehmen. Ich mache aber ei-
lukrativ. Zur wettbewerblichen Stärkung Seitdem ging es aber nur noch abwärts. ne Wette: nicht annähernd so stark, dass
der Branche gesellte sich vor allem der Seit bald dreissig Jahren sehen wir nun die Zinsen am Ende den Markt ersticken.
historische Zinsbonus. Und der dürfte schon rückläufige Teuerungsraten. Seit Mit anderen Worten: Vorbei ist die gol-
auch noch länger Bestand haben. zehn Jahren haben wir im Jahresmittel dene Ära der Immobilien noch lange
der Inflation die Null vor dem Komma, nicht, lediglich die der zinsbedingten
GRUNDLOSE ÄNGSTE. Das Zinsniveau hängt fünf Mal sogar mit negativem Vorzei- Aufwertungen ist zu Ende.
bekanntlich fast ausschliesslich am chen. Letztmals die zwei vor dem Kom-
Tropf der Inflation. Wer also argumen- ma hatten wir im Jahresschnitt 2008. Im *MARTIN NEFF
Der Autor ist Chefökonom der Raiffeisen-
tiert, es werde zu schmerzhaften Korrek- September 2008 waren es immerhin Gruppe. Am Valuation Congress 2017 hat
turen an den Immobilienmärkten kom- 2,9%. Zinsängste sind vor diesem Hin- er über das «Nullzinsalter» referiert.
men, der muss zwangsläufig mit stark tergrund nicht nachvollziehbar und wohl
steigender Inflation rechnen. Da ist auch grundlos. Denn demografisch be-
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immobilia Juni 2018 | 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT TRANSAKTIONEN
Steuern und Immobilien
Wer beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft die Mehrwertsteuer
berücksichtigt, kann viel Geld sparen und Risiken vermeiden.
Was dabei zu beachten ist, zeigt dieser Artikel.
ENTSCHEIDUNGSBAUM ZUR BERECHNUNG DES POTENZIELLEN MEHRWERTSTEUERLICHEN RISIKOS UND POTENZIALS
Quelle: Autor
Verkäufer hat Liegenschaft nach 1998 Ja
gebaut oder erworben
Nein
Ja
Saniert oder umgebaut seit 1998? Abklären/abschätzen, wie viel Vorsteuer auf Kauf,
Erstellung oder Sanierung angefallen ist; Betrag mit
5% pro Jahr abschreiben
Nein
Keine weiteren Abklärungen = maximales Potenzial bzw. Risiko
TOBIAS MEIER KERN* Verkäufer kann 50% der bei der Erstel- käufer eintreten, sollte die für den Käufer
NUTZUNGSÄNDERUNG HAT KONSEQUENZEN. lung bezahlten Vorsteuern (Restwert der günstigste Variante gewählt werden – der
Beim Verkauf einer Liegenschaft, will – Vorsteuer nach 10 Jahren) zurückfordern. Verkauf ohne Mehrwertsteuer. Wenn der
vereinfacht gesagt – der Verkäufer wis- Im umgekehrten Fall (steuerbare Vermie- Käufer beim Kauf keine Vorsteuer bezahlt,
sen, wie viel ihm nach Abzug aller Kosten tung, Verkauf ohne Mehrwertsteuer) müss- muss er auch in Zukunft bei einer Nut-
verbleibt. Den Käufer interessiert, was ihn te er beim Verkauf 50% der ursprünglich zungsänderung nichts korrigieren, er hat
die Liegenschaft effektiv kostet und welche zurückgeforderten Mehrwertsteuer an die also kein mehrwertsteuerliches Risiko.
Risiken und Möglichkeiten bestehen. Dem- ESTV zurückbezahlen. Ergibt jedoch die Analyse, dass tatsäch-
entsprechend wird alles, was diese Fakto- lich noch nicht abgeschriebene Vorsteuern
ren und somit den Preis beeinflussen kann, Durch den Kauf mit zu berücksichtigen sind, sollte der Verkäu-
sorgfältig abgeklärt. Alles – mit Ausnahme fer den entsprechenden Betrag ermitteln,
der Mehrwertsteuer. Zu Unrecht.
Mehrwertsteuer beginnt da je nach bisheriger Nutzung und vorge-
Die Mehrwertsteuer, die beim Erwerb, für den Käufer eine neue sehener Verkaufsart dieser Betrag an die
beim Erstellen oder bei wertvermehrenden 20 Jahre dauernde ESTV zurückzubezahlen ist oder zurückge-
Investitionen in Liegenschaften angefallen Abschreibeperiode.» fordert werden kann. Dies beeinflusst also,
ist (sog. Vorsteuer), kann nur dann von der wie viel er schlussendlich für die Liegen-
Eidg. Steuerverwaltung (ESTV) zurückge- schaft erhält.
fordert werden, wenn die Liegenschaft für Bei einer teilweise steuerbaren Nut-
steuerbare Zwecke genutzt wird. Da diese Was ist also beim Kauf oder Verkauf ei- zung (z. B. teiloptierte Wohn- und Gewer-
Vorsteuer linear über 20 Jahre abgeschrie- ner Liegenschaft zu tun? In einem ersten beliegenschaft) kann auch nur auf dem
ben werden muss, hat jede Nutzungsän- Schritt ist stets die Liegenschaft mehrwert- steuerbar genutzten Teil optiert werden,
derung (z. B. von steuerbarer Vermietung steuerlich zu analysieren, d. h. ob im Fal- womit der Verkäufer keine Steuer korri-
zu Vermietung ohne Mehrwertsteuer) le einer Nutzungsänderung Vorsteuern zu gieren muss und der Käufer nur ein laten-
mehrwertsteuerliche Konsequenzen: Wird korrigieren wären. tes Mehrwertsteuerrisiko auf dem steuer-
zum Beispiel eine neu erstellte Liegen- bar erworbenen Teil hat, dieses allerdings
schaft während den ersten 10 Jahren oh- LATENTES STEUERRISIKO. Lasten keine Vor- für die nächsten 20 Jahre.
ne Mehrwertsteuer vermietet, kann an- steuern auf der Liegenschaft (z. B. vor 30 Der Verkäufer ist in der Praxis natürlich
fänglich keine Vorsteuer zurückgefordert Jahren erworben, seit mehr als 20 Jahren nicht völlig frei in seiner mehrwertsteuerli-
werden. Wenn diese Liegenschaft nach 10 nur absolut notwendiger Unterhalt), ist die chen Gestaltung. Ein Käufer wird kaum be-
Jahren mit Mehrwertsteuer verkauft (op- Lösung einfach: da selbst im Falle einer reit sein, die Liegenschaft (auch nur teil-
tiert) wird, ändert die Nutzung, und der Nutzungsänderung keine Folgen beim Ver- weise) mit Mehrwertsteuer zu erwerben,
14 | immobilia Juni 201833
wenn er sie nicht steuerbar nutzen will oder Als, zumindest theoretisch, beste Mög- eruieren, welche Alternative (idealerwei-
die Nutzung ungewiss ist. Durch den Kauf lichkeit ist das Meldeverfahren zu erwäh- se) für beide Parteien am vorteilhaftesten
mit Mehrwertsteuer beginnt für ihn näm- nen. Dabei wird die Liegenschaft ohne Aus- ist. Ohne komplette Mehrwertsteuerda-
lich eine neue 20 Jahre dauernde Abschrei- weis von Mehrwertsteuer übertragen, und ten der letzten 20 Jahre ist dies jedoch gar
beperiode zu laufen. Um den Verkäufer da- der Käufer tritt in die Position des Verkäu- nicht möglich. Deshalb dieser Hinweis am
zu zu bewegen, ohne Mehrwertsteuer zu fers ein. Das heisst, er übernimmt die Lie- Schluss: Eine auch mehrwertsteuerlich gut
verkaufen, kann der Käufer anbieten, ihn genschaft mit der momentanen Nutzung geführte Liegenschaftsbuchhaltung kann
für den Betrag zu entschädigen, der an die und den noch darauf lastenden, nicht ab- viel Geld wert sein.
ESTV zurückzubezahlen ist (dieser Betrag geschriebenen Vorsteuern. Der Verkäufer
wird in der Regel deutlich tiefer sein als muss mehrwertsteuerlich nichts korrigie- WICHTIGES IN KÜRZE
7,7% MwSt. auf dem Kaufpreis), also den ren. Ändert der Käufer in Zukunft die Nut- Wann ist welche Verkaufsart geeignet?
Kaufpreis leicht zu erhöhen. Diese Lösung zung, indem er z. B. für die Vermietung op- Ausgenommen (ohne Mehrwertsteuer)
bietet beiden Parteien Vorteile: Der Ver- tiert, so kann er die Vorsteuer, welche der – Alte Liegenschaft, Investitionen weitgehend abgeschrie-
ben -> Verkäufer muss keine Vorsteuer zurückbezahlen
käufer erhält das, was er sich vorstellt, der Verkäufer ursprünglich nicht zurückfor-
– Verkauf von Liegenschaften zu reinen Wohnzwecken ->
Käufer erhält die Liegenschaft ohne jedes dern konnte, jetzt geltend machen. Umge- kein Vorsteuerabzug beim Verkäufer, aber Gewinn wird
mehrwertsteuerliche Risiko und im Endef- kehrt muss er höchstens die vom Verkäufer nicht besteuert
fekt günstiger, als wenn er sie mit Mehr- ursprünglich geltend gemachte Vorsteuer – Käufer will «nichts mit Mehrwertsteuer zu tun haben»
wertsteuer gekauft hätte. abschreibungsbereinigt zurückbezahlen. Steuerbar (mit Mehrwertsteuer):
Der Käufer muss jedoch sämtliche Un- – Neue Liegenschaft zur steuerbaren Nutzung ->
Mehrwertsteuer kein Kostenfaktor, wenn während
NACHTRÄGLICHE VORSTEUERN. Umgekehrt terlagen des Verkäufers zur Liegenschaft 20 Jahren so genutzt
kann es für den Käufer attraktiv sein, die erhalten (Buchhaltung, Mehrwertsteuer Meldeverfahren
Liegenschaft mit Mehrwertsteuer zu kau- dokumentation, ev. sogar Rechnungen), – Ältere Liegenschaft, teilweise abgeschrieben
fen, wenn er sie sicher langfristig steuerbar damit er die Vorsteuer des Verkäufers zu- – Nutzung durch Käufer unklar, aber ev. anders als bei
nutzen wird. Sofern der Verkäufer dadurch rückfordern kann (oder nur dessen ab- Verkäufer -> Korrektur nur auf Restwert Investitionen,
Möglichkeit, Vorsteuern des Verkäufers noch geltend
in die Lage versetzt wird, nachträglich Vor- geschriebene Vorsteuer zurückbezahlen zu machen.
steuern zurückzufordern, ist möglicherwei- muss). Die meisten Verkäufer möchten die-
se eine Reduktion des Nettopreises mög- se Unterlagen nicht offenlegen oder sind
lich. Dies bietet beiden Parteien Vorteile: selbst gar nicht mehr im Besitz derselben. *TOBIAS MEIER KERN
Der Autor ist bei PwC als Director im Bereich
Der Käufer erhält die Liegenschaft netto Es gibt somit keine Universallösung. Mehrwertsteuer, mit Spezialisierung im
günstiger, der Verkäufer erzielt möglicher- Entscheidend ist, dass die Liegenschaft Bereich Liegenschaften und Finanzdienst-
weise sogar eine höhere Rendite (wenn der analysiert wird, die Parteien sich der mög- leistungen, tätig. Am Valuation Congress
2017 hat er über die Mehrwertsteuer bei
Preisnachlass kleiner ist als die nachträg- lichen mehrwertsteuerlichen Konsequen- Transaktionen referiert.
lich erhaltenen Vorsteuern). zen bewusst sind und sie anschliessend
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immobilia Juni 2018 | 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT IMMOBILIENBEWERTUNG
Maximale Transparenz nötig 13
In der Praxis wird der Erneuerungsfonds von der Eigentümerschaft häufig vernachlässigt.
Je nach Sparziel der Gemeinschaft schlummern auf den Konten aber erhebliche Geld-
beträge, welche es bei einer Transaktion sowie bei der Bewertung zu berücksichtigen gilt.
Bewertungsstichtag, dem Marktwert
angerechnet werden. Die Finanzierung
von Massnahmen aus dem EF müssten
sich bewertungstechnisch in derselben
Summe im Marktwert niederschlagen.
Ist der genaue Stand zum Zeitpunkt der
Berichterstattung nicht bekannt, sollte
dies beim Publizieren des Marktwertes
exkl. EF explizit erwähnt werden. Auf
jeden Fall ist es zu empfehlen, den EF
separat und mit entsprechendem Da-
tum (Stand per ...) auszuweisen. Nur so
herrscht maximale Transparenz, resp.
eine klare Trennung von Liegenschaft
und gebundenem Bargeld.
MITEIGENTUM: HIGHEST AND BEST USE. Für
Anlageimmobilien, wo sich die Wertbei-
messung am zukünftigen Cashflow ori-
entiert, wird der Erneuerungsfonds in
der Regel nach demselben Vorgehen
berücksichtigt. Wenn der EF allerdings
werterhöhend ausgewiesen wird, dann
Das International Center Cointrin (ICC) Genf stellt eine der grössten Miteigentümergemeinschaften müssen im Discounted Cashflow (DCF)
in der Schweiz. ebenfalls die zukünftigen Instandset-
zungskosten berücksichtigt werden.
Mit Erfahrung zeigt sich hier aller-
OLIVIER AEBY* des Erneuerungsfonds befindet. Nicht dings, dass sich Finanzierungen aus dem
ERNEUERUNGSFONDS IST UNERLÄSSLICH. Der aber, dass ein solcher tatsächlich ge- EF häufig nicht vollumfänglich im neu-
Erneuerungsfonds (kurz EF) dient aus- schaffen werden muss. Die Praxis zeigt, en Marktwert wiederfinden lassen. Dies
schliesslich zur Bestreitung der alle Mit- dass trotz der rechtlich unverbindlichen liegt daran, dass die Bewertung auf der
eigentümer treffenden ausserordentli- Regelung der überwiegende Teil der Ge- Annahme einer zukünftigen Entwicklung
chen Unterhalts-, Instandsetzungs- und meinschaften einen Fonds zur Finanzie- basiert. Wenn nun einzelne Parameter
Erneuerungskosten. Er ist von den Mit- rung gemeinschaftlicher Aufwendungen nicht so eintreffen wie in der Bewertung
eigentümern im Verhältnis ihrer Mit- hat. Der EF ist somit das mit Abstand angenommen, können Investitionen ger-
eigentumsanteile zu äufnen. Die Höhe bedeutendste Instrument zur Finanzie- ne mal zu Wertkorrekturen führen. Ur-
der jährlichen Beiträge wird durch die rung periodischer Instandsetzungen. sache dafür sind häufig die Instandset-
Miteigentümerversammlung festgelegt. Es zeigt sich, dass kleine Gemeinschaf- zungskosten, welche unter Umständen
Im Stockwerkeigentum wird die Einla- ten signifikant weniger häufig einen EF im DCF zu tief angenommen worden
ge häufig begrenzt, indem die Äufnung haben als grössere Gemeinschaften. Je sind oder der Ertrag, welcher sich nach
des EF mit einem Prozentsatz am Ge- nach Art der Miteigentümerschaft ist den Massnahmen nicht wie erwünscht
bäudeversicherungswert (z. B. 3%) li- bei Bewertungen ein anderes Vorgehen entwickelt hat. Hier gilt das Prinzip des
mitiert wird. Demgegenüber orientieren empfehlenswert. «Highest and Best Use».
sich die Summen bei Anlageliegenschaf-
ten im Miteigentum i. d. R. an den mit- STOCKWERKEIGENTUM: MAXIMALE TRANS- SWISS GAAP FER 26. «Die Bewertung der Ak-
telfristig anstehenden Sanierungsmass- PARENZ. Im Bereich des Wohneigen- tiven erfolgt zu den für den Bilanzstich-
nahmen. tums, wo sich der Marktwert vorab am tag zutreffenden aktuellen Werten ohne
Das Gesetz hält lediglich fest, dass Realwert orientiert, kann der Erneue- Einbau von Glättungseffekten», heisst es
die Versammlung über die Schaffung rungsfonds, resp. dessen Anteil zum in den Empfehlungen der Swiss GAAP
FER 26 (Rechnungslegung von Vorsor-
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geeinrichtungen). Die Bildung von Re-
serven, mit Ausnahme der Wertschwan-
kungsreserven, ist also nicht zulässig.
www.visualisierung.ch Diese Vorschrift sorgt in Bezug auf den
Erneuerungsfonds immer wieder für
Diskussionen. Der EF kann durchaus als
Reserve angesehen werden.
16 | immobilia Juni 20186
Auf der anderen Seite ist der aktuel- dem DCF-Wert dazugeschlagen wer- TRENNUNG UND TRANSPARENZ. Es gibt meh-
le Marktwert gefordert und ein allfälliger den. Wird der EF nicht bei der Bewer- rere Möglichkeiten, wie der Erneuerungs-
Käufer hat eine zusätzliche Zahlungsbe- tung aufgeführt, sollte er auf einer sepa- fonds in der Bewertung berücksichtigt
reitschaft für einen zur Immobilie gehö- raten Kontoposition, z. B. als gebundene wird. Wichtig ist auf jeden Fall, die durch
renden EF. Entsprechend ist auch die Rückstellung, aufgeführt werden. den EF zu finanzierenden Investitionen
Handhabung in der Praxis unterschied- Bei der Bewertung nach Swiss GAAP ebenfalls zu berücksichtigen – damit das
lich. Da der EF gemeinschaftliches Ei- FER 26, in welcher sich der der Stichtag Resultat stimmig bleibt und kein unbe-
gentum der Miteigentümer ist, hat ein häufig in der Zukunft befindet (z. B. per rechtigter Mehrwert entsteht. Eine Tren-
Miteigentümer beim Verkauf seines An- Ende Jahr), liegt die Krux in der Regel dar- nung von Liegenschaft und gebundenem
teils keinen Anspruch auf Rückerstat- in, den aktuellen Stand des EF zu eruieren. Bargeld ist ebenfalls sehr empfehlens-
tung der geleisteten Einlage. Allerdings Anders als die Einlage können die Ausga- wert. Nur so ermöglicht die Bewertung
kann er sich seinen Anteil am Fonds vom ben per Stichtag nur schwer vorhergesagt grösstmögliche Transparenz.
Käufer vergüten lassen. werden, insbesondere bei Liegenschaften,
Der EF kann bei der Liegenschaft di- welche sich inmitten von baulichen Mass- *OLIVIER AEBY
Der Autor ist zuständig für Bewertungen
rekt oder auf einer separaten Kontopo- nahmen befinden. Häufig wird auf den bei der Privera AG. Er verfügt über das eidg.
sition aufgeführt werden. Dabei ist dar- Stand des EF per letztem Geschäftsab- Diplom in Immobilientreuhand sowie über
auf zu achten, dass dieser nicht doppelt schluss verwiesen. In dieser Betrachtung den FA in Immobilienbewertung und ist
Schätzungsexperte SEK/SVIT.
berücksichtigt wird oder ganz vergessen liegt aber ein erhebliches Zeitfenster für
geht. Wird der EF bei der Bewertung auf- Veränderungen, was unter Umständen zu
geführt, sollte dieser als externer Wert grossen Differenzen führen kann.
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immobilia Juni 2018 | 17IMMOBILIENWIRTSCHAFT UMFRAGE
Verhaltene Stimmung
Die Teilnehmer der halbjährlichen Immobilienumfrage von FPRE
erwarten in den kommenden zwölf Monaten steigende EFH-Preise
und eine stabile Entwicklung beim Stockwerkeigentum.
MANUEL LEHNER*
ABB. 1: PREISERWARTUNGSINDEX IN DEN REGIONEN NACH SEGMENT
KÜNFTIGE PREISENTWICKLUNG. Seit 2008 Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand: 2. Quartal 2018
befragt Fahrländer Partner Raument-
Tabelle 1: Preiserwartung sindex in den Regionen nach Segment
wicklung (FPRE) in einer halbjährlich
durchgeführten Umfrage Akteure im EWG (1) EFH (2) MWG (3) BUE (4) MFH (5) BGH (6)
Schweizer Immobilienmarkt zur vergan- Genfersee -9.5 -3.3 -51.5 -79.3 14.8 -49.8
genen und künftigen Preisentwicklung.
Jura -5.9 10.8 -60.6 -30.2 15.3 -24.8
Zudem liegen mit der jährlich durchge-
Mittelland -7.0 14.5 -46.7 -66.4 34.2 -48.8
führten Immobilienumfrage des HEV
Schweiz langjährige Zeitreihen zur Ex- Basel 1.4 14.9 -23.4 -68.0 22.3 -38.4
pertenstimmung vor. Die aus den Er- Zürich 5.1 30.7 -29.5 -48.3 33.5 -17.7
gebnissen beider Umfragen berechne- Ostschweiz -16.1 25.6 -51.0 -59.1 22.3 -55.3
ten Preiserwartungsindizes geben eine
Alpenraum -2.7 24.8 -29.4 -49.5 0.4 -35.1
Indikation für die künftige Preisentwick-
lung verschiedener Immobiliensegmen- Südschweiz -48.0 -21.5 -75.9 -88.7 -26.1 -74.3
te. In der aktuellen Frühlingsumfrage Schweiz -6.4 13.8 -38.4 -55.1 28.7 -27.6
von FPRE beteiligten sich 733 Markt- Langjähriger Mittelwert 13.8 10.8 k.A. k.A. 35.7 -30.2
teilnehmer aus der gesamten Schweiz
(1) Eigentumswohnungen; (2) Einfamilienhäuser; (3) Mietwohnungen; (4) Büroflächen; (5) Mehrfamilienhäuser;
(siehe Abb. 1). (6) Büro - und Geschäftshäuser.
Veränderung des Indexwertes gegenüber dem Vor -Halbjahr: positiv, negativ, stabil (+/ - 3 Indexpunkte).
WOHNEIGENTUM: EFH DYNAMISCHER ALS Quelle: Fahrländer Partner. Datenstand: 2. Quartal 2018.
STWE. Beim Wohneigentum gehen die be-
fragten Experten, wie bereits in den ver-
gangenen zweieinhalb Jahren, schweiz-
weit von einer stabilen Preisentwicklung weiterhin sinkenden Renditeerwartun- und der Preiserwartungsindex in diesem
aus. Die finanzierungsseitigen Regulie- gen bei Mehrfamilienhaus-Transakti- Segment liegt mit 28,7 Zählern nach wie
rungen sowie das hohe Preisniveau ha- onen aus. Sie erwarten in den meisten vor im deutlich positiven Bereich.
ben den seit Anfang des Jahrtausends Landesregionen sinkende Wohnungs- Zweitens erwarten die Experten lan-
anhaltenden Preisanstieg in den vergan- mieten und gleichzeitig steigende Prei- desweit und in grosser Übereinstim-
genen Jahren gestoppt und zwischen se für Mehrfamilienhäuser. Landesweit mung sinkende bis stark sinkende Mie-
dem 3. Quartal 2016 und 1. Quartal 2017 erwarten rund 45% der Befragten, dass ten für Büroflächen. Die Befragten sind
zu vergleichsweise starken Korrekturen sich die Wohnungsmieten in den kom- sich dabei so einig wie in keinem anderen
nach unten geführt. Der Preiserwar- menden zwölf Monaten rückläufig entwi- Segment: Rund 55% der Befragten tei-
tungsindex für Wohneigentum von -2,0 ckeln werden. In der Ostschweiz und am len dieselbe Erwartung. Der Indexwert
im 2. Quartal 2018 deutet nun auf eine Genfersee sind es über 50% und im Tes- liegt mit -55,1 Zählern zwar etwas höher
Seitwärtsbewegung in den kommenden sin sogar über 70% der Experten, die die- als bei den letzten beiden Befragungen,
zwölf Monaten hin. weist aber nach wie
Die erwartete Preisentwicklung der Man kann erwarten, dass die vor den tiefsten Wert
Einfamilienhäuser schneidet bei der Be- aller Immobiliennut-
fragung mit einem Preiserwartungsin-
Anfangsrenditen bei Mehrfamilien- zungen auf. Der Preis
dex von +13,8 deutlich besser ab als die- haus-Transaktionen weiter sinken.» erwartungsindex für
jenige der Eigentumswohnungen (-6,4). Büro- und Geschäfts-
Dies mag mit der räumlichen Verschie- häuser liegt mit -27,6
bung der Nachfrage in die Peripherie Punkten etwas höher,
zusammenhängen, wo Wohneigentum aber ebenfalls deutlich
noch erschwinglich ist und Einfamilien- im Minus. Auch hier
häuser im Vergleich zu Eigentumswoh- schneidet das Tessin
nungen überrepräsentiert sind. In den am schlechtesten ab:
zentrumsnahen und hochpreisigen Regi- Rund 70% der Befrag-
onen waren bereits in den vergangenen se Einschätzung teilen. Offenbar gehen ten erwarten sinkende oder stark sinken-
Jahren mehrheitlich sinkende Preise für die Experten aber davon aus, dass der an- de Preise in diesem Segment.
Eigentumswohnungen zu beobachten. haltende Anlagedruck und das Tiefzins-
umfeld selbst bei sinkenden Erträgen zu UNTERSCHÄTZTE VOLATILITÄT. Neben der
SINKENDE MIETEN UND SINKENDE RENDITEER- einer erhöhten Zahlungsbereitschaft für erwarteten künftigen Preisentwicklung
WARTUNGEN. Im Bereich der Renditelie- Mehrfamilienhäuser (MFH) führen. Lan- geben die Experten in den Umfragen
genschaften gibt es zwei Grundtenden- desweit rechnen über 40% der Akteure auch Auskunft über ihre Einschätzung
zen. Erstens gehen die Befragten von mit weiterhin steigenden MFH-Preisen, der vergangenen Preisentwicklung. Die
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