SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
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# 12 — DEZEMBER 2020 — 87. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
FOKUS
INNENARCHI
TEKTIN SIBYLLA
AMSTUTZ
04
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
AUSBLICK 2021
WIEDER ZURÜCK
AUFS LAND?
12
BAU & HAUS
INNENARCHI
TEKTUR
INNENARCHITEKTUR
RAUMBILDENDE
ELEMENTE MIT
PFLANZEN
AUF DEM PRÜFSTAND
40
EDITORIAL
4
VON—ANDREAS INGOLD R
LÜBER SYSTEM
Wasserbehandlungsanlagen
SIND SIE SCHON
«ZOOM FATIGUE»? KORROSIONS-
In der Schweiz wird wie anderswo jeweils zum
Jahreswechsel das Wort des Jahres gekürt –
SCHUTZ für Trink
natürlich nach wissenschaftlichen Methoden und
in vier Landessprachen. Bezeichnend ist, dass
es hierzulande seit 2016 kein Unwort des Jahres
wassersysteme
mehr gibt. Nun kann dies kaum daran liegen,
dass wir in den letzten fünf Jahren in der Schweiz
nur noch nett miteinander umgegangen wären Situation
und jedes Unwort aus unserem Wortschatz
verbannt hätten. Vielmehr übernehmen wir ein- Rostiges Wasser.
fach das Unwort unserer nördlichen Nachbarn.
2019 war es Klimahysterie.
Ich jedenfalls hätte einen Vorschlag für das Analyse
Schweizer Unwort 2020: «Zoom fatigue». Ist
zwar nicht deutsch, allenfalls eingedeutscht, Untersuchung der Trink
greift aber derzeit in der Schweiz mit höheren
Positivitätsraten um sich als die Covid-Pandemie. wasserleitungen vor Ort.
Ja, einverstanden, «you can’t e-mail a hand
shake». Das informelle Treffen im Büro oder am
Mittagstisch ist durch Zoom und Co. nicht zu Lösung
ersetzen. Auch nervt zuweilen die schleppende
Bild- und Tonqualität sowie die fehlende Online- Zuverlässiger Schutz durch
Sitzungskultur. Und im Homeoffice fällt einem Hydrocleaner ® Plus.
ETWAS MEHR AUGEN
MASS FÜR DIE WIRKLI
CHEN PROBLEME,
BITTE.
ANDREAS INGOLD
langsam die Decke auf den Kopf. Aber stellen Sie
sich vor, der Büro-Lockdown wäre vor zehn oder
nur schon fünf Jahren eingetreten. Die meisten
Dienstleistungsunternehmen und unsere Wirt-
schaft wären in kürzester Zeit zusammengebro-
chen. Die meisten Unternehmen hätten schlicht
keine Alternative zum Präsenzbetrieb gehabt,
geschweige denn unsere Bildungsinstitutionen.
Die angeblich grassierende «Zoom fatigue»
zeigt doch vor allem eines: dass wir im Bürosektor
IHR WASSER –
unseren Betrieb am Laufen halten, unserer Arbeit
nachgehen und vor allem unsere Arbeitsplätze er-
halten können. Der Zusatzaufwand ist nicht uner-
heblich, und weit über den Sommer 2021 hinaus
können wir nicht so weiterfahren. Aber Hand
aufs Herz: Fragen Sie doch einfach mal einen
IN GUTEN HÄNDEN
Restaurantbetreiber, ob «Zoom fatigue» für ihn
auch ein ernsthaftes Problem sei. Lüber System GmbH
Weinfelderstrasse 113, 8580 Amriswil
Schöne Weihnachtstage wünscht Ihnen
Andreas Ingold T. 071 910 08 44, info@luebersystem.ch
www.luebersystem.ch
2
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 12 DEZEMBER 2020
FOTO: IVO SCHOLZ / SWISS-IMAGE.CH
FOKUS
04 «WIR SOLLTEN DIE NUTZENDEN EINBEZIEHEN»
Sibylla Amstutz, Professorin für Innenarchitektur an der HSLU, plädiert für
11 weniger Flächenverbrauch und mehr Qualität von Innenräumen.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
POLITIK 16 «ERWERBSTÄTIGE SIND BEREIT, WEITER ZU PENDELN»
Die Pandemie wirft neue Fragen für den Immobilienmarkt auf – ziehen die
PRAXISÄNDERUNG Städter häufiger aufs Land? Diese Entscheidung hänge stark vom Alter ab,
BEI DER ZULÄSSIGEN sagt Ursina Kubli, die bei der ZKB für den Research verantwortlich ist.
RENDITE 18 UMNUTZUNG VON GEWERBE- UND INDUSTRIEAREALEN
Die Transformation von Gewerbe- und Industriearealen gehört im aktuellen
ZUWEILEN HABEN URTEILE DES BUNDESGERICHTS Marktumfeld zum Alltag. Dabei gibt es neben planungsrechtlichen Stolper-
EINE POLITISCHE DIMENSION – WIE ZULETZT DER steinen auch diverse privatrechtliche Herausforderungen.
ENTSCHEID ÜBER DIE BERECHNUNG DER ZULÄSSI- 20 IMMO’21: DER IMMOBILIENKONGRESS GEHT ONLINE
GEN RENDITE EINER WOHNUNG IN DER WAADT. Die wichtigste Schweizer Immobilienmesse für Investoren IMMO’, findet
am 20. und 21. Januar 2021 Corona-bedingt virtuell statt.
22 WER SIND DIE WOHNUNGSNACHFRAGER?
Mit den «Sinus-Milieus Wohn- und Lebenswelten Schweiz», vom SVIT
Schweiz und Acasa Immobilien-Marketing, können Wohnungsnachfrager
ihre Zugehörigkeit zu den Sinus-Milieus analysieren.
24 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
EFAHR FÜR GRÜNDERSIEDLUNGEN
30 G
12 Am Beispiel der Gründersiedlungen am Friesenberg wird deutlich, was pas-
siert, wenn der historische Wert den Wunsch nach Nachhaltigkeit und Mo-
derne übersteigt.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT ERSAMMLUNGEN IM ZEITALTER VON CORONA
32 V
Die Corona-Krise stellt Bewirtschafter von Stockwerkeigentum vor neue
WIEDER ZURÜCK Fragestellungen und Probleme. Mittlerweile ist etwas Routine eingekehrt
AUFS LAND? im Umgang mit der neuen Situation. Es ist Zeit für einen Überblick.
HOHE PREISE F
ÜHREN DAZU, DASS DIE BALLUNGS- BAU & HAUS
ZENTREN BESTIMMTE SOZIALE SCHICHTEN AN
LANDGEMEINDEN VERLIEREN. DIE PANDEMIE UND 34 I NNENAUSBAU FÜR DIE GANZE WELT
DIE VERUNSICHERUNG VIELER MENSCHEN SCHEI- Hochwertiger Innenausbau aus Holz bringt sozusagen den Wald ins Haus.
NEN DIE STADTFLUCHT WEITER ZU VERSTÄRKEN. Eine Firma, die das weltweit mit ihren Ausbau- und Schreinerarbeiten
macht, ist die Innerschweizer Traditionsfirma Karl Bucher AG aus Goldau.
WIR GLAUBEN AN EINE ERFOLGREICHE ZUKUNFT»
38 «
Karl Bucher im Gespräch über seine Firma, seine Kundschaft, den Innen-
ausbau und Zentralschweizer Tourismus in dieser Pandemiezeit.
IMMOBILIENBERUF
ATEN VERSUS EXPERTEN
45 D
«Daten sind gut. Experten sind besser», lautet die These von Felix Thurnheer,
der den ERFA-Experten als Gastreferent spannende Einblicke in die Welt der
raumrelevanten Daten gewährte.
40 47 VIRTUELLER UNTERRICHT ALS GEBOT DER STUNDE
Mit dem zweiten Lockdown der Berufsbildung ist der Unterricht der SVIT
Swiss Real Estate School wieder im virtuellen Klassenzimmer. Eine Umfrage
BAU & HAUS zeigt, wie Teilnehmer und Dozenten den Online-Unterricht beurteilen.
ORONA-MASSNAHMEN AUF BAUSTELLEN
48 C
RAUMBILDENDE Liegenschaftenverwalter und Hausbesitzer sollten genau darauf achten,
ELEMENTE MIT dass Handwerker bei Unterhaltsarbeiten und kleineren Baustellen die
Corona-Schutzmassnahmen einhalten. Sonst droht notfalls ein Baustopp.
PFLANZEN 50 E LEKTROMOBILITÄT IN IMMOBILIEN
NOCH BEDIENT SICH DIE INNENARCHITEKTUR Der Elektromobilitätssektor wächst rasant: Laut Autoschweiz waren 10 von
WENIG DER AUSSERORDENTLICHEN QUALITÄTEN 100 verkauften Autos im Jahr 2020 rein elektrisch oder Plug-in-Hybride.
VON PFLANZEN. DOCH DIE BEISPIELE FÜR GRÜNE 51 SEMINARE UND TAGUNGEN
RAUMLÖSUNGEN NEHMEN STÄNDIG ZU. 52 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
STANDARDS: STELLENMARKT 44 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 55 / BEZUGSQUELLENREGISTER 66 / ADRESSEN & TERMINE 69 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 70
IMMOBILIA / Dezember 2020 3
«WIR SOLLTEN DIE
NUTZENDEN MEHR
IN DIE PLANUNG
EINBEZIEHEN»
4 IMMOBILIA / Dezember 2020
FOKUS INTERVIEW
INNENARCHITEKTUR
Sibylla Amstutz, Professorin für
Innenarchitektur an der HSLU,
plädiert für weniger Flächen
verbrauch und mehr Qualität
von Innenräumen.
INTERVIEW—DIETMAR KNOPF*
FOTOS—URS BIGLER
Welchen Einfluss hat die anhaltende
Pandemie auf Ihre Arbeit und den Betrieb
an der Hochschule Luzern?
Sibylla Amstutz: Wir befinden uns, wie viele andere
auch, im zweiten Mini-Lockdown. Alle Studieren-
den sind angehalten, wieder im Homeoffice zu arbei-
ten. Insgesamt ist die Lage etwas weniger schlimm
als im März, weil unsere Hochschule weiterhin of-
fen ist und bestimmte Arbeiten in der Hochschule
erledigt werden können. Dennoch fehlt uns die phy-
sische Nähe, unsere Studierenden vermissen den ge-
genseitigen Austausch.
Und wie läuft der Hochschulbetrieb bezüglich
Semesteraufgaben und -prüfungen?
Da unsere Ateliers geöffnet sind, können die Studie-
renden ihre Modelle für die Semesteraufgaben wie
gewohnt bauen. Und für die Semesterprüfungen eig-
nen sich Online-Medien gut, in diesem Bereich
funktioniert der Hochschulbetrieb fast ohne
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IMMOBILIA / Dezember 2020 5
FOKUS INTERVIEW
INNENARCHITEKTUR
inschränkungen. Allerdings gibt es einige Stu-
E dass monofunktionale Nutzungen von
dierende, die allein weniger gut lernen können Räumen seltener werden. Was bedeutet
und deshalb gerne für Besprechungen zu uns das für Ihre Berufsgruppe?
kommen. Mein Forschungsteam und ich haben BIOGRAPHIE Laut Bundesamt für Statistik repräsentiert die
uns mit der Ausnahmesituation arrangiert, auch PROF. SIBYLLA klassische Familie heute nicht mehr die Mehrheit
wenn wir insgesamt mehr Zeit für Abstimmun- AMSTUTZ der Haushalte. Darum ist für mich unbegreiflich,
gen und Telefonate brauchen. (*1965) Nach der ers- warum weiterhin fast alle Wohnungen in der klas-
ten Ausbildung zur Pri-
Die Weltgesundheitsorganisation schätzt, marlehrerin studierte sischen Zimmerstruktur gebaut werden, obwohl
dass wir rund 90 Prozent unserer Lebens- sie Architektur am wir für ein Abbild der pluralistischen Gesellschaft
zeit in Innenräumen verbringen. Müsste Technikum in Horw. nutzungsneutrale und ähnlich grosse Räume
die Gestaltung unserer Räume angesichts Seit 2007 arbeitet sie bräuchten. Wir sollten es den Mieterinnen und
an der Hochschule
dieser Zahl nicht höher gewichtet sein? Luzern – Technik & Mietern überlassen, in welcher Form sie sich ihre
Diese Frage besteht für mich aus zwei Aspekten. Architektur. Sie ist Wohnungen aneignen wollen.
Nach meiner Meinung ist die breite Masse wenig stellvertretende Leite- Wie sollte diese Neutralität der Räume
rin des Institutes für
sensibilisiert für die Auswirkungen gestalteri- Innenarchitektur und baulich umgesetzt werden?
scher Aspekte auf die Lebensqualität. Dieses feh- leitet die Forschungs- Die Erfahrungen zeigen, dass mobile Elemente,
lende Wissen zeigt sich auch bei der Gestaltung gruppe Innenarchitek- wie beispielsweise flexible Trennwände, von
tur. Sie lehrt, forscht
unserer Innenräume. Eine Ausnahme davon sind und publiziert in den
Eigentümern und Mieterinnen kaum genutzt
Büros, in vielen Firmen wird mit sportlichem Bereichen Wohn- und werden. Deshalb scheint es mir richtiger zu sein,
Ehrgeiz darum gerungen, wer die besten Büroräu- Arbeitswelten, Inter- die Raumdefinitionen den Nutzenden zu überlas-
me anbieten kann. Im Wirtschaftsalltag ist die In- aktion Mensch und sen. Dies erklärt auch, warum die Häuser aus der
gebaute Umwelt und
nenraumgestaltung ein wichtiger Teil der Corpo- bedürfnisgerechtes Gründerzeit weiterhin so beliebt sind: Die Zim-
rate Identity. Wo ich kaum gute neue Konzepte Planen und Bauen. Da- mer in diesen Wohnungen sind alle ähnlich gross.
sehe, ist im Mietwohnungsbau. Deshalb ist es für bei geht sie der Frage Eine zunehmende Multifunktionalität von
nach, wie Räume kon-
mich umso wichtiger, dass wir weiterforschen zipiert sein müssen, Räumen kann zu einem Verlust ihrer Identi-
und unseren Studierenden vermitteln, was gelun- um neue Lebens- und tät führen. Wie finden Innenarchitekten die
gene Innenarchitektur ausmacht. Arbeitsformen zu er- richtige Balance zwischen Neutralität und
Auch gesellschaftliche Veränderungen, möglichen sowie ver- vorgegebenen Raumdefinitionen?
änderten Nutzerbe-
der Anteil von Familienhaushalten liegt dürfnissen zu Hier würde ich private Wohnräume und öffentli-
heute bei rund 30 Prozent, führen dazu, entsprechen. che Räume unterscheiden wollen. In privaten
6 IMMOBILIA / Dezember 2020
FOKUS INTERVIEW
INNENARCHITEKTUR
HEUTE LIEGT
DER ANTEIL VON
FAMILIENHAUS-
HALTEN MIT KIN-
DERN NUR NOCH
BEI RUND 30%.
Räumen sorgen die Nutzenden mithilfe der Möb- schlossen. Obwohl ich danach für verschiedene
lierung und anderen Gestaltungselementen, zum Innenarchitekten arbeitete, entschied ich mich
Beispiel mit farbigen Wänden oder Vorhängen, damals bewusst für ein Architekturstudium, da
für ein individuelles Raumgefühl. Vorher müssen ich möglichst viel über den Bauprozess lernen
wir Planenden mit werthaltigen Materialien eine wollte. Nach einigen Jahren in der Praxis bin ich
gute Atmosphäre ermöglichen. Ganz anders sieht 2007 an die HSLU gekommen, wo ich mich in
es für mich in öffentlichen Räumen aus. Hier gilt meinem ersten Forschungsprojekt mit Büroräu-
es eine Atmosphäre zu schaffen, die nicht belie- men beschäftigte. Von da an hat mich das Thema
big ist und auch nicht an den Charme von Mehr- gepackt, denn ich begriff sofort, wie spannend In-
zweckhallen erinnert. nenarchitektur ist, vor allem deshalb, weil man
Sie sind studierte Primarlehrerin, Architektin dabei sehr nah an den Menschen ist.
FH und arbeiten seit 2018 als Professorin Sie sind Leiterin einer Forschungsgruppe.
für Innenarchitektur an der HSLU. Warum Welche Projekte bearbeiten Sie derzeit?
wollten Sie Innenarchitektinwerden? Wir forschen in drei Gebieten: zukunftsfähiges
Manchmal brauchen wir Umwege, um ans Ziel zu Wohnen, Innenräume für Spitäler und Pflege
kommen. Wenngleich ich früh wusste, dass ich einrichtungen sowie die Entwicklung von Büro
keine Kinder unterrichten möchte, habe ich das räumen. Zurzeit untersuchen wir zusammen mit
Primarlehrerstudium als Grundausbildung abge- unseren Partnern aus der Praxis, wie man
IMMOBILIA / Dezember 2020 7
FOKUS INTERVIEW
INNENARCHITEKTUR
Wohnungsgrundrisse kompakter entwerfen könn- Nochmals zurück zum Wohnflächen
te. Dabei beschäftigen uns folgende Fragen: Wie konsum in der Schweiz. Was sind die
können wir Quantität durch Qualität substituie- wichtigsten Erkenntnisse dieser Studie?
ren? Welche Eigenschaften müssen Wohnungen Wir wissen, dass der Wohnflächenkonsum in der
haben, damit Mieter und Eigentümerinnen bereit Schweiz über die letzten Jahrzehnte überpropor-
sind, auf Fläche zu verzichten? Zudem arbeiten wir tional zum Bevölkerungswachstum angestiegen
an einer Deckenkonstruktion in Spitalzimmern, ist. Grund dafür ist einerseits die Zunahme von
damit Patienten während ihres Aufenthalts weni- Singlehaushalten. Andererseits sind dafür auch
ger Stress empfinden und sich nach dem Aufwa- Neubauten mit flächenmässig grösseren Miet-
chen aus der Narkose schneller wieder orientieren wohnungen verantwortlich. So ist zum Beispiel
können. Bei den Büroräumen sind wir mit dem die Fläche von 3- und 4-Zimmerwohnungen in
Staatssekretariat für Wirtschaft an einem For- Neubauten heute 13 Prozent grösser als der
schungsprojekt, bei dem es darum geht, ein Pla- Durchschnitt des Wohnungsbestandes. In einem
nungsinstrument für die Praxis zu entwickeln, das Forschungsprojekt haben wir über 500 Grundris-
aufzeigt, welche Arbeitssettings für welche Tätig- se untersucht und herausgefunden, dass unter an-
keitsmerkmale geeignet sind. Wir unterscheiden derem eine offene Küche ohne optische Abtren-
dabei, ob eine Tätigkeit eher Routine, neuartig, nung zum Wohnbereich mit einer grösseren
komplex oder kreativ ist. Entsprechend leiten sich Wohnungsfläche korreliert. Um einen Beitrag
daraus die Kriterien für die Räume ab, wie zum Bei- zum nachhaltigen Umgang mit unseren Land
spiel der Grad der visuellen und akustischen Gren- reserven zu leisten, möchten wir mit kompakten
zen und die Raumgrösse. Grundrissen den Flächenverbrauch wieder
8 IMMOBILIA / Dezember 2020
FOKUS INTERVIEW
FOKUS
THEMAINTERVIEW
INNENARCHITEKTUR
r eduzieren. Dabei suchen wir in einem unserer Fachdisziplinen kann nur gelingen, wenn jeder und
Forschungsprojekte nach einer Antwort auf die jede grundsätzlich versteht, wovon der Andere
Frage, welchen Mehrwert diese Wohnungen bie- spricht. Das bedeutet für uns, wir müssen unseren
ten müssen, damit sie von den Mietern und Eigen- Studierenden auch Grundlagen der Gebäudetech-
tümerinnen trotz kleinerer Fläche nachgefragt nik und Architektur vermitteln. Ausserdem sollten
werden. die Fachbereiche gemeinsam nach Lösungen su-
Bei Neubauten stehen oft energetische chen, wie unser gebauter Lebensraum nachhaltig
und nachhaltige Aspekte im Vordergrund. weiterentwickelt werden kann. Doch schlussend-
Geht diese Entwicklung zu Lasten der lich begegnen sich Menschen, und das verläuft nicht MIGRANTEN-
Innenraumgestaltung? immer reibungslos. Deshalb halte ich BIM für eine FAMILIEN
LEBEN AUF
Ich bin der Meinung, dass die von Ihnen genann- gute Sache, weil diese Methode auf der Zusammen
DEUTLICH
ten Aspekte im Vordergrund stehen müssen. Den- arbeit aller am Bauprozess beteiligter Planer ba- WENIGER
noch wäre es aus meiner Sicht ein Gewinn, wenn siert. Doch auch hier würde ich sagen, dass wir die FLÄCHE ALS
wir dies nicht ausschliesslich der Haustechnik Stimmen der Nutzenden wenigstens anhören und SCHWEIZER
überlassen, sondern nach anderen Lösungen su- wenn möglich berücksichtigen sollten. FAMILIEN.
chen, die sowohl die Bedürfnisse der späteren Be- Welche Gestaltungstrends bezüglich
wohner als auch innenarchitektonische Gestal- Oberflächen, Farben und Materialien
tungsaspekte berücksichtigen würden. Allgemein beobachten Sie in Ihrer Branche?
gesprochen, würde ich einen weniger techni- Im Moment sehe ich eine Rückbesinnung zur Na-
schen Ansatz der Architektur begrüssen, sondern türlichkeit. Man rückt etwas weg von glänzenden
für Bauweisen plädieren, die eher einem Low- kalten Materialien wie beispielsweise Chrom-
Tech-Ansatz folgen. Warum schaffen wir zum stahl hin zu Messing oder Bronze. Also Materia-
Beispiel keine Räume, die von der Haustechnik lien, die eine wärmere Ausstrahlung besitzen und
entkoppelt sind und im Sommer und Winter ein im Laufe der Zeit eine Patina bilden. Die Farben
Zwischenklima bieten, wie dies früher gemacht sind eher gedämpft, die Oberflächen werden mat-
wurde? ter gehalten.
Unter welchen Voraussetzungen verläuft Wenn Sie einen Wunsch frei hätten,
die Zusammenarbeit zwischen Architek- welchen Innenraum würden Sie gerne
ten, Innenarchitekten und Fachplanern noch entwerfen? *DIETMAR
KNOPF
reibungslos? Ich würde gerne einen Bahnhof gestalten. Die He-
Genau dieses interdisziplinäre Zusammenspiel ver- rausforderung dabei ist der Umgang mit der Kom- Der diplomierte
Architekt ist
suchen wir unseren Studierenden beizubringen. Ei- plexität von Personenströmen, guter Orientie- Chefredaktor der
ne gute Zusammenarbeit zwischen v erschiedenen rung und Aufenthaltsqualität. Zeitschrift Immobilia.
IMMOBILIA / Dezember 2020 9
Du musst kein Aristoteles KURZMELDUNGEN
Du
Du musst
musst kein kein Aristoteles
Aristoteles
Du musst
sein, um Logik kein und Aristoteles
Ethik
sein,
sein, umum LogikLogik und und Ethik
Ethik
sein, um Logik
des Wassersparens zu und Ethik
des
des Wassersparens
Wassersparens zu zu
des Wassersparens
verstehen. zu
verstehen.
verstehen.
verstehen.
Mit «NeoVac myEnergy» behalten Bewohner
Mit «NeoVac
«NeoVac
Mit Energie-
ihren myEnergy»
myEnergy»
und behalten behalten
Wasserverbrauch immer unterBewohner
Bewohner
Mit
ihren«NeoVac
ihren Energie-
Kontrolle myEnergy»
Energie-
– ohne und und behalten Bewohner
Wasserverbrauch
Wasserverbrauch
fachspezifisches immer unter immer unter
Wissen. SCHWEIZ
ihren Energie-
Kontrolle und
– ohne
Kontrolle – ohne Wasserverbrauch immer unter
fachspezifisches
fachspezifisches Wissen. Wissen.
Kontrolle – ohne fachspezifisches Wissen. KLARER AUFTRAG
AN DIE VERMIETER
Der SVIT Schweiz sieht in
der definitiven Ablehnung häufigste Ursache von Proble-
technology des Covid-19-Geschäftsmiete men mit Werkverträgen. Und
2020
technology gesetzes weniger einen Erfolg
technology schliesslich sollen die Mög-
2020
technology 2020
für die Vermieter als vielmehr lichkeiten des Bauherrn zur
2020 einen klaren Auftrag an die Abwendung einer Eintragung
Eigentümer, die bilateralen das Handwerkerpfandrecht
Verhandlungen über eine verbessert werden.
Mietzinsreduktion während
der Schliessungsperiode im GEGENVORSCHLAG
Frühjahr jetzt fortzusetzen. ZUR FAIR-PREIS-
Dabei können sich die Parteien INITIATIVE
an die vom Nationalrat im Der Ständerat hat in der
Grundsatz beschlossene ersten Sessionswoche die Fair-
50:50-Regelung halten. Der Preis-Initiative abgelehnt und
SVIT Schweiz hat bereits im dafür dem Gegenvorschlag des
Frühsommer einen Leitfaden Bundesrats zugestimmt. Der
und einen Kalkulator für von der kleinen Kammer mit
die Mietzinsreduktion bereit 30 zu 13 Stimmen verabschie-
gestellt. dete indirekte Gegenvorschlag
beinhaltet Verschärfungen
SVIT BEGRÜSST im Kartellrecht. Bei einigen
REVISION DES Bestimmungen geht das Parla-
MÄNGELRECHTS ment weiter als der Bundesrat.
Der SVIT Schweiz spricht
sich im Vernehmlassungs DIFFERENZEN IM
verfahren für die vom Bundes- ERBRECHT
rat vorgeschlagenen Änderun- Bei der Modernisierung
gen von Obligationenrecht zur des fast hundertjährigen Erb-
Revision des Baumängelrechts rechts verbleibt zwischen den
aus. Die Vorschläge der Regie- Räten eine letzte Differenz.
rung sind massvoll und not- Diese betrifft die ehegüter-
wendig. In der Praxis zeigen rechtliche Mehr- und Meist-
sich die Komplexität von Kauf- begünstigung des überleben-
Energie- und Wasserkostenabrechnung mit NeoVac: und Werkverträgen im Bau- den Ehegatten. Der Nationalrat
Energie-
Mehrwert
Energie-fürund und Wasserkostenabrechnung
Bewohner, weniger Aufwandmit
Wasserkostenabrechnung fürNeoVac: mit NeoVac:und Immobiliensektor und die
Verwaltungen. möchte weiterhin, dass sich
Energie-
Mehrwertund
Mehrwert Wasserkostenabrechnung
für für Bewohner,
Bewohner, weniger weniger
Aufwand mitfürNeoVac:
Aufwand
Verwaltungen. zahlreichen Fallgruben, derer
für Verwaltungen. Ehegatten mittels Ehevertrag
sich private Einmalkäufer auf den Tod hin jeweils mehr
FürMehrwert
über 400’000für Bewohner,
Wohnungen weniger
erstelltAufwand
NeoVac die fürAbrechnungen
Verwaltungen.
vielfach nicht bewusst sind als die gesetzlich vorgesehene
zumFür über
FürEnergie-
über 400’000 Wohnungen
und Wasserverbrauch.
400’000 Wohnungen AlsNeoVac
erstellt erstellt
Marktleader NeoVac
mit einemdie Abrechnungen
die Abrechnungen und die erhebliche finanzielle Hälfte der Errungenschaft
Für
zumüber
zum
schweizweiten 400’000
Energie-
Energie- und Wohnungen
Vertriebsnetz erstelltAls
und Wasserverbrauch.
überzeugen
Wasserverbrauch. NeoVac
wir mitdieumfassenden
Marktleader Abrechnungen
AlsmitMarktleader
einem mitSchäden
einemfür Käufer bzw. Bau- zuweisen können. Der Stände-
zum Energie-
schweizweiten
Leistungspaketen und Wasserverbrauch.
Vertriebsnetz
inklusive Messung,
schweizweiten Vertriebsnetz Als Marktleader
überzeugen
Abrechnung
überzeugen mit einem
wir mit
und Monitoring.
wir mit umfassenden umfassenden
herren nach sich ziehen rat möchte die in der Rechts-
Die schweizweiten
praktische AppVertriebsnetz
Leistungspaketen
Leistungspaketen «NeoVac
inklusive überzeugen
inklusive
myEnergy»
Messung, wir mit
Messung,
liefert
Abrechnungallenumfassenden
Abrechnung können. Konkret schlägt der
Monitoring. und Monitoring.
Haus-
und lehre umstrittene Frage
Leistungspaketen
Die
bewohnernpraktische
aktuelle
Die praktische inklusive Messung,
App «NeoVac
AppInformationen
«NeoVac zum Abrechnung
myEnergy» myEnergy»
Verbrauch und
und
liefert allen Monitoring.
liefert
macht
Haus- allen Haus- Bundesrat eine 60-tägige zugunsten der Kinder klären.
Die praktische
diebewohnern
Energie-
bewohnern und App «NeoVac
aktuelle myEnergy»
Informationen
Wasserkostenabrechnungen
aktuelle Informationen liefertdirekt
zum Verbrauch allen
zum Haus-
Verbrauch
abruf-
und macht Mängelrügefrist vor, allerdings
und macht Konkret soll die ehegüter-
bewohnern aktuelle Informationen
sparen, die zum Verbrauch als dispositives Recht, was der rechtliche Begünstigung auch
die
bar. Energie-
SoEnergie-
die kann man und
undgezielt Wasserkostenabrechnungen
Umwelt
Wasserkostenabrechnungen direktund
schonen macht
und
abruf-den direkt abruf-
SVIT bemängelt. Weiter w ill bei der Berechnung der Pflicht
die
bar.Energie-
bar. Sokann
Verwaltungs
So kann und
aufwand Wasserkostenabrechnungen
manman gezielt
verringern.
gezielt sparen,
sparen, die Umwelt die direkt abruf-
Umwelt
schonen und denschonen und den
die Regierung die Freizeich- teile der gemeinsamen Kinder
bar. So kannaufwand
Verwaltungs
Verwaltungs man gezielt
aufwand sparen, die Umwelt schonen und den
verringern.
verringern. nung des Unternehmers in zur Pflichtteilsmasse hinzu
Verwaltungsaufwand verringern.
neovac.ch/myenergy Kombination mit der Abtre- gerechnet werden. Diesen
neovac.ch/myenergy
neovac.ch/myenergy tung der Mängelrechte unter- Entscheid fällte die kleine
neovac.ch/myenergy binden. Diese Praxis ist aus Kammer in der ersten Sessi-
HOME OF METERING Sicht des SVIT Schweiz die onswoche oppositionslos.
HOME
HOME OF METERING
OF METERING
HOME OF METERING IMMOBILIA / Dezember 2020IMMOBILIENPOLITIK
MIETRECHT
PRAXISÄNDERUNG BEI Zuweilen haben Urteile des Bundesgerichts
eine politische Dimension – wie zuletzt
DER BERECHNUNG der Entscheid über die Berechnung der
zulässigen Rendite im Mietwesen.
DER NETTORENDITE TEXT—IVO CATHOMEN*
KORREKTUR EINER nachhaltig gesunkenen Zinssätze für Hypo- nalrat Olivier Feller «Zeitgemässe Berech-
WELTFREMDEN PRAXIS theken bzw. des massgebenden Referenz- nung der zulässigen Rendite im Mietrecht»
Mieter können unter gewissen Voraus- zinssatzes. Diese Entwicklung habe dazu im Ständerat veröffentlicht. Dies kann als
setzungen die Höhe des Anfangsmietzinses geführt, dass gemäss bisheriger Berech- Signal an die Mietervertreter gedeutet wer-
für Wohn- und Geschäftsräume als miss- nungsmethode mittlerweile sehr niedrige den, dass das Gericht künftig wirtschaftli-
bräuchlich anfechten und dessen Herab- Mieterträge resultierten. Diese stünden in che Gesichtspunkte berücksichtigt. Eine
setzung verlangen. Ob ein Mietzins miss- keinem angemessenen Verhältnis zur Nut- andere Lesart ist allerdings, dass nun ein
bräuchlich ist, bestimmt sich entweder zung betreffender Wohnungen. Sie seien nach links gerücktes Parlament (tiefe) fixe
danach, ob damit ein übersetzter Ertrag aus namentlich für Pensionskassen, die Renten Aufschläge ins Gesetz schreiben könnte
der Mietsache erzielt wird (Nettorendite, an ihre Versicherten zahlten und dement- oder dass damit sogar eine Revision des
absolute Methode) oder ob sich der Miet- sprechend einen hinreichenden Ertrag aus Mietrechts Auftrieb erhält.
zins im Rahmen des Orts- oder Quartier ihren eingeschränkten Anlagemöglichkei-
üblichen bewegt (relative Methode). ten erwirtschaften müssten, nicht ausrei- NEUE FRAGEN UND PROBLEME
Im Urteil des Bundesgerichts chend. Das gelte aber auch für die übrigen Mit der Praxisänderung führt das Bun-
4A_554 / 2019 vom 26. Oktober 2020, das Immobilieneigentümer, die ebenfalls Risi- desgericht einen Schwellenwert des Refe-
jetzt vorliegt, betrug der monatliche An- ken eingehen würden (u. a. Mietzinsverlus- renzzinssatzes von 2 Prozent ein. Dies führt
fangsmietzins für eine 4,5-Zimmer-Woh- te, leerstehende Räumlichkeiten). konsequenterweise dazu, dass der Auf-
nung im Kanton Waadt 2190 CHF (exkl. Diese wirtschaftliche Sichtweise ist für schlag bei einem Referenzzinsatz von
Nebenkosten) und für die zwei Einstellhal- das Gericht beachtenswert. Die Festset- 2,25Prozent oder mehr weiterhin nur
lenplätze je 130 CHF. Das zuständige Miet- zung des zulässigen Mietzinses durch die 0,5 Prozentpunkte betragen darf. Bei einem
gericht senkte die Wohnungsmiete auf Vorinstanz auf 900 CHF pro Monat Referenzzinssatz von 2,25 Prozent wäre die
Klage der Neumieter aufgrund einer Be- bezeichnet das oberste Gericht denn auch zulässige Rendite somit 2,75 Prozent bei
rechnung der Nettorendite auf 900 CHF als «schockierendes Ergebnis». Es muss einem Referenzzinssatz von 2 Prozent je-
pro Monat, die Miete für die beiden den Richtern gedämmert haben, dass unter doch 4 Prozent. Hier urteilt das Bundesge-
Parkplätze auf je 50 CHF pro Monat. Das richt erneut praxisfremd und nur auf den
Waadtländer Kantonsgericht bestätigte gerade vorliegenden Fall bezogen. In dieser
diesen Entscheid. Sache muss eine Nachbesserung des Bun-
Das Bundesgericht heisst die Beschwer- desgerichts folgen, beispielsweise mit ab-
de der Vermieterin – einer Pensionskasse – IN SACHE MIETRECHT IST gestuften oder gleitenden Aufschlägen.
teilweise gut. Es legt den zulässigen monat- ES JETZT WICHTIG, DASS In der dritten Woche der Wintersession
lichen Mietzins für die Wohnung auf DAS PARLAMENT DIE wird sich der Ständerat mit verschiedenen
REGELUNG ZUR ORTS-
1390 CHF fest und für die Parkplätze auf je Vorstössen zum Mietrecht beschäftigen.
UND QUARTIERÜBLICHKEIT
73 CHF. Bei seinem Entscheid ändert das DER MIETZINSE MODERNI-
Aus der Sicht von Olivier Feller ist sein
Bundesgericht seine bisherige Rechtspre- SIERT. DAS IST DIE NEUE Vorstoss praktisch gegenstandslos gewor-
chung zur Berechnung der Nettorendite. POLITISCHE PRIORITÄT. den. Wesentliche Teile seines Anliegens
Konkret geht es dabei um zwei Parameter: seien nun im Bundesgerichtsurteil berück-
Erstens ist das investierte Eigenkapital neu sichtigt worden. Zurückziehen lässt sich
zu 100 Prozent – und nicht wie bisher nur NATIONALRAT OLIVIER FELLER die parlamentarische Initiative allerdings
zu 40 Prozent – an die Teuerung anzupas- nicht mehr. Der SVIT Schweiz hat darum
sen. Zweitens darf der Ertrag den Referenz- den bürgerlichen Mitgliedern des Stände-
zinssatz um 2 Prozent – und nicht wie bis- den aktuellen Umständen der von ihnen rats – in Absprache mit dem Initianten – ein
her nur um 0,5 Prozent – übersteigen, wenn eingeschlagene und seit Jahren beschritte- Nein ans Herz gelegt. Ebenso lehnt der Ver-
der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weni- ne Weg zu absurden Ergebnissen führt, ge- band zwei parlamentarische Initiativen
ger beträgt. Im Weiteren bestätigt das Ge- rade in der Westschweiz. von Nationalrat und Uspi-Präsident
richt jedoch seine Praxis, etwa indem es die Dass hier eine Praxisänderung angezeigt Philippe Nantermod sowie die Motion der
Hierarchie von absoluter und relativer Me- ist, dürfte bereits bei der Besetzung des Ge- Rechtskommission des Ständerats zur To-
thode aufrechterhält. richts berücksichtigt worden sein. Übli- talrevision der Mietzinsgestaltung im
cherweise werden solche Verfahren in Mietrecht ab.
ÜBERRASCHENDER ZEITPUNKT einer Dreier- und nicht wie nun in einer
Interessant ist, wie das Bundesgericht Fünferbesetzung geführt. Die Vorsitzende
sein Urteil in einer eigens dazu publizierten des Verfahrens und Präsidentin der Ersten
Medienmitteilung begründet: Die Recht- zivilrechtlichen Abteilung, Christina Kiss,
sprechung zu den beiden nunmehr geän- gilt ansonsten als mieterfreundlich. Die
derten Parametern datiere aus den Jahren Gewichtung der Argumente dürfte auch
1994 bzw. 1986. Massgebend für die aktuel- politischen Niederschlag finden, wird das *IVO CATHOMEN
le Praxisänderung seien die seither einge- Urteil doch just vor der Behandlung der Dr. oec. HSG, ist Herausgeber der
tretenen Veränderungen, insbesondere die parlamentarischen Initiative von Natio- Zeitschrift Immobilia.
IMMOBILIA / Dezember 2020 11IMMOBILIENWIRTSCHAFT
AUSBLICK IMMOBILIENMARKT 2021
Knappheit und hohe Preise haben
dazu geführt, dass die Ballungszentren
WIEDER ZURÜCK
bestimmte soziale Schichten an Land-
gemeinden verlieren. Die Pandemie
und die Verunsicherung vieler Men-
AUFS LAND? schen scheinen die Stadtflucht weiter
zu verstärken. Experten e
rwarten,
dass sich dieser Trend 2021 fortsetzt.
TEXT— JÜRG ZULLIGER*
Leben auf dem Land:
BILD: PIXABAY
Der Suchradius bei der
Wohnungssuche ist
grösser geworden.
STÄDTE BLEIBEN ATTRAKTIV wiegt die Anziehungskraft der Städte und zer Städte sind demnach von einem ne-
Der Lockdown im letzten Frühling Wirtschaftszentren, dann folgt wieder gativen Saldo bei der Binnenwanderung
dürfte noch lange nachwirken. Plötzlich eine Phase der Stadtflucht. «Krisen wie betroffen; das gilt in sehr ähnlichem Mass
sehnten sich viele Leute nach Sicher- Kriege oder die Pest fördern das Bild der für Zürich, Bern, Basel, St. Gallen, Genf,
heit, Distanz, Natur und Freiheit. Das be- ländlichen Idylle. Aber häufig nimmt die- aber auch für den Raum Lausanne, Bellin-
schauliche Leben auf dem Land und auf se Anziehungskraft mit dem Ende einer zona, Chur, Biel und Neuchâtel. «Dieser
dem Dorf erwies sich als verheissungsvol- Krise auch schnell wieder ab», schreibt Trend wird sich auch 2021 fortsetzen»,
ler Gegenentwurf zum stressigen Leben Bätzing. Für ihn liegt die These auf der so die Prognose von Donato Scognamig-
in den Wirtschafts- und Ballungszentren. Hand: «Nur wenn Corona noch zwei oder lio, CEO des IAZI. Einer der Hauptgründe
Und die Pandemie- und Krisensituation drei Jahre bleibt, wird das Gespür für die liegt darin, dass Eigenheime für den Mit-
ist noch nicht ausgestanden. Enge Platz- Anfälligkeit der globalisierten Welt ein telstand kaum noch erschwinglich sind.
verhältnisse in Büros, Gedränge beim nachhaltiges Umdenken bewirken. Dann Negativer Saldo heisst konkret, dass
Einkaufen oder schon morgens an der S- wird das Land im Vergleich zu den Zen die Bilanz der ständigen schweizerischen
Bahn-Station machen viele Leute nervös. tren an Bedeutung gewinnen.» Wohnbevölkerung (Zuwanderung mi-
Folgt jetzt eine neue Welle der Stadt- nus Abwanderung) negativ ausfällt. Eine
flucht? Der renommierte Kulturgeograf STÄDTE: NEGATIVE solche klare Tendenz sei bereits seit fünf
und Alpenforscher Werner Bätzing hat BINNENWANDERUNG Jahren zu beobachten, erläutert Scogna-
die komplexe Beziehung zwischen Stadt Aktuelle Auswertungen des Informa- miglio. Typisch sind auch hier die Wellen-
und Land in seinem Buch «Landleben» tions- und Ausbildungszentrums für Im- bewegungen – immerhin gab es Zeiten, als
detailliert aufgearbeitet. Über Jahrzehn- mobilien (IAZI) zeigen, dass schon vor man zum Beispiel in Zürich über 400 000
te und sogar Jahrhunderte zeigen sich ty- der Pandemie eine Abkehr von den Städ- Bewohnerinnen und Bewohner zählte.
pische Wellenbewegungen. Einmal über- ten einsetzte. Fast alle grösseren Schwei- Scognamiglio ist überzeugt, dass es jetzt
12 IMMOBILIA / Dezember 2020AUSBLICK IMMOBILIENWIRTSCHAFT 2021
Wie wird sich dieses aussergewöhnliche Jahr auf die Immobilienwirtschaft auswirken? Der Artikel (Seite 12) unse-
res Autors Jürg Zulliger hat dazu verschiedene Stimmen gesammelt. Aktuelle Auswertungen des Informations- und
Ausbildungszentrums für Immobilien (IAZI) zeigen, dass schon vor der Pandemie eine Abkehr von den Städten ein-
setzte. Fast alle grösseren Schweizer Städte sind demnach von einem negativen Saldo bei der Binnenwanderung
betroffen; das gilt besonders für Zürich, Bern, Basel, St. Gallen, Genf, aber auch für den Raum Lausanne, Bellinzo-
na, Chur, Biel und Neuchâtel. «Dieser Trend wird sich auch 2021 fortsetzen», so die Prognose von Donato Scogna-
miglio, CEO des IAZI. Einer der Hauptgründe liegt darin, dass Eigenheime für den Mittelstand kaum noch erschwing-
lich sind.
Ursina Kubli (Interview Seite 16), bei der ZKB für Research und Bewertungsmodelle von Immobilien verantwortlich,
beurteilt die aktuelle Lage etwas anders: «Die Städte sind sehr begehrt und attraktiv. Es liegt auf der Hand, dass
jüngere, gut qualifizierte Ausländer zuerst in eine Stadt ziehen. Wenn sie später ein Netzwerk aufgebaut haben, viel-
leicht eine Familie gründen und andere Wohnbedürfnisse haben, suchen sie etwas Passendes ausserhalb der Stadt.
Es ist überhaupt nicht so, dass die Leute nicht gerne in der Stadt leben würden. Ich sehe das Problem eher darin,
dass der Wohnungsmarkt in den Städten einfach nicht mehr hergibt. Umso mehr gilt dies für Eigenheime: Wer die-
sen Traum verwirklichen will, wird aufgrund der Preise und der Verfügbarkeit eher auf dem Land suchen.»
klar in die andere Richtung geht: «Im Zei-
chen der Pandemie scheint sich die Ab-
kehr von den Städten zu verstärken – nach
dem Motto hinaus aufs Land, hinaus in die
Natur.»
Andere Experten gehen allerdings da-
von aus, dass noch weitere Faktoren den
Wohnungsmarkt der Zukunft bestimmen
IM ZEICHEN DER
PANDEMIE SCHEINT
SICH DIE ABKEHR
VON DEN STÄDTEN
VORERST ZU
VERSTÄRKEN.
DONATO SCOGNAMIGLIO, CEO IAZI
werden. «Die Städte werden weiterhin ih-
re Sogwirkung haben», betont der Zürcher
Immobilienexperte Beny Ruhstaller, der
sich seit vielen Jahren mit Gebiets- und
Arealentwicklungen befasst. Die Nach- ganz oder teilweise in die Berg- oder Tou- Beim Wohnstandort suchen somit vie-
frage nach Wohnungen im Glattpark, im rismusregionen verlagern würden. Das le Leute nach einem Kompromiss zwi-
Norden direkt vor den Toren Zürichs, sei mag in Einzelfällen wohl zutreffen, dürf- schen Wohnstandorten, die etwas mehr
zum Beispiel ungebrochen. «Zu pauschal te aber für die Gesamtbevölkerung kaum Ruhe und Privatsphäre versprechen, und
und falsch wäre auch die These, dass jetzt repräsentativ sein. Diesen Eindruck be- Lagen, die dennoch gut an die Verkehrs-
alle Leute mehr Wohnfläche nachfragen, stätigen mehrere Makler und Bewirt- achsen und sonstige Infrastruktur ange-
um sich zuhause für das Homeoffice ein- schafter vor Ort: «Es wäre völlig falsch bunden sind.
zurichten», so Ruhstaller. Unter dem Ein- zu glauben, es käme im Zuge der Pande-
druck der schwierigen wirtschaftlichen mie quasi zu einer Völkerwandung von KLEINE UND MITTLERE ZENTREN
Bedingungen in vielen Branchen rechnet Zürich in Richtung Chur und Tourismus- IM AUFSCHWUNG
er damit, dass die nächste Zeit von gros- regionen», sagt zum Beispiel Alfred Con- «Gesucht sind zum Beispiel ver-
ser Preissensitivität geprägt sein wird. So- rad von der Immobilien-Treuhand-Firma gleichsweise preiswerte Kaufangebote
wohl der Unter- als auch der Mittelstand Conrad + Magnin in Chur. Der erfahrene in den kleineren und mittleren Zentren
werde sich in nächster Zeit kaum grösse- Treuhänder beobachtet eher eine Verla- oder teils sogar in Richtung Berge», stellt
re Wohnungen leisten können. gerung von Chur weg in die umliegenden Hervé Froidveaux vom Beratungsunter-
Gemeinden. Es zeichne sich zum Bei- nehmen Wüest Partner in Genf fest. Da
FOLGEN FÜR TOURISMUS spiel ein Trend in Richtung Ems, Dom- auch im Raum Genf und im ganzen Wirt-
REGIONEN leschg, Zizers, Trimmis, Rhäzüns oder schaftsraum rund um den Lac Léman das
Eine andere These lautet, dass die Men- Bonaduz ab. Kaufobjekte und überhaupt Leben und Arbeiten im Homeoffice stark
schen aus den Städten und aus dem Unter- Wohnraum seien aber auch in der ande- an Bedeutung gewonnen hat, sind immer
land ihren Lebensmittelpunkt nun sogar ren Richtung begehrt, etwa in Maienfeld. mehr Menschen bereit, in g rösseren
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12
AUSBLICK IMMOBILIENMARKT 2021
Die begehrtesten Wohnlagen: ruhig, mit
Aussicht, sonnig und doch gut erschlossen
(im Bild: Zürichsee). BILD: ZÜRICH TOURISMUS
radius der Menschen enger wird und sie
nicht mehr an fünf Tagen die Woche in
die Zentren pendeln, verändert dies eini-
ges. Plötzlich verzeichnen Take-aways im
Dorf bzw. Wohnquartier, der lokale Coif-
feur, Optiker, Bäcker oder Metzger stei-
gende Umsätze. Die Passantenfrequenzen
haben sich von der Stadt in die Wohnquar-
tiere und sogar Dörfer verlagert. Die ZKB-
Ökonomin Ursina Kubli hält dazu fest: «So
stimmt die oft zitierte These, wonach Zen-
tralität vor Krisen schützt, aktuell nicht.
Solange die Leute mehr zuhause sind und
der Bewegungsradius kleiner ist, profi-
Entfernungen zu den Arbeits- und Wirt- Daraus folgt, dass kleinere und mittel- tiert das lokale Gewerbe.» (Siehe dazu se-
schaftszentren zu wohnen. Im Kanton Ju- grosse Städte mit neuen Impulsen rech- parates Interview)
ra könnte dies zu einer zusätzlichen Nach- nen können.
frage führen (Erreichbarkeit in Richtung Vieles hängt zudem davon ab, ob und in-
Basel), dasselbe gilt für die Region rund wiefern die Pandemie das Angebot an Ar-
*JÜRG ZULLIGER
um Murten und den Murtensee (gute An- beitsplätzen verändern wird. Zahlen der
Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjour-
bindung in Richtung Bern). Froidevaux ZKB zeigen zum Beispiel, dass typische lo- nalist und Buchautor mit dem
geht davon aus, dass sich dieser Trend kale Versorger und Dienstleister tenden- Themenschwerpunkt Immobilien
auch nächstes Jahr noch fortsetzen wird. ziell profitieren. Wenn der Bewegungs- und Immobilienwirtschaft.
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Modern, hochwertig – und rustikal
Die Kaspar Flütsch Vitalmöbel AG in Serneus setzt unter anderem mit ihrer bergchic®-Linie auf
die Kombination von Rustikalem mit Modernem. Auch beim Mehrfamilienhaus «Casannablick»,
das dank einer unkomplizierten und flexiblen Finanzierung durch die WIR Bank realisiert wird.
Die Reise geht ins schöne Prättigau, ge- konzepte nach Wunsch, hochwertige Alt- hat mich von Anfang an fasziniert.» Heute
nauer nach Serneus. Hier führt Kaspar holzmöbel, Betten mit ausgeklügeltem setzt die Firma WIR vielfältig ein: Autokauf,
Flütsch in zweiter Generation das Familien- Schlafkonzept, natürliche und langlebige neue Maschinen, Gastronomie, um nur
unternehmen Kaspar Flütsch Vitalmöbel Parkettböden und ausgereifte Küchen- einige Beispiel zu nennen. «Wir können
AG, das als Möbelschreinerei und Möbel- einrichtungen. Die zwölf hellen und unver- nur profitieren.» Auch vom Umstand, dass
Designer auf harmonische Wohn- und wechselbaren Wohnungen erhalten da- WIR in seiner Gegend nicht zu stark ver-
Schlafkonzepte aus Holz spezialisiert ist. durch grossen Charme. breitet sei. «Ich bin einen Schritt voraus.»
Den Namen seiner Firma erklärt Flütsch so:
«Holz ist für uns mehr als einfach Holz, es «Zu den Wohnungen gehört nicht nur die
ist vital.» individuelle und hochwertige Innenein-
richtung», sagt Flütsch, «sondern auch der
Die Schreinerei ist unter anderem beim wunderschöne Ausblick auf Gotschna und
Ausbau von Wohnungen, Hotels, Res- Casanna sowie auf die Sunnibergbrücke
taurants oder Bars aktiv. Beim Projekt Richtung Klosters.» Dank der Lage auf der
«Casannablick» setzte man auf einen Sonnenseite von Serneus sind ausserdem
langjährigen Partner. Flütsch beschreibt viele Sonnenstunden inklusive. Die WIR
die Zusammenarbeit mit der WIR Bank Bank ist für die Kaspar Flütsch Vitalmöbel
bei der Finanzierung als unkompliziert AG aber nicht nur Finanzierungspartner,
und flexibel. «Es entstehen die schicksten sondern kommt auch beim Einsatz der
Zweitwohnungen», schwärmt Flütsch, der weltgrössten Komplementärwährung WIR,
beim Innenausbau auf die firmeneigene ins Spiel. Erstmals in Kontakt damit kam
bergchic®-Linie setzt: stimmige Farb- Flütsch in der Unternehmerschule: «Das
Die WIR Bank Genossenschaft
Aus der Schweiz. Für die Schweiz. Seit 1934.
Jetzt von WIR profitieren: wir.ch/paket
info@wir.ch | 0800 947 947 Bild: Kaspar Flütsch ©Tobias Sutter Photography
IMMOBILIA / Dezember 2020 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT
INTERVIEW ZKB RESEARCH
Die Pandemie wirft neue Fragen für
«ERWERBSTÄTIGE den Immobilienmarkt auf – ziehen die
Städter häufiger aufs Land? Die künfti-
ge Präferenz für Wohnstandorte hän-
SIND BEREIT, WEI- ge stark vom Alter ab, sagt Ursina
Kubli, die bei der ZKB für Research
TER ZU PENDELN» und Bewertungsmodelle von Immobili-
en verantwortlich ist. TEXT—JÜRG ZULLIGER*
nach dem Lockdown im Frühling häufiger umgezo-
gen. Interessant ist das Verhalten der erwerbstäti-
gen Bevölkerung: Sie zieht heute Wohnstandorte
weiter weg vom Zentrum in Betracht. Das bedingt
längere Pendlerzeiten. Das ist gut nachvollziehbar,
wenn man nicht an fünf Werktagen im Büro präsent
sein muss. Ausserdem sind die Lagen ausserhalb
der Städte natürlich günstiger. Diese Neuorientie-
rung beobachten wir vor allem bei Leuten, die zur
Miete wohnen und flexibel bleiben wollen. Weniger
eindeutig ist dies bei den Eigenheimen. Denn der
Kauf eines Eigenheims ist ein Entscheid auf länge-
re Sicht.
Was erwarten Sie für die nächsten Monate?
Jüngere Menschen werden weiterhin flexibel agie-
ren und auch häufig umziehen. Ältere Menschen
schieben Entscheidungen eher auf. Bei den Eigen-
heimen wird die aktuelle Lage eher dazu führen,
dass 2021 weniger Angebote aus dem Bestand auf
den Markt kommen.
Was sind die konkreten Motive oder Treiber
der Umzüge?
Wir stellen fest, dass Umzüge in fast alle möglichen
Richtungen stattfinden. Die These wäre sicher
falsch, dass plötzlich ganz bestimmte Regionen klar
im Fokus sind. Weder will eine grössere Gruppe von
Zürich in den Kanton Aargau noch sehen wir einen
allgemeinen Trend von den Städten weg in die Fe-
rienwohnungen und Tourismusgebiete. Die eigene
Herkunft, das soziale Netzwerk und die Familie
sind meist wesentliche Motive. Glarner oder Inner-
schweizer überdenken ihre Wohnsituation und zie-
hen in die Gemeinde zurück, aus der sie kommen.
Derzeit zeichnet es sich ab, dass die
Schweizer Städte unter Ausklammerung
Frau Kubli, werden sich gewisse Trends der Zuwanderung aus dem Ausland netto
auch 2021 fortsetzen, insbesondere die an Einwohnern verlieren. Wird sich dieser
häufigere Berufstätigkeit im Homeoffice? Trend der Binnenwanderung weg von der
Ursina Kubli: Vieles hängt vom weiteren Verlauf Stadt fortsetzen?
der Pandemie und der Verfügbarkeit eines Impf- Das müssen wir etwas anders interpretieren. Die
stoffes ab. Allein aus Gründen der Sicherheit vor Städte sind sehr begehrt und attraktiv. Es liegt auf
Ansteckung wird das Homeoffice weiter seine Be- der Hand, dass jüngere, gut qualifizierte Ausländer
deutung haben. Darüber hinaus wird dies je nach zuerst in eine Stadt ziehen. Wenn sie später ein
Firma und deren Kultur unterschiedlich aussehen. Netzwerk aufgebaut haben, vielleicht eine Familie
Manche Unternehmen, die mit sehr sensiblen Da- BIOGRAPHIE gründen und andere Wohnbedürfnisse haben, su-
ten arbeiten, werden die Mitarbeitenden lieber bei URSINA KUBLI chen sie etwas Passendes ausserhalb der Stadt. Es
sich im Haus haben wollen. In anderen Firmen, die (41) hat an der Univer- ist überhaupt nicht so, dass die Leute nicht gerne in
dezentral oder international organisiert sind, könn- sität Zürich Ökonomie der Stadt leben würden. Ich sehe das Problem eher
studiert und war wis-
te sich das Homeoffice bis zu einem gewissen Grad senschaftliche Mitar- darin, dass der Wohnungsmarkt in den Städten ein-
durchsetzen. beiterin an der Kon- fach nicht mehr hergibt. Umso mehr gilt dies für Ei-
Haben viele Menschen ohnehin schon junkturforschungs- genheime: Wer diesen Traum verwirklichen will,
stelle KOF in Zürich.
ihre Wohnsituation verändert oder sind sie Anschliessend war wird aufgrund der Preise und der Verfügbarkeit
umgezogen? sie in verschiedenen eher auf dem Land suchen.
Hier stellen wir grosse, altersbedingte Unterschie- Funktionen bei Wie hoch ist aktuell der Stellenwert des
de fest. Ältere Menschen und auch betagte Perso- Schweizer Banken Wohnens in der Schweiz?
tätig. Heute ist sie
nen haben ihre Umzugspläne oder den Wechsel in Leiterin Immobilien Zunächst fällt die enorme Nachfrage nach Eigenhei-
ein Altersheim eher aufgeschoben. Jüngere sind Analytics bei der ZKB. men auf. Generell scheint es sich zu bestätigen, dass
16 IMMOBILIA / Dezember 202059
Immobilien als Sachwerte in Krisenzeiten gefragt
sind. Das Zuhause und das Wohnen haben natürlich
einen hohen Stellenwert. Wenn die Leute länger und Und was zeichnet die gute Wohnung aus?
häufiger daheim sind, sehen sie den unmittelbaren Weil eben heute auch alle Nachbarn oft zuhause
Nutzen. Und es gibt sogar noch neue Käuferkreise: sind, legen die Menschen Wert auf Privatsphäre
Leute, die sich zwar ein Eigenheim leisten könnten, und Rückzugsmöglichkeiten. Wichtig sind die pri-
aber aus Gründen der Flexibilität darauf verzichtet vaten Aussenräume, bei Häusern natürlich der ei-
haben. Viele davon neigen jetzt dazu, die eigenen gene Garten. Nun sind Gartenwohnungen sehr be-
vier Wände zu kaufen. Diese Faktoren werden uns liebt, was früher nicht unbedingt der Fall war. Und
wohl noch eine Weile lang begleiten. generell die Grösse: Anhand der Zahlen zur Ver-
Der Gedanke, mit etwas mehr Abstand zu marktungsdauer sehen wir heute eine verstärkte
den Nachbarn und sehr individuell auf Nachfrage nach 4- und 5-Zimmer-Wohnungen.
dem Land zu wohnen, ist für viele Leute Nicht zu vergessen sind die veränderten Anforde-
reizvoll. Werden sich in Zukunft mehr rungen an Wohnungsgrundrisse. Ein grosser
Menschen gegen das verdichtete Wohnen Wohn- / Essbereich, der direkt vom Wohnungsein-
in den Städten wenden? gang zugänglich ist, bewährt sich im aktuellen Um-
Nein, in den Daten ist kein solcher Trend erkenn- feld weniger. Viele Leute wünschen sich jetzt einen *JÜRG ZULLIGER
bar. Wir sehen keine rückläufige Nachfrage in ver- flexibleren Grundriss. Wichtig ist vor allem eine Der Autor, lic. phil. I, ist
dichteten Siedlungen der Städte. Auch Angebote in klarere Trennung der Funktionen – zum einen Fachjournalist und
Hochhäusern laufen nach wie vor gut. Sind die Ge- Rückzugsmöglichkeiten zum Arbeiten oder Schla- Buchautor mit dem
Themenschwerpunkt
bäude mit einem Lift ausgestattet, werten dies vie- fen und zum anderen die Flächen, wo die Leute Be- Immobilien und
le Leute als Qualitätsmerkmal. such empfangen. Immobilienwirtschaft.
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Ver sof
bilien
Immo
sagt Marco Hodel
Leiter Digitalisierung Redinvest Immobilien AGIMMOBILIENWIRTSCHAFT
PROJEKTENTWICKLUNG
Die Transformation von Gewerbe-
UMNUTZUNG VON und Industriearealen gehört im aktuel-
len Marktumfeld zum Alltag. Neben
planungsrechtlichen Stolpersteinen
GEWERBE- UND stellen sich bei komplexer Eigentümer-
struktur auch diverse privatrechtliche
INDUSTRIEAREALEN Herausforderungen.
TEXT—MARTIN BÜHLER & RAINER MARTI*
MODELL Marktwert neu Marktwert neu
RECHNUNG Marktwert aktuell
effektiv gemäss Coupon
Wertausgleich
ZUM WERT
AUSGLEICH Wert Coupon Wert Coupon Wert Coupon Wert
Quelle: Modellierung Grundstück A 5 000 000 25% 40 000 000 100% 10 000 000 25% – 30 000 000
durch FPRE
Grundstück B 15 000 000 75% 0 0% 30 000 000 75% 30 000 000
Total 20 000 000 100% 40 000 000 100% 40 000 000 100% 0
Marktwert aktuell Marktwert neu Marktwert
gemäss Coupon
100%
75% 75%
25% 25%
0%
Grundstück A Grundstück B Grundstück A Grundstück B Grundstück A Grundstück B
FORTLAUFENDER TRANSFORMATIONS vatrechtliche Herausforderungen, welche Umnutzungs-
PROZESS prozesse verhindern, oder zumindest verzögern können.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) veröf- Eine dieser Herausforderungen ist der Umgang mit pla-
fentlichte im Jahr 2008 einen Bericht zum Stand der nungsbedingten Mehr- und Minderwerten. Grund ge-
brachliegenden Areale in der Schweiz. Damals kam der nug, diesen Aspekt einmal genauer zu beleuchten.
Bund zum Schluss, dass auf solchen Arealen ein Verdich- Arealentwicklungen können unfair sein. Ein Grund-
tungspotenzial von der Grösse der Stadt Genf bestehe. stück verliert, ein anderes gewinnt an Wert, je nachdem,
Seither wurden viele dieser Brachen, insbesondere an wie Nutzungsmass und -mix über einzelne Arealberei-
guten Lagen, umgenutzt. Bedeutet dies nun für die Zu- che festlegt werden. Ein Grundeigentümer darf auf sei-
kunft, dass die Entwicklungspotenziale in der Schweiz nem Grundstück nach erfolgter Transformation ein
langsam ausgeschöpft sind? WERTAUS Hochhaus bauen, ein anderer soll einen Park anlegen.
Fahrländer Partner identifizierte zuletzt schweizweit GLEICHE ALS Hochhaus und Park bilden nach städtebaulicher Vorga-
rund 1500 mögliche Transformationsareale. Dabei han- GEBOT DER be jedoch eine Einheit. Da das Hochhaus somit nur ge-
delt es sich hauptsächlich um Industrie- und Gewerbe FAIRNESS – baut werden darf, wenn auch ein Park angelegt wird, die
areale, welche zwar noch genutzt werden, jedoch über ein UND DER ÖKO beiden Grundeigentümer also aufeinander angewiesen
grosses Standort- bzw. Marktpotenzial verfügen. Mehr NOMISCHEN sind, müssen sie sich auf einen Wertausgleich einigen.
als die Hälfte dieser Areale befinden sich in den Regio- VERNUNFT.
nen Mittelland und Zürich, jeweils rund 15% in den Re- MECHANIK DES WERTAUSGLEICHS
gionen Genfersee und Ostschweiz. Durch den anhalten- Grundlage für die Berechnung eines Wertausgleichs
den Strukturwandel dürften diese Areale auch künftig innerhalb einer Arealentwicklung sind die aktuellen
solchen Transformationsprozessen zugeführt werden. Landwerte. Diese werden nach dem Prinzip einer best-
Im Gegensatz zu den Brachen einer «ersten Generati- möglichen Nutzung der Grundstücke (highest and best
on» weisen die heutigen Gewerbe- und Industrieareale use), also auch unter Berücksichtigung von Ausnut-
oftmals kleinteilige und sehr komplexe Eigentumsstruk- zungspotenzialen, ermittelt. Angenommen, in einem
turen auf. Areal mit einem aktuellen Gesamtwert von 20 Mio. CHF
Neben den mit der Arealentwicklung verbundenen hat Grundstück A einen Wert von 5 Mio. CHF und
planungsrechtlichen Stolpersteinen stellen sich bei Grundstück B einen Wert von 15 Mio. CHF. Grundstück
komplexer Eigentümerstruktur fortwährend auch pri- A repräsentiert damit einen Wertanteil von 25%, Grund-
18 IMMOBILIA / Dezember 2020Sie können auch lesen
