MARIA LEZZI ÜBER RAUMPLANUNG- SVIT Schweiz
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NR. 09 | SEPTEMBER 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch MARIA LEZZI ÜBER RAUMPLANUNG – SEITE 04 IMMOBILIENPOLITIK. Raumplanungsgesetz – kein dringender Handlungsbedarf........................ 10 IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Bessere Aussichten am Büromarkt...................................................................... 32 BAU & HAUS. Bäder werden zu privaten Wellnessoasen......................................................................................... 48
EDITORIAL AUF EIN WORT
Wir bürgen für Sie!
DIE SCHERE
ÖFFNET SICH
ANDREAS
INGOLD
«Der steigende
Leerstand in der
Peripherie wird
zur wachsenden
Herausforderung
für die Immobilien
wirtschaft.»
Einfach vermieten mit
100 % Sicherheit
Der Wohnungsmarkt wird von einem zuneh
menden Überangebot bestimmt. Diese Entwick
lung war seit dem Rückgang der Nettozuwande
rung bei anhaltend hoher Wohnungsproduktion
vorherzusehen. Nun haben die Ökonomen der
Credit Suisse Anfang September den Trend mit
aktuellen Zahlen belegt. Der Leerwohnungs
bestand dürfte demnach zur Jahresmitte gegen
über dem Vorjahr um weitere 5000 Einheiten
zunehmen. Damit erreicht der Bestand in rela
tiven Zahlen den höchsten Wert seit der Perio
de von 1996 bis 2000. Allerdings entspannt sich Spürbare Entlastung beim
der Markt in den Zentren weiterhin nur lang
sam. Aber ausserhalb baut sich ein bedrohliches Verwaltungsaufwand
Überangebot auf. Davon ist fast ausschliesslich
der Mietwohnungsmarkt betroffen.
Der Grund für die sich öffnende Schere zwi
schen Stadt und Land liegt in der fehlenden
Bereitschaft, in den Städten zu verdichten.
Diese Verdichtung hat viele Feinde, namentlich
Anwohner, Stadtparlamente und Stimmbürger.
Stadtbewohner wollen alles – zentrumsnah und
urban wohnen, aber bitte mit genügend Frei
raum, Ruhe und ohne Schattenwurf von Nach
bargebäuden. Das Dilemma wird sich ohne die
Einsicht der Politik nicht lösen lassen.
Einfache Abwicklung
Darum pocht der SVIT Schweiz in der Vernehm im Schadenfall
lassung zur zweiten Etappe der Revision des
Raumplanungsgesetzes darauf, dass zuerst die
Hausaufgaben der ersten Etappe gemacht
werden müssen. Nur wenn eine breite Unter Kostenlose Hotline: 0800 100 201
stützung für das Ziel der «Siedlungsentwicklung
nach innen» besteht, kann der Kampf gegen die
Zersiedelung gewonnen werden. Andernfalls
wird weiterhin in der Peripherie gebaut. Das
kann nicht im Interesse der Marktteilnehmer
und der Raumplaner sein. Lesen Sie dazu die
Beiträge auf den Seiten 04 und 10. Ein Unternehmen der Aduno Gruppe
www.adunokaution.ch
Andreas Ingold
2 | immobilia September 2017 Ins2016_AdunoKaution_85x259mm.indd 5 14.10.16 14:56
IMMOBILIA INHALT NR. 9 SEPTEMBER 2017
NR. 09 | SEPTEMBER 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
MARIA LEZZI
ÜBER RAUMPLANUNG –
SEITE 04
Dr. Maria Lezzi
IMMOBILIENPOLITIK. Raumplanungsgesetz – kein dringender Handlungsbedarf ....................... 10
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Bessere Aussichten am Büromarkt ..................................................................... 32
BAU & HAUS. Bäder werden zu privaten Wellnessoasen ........................................................................................ 48
Direktorin des ARE
(Foto: Rudolf Gabriel Jaun)
FOKUS 32 HOFFEN AUF BESSERUNG
04 «NICHT JEDER KANN SEINEN GARTEN ABSTECKEN» Die Sommerumfrage 2017 der CSL Immobilien
Maria Lezzi spricht spricht im Interview mit AG lässt hoffen, dass sich auf dem Büromarkt
der Immobilia über Verdichtung, zunehmende eine Trendwende abzeichnet.
Mobilität und Interessensabwägung. 34 BAURECHTSVERTRÄGE GUT GESTALTEN
Viele Baurechtsverträge sind mehr als siebzig
IMMOBILIENPOLITIK Jahre gültig. Aufgrund der langen Vertrags
ZITIERT bindung ist die Einschätzung der finanziellen
10 KEIN DRINGENDER HANDLUNGSBEDARF
Der SVIT Schweiz hält es für verfrüht, jetzt Konsequenzen bei Vertragsabschluss wichtig.
eine zweite Etappe der Revision des Raum 36 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
planungsgesetzes in Angriff zu nehmen.
IMMOBILIENRECHT
11 KURZMELDUNGEN
42 ÜBER WEGRECHT UND KÜNDIGUNG
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Das Bundesgericht befasste sich in seinen
12 STANDORT ALS ERFOLGSFAKTOR jüngsten Entscheiden mit einer Löschungsklage
Damit Standorte langfristig erfolgreich sind, und einer Sanierungskündigung.
keine Leerstände auftreten, braucht es fundierte
BAU & HAUS
Analysen.
In Dänemark, 46 LANDESWEITE AUFGABE
14 VERDICHTUNG NACH INNEN
Finnland und den Verdichtung und Siedlungsentwicklung nach in
Durch Aufstockung von Stockwerkeigentum
Niederlanden erledigen nen wurden mit der Revision des Bundesgeset
könnte man Bauland generieren und die
Studien zufolge bereits zes über die Raumplanung zu Schlüsselwörtern.
Erneuerungsfonds füllen.
jeweils 7% der Be- 48 NEUHEITEN IM BADBEREICH
16 GEMISCHTE AREALE MANAGEN
schäftigten ihre Arbeit Entspannungsfördernd und individuell soll es
Die Ansprüche von Grossarealen werden
vollständig daheim, sein, gleichzeitig hygienisch und pflegeleicht.
immer komplexer. Dafür gehen Immobilien-
in Luxemburg sogar Ach ja, mit den baulichen Voraussetzungen
Dienstleister neue Wege.
mehr als 20%.» sollte es auch kompatibel sein – das neue Bad.
20 DIE ZUKUNFT DES CROWDFUNDINGS
BERNHARD BERG Wie es mit den Crowdfunding-Modellen im
CEO der Corpus Sireo Immobiliensektor weitergeht, hängt auch von IMMOBILIENBERUF
Real Estate mit Sitz in
Köln, zum Thema Home- der weiteren Zinsentwicklung ab. 54 SEMINARE UND TAGUNGEN
Office in der Zukunft 56 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
(Quelle: Immobilienbusi 25 CROWDFUNDING 2017
ness, Ausgabe Juli/ Im «Crowdfunding Monitoring Schweiz 2017»
August 2017, Seite 16). VERBAND
stellen die beiden Autoren von der Hochschule
Luzern vier bemerkenswerte Thesen auf. 60 KUB-LUNCHGESPRÄCH: INVESTOR HILFT EIGENTÜMERN
26 NEUES ABRECHNUNGSMODELL Thomas Kobe von Sanfin Solutions zeigt einen
Ein neues Modell schafft mehr Transparenz Ausweg aus dem Sanierungsstau bei Eigen
und bietet einen Anreiz für den sorgsamen tumswohnungen.
Umgang mit unseren Ressourcen.
30 TEILREVISION DES PBG GEPLANT MARKTPLATZ
Im Kanton Zug wird über die Teilrevision des
NR. 11 |
NOVEMBER
59 STELLENMARKT
2015
82. Jahrgang
| Erscheint
monatlich
| CHF 6.–
| www.svit.ch
6.– | www.svit.ch
| CHF
monatlich
| Erscheint
83. Jahrgang
2016
| JANUAR
NR. 01
Planungs- und Baugesetzes debattiert. Beson
NR. 10 | OKTOBER
62 MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS
2015 82. Jahrgang |
Erscheint monatlich | www.svit.ch
| CHF 6.– | www.svit.ch | CHF 6.–
monatlich
| Erscheint
82. Jahrgang
2015
DEZEMBER
NR. 12 |
ders der Ersatz der Arealbebauung durch den 74 BEZUGSQUELLENREGISTER
einfachen Bebauungsplan wirft Fragen auf.
AMELIE-T
77 ADRESSEN & TERMINE
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IMMOBILIE
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IMMOBILIE Wahlausgan 04
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04 IMMOBILIE FT. Logistik- n ..............................
SEITE NRECHT. und Industrieim
MENT, 14 Handlungsb mobilien
..............................
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JOËLLE
HAUS. luktuation SOZIALE NETZWERKE
BAU & F. Personalf IM WOHNBEREICH
IENBERU – SEITE 04 SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der WOHNUN .............................. 16
IMMOBILIENWIRTSCHA Schweizer Haushalte überholt
.............................. .....................
seit Jahren stabil
gsziffer ist
..............................
FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
..............................
Congress: Preis NPOLITIK. ..............................
ist nicht gleich Wert ............. 36
IMMOBILIE FT. Zuwanderun ..............................
.............................................................
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immobilia September 2017 | 3
FOKUS RAUMPLANUNG Die Direktorin des Bundes amts für Raumentwicklung, Dr. Maria Lezzi, spricht im Interview mit der Immobilia über Verdichtung, zuneh mende Mobilität und Inte ressensabwägung. Fotos: Rudolf Gabriel Jaun «Nicht jeder kann seinen Garten abstecken» 4 | immobilia September 2017
IVO CATHOMEN / DIETMAR KNOPF*
– Wer plant, denkt in Bildern. Welches
innere Bild haben Sie vor Augen?
– Maria Lezzi: Es stimmt tatsächlich, dass
ich gerne mit Bildern arbeite. Wenn ich
plane, denke ich oft an Kinder, die zwi
schen den 26 Kantonsfontänen vor dem
Bundeshaus herumtollen. Dieses Bild,
gerahmt durch die Valser Granitplatten
und dem Bundeshaus im Hintergrund,
56
strahlt für mich eine grosse Beständig
keit und zugleich Lebenskraft aus.
– Sind die föderalen Strukturen ein
Hindernis oder eher eine Bereicherung
für Ihre Arbeit?
– Ich empfinde sie eher als Bereiche
rung, weil wir verschiedene Dinge aus
probieren können und so den Besonder
heiten der einzelnen Kantone Rechnung
tragen.
– Aus Sicht der Immobilienwirtschaft
stellt sich im Hinblick auf die 2. Etappe
der Revision des Raumplanungs
gesetzes (RPG 2) die Frage, ob der
Planungszwang tatsächlich verstärkt
werden muss. Müssen wir so viel
planen – oder ist es nicht viel mehr ein
Planungsexzess?
– Das ist Ihre Wahrnehmung, die ich so
nicht teile. Für mich war die 1. Etappe der
Revision des Raumplanungsgesetzes ei
ne absolut notwendige Basis, auf der jetzt
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immobilia September 2017 | 5
FOKUS RAUMPLANUNG
Zu einer sorgfältigen
Raumplanung gehört, dass
man die Quartierbewohner
21
mitnimmt.»
BIOGRAPHIE
DR. MARIA LEZZI
ist seit Juli 2009 Direktorin
des Bundesamts für Raum-
entwicklung ARE. Von 1996
bis 2001 war die promo-
vierte Geografin stellvertre-
tende Geschäftsführerin
der «Regio Basiliensis», der
Schweizer Partnerin in der
internationalen Zusam-
menarbeit in der Grenzregi-
on am Oberrhein. Danach
leitete sie acht Jahre lang
die Hauptabteilung Pla-
nung im Hochbau- und
Planungsamt des Kantons
Basel-Stadt.
das RPG 2 aufbaut. Wir planen nicht zum ter einen Hut bringen, aber häufig findet – Widerstand ist ein gutes Stichwort.
Selbstzweck, sondern suchen zusammen man so miteinander einen gangbaren Weg. Das Basler Klybeck-Quartier soll
mit den anderen Staatsebenen nach Lösun – Ein aktuelles Thema ist die Frei umgenutzt werden. Regierung, Stadt
gen für raumplanerische Probleme. Und da raumgestaltung. Ist es nicht ein planer und das Baudepartement arbei
sich unsere Planung oft über die Gemein Widersprich, wenn wir unsere Freiräu teten einen Masterplan aus, der nach
de- und Kantonsgrenzen hinausbewegt, die me planen? Meinung der Quartierbevölkerung zu
Vernetzung der Kantone zugenommen hat, – Ich finde jede Art des Vorausdenkens wenig Rücksicht auf ihre Bedürfnisse
ist das Ausbalancieren der verschiedenen sinnvoll. Wir haben festgestellt, dass man nimmt. Was läuft wie in diesem Bei
Nutzungsinteressen in den vergangenen oft mehr auf die gebauten Objekte fixiert ist spiel falsch? Warum lassen sich die
Jahren anspruchsvoller geworden. und die Freiräume dazwischen vernachläs Bürger so schwer davon überzeugen,
– Im Zusammenhang mit der Raumpla sigt. Doch Freiraumgestaltung betrifft nicht dass Dichte auch Qualitäten hat?
nung fällt immer wieder das Wort Inte nur die hoheitliche Planung, sondern ap – Sie spielen auf ein Negativbeispiel an, wo
ressensabwägung. Ist es überhaupt pelliert auch an die Verantwortung der die Überzeugungsarbeit tatsächlich weni
möglich, alle unterschiedlichen Be Grundeigentümer. Wir sollten verhindern, ger gut gelungen ist. Es gibt hingegen vie
dürfnisse unter einen Hut zu bringen? dass die Gebäude einfach «dicker und grös le überzeugende Bespiele, wie den Basler
– Raumplanung bedeutet auch, einen Rah ser» werden und die Freiräume allmählich Falkensteinerpark oder das Zwicky-Süd-
men abzustecken, damit der finanziell Stär verschwinden. Sonst würde sich definitiv Areal in Wallisellen, wo – trotz dichter Bau
kere nicht einfach seine Interessen durch Widerstand regen. Eine Studie des Kantons weise – mehr öffentliche und halböffent
setzen kann und die Ressource Boden nicht Zürich zeigte, dass die Akzeptanz für Ver liche Räume geschaffen wurden. Beide
verschwendet wird. Deshalb ist die ureige dichtung steigt, wenn sich die Quartierbe Planungen wurden auf die städtebauliche
ne Methode der Raumplanung die vernünf wohner, damit verbunden, weitere Mehr Situation massgeschneidert, entsprechend
tige und frühzeitige Interessensabwägung. werte versprechen, wie Begrünung, fühlen sich die Quartierbewohner in ihrer
Zwar lassen sich nicht alle Bedürfnisse un Durchwegung oder einen öV-Anschluss. neuen Wohnumgebung wohl. Ein Grund
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für diesen Erfolg war, dass Planer, Grund
eigentümer, Bewohner und Nachbarn be
harrlich nach Kompromissen suchten. Zu
www.visualisierung.ch einer sorgfältigen Planung gehört eben
auch das Denken in grösseren Massstä
ben, über die Parzellen hinaus, mehr in
Stadtvierteln und Quartieren.
6 | immobilia September 2017
– Kann es sein, dass es durch Volks Aargau. Vier Kantone befinden sich bei uns – Thema Auszonungen: Wie viel
abstimmungen, die für Änderungen in zurzeit noch in der Prüfphase. Bis zur ferti ist bisher ausgezont worden?
der Bau- und Zonenordnung nötig gen Umsetzung bleiben den Kantonen und – Dem ARE liegt keine Bilanz vor, zumal
sind, zu einer Nivellierung nach unten uns noch knapp zwei Jahre. Aber wir kom diese Auszonungen nicht zu unserem
kommt? Partizipative Verfahren, bei men vorwärts. Dass bislang wenig vom re Aufgabenbereich gehören. Wir haben
denen alle Wünsche berücksichtigt vidierten Raumplanungsgesetz sichtbar ist, nur einen groben Überblick. Die nächs
werden, führen oft zu mittelmässigen liegt daran, dass die Umsetzung in vielen te Bauzonenstatistik des Bundes, die vo
Lösungen. Gemeinden und Kantonen erst jetzt richtig raussichtlich Ende 2017 erscheint, wird
– Unser Verständnis von Partizipation be beginnen wird. Die Kantone haben zudem darüber genauer Auskunft geben kön
steht nicht darin, bloss den kleinsten ge ihre Gesetze zur Baulandmobilisierung und nen. Aus Gerichtsfällen schliesse ich,
meinsamen Nenner zu finden. Zu Beginn Mehrwertabschöpfung anzupassen. dass nur in Ausnahmefällen Entschädi
eines Planungsprozesses muss klar abge – Ist die Mehrwertabschöpfung für gungszahlungen für Auszonungen ge
macht werden, was verhandelbar ist und Aufzonungen ein Hindernis für die zahlt werden.
was nicht. Dabei geht es auch nicht um ei angestrebte innere Verdichtung? – Haben Sie nach anfänglichen hitzigen
nen «Weihnachtswunschzettel» der Bevöl – Nein. Folgendes ist zu beachten: Es gibt politischen Diskussionen einen ge
kerung, sondern um nachhaltige Lösungen einen Unterschied zwischen der Mehrwert meinsamen Weg mit den Kantonen
mit einem langen Zeithorizont. Zur Parti abschöpfung für Neueinzonungen und der gefunden?
zipation gehört aber noch mehr, nämlich jenigen für Um- und Aufzonungen. Das – Ja, im Grossen und Ganzen schon. Der
der Einbezug der Wirtschaft. Hier steht RPG schreibt die Abschöpfung bei Um- und Kanton Aargau zum Beispiel ist im Sied
für mich ein konstruktiver Dialog zwischen Aufzonungen nicht vor, aber lässt sie als lungsbereich unproblematisch; selbst als
den Bauverwaltern der Gemeinden und Option zu. Nicht alle Kantone wenden die Wachstumskanton hat er in seinem Richt
den Grundeigentümern im Vordergrund. se an, und wenn, dann oft mit tieferem Ab plan alle Gebiete eingezeichnet, wo in den
– Kommen wir zum RPG 1, dessen gabesatz. Die Mehrwertabschöpfung war nächsten Jahren Rückzonungen stattzu
Hauptziel eine Siedlungsentwicklung bislang kein Grund dafür, ein Bauprojekt zu finden haben. Dagegen steht der Kanton
nach innen ist. Wie fällt ihre stoppen. Die Mehrwertabgabe verschwin Uri vor ganz anderen Herausforderungen.
Zwischenbilanz aus? det nicht irgendwo im Staatshaushalt, son Im Richtplanhorizont, der zwischen 15
– 26 Kantone müssen ihre Richtpläne revi dern muss – gemäss RPG – zweckgebun und 25 Jahren dauert, weist er eine rück
dieren – eine grosse Arbeit. Bisher hat der den eingesetzt werden, in erster Linie für läufige Bevölkerungsentwicklung auf.
Bundesrat die Richtpläne von acht Kanto allfällige Entschädigungen von Auszonun Auch hier müssen bestimmte Gemeinden
nen genehmigt, zuletzt jenen des Kantons gen oder auch für Freiraumentwicklungen. rückzonen. Und im Kanton Bern sind die
immobilia September 2017 | 7
FOKUS RAUMPLANUNG
Gute Raumplanung fin
det eine Balance zwischen
Robustheit, Verlässlichkeit
und Flexibilität.»
Bauzonenreserven nicht am richtigen Ort. – Wir müssen die Ausbauten der Infra Welche Vision haben Sie in Bezug
Deshalb werden wir beim Kanton Uri in strukturen aufeinander abstimmen, wo auf dieses Szenario?
vier Jahren und beim Kanton Bern in zwei bei diese mit den Grundüberlegungen – Das Referenzszenario des Bundesamts
Jahren prüfen, ob die Parameter im Richt des Richtplans übereinstimmen müs für Statistik geht von 10,2 Millionen Men
plan noch stimmen. sen. Die verkehrliche Weiterentwick schen aus – aber erst im Jahr 2040. Mein
– Der Bundesrat hat die politische lung hat in erster Linie dort stattzufin Zukunftsbild ist die Schweiz als effizientes
Diskussion über die 2. Revisionsetappe den, wo schon viele Menschen wohnen, «S-Bahn-Land», das wir mit einem «Lift-
mit dem Schwerpunkt Bauen ausser Beispiel Limmattalbahn. Die Erschlies Land» kombinieren, wo intelligent in die
halb der Bauzonen angestossen. sung bis in den letzten Winkel hat tat Höhe gebaut worden ist. Insbesondere
Worum geht es? sächlich ihre Grenzen – auch aus finan plädiere ich dafür, dass wir nicht über
– Das Bauen ausserhalb von Bauzonen ziellen Gründen. all alles bauen. Meine Vision deckt sich
ist organisch gewachsen. Bei dieser Re – Bereits heute sind am Horizont mit dem Bild vom Anfang unseres Gesprä
vision geht es in erster Linie um eine selbstfahrende Fahrzeuge erkennbar. ches: Auch in Zukunft wünsche ich unse
Optimierung, um eine Verbesserung der Welchen Einfluss wird diese Entwick ren Kindern und Kindeskindern, dass sie
Verständlichkeit. Hinzu kommt, dass die lung auf die zukünftige Raumplanung draussen auf attraktiven Freiflächen spie
Raumplanung auf den Strukturwandel in haben? len können.
der Landwirtschaft reagieren muss. Im – Selbstfahrende Fahrzeuge als Teil der
Weiteren stellt sich uns die Frage, wie Digitalisierung können Chancen bieten, *IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
wir die regionalen Besonderheiten im etwa bei der Sicherheit. Doch zentral der Zeitschrift Immobilia.
Gesetz besser berücksichtigen können, wird sein, wie wir diese Fahrzeuge nut
ohne den Trennungsgrundsatz Bauge zen. «Sharen» wir sie? Oder fahren sie
biet–Nichtbaugebiet zu verletzen. leer herum und suchen sich ihren Park
– Eine Studie des ARE zum Thema Mo platz ausserhalb der Innenstadt? Grund DIETMAR KNOPF
bilität besagt, dass die Verkehrsleis sätzlich wird beides möglich sein. Also Der diplomierte Architekt ist Redaktor der
tung bis 2040 im Personenverkehr um wird der Belegungsgrad für die künftigen Zeitschrift Immobilia.
25% und im Güterverkehr 37% zuneh Planungen entscheidend sein.
men wird. Wie lässt sich diese Ent – Kommen wir zur letzten Frage.
wicklung mit den Zielen der Raumpla In den Medien ist immer wieder von
nung vereinbaren? der «10-Millionen-Schweiz» die Rede.
8 | immobilia September 2017
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3
Kein dringender Handlungsbedarf
Der SVIT Schweiz hält es für verfrüht, jetzt eine zweite Etappe der Revision des Raum
planungsgesetzes in Angriff zu nehmen. Die erste Etappe befindet sich in der Umsetzung
und wird auf kommunaler Ebene noch mehrere Jahre in Anspruch nehmen.
IVO CATHOMEN* sion und deren Inhalt. Allenfalls muss bei bringt, dass er die angestrebte Nutzung
ZWEITE ETAPPE IN DER VERNEHMLASSUNG. der ersten Etappe nachgebessert werden. gemäss den betreffenden kantonalen ge
Raumplanung bleibt zuoberst auf der poli setzlichen Anforderungen kompensiert.
tischen Agenda. Die Kantone sind derzeit PRÜFENSWERT, ABER ZU WENIG AUSGEREIFT. Der Planungs- und Kompensationsan
mitten in der Umsetzung des revidierten Im Fokus der vom Bundesrat vorgeschla satz ist nach Ansicht des SVIT Schweiz
Raumplanungsgesetzes (RPG), das vom genen Revision steht das Bauen ausser nicht ausgereift. Der Verband hinterfragt
Schweizer Stimmvolk 2013 verabschie halb der Bauzonen. Nebst der besseren grundsätzlich dessen Praktikabilität. Ei
det wurde. Erst ein Drittel der Kantone Verständlichkeit durch den Zusammen ne Kompensation darf nicht dazu führen,
hat den Richtplan unter Dach und Fach. zug der Bestimmungen in einem eige dass wegen der Kosten und Auflagen der
Für die andern läuft die Frist bis 2019. nen Kapitel führt die Regierung neue Kompensation das gesamte Bauvorha
Die Hauptarbeit steht aber erst noch be Instrumente ein, so namentlich die Be ben verhindert wird. Vielfach wird es dem
vor. Die Gemeinden müssen die revidier seitigungsauflage sowie den Planungs- Bauwilligen gar nicht möglich sein, eine
ten Richtpläne und Baugesetze in ihrer und Kompensationsansatz. Kompensation zu erbringen. Vielmehr
kommunalen Bauordnung umsetzen. Erst Baubewilligungen für neue Bauten müsste eine gesamthafte kantonale Kom
dann herrscht für Grundeigentümer und und Anlagen sollen ausserhalb der Bauzo pensation vorgesehen werden.
Bauwillige wieder Rechtssicherheit. nen nur noch mit einer Beseitigungsauf Der SVIT Schweiz befürwortet grund
Nun hat der Bundesrat die zweite lage erteilt werden. Das bedeutet, dass Be sätzlich eine klare Trennung zwischen
Etappe der Revision des Raumplanungs willigungen nicht mehr «für die Ewigkeit» Baugebiet und Nichtbaugebiet, wie dies
gesetzes vorgezeichnet und Parteien, erteilt werden, sondern dass die betref mit der Vorlage angestrebt wird. Der Ver
Kantonen und Interessenverbänden zur fenden Bauten bei Wegfall der ursprüngli band tritt jedoch dafür ein, dass Bauen
Vernehmlassung unterbreitet. Er will das chen Zweckbestimmung entfernt werden ausserhalb der Bauzone in sorgfältig ab
Geschäft dem Parlament, zusammen mit müssen. Ausgenommen wären Wohnbau gewogenen Fällen möglich – das heisst fi
der Botschaft zur Volksinitiative «Zer ten, für die eine Beseitigungsauflage auf nanzierbar und mit vertretbarem planeri
siedelung stoppen – für eine nachhalti grund der hohen Investitionskosten un schen Aufwand realisierbar – sein muss.
ge Siedlungsentwicklung (Zersiedelungs verhältnismässig wäre. Allerdings macht Dies ist mit der nun vorliegenden Vorla
initiative)» vor Beginn der Wintersession der Bundesrat klar, dass sichergestellt ge in Frage gestellt. Im Weiteren soll eine
unterbreiten und drückt aufs Gas. werden muss, dass diese Bauten lang massvolle Nutzungsänderung bestehen
Der SVIT Schweiz hält das Vorgehen fristig der landwirtschaftlichen Nutzung der Bauten erlaubt bleiben. Der Verband
jedoch für überstürzt. Es besteht keine erhalten bleiben. wehrt sich grundsätzlich gegen alle Mass
zeitliche Dringlichkeit für eine erneute Mit dem Planungs- und Kompensa nahmen, die das Bauen weiter verteuern,
Revision des RPG. Ein direkter Zusam tionsansatz wird das Ziel verfolgt, den verschleppen und Investitionen verun
menhang mit der Zersiedelungsinitia Kantonen beim Bauen ausserhalb der möglichen.
tive besteht nicht. Der Verband fordert Bauzonen mehr Spielraum zu geben, da Ebenfalls auf die Ablehnung des Ver
in seiner Vernehmlassung, den Revisi mit sie spezifischen Bedürfnissen bes bandes stösst die Ausweitung der Pla
onsprozess zu sistieren und eine Analy ser Rechnung tragen können. Dies ist je nungspflicht – beispielsweise in den Un
se der Zielerreichung der ersten Revisi doch kein Freipass. Die Kantone können tergrund –, die lediglich dazu führt, dass
onsetappe einzuleiten. Der Verband geht beispielsweise in den Bereichen Land die Planungskosten für die öffentliche
davon aus, dass das Potenzial der Sied schaftsentwicklung, Tourismusförderung Hand und Private weiter steigen.
lungsentwicklung nach innen – sprich: oder Landwirtschaft eigenständige Spe
Verdichtung – von den Kommunen nicht zialregelungen festlegen. Damit diese Die Vernehmlassung des SVIT Schweiz finden Sie unter
www.svit.ch.
ausgeschöpft und der Bodenmarkt darum Mehrnutzung aber nicht zu einer Aufwei
angeheizt wird. Die Ergebnisse einer Be chung des Trennungsgrundsatzes führt, *IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
standesaufnahme sind in eine allfällige, wird verlangt, dass sie kompensiert wird. der Zeitschrift Immobilia.
aber keinesfalls zwingende zweite Etappe Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass der
miteinzubeziehen und haben Einfluss auf Bauwillige, der von der Spezialregelung
den Entscheid über eine neuerliche Revi Gebrauch machen will, den Nachweis er
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IMMOBILIENPOLITIK KURZMELDUNGEN
SCHWEIZ er eine Lockerung der Be
dingungen für die Anwend
REVISION DER barkeit von Artikel 926 ZGB
LIEGENSCHAFTS verlangt, um besser gegen
KOSTENVERORDNUNG Hausbesetzer vorgehen zu
Der Bundesrat hat Mitte können. Feller verlangt na
Augustdie Vernehmlassung mentlich längere Fristen. Die
zur Totalrevision der Liegen Minderheit erachtet es nicht
schaftskostenverordnung er als zielführend im ZGB star
öffnet. Mit der Verordnung re Fristen einzuführen und
wird die Umsetzung des sieht die Lösungsansätze im
Energiegesetzes und der da kantonalen Polizeirecht.
rin festgehaltenen neuen Re
geln bzgl. Abzugsfähigkeit
der Rückbaukosten für den STEIGENDE LEER
Ersatzneubau und die Über WOHNUNGSZAHL
tragungsmöglichkeit auf zwei In den bis Ende August pu
nachfolgende Steuerperio- blizierten Zahlen zur Er
den konkretisiert. Die Ver hebung der leerstehenden
nehmlassung läuft bis Mitte Wohnungen und Einfami
November. lienhäuser zeichnet sich
schweizweit ein weiterer An
ABSCHAFFUNG DES
stieg der Leerwohnungsziffer
ab. Auch in den «Hotspots» Software-Gesamtlösung für
EIGENMIETWERTS
Nach der Wirtschaftskommis
entspannt sich die Situation.
So waren am Stichtag 1. Juni das Immobilienmanagement
sion des Ständerats (WAK- 2017 etwa im Kanton Zürich
S) hat Mitte August auch jene 6600 Wohnungen leer. Das
des Nationalrats beschlossen, sind rund 450 mehr als im • Verwaltung von Mietliegenschaften
bei der Wohneigentumsbe Vorjahr, was einer Leerwoh
und Stockwerkeigentümergemein
steuerung einen Systemwech nungsziffer von 0,90 (Vor
sel anzustreben und die WAK- jahr: 0,84) entspricht. In Ba schaften
S eine entsprechende Vorlage sel-Stadt stieg die Ziffer auf • Prozessorientierte Programm
ausarbeiten zu lassen. Sie un 0,5 (0,4)%. assistenten
terstützt die Kommissionsin • Individuell gestaltbare Masken
itiative der WAK-S. Für die • Elektronische Ablage sämtlicher
Kommissionsmehrheit ist es FREIBURG Dokumente
zum jetzigen Zeitpunkt jedoch
• Mobile Wohnungsübergabe inkl.
noch zu früh, sich für einen FREIBURGER BAUGE
reinen Systemwechsel – keine SETZ GENÜGT NICHT Abnahmeprotokoll auf iPad
Eigenmietwertbesteuerung, Die im Kanton Freiburg ge
keine Abzugsmöglichkeiten – troffene Regelung, um die tat www.abacus.ch
auszusprechen. Infolgedessen sächliche Überbauung von
gibt die Kommission der par Bauland herbeizuführen, ge
lamentarischen Initiative von nügt den Anforderungen des
Leutenegger Oberholzer kei revidierten Raumplanungs
ne Folge. Diese hatte den rei rechts des Bundes nicht. Das
nen Systemwechsel gefordert. Bundesgericht heisst die Be
schwerde von vier Privatper
sonen und einer Gemeinde
BESSERE teilweise gut. Der Freibur
HANDHABE GEGEN ger Gesetzgeber wird eine Event:
HAUSBESETZER Lösung treffen müssen, Special o
m
AbaIm mber 2017 us.ch
17. Nove ng www.abac
Die Rechtskommission des welchedie bundesrechtli
u
Ständerats hat die Motion chen Vorgaben erfüllt (Urteil Anmeld
von FDP-Nationalrat Olivier 1C_222/2016 vom
Feller angenommen, mit der 5. Juni 2017).
immobilia September 2017 | 11IMMOBILIENWIRTSCHAFT AREALENTWICKLUNG
Standort als Erfolgsfaktor
Standorte sollen langfristig erfolgreich sein. Garantieren kann das
zwar niemand, aber eine fundierte Standortanalyse hilft, Businesspläne
realistischer zu gestalten und Leerstände zu vermeiden.
Dank einer Standortanalyse zu einer nachhaltigen Sanierungsmassnahme: das Hallenbad Rialto in Basel (Bild: Sportamt des Kantons Basel-Stadt).
CHRISTIAN SCHMID* rund 200 Wohnungen an diesem Standort vollständigen die Analyse. Wird auch die
LANGFRISTIGE PERSPEKTIVE MIT STANDORT- nicht hätten gebaut werden sollen. Einbettung eines Bauvorhabens ins Quar-
ANALYSE. Bau- oder Sanierungsentschei- Informationen zu Lage, Erreichbar- tier, die Wirkung auf die Wohn- und Ar-
de werden oft zügig gefällt. Gemäss SIA- keit und Mietpreise geben zwar erste Hin- beitsqualität im betreffenden Dorf- oder
Phasenmodell werden in der ersten Phase weise auf das Potenzial des Standortes, Stadtteil untersucht und werden die Inter-
Bedürfnisse abgeklärt, Ziele definiert und greifen aber oft zu kurz. Eine vollständi- essen der Quartiersbevölkerung einbezo-
gleich auch noch die Lösungsstrategie ge Standortanalyse stellt die aktuelle und gen, können zusätzliche Synergien identi-
festgelegt. Das Gebäude soll wieder für die künftige Nutzung ins Zentrum und fiziert und durch geschickte gemeinsame
Jahrzehnte funktionstüchtig sein. Dass an berücksichtigt die gesamte Nachfrage – Nutzung Kosten geteilt, beziehungsweise
einem bestimmten Standort auch langfris- zum Beispiel nach Wohnraum oder nach eine bessere Auslastung erreicht werden.
tig gewohnt, Produkte hergestellt oder Sport und Erholung – und das gesamte, Beispielsweise ist es sinnvoll, bei einem
Dienstleistungen angeboten werden kön- bereits bestehende Angebot. Durch Ein- Schulhausneubau die Verpflegungs- und
nen, wird dabei implizit angenommen. Ob bezug von Aspekten wie Bevölkerungs- Sportmöglichkeiten so zu dimensionie-
ein Gebäude an einem Standort funktio- dichte und Altersstruktur, Ausdehnung ren, dass auch die Bedürfnisse der Bevöl-
niert, ist davon abhängig, ob die entspre- und Bedeutung des potenziellen Absatz- kerung und die bestehende entsprechen-
chende Nutzung erfolgreich ist. gebietes kann das heutige und künftige de Nachfrage berücksichtigt werden, und
Im Beispiel der Siedlung Neugrüen in Nachfragepotenzial geschätzt werden. In- umgekehrt das bestehende Imbiss- oder
Mellingen AG scheint das zumindest bis- formationen zur aktuellen und künftigen Turnhallenangebot in die Planung einzu-
her nicht der Fall zu sein: In der nach Konkurrenzsituation oder zum Image von beziehen.
höchsten Nachhaltigkeitsstandards ge- Organisationen sowie – bei einer Nutzung
bauten Siedlung steht drei Jahre nach durch Unternehmen oder der öffentlichen SANIERUNGSOPTIMIERUNG HALLENBAD R
IALTO.
Bezug ein Drittel der Wohnungen leer, Hand – zu verfügbaren spezifischen Ar- Im Jahr 2015 beschloss der Regierungs-
und die Bauherrschaft meint gar, dass die beitskräften und zur Zuliefersituation ver- rat des Kantons Basel-Stadt die Sanie-
12 | immobilia September 201717
rung des städtischen Hallenbads Rialto Zunächst wurde die heutige Stand- rund sieben Mal mehr Saunaeintritte ver-
im Stadtzentrum von Basel. Nach rund ortattraktivität, Besucherzahlen, Eintritts- zeichnet werden können und der Auslas-
40-jähriger Nutzung seit der letzten voll- preise und Nutzungsauslastungen des tungsgrad etwa verdoppelt werden kann.
ständigen Renovation war der Sanie- Hallenbades Rialto untersucht. Basierend Mit dieser Standortanalyse konn-
rungsbedarf in den letzten Jahren stark auf einer Analyse des gesamten Bade- und te das Optimierungspotenzial für die Er-
angestiegen. Die Sanierung soll in den Wellnessangebotes in der Agglomeration weiterung des Bade- und Gesundheitsan-
Jahren 2019 und 2020 realisiert werden, Basel und unter Einbezug des prognosti- gebotes im Hallenbad Rialto aufgezeigt
und das Hallenbad Rialto soll ein zeit- zierten Bevölkerungswachstums bis 2030 werden. Der Businessplan wurde kon-
gemässes Erscheinungsbild erhalten. Im wurde die künftige Bade- und Wellness- kretisiert und auf eine solide Grundlage
Rahmen einer gleichzeitigen Nutzungs- nachfrage für das Hallenbad Rialto ge- gestellt. Die Verantwortlichen der Stadt
anpassung soll unter anderem das Ge- schätzt. Baselverfügen damit über die notwen-
sundheits- und Wellnessangebot im Sau- Die Resultate zeigen, dass von einer dige Grundlage, um die Vorteile des Pro-
nabereich vergrössert und attraktiver höheren künftigen Nachfrage nach Bade- jekts für Stimmbürger und Badegäste fun-
gestaltet werden. Ob diese Erweiterung und Wellnessangeboten in der Region diert aufzuzeigen.
des Bade- und Gesundheitsangebotes Basel ausgegangen werden kann. Durch
tatsächlich einer Nachfrage am Stand- die ideale verkehrstechnische Lage des *DR. CHRISTIAN SCHMID
Der Autor ist Wirtschaftsgeograph und
ort Rialto in Basel entspricht, wurde im Hallenbades Rialto in Kombination mit Regionalökonom. Er leitet bei der Intep
Rahmen der Erarbeitung eines Business- dem geplanten Ausbau und einer attrak- GmbH das Team «Sozioökonomie und
planes durch eine Standortanalyse er- tiveren Gestaltung des Saunaangebots nachhaltige Standortentwicklung».
mittelt. kann davon ausgegangen werden, dass
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immobilia September 2017 | 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT STANDORTENTWICKLUNG
Verdichtung nach innen
Durch eine geschickte Zusammenarbeit liessen sich zwei Fliegen mit einer Klappe
schlagen. Einerseits könnte man mit einer Aufstockung von Stockwerkeigentum Bauland
generieren, andererseits die zu gering geäufneten Erneuerungsfonds füllen.
ANREIZMODELL: AUSSCHÖPFUNG DES VERDICHTUNGSPOTENZIALS IM STOCKWERKEIGENTUM DURCH AUFSTOCKUNG
Quelle: Autor
Phase 1 Phase 2 Phase 3
Investor
Verkauf Einkauf Rendite
Potenzial Potenzial
Neubau
Aufstockung
grosszyklische
Sanierung
STWEG alt STWEG neu
9 Einheiten 9 + 3 Einheiten
Erneuerungsfonds Erneuerungsfonds nach Erneuerungsfonds
vor Sanierung Verkauf Wertquote nach Sanierung
DRILON QELAJ* Gesamtsanierungen drängen sich zuneh- einen des Ausnützungspotenzials einen
BODEN IST EIN KNAPPES GUT. Aufgrund des mend auf. einstimmigen Beschluss in der Eigentü-
Wohlstandes steigt in der Schweiz, ne- Vielen Stockwerkeigentümergemein- merversammlung.
ben der Zunahme der Wohnbevölke- schaften fehlt aufgrund der verpassten Mit dem schnüren des Potenzialpa-
rung, auch der Wohnflächenbedarf pro Lebenszyklusplanung das Geld für eine ketes gibt jeder Eigentümer einen ent-
Kopf. Gleichzeitig ist der Boden ein grosszyklische Sanierung. Die Erneue- sprechenden Teil der Wertquote ab.
knappes Gut. Der haushälterische Um- rungsfonds sind somit für eine Gesamtsa- Der Preis für die Geschossflächenreser-
gang mit dem Boden ist in der Schwei- nierung oft massiv zu wenig geäufnet. ven sollte günstiger als der Preis für den
zerischen Bundesverfassung verankert Sofern nicht alle Eigentümer diese Liqui- Quadratmeter unbebautes Bauland sein.
und wurde durch die Annahme der Revi- ditätslücke auf privater Basis ausgleichen Durch den anschliessenden Verkauf an
sion des Raumplanungsgesetzes im Mai können, entsteht eine Blockade aufgrund einen externen Investor können je nach
2013 durch das Volk noch einmal bekräf- der fehlenden Mittel. Die Blockade wird Lage genügend finanzielle Mittel für den
tigt. Die logische Konsequenz ist die Be- mit dem Druck der Innenverdichtung ver- zu wenig geäufneten Erneuerungsfonds
grenzung der Siedlungen in ihrer Aus- eint. Der entstandene Knoten soll mit ei- generiert werden. Dieser ist nun gefüllt,
dehnung nach aussen, und somit die nem Anreizmodell gelöst werden. um die notwendige grosszyklische Sa-
zwangsläufige Notwendigkeit der In- nierung finanzieren zu können.
nenverdichtung. Ein grosser Teil des In- PHASE 1: UMTAUSCHPOTENZIAL MIT EINLA- Mit der heterogenen Eigentümer-
nenverdichtungspotenzials befindet sich GE ERNEUERUNGSFONDS. Über die letzten struktur ist das Erreichen der Einstim-
auf bereits bebauten Grundstücken. Vie- Jahrzehnte hin hat sich ein Ausnützungs- migkeit in einer Stockwerkeigentümer-
le dieser Liegenschaften sind im Besitz potenzial auf den bebauten Zonen gebil- gemeinschaft äusserst schwierig, mit
von Stockwerkeigentümergemeinschaf- det. Dies wird mit der Umsetzung des zureichend grossen finanziellen Anrei-
ten. Das Stockwerkeigentum wurde in Raumplanungsgesetzes erhöht. Die ein- zen kann der Homo oeconomicus jedoch
der Schweiz 1965 gesetzlich verankert zelnen Stockwerkeigentümer können positiv darauf reagieren.
und deren Anteil hat in den letzten Jahren das schlummernde Potenzial nicht mo-
stetig zugenommen. Die ersten Liegen- netarisieren. Weil das Grundstück im PHASE 2: AUFSTOCKEN MIT DER SANIERUNG.
schaften sind nun rund 50 Jahre alt und Miteigentum ist, braucht es für das Ver- Mit dem Verkauf des Potenzials kann die
14 | immobilia September 201712
12
Das
DasA Aund
undOOfürfür
Realisierung der notwendigen grosszyk-
lischen Sanierung beginnen. Der Erneu-
dass mit der fremdfinanzierten Sanierung
die Nebenkosten gesenkt werden können ein
einerfolgreiches
erfolgreiches
erungsfonds ist mit den Einlagen und und die Kosten für den zukünftigen Wer-
durch den Verkauf der Reserven genü-
gend geäufnet. Somit bleibt die persönli-
terhalt der Immobilie mit einer höheren
Anzahl Eigentümer geteilt werden kann.
Projektmanage-
Projektmanage-
che finanzielle Situation einzelner Eigen-
tümer unangetastet. Dieser Vorteil sollte
Andererseits hätte dies einen geringeren
Miteigentumsanteil und damit verbunden ment
mentististein
einguter
guter
die Chance für eine Einstimmigkeit mas- ein geringeres Stimmrecht zur Folge, wo-
siv erhöhen.
Die Gemeinschaft übernimmt die all-
mit der Einfluss Einzelner gegenüber der
Gemeinschaft reduziert wird.
Überblick.
Überblick.
gemeinen Teile: Dach, Fassade ohne Fens-
ter, Treppenhaus, Haustechnikanlagen, FAZIT. Das Anreizmodell zeigt auf, dass
Steigschächte etc. Die grosszyklische Sa- das Verdichtungspotenzial bei Liegen- Markstein
Markstein
bietet
bietet
die die
gesamte
gesamteDienstleis-
Dienstleis-
nierung kann nach der technischen Not- schaften im Stockwerkeigentum im Zu- tungspalette
tungspalette
an, an,
vonvon
der der
Erarbeitung
Erarbeitungeiner
einer
wendigkeit geplant und ausgeführt wer- sammenhang mit einer grosszyklischen
Immobilienstrategie
Immobilienstrategieüberüber
die die
Bewertung
Bewertung
den. Die Wertsteigerung bzw. Werterhalt Sanierung durch eine gleichzeitige Auf-
stockung ausgeschöpft wer- bis hin
bis hin
zur zur
Bauherrenvertretung.
Bauherrenvertretung. Unser
Unser
den kann. Natürlich stellt die interdisziplinäres
interdisziplinäres
Team,
Team,
bestehend
bestehend
aus aus
Probleme sollten gemeinsam,
Heterogenität vieler Gemein- Ingenieuren,
Ingenieuren,
Bau-Bau-
undund
Immobilienfach-
Immobilienfach-
und nicht jedes einzeln, gelöst schaften nach wie vor ei- leuten,
leuten,
unterstützt
unterstützt
Sie Sie
im gesamten
im gesamten Bau-Bau-
werden.» ne grosse Herausforderung prozess
prozess
oderoder
phasenweise,
phasenweise,
wann wann
immer
immer
dar. Viele der Liegenschaf-
ten, bei denen nun die gross-
unsere
unsere
Kompetenz
Kompetenzgefragt
gefragt
ist. ist.
zyklische Sanierung anfällt,
haben ein reguläres Dachge-
schoss. Dies ist ideal für ei- www.markstein.ch
www.markstein.ch
ne Aufstockung. Der Trend
der Immobilie ist somit gesichert. Wenn hin zu Gebäuden mit Attikawohnungen
sie an einer guten Lage steht, kann durch könnte die Aufstockung resp. Die Eini-
den Verkauf des Potenzials mehr Geld als gung innerhalb der Gemeinschaft in Zu-
nur für die Sanierung generiert werden. kunft erschweren. Der Attikawohnungs-
Dadurch könnte man die privaten Teile besitzer muss angemessen entschädigt
(Küche, Nasszellen, Oberflächen) mitfi- werden oder ein Vorkaufsrecht auf die
nanzieren. Gleichzeitig beginnt der In- neue oberste Wohnung erhalten. In An-
vestor mit der Planung und Realisierung. betracht der grossen Relevanz der Innen-
Idealerweise ist er ein General- oder To- verdichtung wäre eine Prüfung der aktu-
talunternehmer und er kann neben der ellen Baugesetzgebung notwendig. Mit
Entwicklung der Aufstockung auch die kleinen Anreizen könnten Kommunen
Gesamtsanierung übernehmen. Die ent- zukünftige Attikageschosse bzw. obers-
standenen Kostensynergien sind Vortei- te Geschosse eine sinnvolle Gestaltung
le für beide Parteien. fördern, ohne die zukünftige Potenzial-
ausschöpfung zu erschweren.
PHASE 3: RENDITE. Die neu generierten Um zukünftige Sanierungen selber
Wohnungen können entsprechend ver- tragen zu können, müsste man die Ei-
mietet oder verkauft werden. Weil der gentümer auf die Lebenszyklusplanung
Preis für das Ausnützungspotenzial tiefer sensibilisieren. Oder man lässt es so wei-
als auf einer grünen Wiese ist, sollte der terlaufen. Die Stockwerkeigentümer kön-
Anteil Bauland pro Wohnung kleiner sein. nen somit jährlich schönere Ferien ge-
Dadurch entsteht für den Investor eine hö- niessen, und man leistet in der Zukunft
here Rendite. Ein GU/TU kann somit bei mit einer Aufstockung einen Beitrag zur
der Sanierung und bei der Aufstockung Innenverdichtung.
Gewinn erzeugen.
Für die einzelnen Stockwerkeigentü- *DRILON QELAJ
Der Autor ist Architekt FH und arbeitet bei
mer ist der Wert ihrer Immobilie gestie- Husistein & Partner in der Akquise und Pro-
gen. Diese könnten sie ebenfalls mit einer jektleitung. Dieser Artikel entstand im Rah-
Gewinnmitnahme veräussern. Ein massi- men des MAS Immobilienmanagement an
der Hochschule Luzern.
ver Vorteil für die alten Eigentümer ist,IMMOBILIENWIRTSCHAFT AREALENTWICKLUNG
Gemischte Areale managen
Die Ansprüche von Grossarealen werden immer komplexer und erfordern eine neue Art
von Expertise, die über eine klassische kaufmännische und technische Bewirtschaftung
hinausgeht. Dafür gehen Immobilien-Dienstleister neue Wege.
Beispiele für ein erfolgreiches Management von Arealen: das Prime-Tower-Areal in Zürich und das NZZ-Areal (Bild Seite 19) in Schlieren
(Quelle: Swiss Prime Site).
THOMAS HINDERLING* sein: geeignete Grösse von +/- 20 000 m2 Heterogenität und Attraktivität zu ver-
VIELFÄLTIGE BEDÜRFNISSE. Das Manage- und grösser, hohe technische und kauf- leihen.
ment von Grossarealen mit gemischter männische Komplexität, anspruchsvol-
Nutzung, Mixed-Use-Site-Management, le Mieterschaft, wechselnde (Teil)-Nut-
DIE DNA EINES AREALS. Ein Areal wird dann
umfasst die Entwicklung, Betreuung und zungen, Branding und Naming sowie zur Marke, wenn der Mieter zum Bot-
Vermarktung in verschiedenen Lebens- schafter wird. Hier-
zyklen. Um den vielfältigen, anspruchs- Ein Areal wird zum Brand, wenn für sind viele Faktoren
vollen Aufgaben in den verschiedenen der Mieter zum Botschafter wird.» entscheidend: In erster
Phasen einer Liegenschaft gerecht zu Linie sind die Zusam-
werden, ist ein Team von Spezialisten mensetzung des Mie-
aus verschiedenen Disziplinen die logi- termixes mit einem
sche Antwort. Schnellere Reaktionszei- Zusammenspiel von
ten und eine exaktere Steuerung wer- Arbeit, Wohnen, Erho-
den durch die Präsenz direkt auf dem lung, Freizeit, Wissen,
Areal entscheidend verbessert. Um als Bildung, Kultur, Gas-
mögliches Mixed-Use-Site-Projekt in Community-Bildung. Ebenso sollte der tronomie und Retail sowie die räumli-
Betracht zu kommen, müssen folgen- Mietermix verschiedene Nutzergruppen che Beschaffenheit (Quartiercharakter)
de Kriterien mehrheitlich gewährleistet umfassen, um dem Areal die benötigte wichtig. Die Vielfalt ist notwendig, um ei-
16 | immobilia September 2017ANZEIGE
S
SWAISD E
M
Financial tools - Technical tools - Administrative tools
ne anziehende Wirkung zu erzielen und STEIGENDE BEDEUTUNG DURCH LAUFEND NEUE
so schlussendlich eine starke Commu- BEDÜRFNISSE. Der Wettbewerb wird här-
nity zu bilden, die sich gegenseitig im- ter: Leerstände, Überkapazitäten auf
mer wieder neu inspiriert. Sondernut- dem Businessimmobilienmarkt, Kon-
zungen, Events und Zwischenlösungen
unterstützen dies zusätzlich. Erste Erfah-
kurrenz durch Neubauten etc. Dazu
kommt das Bedürfnis, dass sich Fir-
Software
men immer öfter über für die
die Arbeitsplatzqua-
Areale mit gemischter Nutzung lität und die Attrakti- Verwaltung von
stehen meist für eine starke Community vität der Umgebung
mit einem Zusammenspiel von Arbeit, positiv positionie- Mietliegenschaften
Wohnen, Freizeit und Erholung.» ren, um so die besten
Fachkräfte anzuzie-
und
hen. Das bedeutet für Stockwerkeigentum
Areale möglichst als
pulsierender Mikro-
kosmos wahrgenom-
men zu werden, was
wiederum den Miet-
zins und die Auslas-
tung der Liegenschaft
positiv beeinflusst.
rungen im Markt zeigen, dass die Ent- Ebenso wird von Immobilien-Dienstleis-
wicklung hin zu einer Areal-DNA zwar tern verstärkt strategische Mitarbeit bei
gesteuert und unterstützt werden kann, Areal-Entwicklungen eingefordert. Das
aber auch ständiges Optimieren und in- macht durchaus Sinn, denkt man vor
tensive Arbeit bedeuten. Eine sorgfäl- allem an Betriebs- oder Nutzungskon-
tige Belegung mit Mietern sowie eine zepte. Auf all diese Anforderungen die
einfache Namensgebung alleine rei- passenden Antworten und Lösungen zu
chen dafür nicht aus. Vielmehr müssen finden, stellt für die traditionelle Immo-
die Märkte Residential, Office und Com- bilienbranche eine grosse Herausforde-
mercial gemeinsam betrachtet werden. rung dar. Wincasa hat diese Herausfor-
derung mit der anfangs Jahr lancierten
BEISPIELE VON AREALEN Dienstleistung Mixed-Use-Site-Manage-
Projekte in verschiedenen Lebenszyklen. Beispiele für ment angenommen.
die verschiedenen Phasen, in denen sich Areale befinden,
sind die drei Liegenschaften Prime Tower-Areal, Siemens-
Areal und die ehemalige NZZ-Druckerei. Alle befinden sich KUNDENANSPRUCH UND DIE PASSENDE LÖ-
www.immob8-5.ch
in der Stadt Zürich und werden von Wincasa im Auftrag der SUNG. Je attraktiver das Areal, desto an-
Swiss Prime Site Immobilien AG betreut.
spruchsvoller der Mieter. Die Erfahrung
Prime Tower-Areal. Das Prime Tower-Areal, zu dem auch
die Maag-Event-Hallen gehören, ist ein Paradebeispiel für von Wincasa zeigt, dass die Ansprüche
Mixed-Use-Site-Management: Eine massive Grösse von cir- meist linear mit dem Quadratmeterpreis
ca 75 000 m2 und ein spannender heterogener Mietermix
bestehend aus Business, Kultur, Gastro, Services, Retail in
der Immobilie ansteigen. Es werden
einem boomenden Umfeld im Herzen von Zürich. Der Fo- schnellere Reaktionszeiten, besserer
kus liegt vor allem auf der Verbesserung der Dienstleistun- Service, technisch modernste Ausstat-
gen, attraktiver Nutzung, verbessertem Angebot und einer
Ausarbeitung der künftigen Strategie. tung, Proaktivität, Zusatzleistungen und Morgenstrasse 121 - 3018 Bern
Siemens-Areal. Das Siemens-Areal in Albisrieden hält eine attraktive Bespielung des Areals ge- Telefon 058 255 1234
komplett unterschiedliche Aufgaben bereit: Auf der einen fordert. Hinzu kommt, dass es sich bei
Seite die Evaluation einer Plattform für die bestehende den Ansprechpartnern auf Mieterseite Route de Châtaigneriaz 1 - 1297 Founex
Mieterschaft mit ungefähr 25 Parteien im älteren Gebäu- Téléphone : 058 255 1234
deteil mit angehängter Grosskantine, auf der anderen Sei- meistens um Spezialisten mit grossem
te ein grosser Neubau mit rund 20 000 m2, der aktuell am Fachwissen handelt.
Entstehen ist, und bei deren Entwicklung und Aufbau eines Partner in der Ostschweiz
Community-Angebots Wincasa mitwirkt.
Grossareale müssen zwingend auch Bigger IT Services AG
NZZ-Areal. Das NZZ-Areal in Schlieren wird Ende 2017 ge- mittels PR- und Marketingmassnahmen CH-8280 Kreuzlingen 3 - Postfach 34
schlossen, bevor eine rund 2-jährige Umbauphase beginnt. ins optimale Licht gerückt werden, um Telefon: +41 (0)71 680 06 70
Als künftiger Anker-Mieter konnte die Zühlke AG gewonnen im Gespräch und in den Köpfen mögli- info@b-its.ch - www.b-its.ch
werden. Hier besteht die Aufgabe ebenfalls darin, bereits an
der Entwicklung des neuen Areals mitzuwirken und bis zum cher Interessenten zu bleiben. Auch ein
Ende 2017 die Eventhalle mit Zwischennutzungen, wie z. B. gutes Verhältnis mit der öffentlichen
der Programmierung eines grossen Eventraums zu bespielen.
Hand – Polizei, Stadt, Politik – ist unab-
immobilia September 2017 | 178 Beherrschen Sie die ganze
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18 | immobilia September 2017IMMOBILIENWIRTSCHAFT AREALENTWICKLUNG
dingbar. Diese vielfältigen und höchst des jeweiligen Standorts obliegt einer nagement von Arealen generell zu einer
anspruchsvollen Anforderungen sind Führungspersönlichkeit mit Ausstrah- deutlich besseren Kommunikation, hö-
mit einem traditionellen Bewirtschaf- lung, gutem Netzwerk und der Fähig- herer Betreuungsperformance, gestei-
tungsmodell unmöglich abzudecken. In keit, verschiedenen Ansprechpartnern gerter Proaktivität, aktiver Mitarbeit an
der Praxis zeigt sich, dass es Spezialisten auf Augenhöhe zu begegnen. Jedes Are- Entwicklungsprojekten, früherem Ein-
al muss individuell betrachtet und mit stieg in die Planung sowie verbesserten
Ein professionelles eigener Strategie sowie eigenem Busi- Nutzungskonzepten führt. Für Immo-
nessplan geführt werden – generelle Lö- bilieneigentümer könnte eine kompe-
Management von Arealen sungen und Ansätze, die zentral gesteu- tente und fachmännische Betreuung
ist die Antwort auf künftige ert werden, sind nicht zielführend. von Grossarealen die mögliche Antwort
Herausforderungen.» auf die Herausforderungen der Zukunft
KÜNFTIGE ENTWICKLUNGSMÖGLICHKEITEN IM sein und den erwünschten Zusatznutzen
SCHWEIZER MARKT. Durch die Grössen- bringen.
verhältnisse der Schweiz ergeben sich
natürliche Einschränkungen bezüglich *THOMAS HINDERLING
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möglichem Wachstum. Grossareale gibt MBA Marketing FH und ist seit Januar 2017
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nischen, baulichen und kommunikativen als Einzelbauten betrachtet werden. Das
Bereich braucht, um den Herausforde- wird sich künftig ändern. Bereits jetzt
rungen gerecht zu werden. Die Leitung zeigt sich, dass ein professionelles Ma-
immobilia September 2017 | 19Sie können auch lesen
