SCHWEIZ IMMOBILIA - MEHR BESTELLERKOMPETENZ GEFRAGT 04 20 44 - SVIT Schweiz
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
# 06 — JUNI 2020 — 87. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
FOKUS
HYGIENE IN
GEBÄUDEN
04
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
WOHNUNGSMARKT
BLEIBT STABIL
20
BAU & HAUS
WOHNFORMEN
IM ALTER
44
MEHR
BESTELLERKOMPETENZ
GEFRAGT
EDITORIAL
VON—ANDREAS INGOLD
Du musst nicht
Kasparov heissen,
um ein paar Züge
VIELE UN- UND
HALBWAHRHEITEN
voraus zu denken.
Mit «NeoVac myEnergy» behalten Bewohner
Wer die Debatte im Nationalrat zur Mietzins-
senkung für Geschäftsmieten in der Sommerses- ihren Energie- und Wasserverbrauch immer unter
sion verfolgt hat, muss ernüchtert feststellen, Kontrolle – ohne fachspezifisches Wissen.
dass einige unserer Volksvertreter entweder die
Rechtslage nicht kennen oder aber wissentlich
und ohne Widerspruch Un- und Halbwahrheiten
verbreiten.
Als Mehrheits-Sprecherin der Wirtschafts-
kommission liess «Bundesrätin in spe» Regula
Rytz unter anderem Folgendes verlauten: «Es
geht ja darum, dass gerade die Pensionskassen –
«DIE UNSACHLICHE
DISKUSSION IM
PARLAMENT IST
ERSCHÜTTERND.
ANDREAS INGOLD
das sind grosse Vermieter – Leerstandskosten in
ihren Reserven eingerechnet haben. Diese wer-
den in die Mieten eingerechnet.»
Für Sie als Kennerinnen und Kenner der Mate-
rie sage ich dazu nichts Neues: Entgangene Ein-
nahmen von Leerständen in die Mietzinse einzu-
rechnen, ist offenkundig mietrechtswidrig.
Unfundierte Argumente beschränken sich
aber nicht nur auf die linke Parlamentsseite. So
liess Fabio Regazzi, CVP TI, verlauten: «Erstens
sprechen wir über die Bruttomiete. Zweitens blei-
ben die Gebühren trotz des Mietverzichts ge-
schuldet.» Was gilt denn jetzt? Gebühren sind ja
gerade ein Bestandteil der Bruttomiete. Wird die- Energie- und Wasserkostenabrechnung mit NeoVac:
se reduziert, werden auch die Nebenkosten nicht Mehrwert für Bewohner, weniger Aufwand für Verwaltungen.
gedeckt.
Diese Beispiele stehen stellvertretend für eine Für über 400’000 Wohnungen erstellt NeoVac die Abrechnungen
unsachliche Debatte zur Geschäftsmiete. Darü- zum Energie- und Wasserverbrauch. Als Marktleader mit einem
ber, warum Vermieter das wirtschaftliche Risiko
des Mieters mittragen sollen oder zur Verfas-
schweizweiten Vertriebsnetz überzeugen wir mit umfassenden
sungsmässigkeit einer gesetzlichen Mietzinsre- Leistungspaketen inklusive Messung, Abrechnung und Monitoring.
duktion wollen wir gar nicht diskutieren. Vermie- Die praktische App «NeoVac myEnergy» liefert allen Haus-
ter stehen bereits als «Hauptschuldige» der bewohnern aktuelle Informationen zum Verbrauch und macht
Finanzlast von Ladenbetreibern und Restaurants die Energie- und Wasserkostenabrechnungen direkt abruf-
in der Corona-Krise fest. bar. So kann man gezielt sparen, die Umwelt schonen und den
Ich hoffe, dass unser Parlament in allen ande-
Verwaltungsaufwand verringern.
ren Geschäften als dem Mietrecht sachlicher,
weitsichtiger und in Kenntnis der jeweiligen
Rechtslage diskutiert. Überzeugt davon bin ich neovac.ch/myenergy
freilich nicht.
2 HOME OF METERING
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 06 JUNI 2020
FOKUS
04 «MEHR BESTELLERKOMPETENZ GEFRAGT»
Severin Gallo, CEO der Gammarenax AG, über seine Sicht auf das Facility-
Management und die Auswirkungen der Corona-Pandemie.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
12 SENSOREN SENSIBILISIEREN GEBÄUDENUTZER
Allein durch die genaue Justierung aller Haustechnikanlagen ergibt sich ein
grosses Potenzial für die Gebäudenutzer.
14 «MESSGRÖSSEN ALLEIN REICHEN NICHT»
Digitalisierung und Technik prägen zunehmend den Betrieb von Gebäuden.
10 Doch der Erfolg stehe und falle mit guter Wartung und einem professionel-
len Facility-Management, sagt der Umweltchemiker Reto Coutalides.
16 «DIE GEBÄUDETECHNIK IST IM WANDEL»
POLITIK
Die Digitalisierung hat auch im Facility-Management Einzug gehalten. Im
AUSSEN ORANGE Interview erklären zwei FM-Studenten die neuen Technologien.
– INNEN ROT 18 WACHSTUM AUF STABILEM NIVEAU
Der Schweizer FM-Markt hat ein stabiles Wachstum zwischen drei und
IST DIE CVP EINE VERLÄSSLICHE PARTNERIN
fünf Prozent, wie eine aktuelle Studie zeigt. Ausserdem bleibt der Personal
FÜR DIE WIRTSCHAFT?
mangel ein wichtiges Thema für viele Unternehmen in der Branche.
22 MEILENSTEIN IM FACILITY-MANAGEMENT
Mit dem neuen «Leitfaden zur Anwendung des Funktions- und Leistungs-
modells im Facility-Management in der betrieblichen Praxis» können
FM-Leistungen in Zukunft präzise beschrieben werden.
24 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
CHNECKENKÖRNER ALS HAFTUNGSRISIKO
28 S
Ein Hobbygärtner verteilte eine angebrochene Packung Schneckenkörner
im Garten. Kostenfolge 27 215 Schweizer Franken. Ein Überblick über haf-
tungsrechtliche Risiken scheinbar trivialer Missgeschicke im Grünen.
20
MANAGEMENT
RÜH AN EINEM TISCH SITZEN
30 F
Kommunikation hilft Bauherren bei zwei wichtigen Zielen: bei der Mini-
IMMOBILIENWIRTSCHAFT mierung von Bauverzögerungen und einer erfolgreichen Vermarktung.
KEIN EINBRUCH BAU & HAUS
DER NACHFRAGE EHR EFFIZIENZ DANK SMARTER GEBÄUDE
32 M
EINIGE BERICHTEN VON ERFOLGREICHEN Intelligent, vernetzt und automatisiert: Richtig gesteuerte Immobilien leis-
PROJEKTVERMARKTUNGEN WÄHREND DER ten einen wichtigen Beitrag zur Energieeffizienz und Komfortsteigerung.
LOCKDOWN-PHASE, ANDERE BEKLAGEN EINEN GEDANKEN ÜBER SICHERHEIT SIND WICHTIG»
34 «
ZUSAMMENBRUCH DES MARKTES. WIE STEHT Ralph Bachofen, Präsident des Fachverbandes Gebäudeautomationsplaner,
ES UM DIE IMMOBILIENNACHFRAGE AM spricht über den Haustechnikbereich in der Gebäudeautomation.
WOHNUNGSMARKT WIRKLICH? 36 «KEEP IT SIMPLE»
Ohne Technik kommt heute kaum ein Gebäude aus. Doch die Reduzierung
der Gebäudetechnik kann Kosten und Treibhausgasemissionen reduzieren.
38 BERTRAGUNG VON VIREN MINIMIEREN
Ü
Im Kampf gegen die Verbreitung von Viren setzen wir im Alltag auf Hygiene
und Abstand halten. Doch die Forschung zeigt: Auch die Luftfeuchtigkeit in
Räumen spielt eine entscheidende Rolle.
40 V ISITENKARTEN FÜR DEN STAAT
Auch Bildungsbauten prägen die Gesellschaft, denn sie entscheiden mit
über die Qualität des Lernens. Wir stellen einige Beispiele vor.
D URCH DIE AUGEN DES HAUSES
44
42
Fenster mit Glas existieren seit rund 2000 Jahren. Dennoch gibt es auch
heute noch Innovationen, die ihre Funktionen weiter optimieren.
BAU & HAUS IMMOBILIENBERUF
WOHNEN 47 IM DIENSTE DER NACHWUCHSFÖRDERUNG
49 SEMINARE UND TAGUNGEN
IN SPÄTEREN 50 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
LEBENSPHASEN VERBAND
DIE GEBURTENSTARKEN JAHRGÄNGE RÜCKEN
IN DER ALTERSPYRAMIDE WEITER NACH OBEN ORSCHAU VALUATION CONGRESS 2020
52 V
UND DEFINIEREN DAS BILD DES ÄLTERWERDENS 54 C OVID-19 UND BAUABLAUF
NEU. DIES SCHLÄGT SICH AUCH IN DEN WOHN- Die Covid-19 -Pandemie hat auch einen Einfluss auf den Bauablauf. Doch
BEDÜRFNISSEN NIEDER. wer trägt die Verantwortung und die Kosten?
STANDARDS: MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 56 / BEZUGSQUELLENREGISTER 66 / ADRESSEN & TERMINE 69 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 70
«ERGEBNISORIENTIERUNG VERLANGT MEHR BESTELLERKOMPETENZ» 4 IMMOBILIA / Juni 2020
FOKUS INTERVIEW
FACILITY-MANAGEMENT
Severin Gallo, CEO der Gamma-
renax AG, spricht mit der Immobilia
über seine Sicht auf das Facility-
Management und die Auswir-
kungen der Corona-Pandemie.
INTERVIEW—DIETMAR KNOPF*
FOTOS—URS BIGLER
Hygiene erhält mit der Covid-19-Pandemie
eine neue Bedeutung. Was werden wir dies-
bezüglich künftig beachten müssen?
Severin Gallo: Hygiene stand bisher weniger im Fo-
kus unserer Krisen entwöhnten Gesellschaft. Statt-
dessen haben wir uns dem Schneller-höher-weiter-
Prinzip verschrieben und dabei fröhlich konsumiert.
Ich bin der Meinung, dass die einschneidenden
Massnahmen des Bundes, die nun hoffentlich nicht
nur temporär gelockert werden können, uns etwas
fokussierter, demütiger und bescheidener machen.
Für das FM gesprochen erhoffe ich mir mehr Fokus
auf Ergebnisorientierung und Gesunderhaltung,
sprich Hygiene.
ANZEIGE
IMMOBILIA / Juni 2020 5
FOKUS INTERVIEW
FACILITY-MANAGEMENT
Wie verlief für Sie als CEO der Gammarenax Welche Konsequenzen ziehen Sie aus den
Ihre Corona-Zeit bis anhin? BIOGRAPHIE letzten Monaten?
Wir waren seit dem Sars-Ausbruch 2003 sehr gut SEVERIN GALLO Vor dem Ausbruch der Pandemie war das Thema
vorbereitet: Wir hatten Notfallpläne und eingela- (*1968), dipl. Bauinge- Hygiene neben den rein funktionalen Aspekten als
nieur ETH und EMBA
gerte Schutzausrüstung. Dennoch hat uns der so Uni Zürich. Gallo ist nebensächlich angesehen worden. Tisch ist sauber,
nicht vorgesehene Shutdown überrascht. Obwohl seit 24 Jahren CEO Lüftung läuft. Heute wird eher von «Tisch ist keim
wir unsere Leistungen hätten erbringen können, und Inhaber der Gam- arm», «Lüftungssysteme sind nicht kontaminiert»
haben unsere Kunden verständlicherweise zum marenax AG. Zudem gesprochen. In den vergangenen beiden Monaten
ist er langjähriges Vor-
Teil die Leistung nicht mehr abgerufen, vor allem in standsmitglied des hat also eine Sensibilisierung stattgefunden, die
der Hotellerie und dem Airportbusiness. Es war ei- SVIT FM und Vater Bestand haben könnte, aber nicht muss. Ich persön-
ne anspruchsvolle, strenge Zeit und als Chef konn- von vier Kindern. lich hoffe, dass wir uns in Richtung ergebnisorien-
te man sich nicht im Homeoffice verschanzen, son- tiertes und hygienisches Facility-Management hin-
dern musste sich vorne an der Front zeigen. Mit bewegen. In einem solchen FM-Verständnis
Videoschulungen und -ansprachen an unsere Mit- braucht es dann aber nicht nur Desinfektionsmit-
arbeiter haben wir ein Klima des Vertrauens ge- teln und Mund-Nasen-Masken, sondern auch spe-
schaffen. zifischere Prozesse, Nachweise und geschultes Per-
sonal. Diese veränderte Wahrnehmung führt
vermutlich zu einer differenzierten Evaluation der
Dienstleister.
Was hat sich bezüglich der Auftrags
eingänge konkret geändert?
Es ist zu früh, um die nachhaltigen Auswirkungen
der Corona-Krise zu begreifen. Gerne gebe ich Ih-
nen ein Beispiel, was ich aber denke und hoffe, was
sich ändern könnte: Heute lautet der Auftrag, «Bit-
te reinigen Sie täglich diesen Tisch» oder «Warten
Sie quartalsweise diese Lüftungsanlage». Als Re-
sultat soll der Tisch abgewischt bzw. eine klar defi-
nierte Wartungstätigkeit an der Wartungsanlage
ausgeführt werden. In Zukunft sollte das Facility-
Management aber als ergebnisorientierte Dienst-
leistung vereinbart werden. Wir müssen weg vom
Abarbeiten definierter Tätigkeiten, hin zur Aus-
richtung auf die Erreichung von Kundennutzen und
Ergebnissen.
6 IMMOBILIA / Juni 2020
BETREIBER
SOLLTEN
SICH IHRER
GESTALTUNGS-
MÖGLICHKEITEN
BEWUSST SEIN.
Warum sind FM-Leistungen, nicht Zu Beginn der Pandemie hatten wir Anfragen von
wie im Hochbau, ergebnisbezogen Spitälern, Reinigungskräfte für Reinigung von Iso-
ausgeschrieben? lationszimmern vorzuhalten, falls spitaleigene
Ihre Beobachtung ist richtig, dass im Hochbau Mitarbeiter ausfallen würden. Damit diese Aus-
mehrheitlich nicht eine Tätigkeit, sondern ein ma- hilfskräfte aber geschult hätten werden können,
terielles Gewerk gefordert wird, also ein Ergebnis. kam uns die Idee, ein Lehrvideo zu drehen. Dieses
Das könnte man aber im FM ebenfalls. Das verlangt wurde in der Folge durch viele Spitäler und Alters-
aber nach entsprechender Bestellerkompetenz. Ein heime positiv aufgenommen und könnte zur Stan-
Beispiel: Sie wollen die Wartung von zwei Lüftungs- dardisierung in der Spitalreinigung beitragen.
anlagen in Auftrag geben. Die grosse Anlage läuft Werden wir keimfreie Oberflächen nicht nur
ständig auf Volllast, die kleine nur wenige Stunden in Spitälern, sondern auch in unseren Büros
am Tag. Das bedeutet, es gibt für beide Anlagen ver- brauchen?
schiedene Instandhaltungsbedürfnisse. Ich würde Es gibt hier zwei Ansätze. Die bauliche Vorausset-
es gerne sehen, dass man künftig die Leistungen er- zung kann man mit spezifischen Oberflächen errei-
gebnisorientiert wie folgt ausschreiben würde: Bei- chen. Ich denke da an Nanobeschichtungen, an de-
de Anlagen sollen nach 15 Betriebsjahren einen nen Schmutzpartikel abperlen, oder antibakterielle
Restwert von 20% des Anschaffungswertes und ei- Beschichtungen, die allerdings keinen Schutz vor
ne Restlebensdauer von mindestens weiteren fünf Viren bieten. Anderseits kann man mit berührungs-
Jahren haben und mit einer Ausfallzeit von maxi- losen Steuerungen, mit Annäherungssensoren und
mal 20 Stunden pro Jahr betrieben werden. Das Spracherkennung arbeiten. Die hygienischen
kann aber auch den Besteller bei der Ausschreibung Massnahmen der klassischen Oberflächenreini-
und der Überprüfung der Erfüllung überfordern. gung werden vermehrt durch Kaltvernebelung von
Kurz zurück zur Hygiene. Sie haben im Peroxid ergänzt. Wir werden erstmalig ein Gebäu-
Netzwerk «Reinigungsstandard Covid-19» de mit 50 000 m3 Rauminhalt so desinfizieren. Zu-
zusammen mit der ZHAW, der Hirslanden dem soll jeder von uns seine Eigenverantwortung
Gruppe und der Diversey AG eine Filmreihe wahrnehmen. Und das fängt mit dem richtigen
entwickelt. Was verbirgt sich dahinter? Händewaschen an.
IMMOBILIA / Juni 2020 7
New
Member
New Schon
geseh
www en
.n
jetzt i ewhome.c
?
Power
m bra h
Look & ndneuen
Feel.
New Lead
Werden Sie Mitinhaber und profitieren Sie von:
3 Monate Gratisinsertion*
Beteiligung als Aktionär und Mitspracherecht
300 kostenlose Objekttage (10 Inserate) pro Monat
Promotionspaket «Welcome» im Wert von CHF 1000.-**
Spezialkonditionen für Insertion, Promotionen und Bannerwerbung
*gültig bis zum 30.09.2020
**gültig bis zum 31.12.2020
Jetzt informieren:
welcome@newhome.ch oder 044 240 11 60
FOKUS INTERVIEW
FACILITY-MANAGEMENT
MAN SOLLTE DIE
ASSETS JEWEILS
NACH ABLAUF
DES VERTRAGES
BEWERTEN.
Wie sieht es mit der Lufthygiene in rium sein könnte. Auf individueller Sicht glaube
Gebäuden aus? Wir wissen, dass bei ich, vergisst der Mensch sehr rasch. Bleiben könn-
Handtrocknern in Toiletten sehr viele te das Händewaschen und die höheren Abwasch-
Keime und Viren aufgewirbelt werden. temperaturen der Geschirrspülmaschinen. Ausser-
Ich war nie ein Freund von Handtrocknern in WC- dem könnte es sein, dass wir uns für weniger
Anlagen, weil ich es bedenklich finde, dass diese un- Begegnungen entscheiden, also gegen Share-Desk
zählige Keime aufwirbeln. Beispielsweise für Eis- und Geschäftsreisen und insgesamt mehr für
hockeystadien mögen Lufttrockner sinnvoll sein, Homeoffice und Videokonferenzen. Dies wäre auch
weil die Toiletten in den Pausen oft überfüllt sind. gut für unsere Umwelt und spart Zeit.
Doch für andere Anlagen bevorzugen wir Falthand- Alle reden von urbaner Verdichtung für
tücher aus Papier. Sie trocknen gut und mit ihnen mehr Wohnraum in unseren Städten. Das
kann man den Türgriff bedienen. heisst, wir müssen näher zusammenrü-
Müssen wir unsere Verhaltensweisen cken. Bleibt dieses Konzept nach der Coro-
ändern, damit wir die Infektionsgefahr na-Krise sinnvoll?
so gering wie möglich halten? Ich glaube ja, denn verdichtetes Bauen hat in der
Ich denke, dass uns die Folgen der Corona-Krise mitteleuropäischen Ausprägung keine Relevanz
noch länger beschäftigen werden. Unsere globali- bezüglich des Schutzes gegen Pandemien. Wir be-
sierte und auf Externalisierung der Kosten orien- gegnen uns in den Gebäuden auf halböffentlichen *DIETMAR
KNOPF
tierte Lebensweise begünstigt den Ausbruch sol- Flächen wie Treppenhäusern, Vorgärten oder Ge-
Der diplomierte
cher Katastrophen. So provozieren wir mit der meinschaftsräumen. Dabei spielt es keine Rolle, Architekt ist
massenweisen Futterbeigabe von Antibiotika, dass wie nah die Gebäude zusammenstehen oder wie Chefredaktor der
der nächste Keim auch ein multiresistentes Bakte- hoch wir bauen. Zeitschrift Immobilia.
IMMOBILIA / Juni 2020 9
IMMOBILIENPOLITIK
GESCHÄFTSMIETE
AUSSEN ORANGE Angesichts des Abstimmungsverhaltens im
Nationalrat muss man sich die Frage stellen:
– INNEN ROT
Ist die CVP eine verlässliche Partnerin der
Wirtschaft? TEXT—IVO CATHOMEN*
UNIVERSAL-ANÄSTHETIKUM
In ihrem Politiker-Rating kommentierte die NZZ
im vergangenen Oktober den Kurs der CVP im Nati-
onalrat noch wie folgt: «Zwar rückt die Partei insge-
samt nicht wirklich nach rechts, sie verliert jedoch
mehr und mehr ihrer klassisch christlichsozialen
und sozialliberalen Exponenten.» – Markus Ritter, CVP SG (50, 50)
Das war vor den eidgenössischen Wahlen. Heute – Marco Romano, CVP TI (45, 50)
zeigt sich, dass die Analyse der NZZ falsch war. Die – Barbara Schaffner, GLP ZH (60, 45)
einstige bürgerliche CVP schiftet vielmehr nach – Simon Stadler, CVP UR (35, 40)
links und paktiert regelmässig mit SP und Grünen. – Marianne Streiff-Feller, EVP BE (30, 35)
Der Linksdrall hat übrigens auf lange Sicht mit Aus- – Lilian Studer, EVP AG (30, 35)
nahme der SVP alle Parteien inklusive FDP erfasst. – Priska Wismer-Felder, CVP LU (30, 45)
Dies dürfte die Folge der zunehmenden Urbanisie- – David Zuberbühler, SVP AR (k.a.)
rung der Bevölkerung und ein Fluch der insgesamt WERTE IN KLAMMER: EIGENEINSCHÄTZUNG DER PARLAMENTARIER AUF SMARTVOTE
florierenden Wirtschaft bei gleichzeitig restriktiver ZU «LIBERALE WIRTSCHAFTSPOLITIK» BZW. «RESTRIKTIVE FINANZPOLITIK»; 100 BE-
Finanzpolitik sein. Volle Bundeskassen sind ein un-
DEUTET «STARKE ZUSTIMMUNG», 0 «KEINE ZUSTIMMUNG»); QUELLE: SMARTVOTE.
heilsames Universal-Anästhetikum, mit dem jedes Nun könnte man mit Fug argumentieren, diese
Wehwehchen betäubt – aber nicht geheilt – wird. Volksvertreter hätten sich mit ihrem Votum eben ge-
Derzeit wird in der Schweiz gerade besonders viel rade für die KMU und damit die Wirtschaft einge-
«Helikopter-Geld» abgeworfen. Da wollen die Mitte- setzt. Es geht aber zuallererst um die Frage, ob sich
parteien sicher nicht zu den Geizigen und Kaltherzi- der Staat in privatwirtschaftliche Verhältnisse ein-
gen gehören. Das wäre schlecht für die Reputation. mischen soll. Der Bundesrat hat dies zu Recht und
wiederholt verneint – zumal Umfragen zeigen, dass
PRINZIPIEN UND HANDLUNG SIND sich Mieter und Vermieter in der Frage der vorüber-
ZWEIERLEI gehenden Mietzinssenkung sehr wohl zu helfen wis-
Angesichts des Abstimmungsverhaltens der CVP sen und bilaterale Vereinbarungen treffen. Sommersession in
in der ersten Woche der Sommersession sei aber die Das Informationsportal Smartvote hat vor den der Bern Expo.
Frage erlaubt: Kann sich die Wirtschaft noch auf die eidgenössischen Wahlen die Kandidaten unter ande- (FOTO: ZVG)
CVP verlassen? In der Abstimmung über die Motion rem über die Zustimmung zu einer liberalen Wirt-
der nationalrätlichen Wirtschaftskommission zu schaftspolitik – hier konkret also die Nicht-Einmi-
den Geschäftsmieten haben folgende Parlamentari- schung in privatrechtliche Verträge – und zur
er von GLP bis SVP für die staatliche Lösung in der restriktiven Finanzpolitik – im besagten Parlaments-
Frage der Mietzinsreduktion für Geschäftsmieten geschäft der staatliche Hilfsfonds für Vermieter – be-
gestimmt (SP und Grüne waren geschlossen dafür): fragt.
– Philipp Matthias Bregy, CVP VS (50, 60) Die Werte zeigen zweierlei: Je höher erstens die
– Kathrin Bertschy, GLP BE (65, 50) Werte für die Zustimmung zu einer liberalen Wirt-
– Thomas Brunner, GLP SG (45, 40) schaftspolitik und zur restriktiven Finanzpolitik,
– Martin Candinas, CVP GR (45, 50) umso geringer ist in der Frage der Geschäftsmiete die
– Marcel Dobler, FDP SG (95, 60) persönliche Linientreue. Bei der CVP ist dies bei den
– Roland Fischer, GLP LU (45, 35) Nationalräten Philipp Matthias Bregy, Leo Müller,
– Alois Gmür, CVP SZ (55, 50) Nicolo Paganini und Fabio Regazzi auffallend. Dabei
– Corina Gredig, GLP ZH (65, 45) kann sich die CVP aber trösten: Die meisten genann-
– Niklaus-Samuel Gugger, EVP ZH (40, 30) ten GLP-Vertreter haben ihre liberalen Prinzipien
– Lorenz Hess, BDP BE (50, 55) über Bord geworfen.
– Ruth Humbel, CVP AG (45, 45) Frappierender ist aber zweitens, dass das Gros der
– Philipp Kutter, CVP ZH (45, 45) CVP einer liberalen Wirtschaft und einer restrikti-
– Martin Landolt, BDP GL (60, 40) ven Finanzpolitik grundsätzlich kritisch gegenüber-
– Jörg Mäder, GLP ZH (65, 45) steht. Das sagt viel über die Verlässlichkeit in Wirt-
– Michel Matter, GLP GE (40, 45) schaftsfragen.
– Melanie Mettler, GLP BE (45, 40) Abweichler gab es bei der Mittefraktion übrigens
– Tiana Angelina Moser, GLP ZH (60, 45) nur einen: Der Innerrhödler CVP-Nationalrat Tho-
– Leo Müller, CVP LU (60, 50) mas Rechsteiner stimmte gegen den Antrag der Kom-
– Stefan Müller-Altermatt, CVP SO (40, 45) missionsmehrheit und die Parteilinie. Und über die *IVO CATHOMEN
– Nicolo Paganini, CVP SG (70, 55) Ja-Voten von Marcel Dobler, FDP, und David Zuber-
Dr. oec. HSG, ist
– Gerhard Pfister, CVP ZG (k. A.) bühler, SVP, ist man schlicht sprachlos – hoffentlich Herausgeber der
– Fabio Regazzi, CVP TI (65, 55) haben sie «nur» den falschen Knopf gedrückt. Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / Juni 2020KURZMELDUNGEN
Mehr als nur
ANZEIGE
eine Immobilien-
VERLÄNGERUNG
KLIMASCHUTZ
software
INSTRUMENTE
Das Eidgenössische Depar- AbaImmo – die Software für
SCHWEIZ tement für Umwelt, Verkehr,
Energie und Kommunikation
die Immobilienbewirtschaftung
HYPOTHEKEN VON (Uvek) hat Anfang Mai die Ver-
POSTFINANCE nehmlassung zur Teilrevision
An seiner Sitzung vom der CO2-Verordnung eröffnet.
5. Juni 2020 hat der Bundesrat Diese Anpassung ist notwen-
die Vernehmlassung zur Teil- dig, damit Instrumente des
revision des Postorganisati- Klimaschutzes bis Ende 2021
onsgesetzes eröffnet. Postfi- verlängert werden können. Un-
nance soll erlaubt werden, ter anderem soll die Verord-
Hypotheken und Kredite anzu- nungsanpassung die Vermin-
bieten. derung der CO2-Emissionen
aus Brennstoffen sicherstellen.
REFERENZZINSSATZ Nach der geltenden CO2-Ver-
BLEIBT GLEICH ordnung kann die CO2-Abgabe
Der hypothekarische Refe- auf 120 CHF pro Tonne CO2
renzzinssatz beträgt 1,25% und angehoben werden, wenn die
verbleibt damit auf demselben CO2-Emissionen aus fossilen
Stand wie der letztmals publi- Brennstoffen nicht genügend
zierte Satz. Dieser gilt für die sinken. Mit der Verordnungs-
Mietzinsgestaltung in der gan- anpassung wäre eine Anpas-
zen Schweiz. Dies teilte das sung der Abgabe per 1. Janu-
Bundesamt für Wohnungswe- ar 2022 möglich, sollten die
sen Anfang Juni mit. Brennstoffemissionen im Jahr
2020 nicht genügend sinken.
NEUE DIREKTORIN
DES BAFU ÄNDERUNG DER
Der Bundesrat hat Ende MIETRECHTSVER-
Mai Katrin Schneeberger zur ORDNUNG
neuen Direktorin des Bundes- Der Bundesrat hat per
amts für Umwelt (Bafu) er- 1. Juni eine Änderung der Ver-
nannt. Die 52-jährige Bernerin ordnung zum Mietrecht verab-
ist seit 2012 für das Bundes- schiedet. Der neue Artikel 6c
amt für Strassen ( Astra) tätig, der Verordnung über die Miete
zuerst als Vizedirektorin, seit und Pacht von Wohn- und Ge-
2015 als stellvertretende Di- schäftsräumen sieht vor, dass Ihr Nutzen mit AbaImmo
rektorin. Schneeberger wird die Vermieter die Kosten eines Integrierte Gesamtlösung für Mietliegenschaften,
ihre neue Funktion am 1. Sep- Energiesparcontracting unter
Stockwerkeigentum, Wohnbaugenossenschaften,
tember 2020 antreten. bestimmten Voraussetzungen
als Nebenkosten verrechnen Projekt-/Leistungsabrechnung, Finanzen, HR/Lohn,
ZUSAMMENARBEIT dürfen. Zeiterfassung, Archivierung und E-Business.
DER LABEL-
ORGANISATIONEN DIFFERENZ Führen Sie die Wohnungsabnahme mit dem iPad
Die Träger der vier Gebäu- BEIM DATEN-
durch und bieten Sie Ihren Stockwerkeigentümern
delabels Gebäudeenergieaus- SCHUTZGESETZ
weis der Kantone Geak, Miner- In der umstrittenen Frage oder Mietern einen Onlinezugriff auf die wichtigsten
gie, Standard Nachhaltiges der Frist für Bonitätsprüfun- Informationen. Verzichten oder reduzieren Sie
Bauen Schweiz SNBS Hoch- gen bleibt die Differenz zwi- die Papierablage auf ein Minimum und legen Sie alle
bau sowie 2000-Watt-Areale schen National- und Ständerat Dokumente in den elektronischen Dossiers ab.
haben unter Mitwirkung des bestehen. Die grosse Kammer
Bundesamts für Energie eine hatte sich für eine 10-jährige
engere Zusammenarbeit be- Frist für die Nutzung von Per-
schlossen. Dazu haben die Trä- sonendaten für die Kreditwür- Weitere Informationen finden Sie unter:
gerorganisationen Ende April digkeitsprüfung ausgespro- abacus.ch/abaimmo
eine gemeinsame Absichtser- chen. Der Ständerat beharrt
klärung unterschrieben. Ziel nun mit seinem Beschluss in
ist es, Synergien zu nutzen und der Sommersession auf 5 Jah-
die hohe Qualität aufrechtzu- ren. Nun wird die Einigungs-
erhalten. konferenz entscheiden.
IMMOBILIA / Juni 2020IMMOBILIENWIRTSCHAFT
FACILITY-MANAGEMENT
SENSOREN
Allein durch die genaue Justierung aller
Haustechnikanlagen ergibt sich ein
grosses Potenzial. Ob die Nutzer der
SENSIBILISIEREN Gebäude all dies als angenehm und
motivierend empfinden, hängt aber
GEBÄUDENUTZER auch vom subjektiven Empfinden ab.
TEXT— JÜRG ZULLIGER*
Der Entwurf von
Nicolas Laisné
Associés integriert
eine grüne Land-
schaft in die Büro-
und Arbeitswelt:
Gute Luft sorgt
für ein gesundes
Arbeitsklima.
BILD: NICOLAS LAISNÉ
ASSOCIÉS
rsprünglich auf IT- und Cloud-Lösungen
u
im Gebäudebereich und entwickelte dazu
verschiedene Möglichkeiten.
Der Avelon Wisely ist ein einfach ein-
zusetzender Sensor, der die vier wesent-
lichen Parameter Temperatur, Luftfeuch-
tigkeit, Luftdruck und je nach Produkt
VIER WESENTLICHE PARAMETER und in welcher Intensität gelüftet werden auch CO2-Konzentration kontinuier-
Einige Fakten zur Gesundheit und zum sollte. Solche Beobachtungen bestätigt lich erfasst. Mit der Technologie geht es
Wohlbefinden in Gebäuden gehören heute der Umweltchemiker Reto Coutalides: noch nicht um die Steuerung des Gebäu
schon zum Allgemeinwissen. Schliesslich «Gut möglich, dass wir eine Raumtempe- des, sondern in einem ersten Schritt ganz
verbringen die Menschen rund zwei Drit- ratur von 22 Grad haben. Wenn aber ein einfach um das Monitoring. Die Werte las-
tel der Zeit in Innenräumen. Ob sie das Mitarbeiter nahe an einer kühlen Wand sen sich auf ein Smartphone oder in die
Klima im Büro oder zuhause in der Woh- sitzt, empfindet er dies als unbehaglich. Cloud übertragen und weiter auswerten.
nung als angenehm empfinden oder nicht, Das Gleiche gilt auch bei kalten Böden.» In stark belegten Büros und Schulhäusern
hängt von ganz unterschiedlichen Fakto- (siehe separates Interview). zeigen die Daten auf, ob die CO2-Werte zu
ren ab. Bei exakt gleichen physikalischen «Sensoren tragen entscheidend dazu hoch liegen.
Gegebenheiten kommt es oft vor, dass die bei, die Gebäudebenutzer für das Thema
Beurteilungen abweichen. Den Einen ist zu sensibilisieren», sagt Christian Baech- VERTIEFTES VERSTÄNDNIS VON
es zu kühl, den Anderen zu warm. Manche ler von der Schweizer Firma Avelon AG. TECHNIK UND RÄUMEN
stört ein gewisser Luftzug, oder sie neh- Objektiv gemessene physikalische Wer- Die permanente Überwachung der
men Anstoss daran, die Fenster nicht öff- te für Lufttemperatur, Luftfeuchtigkeit Luftqualität, des Raumklimas und damit
nen zu können. sowie CO2-Konzentration geben einen auch der Energieeffizienz verspricht dem
Und selbst unter technisch geschulten verlässlichen Anhaltspunkt zur Frage, Betreiber und Eigentümer der Gebäu-
Fachleuten oder FM-Dienstleistern gibt ob das Klima eher im «grünen» Bereich de einen Mehrwert. Denn im richtigen
es keine einfache «Faustregel», wie oft ist oder nicht. Avelon spezialisierte sich Zusammenspiel von Daten und Facility-
12 IMMOBILIA / Juni 2020Zu viel CO2 in der Luft macht
müde – besonders in stark belegten
Klassenzimmern.
BILD: AVELON / ADOBE STOCK
Management kommen interessante Op-
timierungsmöglichkeiten zum Tragen.
Vielleicht bringen die Messwerte erheb-
liche Unterschiede bei an sich gleichen
Räumen ans Licht. «Aufgrund der tat-
sächlichen Messwerte in einem Gebäude
sind zahlreiche Betriebsoptimierungen
möglich», so Christian Baechler. Dazu be-
dürfe es meist eines vertieften Verständ-
nisses der Räume im Gebäude sowie der
Raumnutzung.
Dies wiederum liefert wesentliche Er-
kenntnisse zur Steuerung und Optimie-
rung von Heizung, Lüftung und weiterer
Gebäudetechnik. Für FM-Dienstleister
öffnet sich in diesem Kontext ein wich-
tiges Betätigungsfeld: Denn sowohl bei
Heizung, Lüftung und Kühlung lassen
sich durch die Optimierung aller Einstel-
lungen oft grosse Fortschritte erzielen.
Ein einfaches Beispiel: Müssen Lüftun-
gen zum Beispiel auch während der Nacht
und am Wochenende auf voller Leistung ten und zertifizierten Gebäuden – ein hö- als unangenehm empfunden wird (unab-
laufen? Ein versierter FM-Dienstleister heres Mass an Komfort und Leistungs- hängig von der CO2-Konzentration). Ähn-
hat alles Interesse daran, solche Mehr- unterstützung erwarten. Im Extremfall lich lassen zu hohe Innenraumtemperatu-
werte aufzuzeigen. Dann wird Facility- führt dies zu offensichtlichen Konflikten ren im Sommer darauf schliessen, dass die
Management zu Recht nicht als Kosten- – wenn Nutzer anfangen, sich der Techni- Benutzer falsch lüften (selbst bei sehr ho-
block betrachtet, sondern im Gegenteil sierung zu widersetzen. So kommt es so- hen Aussentemperaturen werden Fens-
als Disziplin zur Kosteneinsparung und gar vor, dass Mitarbeitende in automati- ter geöffnet). Schlussfolgerung: Neben
Verbesserung des Betriebs. sierten, klimatisierten Gebäuden nicht den objektiven physikalischen Messgrös-
bedienbare Fenster öffnen wollen (aus sen gilt es, auch Motive und Verhaltens-
OBJEKTIVES UND SUBJEKTIVES Gründen des individuellen Komforts), weisen der Nutzer gut zu kennen. Einer
EMPFINDEN sie blockieren automatische Storen, Lüf- individuellen Steuer- und Kontrollmög-
Lukas Windlinger, Professor an der tungsöffnungen oder Sensoren. lichkeit punkto Licht, Schall und Belüf-
Abteilung Life Sciences und Facility-Ma- tung kommt dabei offenbar eine sehr gros-
nagement an der ZHAW, plädiert dennoch EINFLUSSMÖGLICHKEITEN se Bedeutung zu.
dafür, Gebäude nicht rein als «Selbst- ERWÜNSCHT
zweck» zu betrachten. Obwohl die CO2- Doch auch konventionelle Gebäude
*JÜRG ZULLIGER
Problematik allgemein bekannt ist, zeigt mit weniger Technik und Gebäudeauto-
Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjour-
die Forschung erstaunlicherweise nur mation haben ihre Tücken. Bei winterli- nalist und Buchautor mit dem
einen schwachen Zusammenhang zwi- cher Kälte werden die meisten Nutzer die Themenschwerpunkt Immobilien
schen den CO2-Werten und der von den Fenster nur kurz öffnen, weil das Lüften und Immobilienwirtschaft.
Menschen wahrgenommenen Luftquali-
tät auf. «Einen bedeutenderen Einfluss
haben aber zum Beispiel die Luftbewe-
gung, die Bedienbarkeit der Fenster und
die Emissionen bestimmter Bau- und
Einrichtungsstoffe», so der Experte der
ZHAW. «MESSGRÖSSEN
Die Erwartungen von Bauplanern, ALLEIN REICHEN
FM-Betreibern und Nutzern gehen in der NICHT»
INTERVIEW MIT
Praxis offenbar auseinander. Zum einen RETO COUTALIDES
gibt es die Sicht der Ingenieure und der
Techniker. Zum anderen spielt die Er-
wartungshaltung der Gebäudenutzer hi-
nein, die zum Beispiel von zeitgemässen
Immobilien – vorzugsweise neu gebau-
IMMOBILIA / Juni 2020 138
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
INTERVIEW GEBÄUDEUNTERHALT
«MESSGRÖSSEN
Digitalisierung und Technik prägen
immer mehr den Betrieb von Gebäu-
den. Doch der Erfolg stehe und falle
ALLEIN REICHEN mit guter Wartung und einem professi-
onellen Facility-Management, sagt der
NICHT» Umweltchemiker Reto Coutalides.
TEXT— JÜRG ZULLIGER*
Digitale Schnittstellen, Sensoren und Ge-
bäudeautomation spielen bei Gebäuden ei-
ne wesentliche Rolle. Ist es aus fachlicher
Optik tatsächlich sinnvoll, laufend Daten zu
erfassen und alles zu messen?
Reto Coutalides: Es kommen tatsächlich häufiger
Sensoren und sogenannte Datenlogger zum Einsatz,
die kontinuierlich Daten erfassen, etwa zur Lufttem-
peratur oder Feuchtigkeit. Entscheidend ist natür-
lich, von welcher Qualität die Daten sind. Wie jede
Technik hängt dies auch stark vom Betrieb, dem Un-
terhalt und der Wartung der Geräte ab. Anerkannte
Messfirmen nehmen zur Qualitätssicherung regel-
mässig an internationalen Ringversuchen teil und
vergleichen sich mit Referenzmessungen. So verhält
es sich auch mit der Messung in Gebäuden: Die Gerä-
te müssen sehr gut gewartet und periodisch kalibriert
werden. Sonst melden die einfach «irgendwelche
Daten» – ohne Gewähr. Es ist recht kostspielig, die
Geräte periodisch zu kalibrieren. Messgeräte für die
CO2-Konzentration in der Luft können nach zwei bis
drei Jahren schon recht stark vom tatsächlichen
Wert abweichen, je nach Qualität der Sensoren.
Die im Markt gängigen Messgeräte haben
meistens die Raumtemperatur, Luftfeuch-
tigkeit und die CO2-Konzentration im Fokus. Dieser Wert gilt als Leitwert der Lufthygiene, auch
Müssten nicht noch andere Werte erfasst BIOGRAPHIE wenn es sich nicht um einen «gesetzlichen» Grenz-
werden? RETO wert handelt. Ab diesem Wert nimmt die Wahr-
CO2 gilt objektiv als wesentlicher Indikator. Steigt COUTALIDES scheinlichkeit zu, dass sich bei Menschen negative
die CO2-Konzentration über einen bestimmten (*1958) ist dipl. chem. Folgen beobachten lassen. Dabei handelt es sich
FH; der Umweltchemi-
Wert, lässt dies auf einen ungenügenden Luftwech- ker absolvierte ein z. Bsp. um eine reduzierte Aufmerksamkeit, Kon-
sel schliessen. Wir wissen auch, dass sich andere Nachdiplomstudium zentrationsstörungen, Unwohlsein, Kopfschmer-
Belastungen der Innenraumluft oft parallel zum in Umweltlehre an der zen etc. Wissenschaftlich ist auch erwiesen, dass
Uni Zürich und machte
CO2 entwickeln. Das gilt für Feinstaub und flüchti- einen Abschluss als sich in schlecht gelüfteten Innenräumen Krank-
ge organische Stoffe (VOC), wie sie etwa in Lö- Berufsschullehrer für heitskeime verstärkt übertragen. Messungen zei-
sungsmitteln, Farben und vielen anderen Produk- Chemielaboranten. gen auf, dass die Werte in Klassenzimmern oft zu
ten vorkommen. Seit über 25 Jahren hoch sind. Selbst wenn der Lehrer nach jeder Lek-
setzt er sich mit Um-
Was sind Gründe, die Konzentration von weltthemen, gesundem tion tüchtig lüftet und Durchzug macht.
Kohlenstoffdioxid (CO2) genauer zu über- Bauen und Innenraum- Heisst das, dass in stark belegten Gebäu-
wachen? klima auseinander. den der nötige Luftwechsel nur durch auto-
Er wirkt regelmässig
Aus vielen Messungen wissen wir nun schon seit als Dozent an Hoch- matische Lüftungen sichergestellt ist?
Jahrzehnten, dass die CO2-Konzentration in schulen und Fachhoch- Ja, das stimmt tatsächlich. Bei einer hohen Bele-
schlecht gelüfteten Büros oder Klassenzimmern schulen. Er ist auch gung in Büros oder in Schulzimmern ist es objektiv
Autor des Standard-
sehr schnell ansteigt. Je nach Raumgrösse, Bele- werkes «Innenraum- kaum möglich, über normales Fensterlüften die
gung und Tätigkeit steigt die CO2-Konzentration klima – Wege zu gesun- CO2-Konzentration über einen längeren Zeitraum
nach kurzer Zeit über einen Wert von 1000 ppm. den Bauten». auf ein vernünftiges Mass zu senken und zu halten.
ANZEIGE
Bewertung von Immobilienportfolios und Einzelobjekten
Swiss Valuation Group AG Zürich 044 380 42 00
Die gesamtschweizerische Expertengruppe für die Basel 061 301 88 00
Bewertung von Immobilien | www.valuationgroup.ch St. Gallen 071 552 07 20
17030_01_svg_anzeige_188x31_0720.indd 1 20.07.17 19:37
14 IMMOBILIA / Juni 202025
Und Durchzug und Stosslüften haben den Nachteil, ein ganzes Geschoss des Neubaus setzte die Lüf-
dass alles durcheinanderwirbelt und im Winter un- tung aus. De facto sind solche Mängel nicht ohne
nötig viel Wärmeenergie verloren geht. weiteres erkennbar. Vielleicht denken die Betroffe-
Wie wichtig sind das laufende Controlling nen, es sei immer etwas «stickige» Luft oder es gibt
der Anlagen, der Betrieb und das techni- Reklamationen. Das lässt aber noch nicht auf die
sche Facility-Management? technische Ursache schliessen.
Dieser Aspekt kann kaum hoch genug veranschlagt Wenn wir Energieeinsparungen und
werden. In den Gebäuden haben wir es mit hoch- Luftwechsel gegenüberstellen – haben
komplexen Anlagen zu tun! Sie laufen im Betrieb wir es mit einem Zielkonflikt zu tun?
nur dann so gut wie geplant, wenn sie laufend über- Nach meiner Erfahrung streben die Lüftungsplaner
wacht, gewartet und instand gesetzt werden. Bei und Ingenieure der Gebäude einen möglichst tiefen
Lüftungsanlagen sind die periodische Wartung, die Luftwechsel an. Daraus kann sich ein Zielkonflikt
wiederkehrende Reinigung der Anlagen, Lüftungs- zu einem möglichst guten Innenraumklima erge-
leitungen und Filter besonders wichtig. Nehmen ben. Andererseits haben grössere Luftwechsel auch
wir ein Beispiel aus der Praxis: In einem sehr gros- wieder höhere Energieverluste zur Folge. Denn je *JÜRG ZULLIGER
sen neu erstellten Bürogebäude stellten wir fest, besser die Fenster und die Gebäudehülle, umso Der Autor, lic. phil. I, ist
dass auf einem Geschoss gar keine Zuluft in die In- mehr fällt der Anteil über die Lüftung und den Luft- Fachjournalist und
nenräume einströmte. Ursache waren Brand- wechsel ins Gewicht. Das gilt selbst dann, wenn die Buchautor mit dem
Themenschwerpunkt
schutzklappen, die nicht richtig funktionierten. Die Lüftungsanlagen mit einer guten Wärmerückge- Immobilien und
Bauherrschaft hielt es kaum für möglich – aber für winnung ausgestattet sind. Immobilienwirtschaft.
ANZEIGE
M ENT
A GE
AN
M
E
TAT
S
E
L
PARTNER
EA
–R
M
EIGENTÜMER
TE
SYS
ÖKO
LIEFERANTEN
INTERESSENTEN
MITBEWERBER MIETER
Was Facility Management heute können muss
Die Anforderungen an das heutige und künftige Facility Management haben sich stark verändert. Individuelle Kunden-
bedürfnisse, komplexere Infrastrukturen, New Work und digitale Arbeitsinstrumente erfordern neue Kompetenzen. Wir stellen
eine kontinuierliche Weiterbildung der Mitarbeitenden sicher, nutzen Synergien unserer vernetzten Dienstleistungen sowie
Kollaborationen im Ökosystem. Damit unsere Experten mit Kompetenz und Elan für das Wohl und einen langen Lebenszyklus
Ihrer Immobilie sorgen können.
Zeitgemässes Facility Management. Massgeschneidert für unsere Kunden.
Real Estate Management durch Experten
Bewirtschaftung, Vermietungsmanagement, Baumanagement, Facility ManagementIMMOBILIENWIRTSCHAFT
DIGITALISIERUNG IM FACILITY-MANAGEMENT
«DIE GEBÄUDE- Die Digitalisierung hat auch im Facility-
Management Einzug gehalten und
soll mithilfe neuer Technologien zu
TECHNIK IST IM Kostenoptimierungen führen. Im Inter-
view erklären zwei FM-Studenten die
WANDEL» Zusammenhänge. TEXT— ANJALY MLAVIL*
Endrit Morina: Das Vorhandensein zahlreicher Da-
ten selbst führt noch nicht zu einer guten Informa-
tionsgrundlage für die Entwicklung von Prognose-
modellen. Es muss demnach von Anfang an geplant
BIOGRAPHIE und definiert werden, wie Predictive Maintenance
GABRIJEL LIVAK angewendet wird und welche physikalischen Grös-
(*1989) studiert BSc sen dazu untersucht werden sollen. Dies führt ne-
ZHF Facility-Manage- ben der benötigten Hardware wie Sensorik zu höhe-
ment am IFM in Wä-
denswil mit Vertiefung ren Erstinvestitionskosten. Durch das Verwenden
Gebäudeautomation. von IoT (Internet of Things) fallen zusätzlich jähr-
Durch seine Ausbil- liche Wartungskosten des Systems an.
dung als Elektroinstal-
lateur und der jahre- Unter welchen Umständen bzw. Vorausset-
langen Erfahrung mit zungen würde die konventionelle Wartung
Gebäudesystemen ist aus Ihrer Sicht weiterhin Sinn machen?
er seit 2018 als Unter-
nehmensentwickler
Gabrijel Livak: Da die Implementierung von Predic-
bei der Gammarenax tive Maintenance teurer und komplexer ist, macht
AG tätig und verfasst es durchaus Sinn, bei Gebäuden mit geringem tech-
seine Diplomarbeit nischen Ausbaustand und geringem Betriebsan-
über «IoT: Predictive
Maintenance bei luft- spruch eine periodische Wartung zu planen. Wenn
technischen Anlagen». keine Schäden bzw. Kosten beim Betriebsausfall ei-
ner Anlage anstehen, wäre der betriebene Aufwand
höher als der in Zukunft gewonnene Mehrwert.
Worin unterscheidet sich Predictive
Maintenance von konventioneller Wartung?
Endrit Morina: Moderne Instandhaltungsstrategi- BIOGRAPHIE
en verfolgen einen Daten getriebenen Ansatz, somit ENDRIT MORINA
werden Wartungsintervalle nach Zuständen orien- (*1992) studiert BSc
ZFH Facility-Manage-
tiert und sind nicht mehr starr nach Perioden ge- ment in Wädenswil
plant. Das heisst, Wartungen werden zu einem op- und ist als Unterneh-
timalen Zeitpunkt aufgrund der Datenanalyse über mensentwickler bei
das Gebäudeleitsystem durchgeführt. Kontrollgän- der Gammarenax AG
tätig. Er hat eine Aus-
ge sollen dabei weiterhin bestehen bleiben, um eine bildung als Elektriker
korrekte Auswertung zu gewährleisten. Diese fallen abgeschlossen und jah-
allerdings weniger häufig und ärmer im Umfang an. relange Erfahrungen
im Bereich Haustech-
Wo liegt Ihrer Meinung nach der entstande-
nik gesammelt. Durch
ne Mehrwert von Predictive Maintenance? die Vertiefung Gebäu-
Gabrijel Livak: Durch das Monitoring (Überwa- desysteme im Bache-
chen) von Echtzeitdaten und vorhandenen Pro lorstudiengang resul-
tierte das Thema
gnosen wird nur der notwendige Aufwand durch- seiner Diplomarbeit
geführt. Auf diese Weise wird die Lebensdauer von «IoT: Predictive Main-
Komponenten optimaler ausgenutzt und zeitgleich tenance bei lufttechni-
schen Anlagen».
das Risiko auf Betriebsunterbruch und Kollateral-
schaden minimiert. Zustandsorientierte Wartung
vereinfacht die Arbeitsplanung und Mitarbeiter-
disposition sowie die Beschaffung von Ersatztei-
len, indem sich in Zukunft anfallende Interventi- Die Gebäudetechnik und FM-Branche
onen frühzeitig bestimmen lassen. Im Falle einer befinden sich in einem Wandel. Welche
vorhandenen Betriebsausfallversicherung kön- Herausforderungen erwarten Sie beim
nen durch Risikoallokation und dem Nachweis Wechsel von der konventionellen Wartung
vom Einhalten der Empfehlungen des Systems so- zu Predictive Maintenance?
gar Versicherungsprämien gesenkt werden. Mit ei- Endrit Morina: Predictive Maintenance wird in
ner grösseren Autonomie der Anlagen lassen sich der Gebäudetechnikbranche noch nicht als State of
Lebenszykluskosten deutlich verkleinern. the Art (Aktueller Stand der Technik) angesehen,
Worin sehen Sie die Herausforderungen weshalb noch wenig Industriestandards vorhan-
und Nachteile von Predictive Maintenance? den sind. Neue Technologien bringen auch Angst
16 IMMOBILIA / Juni 202026
und Unbehagen mit sich. Dadurch, dass sich mög-
licherweise Anforderungsprofile des Personals ver-
ändern und Schulungen durchgeführt werden müs-
sen, kann der Prozess des Wechsels durch Unlust
zur Veränderung oder Angst von Neuem gebremst
werden. Vor allem bei KU (Kleinunternehmen), be- werden Sensoren verbaut und auf einer separaten
steht die Angst vor Arbeitsstellenverlust und Sub- Plattform eingebunden sowie die Daten ausgewer-
stitution. tet. Über ein Ticketsystem lassen sich Empfehlun-
Wie beurteilen Sie diesen Rückstand auf gen bzw. Alarmierungen an die richtige Adresse
andere Industriezweige, und durch welche weiterleiten.
Massnahmen liesse er sich aufholen? Welchen Einfluss hat Ihrer Meinung nach
Gabrijel Livak: Ein Umdenken in der Gebäude- Predictive Maintenance auf das für Wartung
technikbranche muss stattfinden, da die Ressour- zuständige Personal? Können Fachkräfte
cen verfügbar sind, bzw. die Technik schon weit ge- dadurch ersetzt werden?
nug fortgeschritten ist. Bei industriellen Anlagen, Gabrijel Livak: Auf Fachkräfte kann trotz Predic-
wie beispielsweise einem Lüftungsmonoblock, tive Maintenance nicht verzichtet werden, jedoch
sind Komponenten von verschiedenen Herstel- bietet sich da Sparpotenzial. Inspektionen können
lern ohne gleiche Standards vorhanden. Predicti- gezielter vorgenommen werden, da die Datenana-
ve Maintenance sollte von Anfang an vorgesehen lyse unterstützende Informationen liefert. Das Per-
und im Pflichtenheft festgehalten werden. Durch sonal erhält demnach Unterstützung in der Diagno-
eine Vereinheitlichung des Prozesses werden die se, was vor allem für fachfremde Arbeitskräfte ein
Implementierungskosten künftig sinken, während grosses Hilfsmittel ist.
sich der Standard im Anlagenbau erhöht. Wie lassen sich Entscheidungsträger
Bei Beschaffung einer neuen Anlage zur Implementierung von Predictive
klingt das nachvollziehbar. Wie wird Maintenance motivieren?
mit bestehenden Anlagen, welche noch Endrit Morina: Auf Seiten des Investors muss eine
im Einsatz sind, umgegangen? Bereitschaft für grössere Anfangsinvestitionen er-
Endrit Morina: Eine komplette Modernisierung ei- folgen. Durch den entstandenen Mehrwert und die *ANJALY MLAVIL
ner bestehenden Anlage wäre die teure Ausführung. Senkung der gesamten Lebenszykluskosten lässt Die Autorin studiert
IoT wäre demnach bereits im System integriert sich hier gut argumentieren. Fachplaner oder In- Facility-Management
und bietet das Fundament für Predictive Mainte- dustriepartner sollten auf jeden Fall Standardlö- mit Vertiefung Immo-
bilienmanagement und
nance. Andererseits können auch einzelne, rele- sungen definieren, damit die Komplexität und so- ist Praktikantin bei der
vante Komponenten nachgerüstet werden. Hierzu mit Ängste reduziert werden. Gammarenax AG.
ANZEIGE
Die Graffitischutz-
Spezialisten
www.desax.ch
Graffitischutz
DESAX AG DESAX AG DESAX SA Betonschutz
Ernetschwilerstr. 25 Felsenaustr. 17 Ch. des Larges-Pièces 4 Desax-Betonkosmetik
8737 Gommiswald 3004 Bern 1024 Ecublens Betongestaltung
T 055 285 30 85 T 031 552 04 55 T 021 635 95 55 Betonreinigung17
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
STUDIE FACILITY-MANAGEMENT
Der Schweizer FM-Markt hat ein stabi-
les Wachstum zwischen drei und fünf
WACHSTUM AUF Prozent, wie eine aktuelle Studie zeigt.
Ausserdem bleibt der Personalmangel
STABILEM NIVEAU ein wichtiges Thema für viele Unter-
nehmen in der Branche. TEXT— RED.
Der FM-Markt
ist aufgeteilt zwi-
schen Gesamt-
dienstleistern und
kleineren Unter-
nehmen, die Ein-
zelaufträge über-
nehmen.
BILD: 123RF.COM
ÜBERBLICK UND re Trennung zwischen Besteller/Auftrag- das Service-Management für ihre Kun-
MARKTSTRUKTUR geber und dem Service-Erbringer. Die Ser- den übernehmen. Auf der anderen Sei-
Dem Schweizer FM-Markt attestieren vicesteuerung wird in diesem Modell von te stehen Unternehmen mit klarem Leis-
Beobachter den grössten Reifegrad inner- einem zwischengeschalteten Dienstleister tungsschwerpunkt, bei denen Aufträge
halb der deutschsprachigen Märkte: Einem erbracht oder vom Auftragnehmer im Rah- mit Einzelgewerken dominieren. Reini-
hohen Fremdvergabeanteil stehen vie- men von integralen Facility Services mit ger, Haustechniker und Hauswartunter-
le Multidienstleister gegenüber, die ihren übernommen. Eine klare Trennung zwi- nehmen zählen überwiegend mittelständi-
Kunden integrale Facility Services inklusi- schen Kern- und Sekundärgeschäft sowie sche Auftraggeber zu ihren Kunden. Grosse
ve Service-Management anbieten. Auf der eine Fremdvergabe der Kontrollleistungen Unternehmen der Pharma- und Finanzin-
Auftraggeberseite ist vielfach eine Facili- ist die Grundlage, um einem Dienstleister dustrie – um nur zwei Beispiele herauszu-
ty Management-Strategie anzutreffen, die die umfassende Bewirtschaftung der Im- greifen – setzen stärker auf integrale Multi
dem angelsächsischen Verständnis stärker mobilien zu übertragen. dienstleister.
zugeneigt ist als dem in Deutschland und Darüber hinaus ist der Markt geteilt
Österreich anzutreffenden. Kennzeichen zwischen den integralen Anbietern, die ZIEL DER STUDIE
für das angelsächsische Modell ist eine kla- als Gesamtdienstleister auftreten und Bereits zum dritten Mal veröffent-
licht Lünendonk eine umfassende Stu-
ANZEIGE
die zum Schweizer Facility Management-
Markt. Beginnend im Jahr 2015 erfolgt die
Neuauflage alle zwei Jahre. Die Lünen-
www.visualisierung.ch donk-Studie hat das Ziel, belastbare In-
formationen zur Marktstruktur und zu
aktuellen Themen und Trends zu liefern.
Dabei folgen die Autoren dem Prinzip des
18 IMMOBILIA / Juni 2020Rückblicks auf das vergangene Geschäfts-
jahr. Im Mittelpunkt steht der Abgleich
des Realen mit dem Vermuteten, nicht der UNTERNEHMEN
Blick in die Glaskugel und Erwartungen. SEHEN SICH 8%
Ich bin sehr optimistisch,
FÜR ZUKÜNFTI-
Das gilt mit einer Ausnahme: Die Dienst- GE HERAUS-
der Branche geht es gut
leister wurden gebeten, eine Reihe von FORDERUNGEN
Die Zukunft wird herausfordern,
GUT AUFGE-
vorgegebenen Aussagen zur Zukunft des STELLT
aber wir sind gut aufgestellt
Marktes einzuschätzen. Quelle: Lünendonk &
Insgesamt wurden 27 Unternehmen in Hossenfelder GmbH Ich habe gemischte Gefühle
die Analyse einbezogen. Damit ist ein re-
levanter Teil des Schweizer FM-Marktes Ich bin sehr pessimistisch
mit Umsatz- und Mitarbeiterzahlen er- 92%
fasst. Alle anderen Angaben werden nur
als statistische Auswertungen veröffent-
licht. Denn: Ziel der Studie sind belastba-
re Daten zum Benchmarking für Anbieter,
zur Einordnung von Thesen und Trends
und als Informationsquelle für Marktbe- Bereits heute sind sie unter den zehn füh- Kunden konzentrieren, die mehrheitlich
obachter. Diese Analyse möchte explizit renden Dienstleistern in der Minderheit. nicht integral vergeben.
keine Marktübersicht sein, die sich durch Wie auch in Deutschland sind die franzö-
möglichst detaillierte Anbieterprofile aus- sischstämmigen Provider stark im Markt BRANCHE MUSS WEITER AN AT-
zeichnet. vertreten. TRAKTIVITÄT GEWINNEN
Das Wachstum im Schweizer Markt hat Der Personalmangel ist trotz der gros-
WACHSTUM AUF STABILEM NIVEAU sich hingegen auf einem stabilen Niveau sen Aufmerksamkeit für die Digitalisie-
Der Schweizer FM-Markt befindet sich zwischen 3,5 und 5% eingependelt. Wür- rung das wichtigere Thema für viele Un-
in einer Konsolidierungsphase – auf ho- den Inflationseffekte (darunter die Lohn- ternehmen. Es wird indes nur nachhaltig
hem Niveau. Marktführer ISS erwirtschaf- entwicklung) bereinigt, wäre der effekti- zu lösen sein, wenn die Branche attrak-
tet mehr als das Doppelte des Umsatzes des ve Zuwachs sogar noch geringer. Auch dass tivere Arbeitsplätze bietet, ihre Aussen-
zweitgrössten Dienstleisters Bouygues. die Top 10 stärker wachsen als alle Teilneh- darstellung weiter verbessert und die Di-
Dennoch sind zahlreiche Übernahmen zu mer, ist ein Hinweis auf die Marktkonsoli- gitalisierung nutzt, um das Personal im
beobachten: Engie übernimmt Priora und dierung, die oft – wie derzeit im Schweizer Kundeneinsatz von Belastungen zu befrei-
stellt sich breiter auf. Bouygues wächst FM-Markt – mit einem Verdrängungs- en, die dem Kunden nur nachgelagert einen
deutlich dank der Übernahme der Alpiq wettbewerb zulasten der kleineren Anbie- Mehrwert bringen – wie Disposition, Do-
Intec. Hälg akquiriert Dober, Leo Rütsche ter einhergeht. Diese Beobachtung wird kumentation und unnötige Wege.
durch die vielen weiteren Studienergeb- Das heisst aber für die Kunden auch, dass
nisse gedeckt, die die grosse Zukunftsbe- sie sich mittelfristig umgewöhnen müssen:
deutung der teuren Digitalisierung un- Die Teilzeitbeschäftigung von Reinigungs-
terstreichen und eine weitergehende kräften, die nur in den frühen Morgenstun-
DER FM-MARKT IN Einbindung der FM-Vergabe hervorheben. den oder am späten Abend arbeiten, ist auf
DER SCHWEIZ Erschwerend kommt der Personalmangel Dauer nicht zukunftsfähig. Denn so sind
BEFINDET SICH hinzu, der auch in der Schweiz ein Wachs- sie nicht ausgelastet. Und: Die Auftrag-
IN EINER KONSOLIDIE- tumshindernis ist. Er treibt die Gehälter, geber können zur Leistungs-fähigkeit der
RUNGSPHASE.
deren Entwicklung die Dienstleister nicht Branche beitragen, indem sie Lohnsteige-
vollumfänglich an die Kunden weiterge- rungen mitmachen und sie nicht nur an-
ben können. In der Konsequenz sinkt die teilig akzeptieren. Wer zu sehr spart, läuft
marktübliche EBIT-Marge auf einen Kor- Gefahr, als Kunde nicht mehr attraktiv ge-
ridor zwischen 2 und 5%. nug zu sein. Es herrscht ein Dienstleister-
und Meneo. Würde diese Liste nach unten Die zunehmende Vergabe von inte markt: Die Nachfrage ist ausreichend vor-
erweitert und die zeitliche Klammer ver- gralen Facility Services wird die Markt- handen.
grössert, dann würde sie durch die Über- strukturentwicklung weiter beeinflussen.
nahme von Abegglen durch Dussmann, Neben Marktführer ISS sind noch weite-
Gerhard Master Cleaning durch die baden- re Dienstleister in der Lage, überregional
württembergische Cowa und viele weite- und in breiter Leistung mehrere Services
re Zukäufe ergänzt. Hierdurch verstär- aus einer Hand zu erbringen. Viele Ein-
ken sich in der Mehrheit die Dienstleister zelgewerkeanbieter werden noch stärker
mit Hauptsitz im Ausland und die Schwei- als bisher als Nachunternehmen arbeiten AUSZÜGE AUS DER LÜNENDONK-STUDIE 2019 «FACILITY-SERVICE-
zer Unternehmen verlieren an Bedeutung. oder sich auf die vielen mittelständischen UNTERNEHMEN IN DER SCHWEIZ».
IMMOBILIA / Juni 2020 19Sie können auch lesen
