FELIX HEGETSCHWEILER ÜBER GESAMTLEISTUNGSMODELLE
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NR. 10 | OKTOBER 2016 83. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 6.– | www.svit.ch FELIX HEGETSCHWEILER ÜBER GESAMTLEISTUNGSMODELLE IMMOBILIENPOLITIK. Sind Richter die besseren Planer?......................................................................................... 8 IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Auswirkungen von Negativzinsen auf Renditen...................................... 22 BAU & HAUS. GU/TU-Markt: Totgesagte leben länger.............................................................................................. 45
Waermepumpe_82x195_CH 07.05.14 13:24 Seite 1
EDITORIAL URS GRIBI
18 Axialventilator einer Weishaupt Luft-Wasser-Wärmepumpe
mit strömungsoptimierter Kontur („Eulenflügel“)
HERBSTSESSION –
WAS BLEIBT?
URS GRIBI
«Bei der aktuellen
Entwicklung sollte
in verschiedenen
Kantonen über die
Aufhebung der For-
mularpflicht nach-
gedacht werden.»
Die Herbstsession wird vor allem mit zwei
Geschäften in Erinnerung bleiben und uns – als
Bürger, als Unternehmer und als Erwerbstätige –
noch einige Zeit beschäftigen: die Umsetzung
der Masseneinwanderungsinitiative und die
Rentenreform. Was letztere betrifft, können un-
sere Politiker in Bern und wir die Augen vor der
Realität nicht mehr verschliessen. Hier rollt ein
Tsunami auf uns zu. Als Arbeitgeber und als
Verband müssen wir Position beziehen und den
Blick auf den Horizont richten.
Die Kunst der leisen Kraft.
Nebst diesen «Monstergeschäften» ging der
Schlussakt der Mietrechtsdebatte beinahe un-
ter. Der Ständerat versenkte die vom Bundesrat
erzwungene Vorlage unzweideutig. Immer wie- Die zuverlässigen Hocheffizienz-Wärmepumpen von Weishaupt
der in Erstaunen versetzt mich dabei Bundes- holen die Wärme aus der Luft. Sie tun das nicht nur ausdauernd
präsident Johann Schneider-Ammann – nota be- und kraftvoll, sondern auch extrem leise. Dafür sorgen unter anderem
ne ein Mitglied der FDP. In der Debatte um die
die speziell geformten Ventilatoren, die den lautlosen Eulenflug
Verschärfung des Mietrechts argumentierte er
zum Vorbild haben.
stramm links: «Die Vorlage des Bundesrates ist
Weishaupt AG, Chrummacherstrasse 8, 8954 Geroldswil ZH
über das Ganze gesehen ausgewogen.» «Die
Formularpflicht hat keine negativen Auswirkun- Tel.: 044 749 29 29, Fax: 044 749 29 30, 24-h-Service: 0848 830 870
gen auf die Investitionstätigkeit.» Es ist mir da- www.weishaupt-ag.ch
bei egal, ob er nach dem Kollegialitätsprinzip
argumentiert oder ob er seine persönliche Mei-
nung vertritt. Als Volkswirtschaftsminister dürf-
Das ist Zuverlässigkeit.
te ihm hoffentlich nicht entgangen sein, wie viel
Kapital die Nationalbank in den Finanzmarkt
pumpt und was dies für Auswirkungen hat.
Unscheinbar war auch die Meldung aus dem
Bundesamt für Statistik. Die diesjährige Leer-
standsquote ist per 1. Juni 2016 um über 5400
Wohnungen auf 1,30% gestiegen. Stand und
Entwicklung erklären auch, warum die Nach-
richt kaum ein Echo erzeugte. Noch vor kurzem
war dies ganz anders: Die Quote war die Muniti-
on im Kampf gegen «unverschämte Vermieter»
und «Wucher-Mietzinse».
Brenner Brennwerttechnik Solarsysteme Wärmepumpen
Ihr Urs Gribi
2 | immobilia Oktober 2016
IMMOBILIA INHALT NR. 10 OKTOBER 2016
NR. 10 | OKTOBER 2016 83. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 6.– | www.svit.ch
FELIX HEGETSCHWEILER
ÜBER GESAMTLEISTUNGSMODELLE
IMMOBILIENPOLITIK. Sind Richter die besseren Planer?........................................................................................ 8
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Auswirkungen von Negativzinsen auf Renditen ..................................... 22
BAU & HAUS. GU/TU-Markt: Totgesagte leben länger ............................................................................................. 45
Felix Hegetschweiler
(Bild: Urs Bigler)
FOKUS 35 KUNSTVOLLER GRAUER KUBUS
Nach zweijähriger Bauzeit wurde Ende Juni das
04 «UNSERE BRANCHE BRAUCHT MEHR MACHER»
Kunstmuseum in Chur wiedereröffnet. Unser
Felix Hegetschweiler, Mitglied der Gruppenlei-
Autor beschreibt die Ausstellungsräume.
tung bei der Halter AG, erklärt im Interview das
40 BEDROHTE BAUMÄSTHETIK
Gesamtleistungsmodell und seine Leidenschaft
Dieses Jahr litten Bäume häufig an Blattverfär-
im Beruf.
bungen und Nadelverlust. Die Ursachen dafür
IMMOBILIENPOLITIK sind oft Insekten oder Bakterien, die vielfach mit
08 SIND RICHTER DIE BESSEREN PLANER? der Globalisierung eingeschleppt wurden.
Das Bundesgericht hat die Baubewilligung für 43 MEHR SICHERHEIT FÜR FAHRGÄSTE
die Siedlung Ringling aufgehoben. Das Projekt Ab September 2017 sind die neuen Normen EN
ZITIERT 81-20/50:2014 für die Aufzugsplanung verbind-
erfülle nicht den Anspruch an gute Gestaltung.
09 KURZMELDUNGEN lich. Wir empfehlen, die neuen Normen bereits
heute anzuwenden.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT 45 GU/TU: TOTGESAGTE LEBEN LÄNGER
In den letzten Jahren hat sich der GU/TU-Markt
12 VORTEILE EINER GESAMTLEISTUNG
rasant verändert. Die zunehmende Professiona-
Ganz konnte sich die Gesamtleistungswettbe-
lisierung der Bauherrn und komplexer geworde-
werbe zwar noch nicht durchsetzen. Aber für
ne Submissionsphasen zwingen die Marktteil-
bestimmte Projekte gibt es gute Argumente.
nehmer zu Anpassungen.
16 «DER BAU HAT ENORME FORTSCHRITTE GEMACHT»
Makus Sidler, CEO der Anliker Generalunter- IMMOBILIENBERUF
Oft kommt die nehmung, äussert sich zum Kostendruck, zur
48 SEMINARE UND TAGUNGEN
Unterzeichnung des Qualität und zu Gesamtleistungswettbewerben.
49 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
Bauvertrages einer 18 SOFTWAREENTWICKLUNG IM RÜCKBLICK
gegenseitigen Kriegs- Dieser Artikel wirft einen Blick auf die Ge- VERBAND
erklärung gleich. Eine schichte der Softwareentwicklung in der Immo-
52 ROBOTER AUF DER BAUSTELLE
Kooperation der Betei- bilienbranche.
Zwei Referate im Rahmen der KUB-Focus-Ver-
ligten von Anfang an 20 GEFRAGTE BEGLEITER FÜR BAUPROJEKTE
anstaltung vom 13. September zeigten auf, dass
scheint wegen der oft Weil heutige Bauvorhaben immer komplexer
digitale Prozesse die Architektur und die Arbeit
unsachgemässen werden, steigt die Nachfrage nach Bauherren-
auf der Baustelle verändern werden.
Verteilung der Risiken beratern.
54 EIN SCHIFF WIRD KOMMEN
und der fehlerhaften 22 «HISTORISCHES NEULAND»
Bereits zum 6.Mal lud der SVIT Zürich zum Net-
Transparenz ausge- Am «SPG Intercity Talk» diskutierten fünf Ex-
working-Anlass «Immo-Boat» auf dem Zürich-
schlossen. perten die Auswirkungen von Negativzinsen auf
see ein. Unser Autor war mit an Bord.
Renditen und Anlagestrategien im Immobilien-
57 «DU HAST UNSER HAUS GUT GEBAUT»
HELMUT ECHTER- markt – teils kontrovers.
HOFF Denkwürdige GV 2016 des SVIT Bern: Thomas
24 MEHR STADT WAGEN
ehemaliger Vizepräsident Graf, der den Verband fünf Jahre präsidiert hat,
des Hauptverbandes der Der Branchenverband «Entwicklung Schweiz»
wird zum Ehrenmitglied ernannt und übergibt
Deutschen Bauindustrie bezieht Position zum Thema «Quartier- und
die Amtsgeschäfte seinem Nachfolger, dem bis-
Arealentwicklung in der Schweiz».
herigen Vizepräsidenten Andreas Schlecht.
NR. 11 |
NOVEMBER
2015
82. Jahrgang
27 EIGENTUMSWOHNUNGEN BLEIBEN BEGEHRT
Angesichts fehlender Anlagealternativen und
| Erscheint
monatlich
| CHF 6.–
| www.svit.ch
MARKTPLATZ
6.– | www.svit.ch
| CHF
monatlich
| Erscheint
83. Jahrgang
2016
| JANUAR
NR. 01
NR. 10 | OKTOBER
2015 82. Jahrgang |
dem tiefen Zinsniveau ist es nicht erstaunlich,
Erscheint monatlich | www.svit.ch
| CHF 6.– | www.svit.ch | CHF 6.–
monatlich
| Erscheint
82. Jahrgang
2015
DEZEMBER
NR. 12 |
51 STELLENMARKT
dass die starke Nachfrage nach Eigentumswoh-
AMELIE-T
60 MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS
nungen anhält.
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IMMOBILIE
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IMMOBILIE Wahlausgan 04
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SEITE NRECHT. und Industrieim
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34
ÜBER nsen erhöhen
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28 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
Investmen ......................... .........................
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IENBERU – SEITE 04 SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der Schweizer Haushalte
WOHNUN .............................. 16
73 ADRESSEN & TERMINE
.............................. .....................
IMMOBILIENWIRTSCHA seit Jahren stabil überholt
gsziffer ist
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FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
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ist nicht gleich Wert ............. 36
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immobilia Oktober 2016 | 3
FOKUS GENERAL- UND TOTALUNTERNEHMER 4 | immobilia Oktober 2016
«WIR SORGEN
FÜR KOSTEN
SICHERHEIT»
Felix Hegetschweiler, Mitglied der DIETMAR KNOPF*
–Sie leiten den Bereich Gesamtleistun-
Gruppenleitung bei der Halter AG, über gen bei der Halter AG. Welche Fakto-
das Gesamtleistungsmodell, Motivation ren sind für den Erfolg des Gesamt-
leistungsmodells (GL-Modell) massge-
und Leidenschaft im Beruf. bend?
–Es ist wichtig, dass wir in einer frühen
Projektphase ins Boot geholt werden,
42
möglichst vor der Baueingabe. Je später
wir in ein laufendes Projekt einsteigen,
desto weniger kann Einfluss auf Qualität
und Kosten genommen werden. Wir wol-
len Projekte von Anfang an entwickeln und
gestalten, auch um Planungsfehler zu ver-
meiden. Deshalb hat sich Halter für das
GL-Modell entschieden.
–Wo liegen die Einsparpotenziale ge-
genüber dem GU-Modell?
–Die Einsparpotenziale liegen in der über-
greifenden Fachkompetenz, die wir bei
Halter versammelt haben. Mit unseren
Mitarbeitenden decken wir den gesamten
Gebäudelebenszyklus ab, von der Projekt-
entwicklung über die Realisierung bis hin
zur Bewirtschaftung. Die grössten Ein-
sparpotenziale liegen in der Planungspha-
se, wenn Rohbau und Haustechnik ausfüh-
rungsreif geplant werden: Wird das
Fachwissen aus der Ausführung in die Pla-
nungsphase integriert, führt dies zu enor-
men Kosteneinsparungen.
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immobilia Oktober 2016 | 5
FOKUS GENERAL- UND TOTALUNTERNEHMER
Heute ist es schwierig
geworden, ausführungs-
starke Praktiker zu finden.»
BIOGRAPHIE
FELIX HEGETSCHWEILER
(*1964) dipl. Architekt FH, be-
gann seine Karriere nach dem
Studium in der Kalkulationsab-
teilung der Göhner AG. Danach
war er viereinhalb Jahre bei der
Halter AG in verschiedenen
Funktionen tätig. Weitere zehn
Jahre arbeitete er bei der HRS
Real Estate AG, wo er während
fünf Jahren Miteigentümer war.
Seit 2011 ist er erneut bei der
Halter AG als Geschäftsführer
des Bereichs «Gesamtleistun-
gen» und seit März 2016 auch
des neu geschaffenen Bereichs
«Renovationen».
–In welcher Planungsphase wird der weiteres Kriterium sind die handelnden –Meiner Meinung nach werden die Auswir-
Gesamtleistungsvertrag unter Personen, denn Bauen ist und bleibt ein kungen immens sein. Da rollt eine riesige
zeichnet? People-Business. Für die fachliche Beur- Welle auf uns zu. Nehmen wir zum Beispiel
–Am liebsten auf der grünen Wiese mit teilung der Offerten habe ich in meinem das Building Information Modeling BIM.
einem Benchmark-Vertrag. Im Ernst: In- eigenen Team HLK-Spezialisten, Elektro- Mit dieser 3D-Modell basierten Planung
vestoren fahren mit dem GL-Modell be- ingenieure, Fassadenplaner sowie Hoch- brauchen wir für den Bau von Häusern in
züglich Kostensicherheit, Bruttorendite und Tiefbau-Spezialisten. Zukunft vermutlich nur noch einen Desig-
und Projektsteuerung am besten, wenn sie –Wer bezahlt die Mehrkosten beim ner, der sagt, wie das Gebäude aussehen
uns die Bauaufgabe inklusive Projektent- GL-Modell? soll. Nachdem er seine Entwürfe auf die vir-
wicklung übergeben. Auf Wunsch organi- –Falls unsere Kunden Nachträge wün- tuelle BIM-Plattform geladen hat, können
sieren wir auch Architekturwettbewerbe. schen, sind die Zusatzkosten von ihnen zu ihn die Fachplaner und Unternehmer dort
Anschliessend wählen wir mit den Bauher- übernehmen. Wenn wir uns beim Kosten- direkt weiterbearbeiten. Diese Entwicklung
ren das beste Projekt aus. Doch für diese voranschlag verkalkuliert haben, zahlen könnte das Fundament mehrerer Berufs-
Art der Ausführung braucht es Vertrauen wir den Mehrbetrag. gruppen ins Wanken bringen.
– das wiederum nur langsam wächst. Der –Baut die öffentliche Hand auch Pro- –Beim Gesamtleister laufen alle Fäden
Erfolg zeigt uns, dass uns immer mehr In- jekte mit dem GL-Modell? zusammen. Wie oft sind Sie auf den
vestoren v ertrauen. –Kaum, obwohl es bei vielen öffentlichen Baustellen Ihrer Projektleiter?
–Meinen Sie institutionelle oder private Projekten dringend nötig wäre. Würden –Zu wenig, ungefähr drei Mal pro Jahr. Ich
Investoren? öffentliche Auftraggeber das GL-Modell müsste mehr auf der Baustelle sein. Lei-
–Beide. Unsere Auftraggeber sind über- anwenden, käme schnell heraus, dass mit der schaffe ich es nicht, alle Baustellen re-
wiegend institutionelle Investoren, bei- der herkömmlichen Abwicklung (Archi- gelmässig zu besuchen. Deshalb haben
spielsweise Pensionskassen, und manch- tekturwettbewerb, Ausschreibung und wir die Betreuung der Projekte innerhalb
mal auch private. Einzelvergaben) rund 15 bis 20% zu teu- der Geschäftsleitung aufgeteilt.
–Nach welchen Kriterien wählen Sie die er gebaut wird. –Können Sie einen typischen Arbeits-
Planungs- und Ausführungsunterneh- –Die Digitalisierung macht auch vor tag beschreiben?
men aus? den Planungs- und Bauprozessen nicht –Mein Arbeitstag beginnt zwischen 5.30
–Zuerst vergleichen wir die Referenzen Halt. Welche Auswirkungen hat das und 6.30 Uhr. Ich komme ins Büro, zie-
und die Bonität der Unternehmen. Ein auf die Baubranche? he mich um und jogge eine halbe Stunde
6 | immobilia Oktober 2016
der Limmat entlang. Danach geht es meis- gekommen ist, wie er wichtige Erfahrun- –An welchen Projekten arbeiten Sie
tens mit Projekt- und Mitarbeitersitzun- gen gesammelt hat oder mehr Verantwor- gerade?
gen oder Kundenmeetings weiter. Meine tung übernimmt. –Meine wichtigsten Projekte sind die
Hauptaufgaben als Geschäftsführer zwei- –Was tun Sie, wenn Konflikte «Mall of Switzerland» (Bauvolumen: rund
er Geschäftsbereiche sind Projektakqui- auftauchen? 280 Mio. CHF), das Ambassador House
sition und Mitarbeiterführung. Ich muss (Bausumme: 150 Mio. CHF) in
dafür sorgen, dass meine rund 100 Mit- Das Coachen von Mitarbeitern Opfikon und eine Sanierung
arbeiter problemlos ihre Arbeit erledigen von 400 Wohnungen in Wa-
können. Ein Grossteil meiner Aufgabe be-
ist für mich eine grosse Befriedi- bern im Kanton Bern. Mein
steht darin, Fragen zu beantworten oder gung in meinem Berufsleben.» Hauptfokus liegt heute be-
Probleme zu lösen. reits auf der Auftragsbeschaf-
–Welche Rolle spielen fachliche und fung für 2018. Zudem begleite
kulturelle Unterschiede in den Projekt- ich die Positionierung unse-
teams? rer neuen Geschäftsstelle in
–Die fachlichen Unterschiede spielen eher der Romandie und treibe den
eine untergeordnete Rolle, weil vor allem Aufbau einer Renovationsab-
jüngere Mitarbeitende meistens gut aus- teilung voran. Da wir mehr als
gebildet sind. Gerade auch wegen der kul- die Hälfte unseres Umsatzes
turellen Unterschiede ist unsere Mission: –Dann analysiere ich, ähnlich wie ein Psy- mit Gebäuderenovationen machen, müs-
«Potenziale erkennen und umsetzen», in chologe, mein Gegenüber, die Situation sen wir uns in diesem Bereich noch stär-
unserem Tagesgeschäft von zentraler Be- und frage mich, warum dieser Konflikt ker am Markt positionieren.
deutung. Ich versuche jedem Mitarbeiten- entstanden ist. Warum läuft es nicht? Ist
den, egal, welche Funktion er innehat oder der Mitarbeitende überfordert? Kann ich
wo er herkommt, jeden Tag vorzuleben ihn in einem anderen Bereich einsetzen? DIETMAR KNOPF
Der diplomierte Architekt ist Redaktor der
und zu erläutern, was es mit dieser Bot- Doch wenn ich trotz Gesprächen und Zeitschrift Immobilia.
schaft in sich hat. Die grösste Befriedi- Coachings keinen Willen zur Verände-
gung in meinem Job sind jene Momente, rung sehe, muss ich im Sinne der gesam-
wenn ich sehe, wie ein Mitarbeiter voran- ten Unternehmung handeln.
immobilia Oktober 2016 | 7
IMMOBILIENPOLITIK RAUMPLANUNG
Sind Richter die besseren Planer?
Das Bundesgericht hat die Baubewilligung für die Siedlung Ringling in Zürich aufgehoben.
Das Projekt werde dem Anspruch einer besonders guten Gestaltung nicht gerecht. Verstehen
Richter mehr von Siedlungsplanung als Fachgremien?
schreibt Leserin Nina Müller stellvertre-
tend für alle Mitkommentatoren. Zürich
hat reife Erfahrung mit der Demokratisie-
rung der Baubewilligungsverfahren und
exzessiven Beschwerdemöglichkeiten
von Nachbarn.
Das Projekt Ringling, an dem zwei Ge-
nossenschaften und eine Stiftung beteiligt
sind, und das 277 neue Wohnungen schaf-
fen sollte, ist sinnbildlich für den kargen
Schweizer Boden und für eine zielführen-
de Raumentwicklung. «Für alle ein wenig
und von allem ein bisschen», könnte die
Quintessenz für erfolgversprechende
Bauprojekte lauten. Was daraus resultiert,
ist bestenfalls biederer Durchschnitt. Es
zeigt auch, dass man zwar für eine nach-
Modell des Projekts «Ringling» – man kann Bauprojekte schön finden oder nicht, muss den Bauträgern haltige Raumplanung, aber gegen Ver-
aber auch Entscheidungsfreiheiten und den Fachgremien Kompetenzen zugestehen (Bild: GBMZ). dichtung ist.
Unterstrichen wird dieser Befund
durch die Beschwerde des Heimatschut-
IVO CATHOMEN* nicht nur ein mehrstufiges Wettbewerbs- zes im Fall Wohnsiedlungen «Seebahn»
«DER ENTSCHEID IST EIN AFFRONT». Über die verfahren mit einer Fachjury durchlau- und «Kanzleistrasse». Der Stadtrat wollte
Fachkompetenz der Bundesrichter Fon- fen hat, an dessen Ende das fragliche die beiden Siedlungen aus dem Inventar
jallaz, Merki, Karlen, Eusebio und Kneu- Projekt obsiegte. Die Jury schrieb da- der schützenswerten Bauten entlassen
bühler ist nichts Einschlägiges bekannt mals, das Projekt überzeuge nicht nur und damit den Weg für einen Neubau mit
– gemeint ist nicht deren juristische – unter städtebaulichen und architektoni- 356 moderne Wohnungen ebnen. Die
Gott bewahre! –, sondern jene in Raum- schen Gesichtspunkten, sondern erfül- Siedlungen stammen aus den 1930er Jah-
planungs- und Architekturbelangen. le auch die baurechtlichen Vorschriften. ren und sind nicht mehr zeitgemäss. Statt
Mit ihrem Urteilsspruch vom August ha- Im weiteren Verlauf legten Stadtrat und wie bis heute 500 würden in den Ersatz-
ben sich die fünf jedoch gerade in dieser Bauträger das Projekt auch dem Baukol- bauten künftig 1000 Menschen Wohn-
Hinsicht über jene der im betreffenden legium für eine Stellungnahme vor. Das raum finden. Raum, der in Zürich noto-
Baubewilligungsverfahren involvierten verwaltungsunabhängige Gremium aus risch knapp ist. Die Bauträger, ebenfalls
Fachpersonen gestellt und ihnen eine Fachleuten berät den Stadtrat in Bau zwei Baugenossenschaften, rechnen mit
Lektion erteilt. Sie haben sich dabei je- fragen. Es prüfte das Projekt und nahm einer Verzögerung von mindestens drei
doch nicht vertieft mit den Fragen aus- ebenfalls positiv dazu Stellung. Richti- Jahren – wenn das Vorhaben im Fall eines
einandergesetzt, sondern sich die Argu- gerweise stellte die Bewilligungsbehör- Instanzenzugs dereinst nicht gar vom
mente der Beschwerdeführer zu eigen de bei ihrem Ermessensentscheid nicht Bundesgericht abgeblockt wird.
gemacht. Demnach gliedert sich nicht in ausschliesslich, aber doch massgeblich
die Umgebung ein, was nicht die vorbe- auf die Fachmeinung ab – und dies sollte NACHBARRECHT KONTRA RAUMPLANUNG.
stehende Siedlungsstruktur aufnimmt. von allen nachfolgenden Beschwerdein- Das überbordende Nachbar- und Ver-
Kontrast ist nicht gewollt. Nun dürfen stanzen so gehandhabt werden, sofern bandsbeschwerderecht erweist sich als
die höchsten Richter den Ermessensent- sie den Ermessensentscheid überhaupt grösstes Hindernis hin zu einer sinnvol-
scheid einer Vorinstanz in einer Sachfra- inhaltlich überprüfen dürfen – und nicht len Verdichtung und stellt mittlerweile ei-
ge nicht mir nichts, dir nichts umstossen. nur Rechtsverletzungen. ne ernste Einschränkung der Rechte von
Es muss schon eine willkürliche Anwen- Die Leidensgeschichte des Projektes Grundeigentümern dar. Durch die Er-
dung des Rechts vorliegen. Diese Willkür dauert nun schon über zehn Jahre, und folge von Verhindern werden sich mehr
haben die Lausanner Richter in der Be- noch immer lassen sich die Bauträger Nachbarn zu Einsprachen animiert fühlen
gründung konstruiert und bei der richti- nicht entmutigen und wagen einen Neu- und damit nicht zuletzt die Projektkosten
gerweise zurückhaltenden Argumentati- beginn. Erhellend ist auch die Reaktion von Bauträgern in die Höhe treiben.
on der Vorinstanz den Hebel angesetzt. der Leser auf die Berichterstattung zum
Zürichs Hochbauvorsteher André Oder- Bundesgerichtsentscheid auf «Tages-An-
matt bezeichnete den Gerichtsentscheid zeiger online». In 71 Kommentaren la- *IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
denn auch als Affront. mentieren Leser darüber, was gebaut der Zeitschrift Immobilia.
werden darf und was nicht, was schön und
VORGEFÜHRTES BAUKOLLEGIUM. Besonders was hässlich ist. «Der einzig richtige Ent-
störend am Urteil ist, dass das Projekt scheid! Gut gemacht, Bundesgericht!»,
8 | immobilia Oktober 2016
IMMOBILIENPOLITIK KURZMELDUNGEN
48
SCHWEIZ argumentiert, dass die Hotels zinssatz, der mit Stichtag 30. Vertragsparteien eines Auf-
besonders in Bergregionen Juni 2016 ermittelt wurde, ist tragsverhältnisses neu auf das
HOTELUMBAUTEN mit zunehmenden Schwierig- gegenüber dem Vorquartal einseitige jederzeitige Been-
SOLLEN ERLEICHTERT keiten zu kämpfen hätten. Die von 1,73 auf 1,70% gesun- digungsrecht verzichten kön-
WERDEN Gegner warnten vor einer Lo- ken. Der Referenzzinssatz nen. Das Beendigungsrecht
Die Vorschriften für den Um- ckerung der Regeln, denn das bleibt auf dem Stand von hat nach geltender Rechtspre-
bau von Hotels ausserhalb würde zur schleichenden Zer- 1,75%, bis der Durchschnitts- chung des Bundesgerichts
von Bauzonen sollen gelo- siedelung beitragen. Die zinssatz 1,63% unter- oder zwingenden Charakter. Die
ckert werden. Der Nationalrat Grosse Kammer hiess den 1,87% überschreitet. Die Parteien sollen nun aber die
hat eine entsprechende Moti- Vorstoss mit 126 zu 54 Stim- nächste Veröffentlichung fin- Möglichkeit erhalten, davon
on aus dem Ständerat an den men gut. Der Bundesrat will det am 1. Dezember statt. abweichende Beendigungsre-
Bundesrat überwiesen. Ge- das Anliegen in die geplante geln vereinbaren zu können.
mäss der Motion sollen die Revision des Raumplanungs- Die Vernehmlassung läuft bis
Bestimmungen für Bauten gesetzes aufnehmen. DAUERHAFTES AUF- Ende Jahr.
ausserhalb der Bauzonen so TRAGSVERHÄLTNIS
angepasst werden, dass ein ERMÖGLICHEN
Hotel im Rahmen eines Um- REFERENZZINSSATZ Das Eidgenössische Justiz- SINKENDER BVG-
baus oder Wiederaufbaus UNVERÄNDERT und Polizeidepartement MINDESTZINSSATZ
nach den heutigen Anforde- Der hypothekarische Refe- schickt eine Änderung des Die Eidgenössische Kommis-
rungen erweitert werden renzzinssatz beträgt weiterhin Obligationenrechts in die Ver- sion für berufliche Vorsorge
kann. Die Befürworter hatten 1,75%. Der Durchschnitts- nehmlassung, wonach die empfiehlt dem Bundesrat, den
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immobilia Oktober 2016 | 9
IMMOBILIENPOLITIK KURZMELDUNGEN
Mindestzinssatz in der beruf- Nach Ansicht der Mehrheit benversicherung auf Bundes- jahrelang. Zuletzt setzte sich
lichen Vorsorge im Jahr 2017 beider Räte sollen die Kanto- ebene nach ausführlicher Dis- der Kantonsrat durch. Gegen
von heute 1,25% auf 1% zu ne die Frage aber selber re- kussion abgelehnt. Dass es den Willen der Regierung be-
senken. Mit dem Mindestzins- geln können. Zurzeit kennen die Versicherung bräuchte, schloss er Mitte September
satz wird bestimmt, zu wel- sieben Kantone die Formu- ist indes kaum umstritten. 2015 die Einführung des
chem Satz das Vorsorgegut- larpflicht, nämlich Nidwal- Handeln sollen aber die Kan- «Mietermodells». Dieses sieht
haben der Versicherten im den, Zug, Freiburg, Waadt, tone. Der Ständerat folgte mit vor, dass das 10 Mrd. CHF
BVG-Obligatorium mindes- Neuenburg, Genf und Zürich. 23 zu 18 Stimmen der Mehr- schwere Portfolio an kantona-
tens verzinst werden muss. heit seiner Kommission für len Immobilien neu zentral
Umwelt, Energie und Raum- verwaltet wird. Die Zentrale
BUNDESRAT MUSS planung (UREK). Basel-Stadt ist in der Baudirektion von
KEINE AUSKUNFT STWE-RECHT PRÜFEN hatte mit der vernachlässig- Markus Kägi (SVP) angesie-
VOM BETREIBUNGS- Der Bundesrat muss prüfen ten Erdbeben-Vorsorge argu- delt. Sie tritt als Eigentümerin
AMT und im Sinne einer Gesamt- mentiert und vor möglichen auf und vermietet die
Wer wissen will, ob sein Ver- schau darlegen, inwiefern im immensen Schäden gewarnt. Gebäude.
tragspartner voll handlungs- Stockwerkeigentumsrecht Der Vorstoss geht nun an den
fähig ist, soll sich auch künf- fünfzig Jahre nach dessen Nationalrat. Die Grosse Kam-
tig nicht ans Betreibungsamt Einführung Anpassungsbe- mer hat ihrerseits die Motion BERN
wenden können. Der Natio- darf besteht. Der Nationalrat von Susanne Leutenegger
nalrat hat beschlossen, dass hat ein entsprechendes Pos- Oberholzer (SP/BL) abge- KANTON SORTIERT
Auskünfte wie bisher nur von tulat des ehemaligen Natio- lehnt, die ebenfalls eine obli- AUS
der Kindes- und Erwachse- nalrats und heutigen Stände- gatorische Erdbebenversiche- Rund 1300 Objekte sollen aus
nenschutzbehörde (KESB) er- rats Andrea Caroni (FDP/AR) rung forderte. dem Inventar gelöscht wer-
teilt werden. Der Bundesrat angenommen. Der Bundesrat den. Künftig sind noch 5000
soll aber für eine einfache hatte sich dagegen gestellt. der insgesamt 20 000 Gebäu-
und rasche Auskunftsertei- Erst vor kurzem seien Bestim- ZÜRICH de in der Stadt Bern denkmal-
lung sorgen können. Die mungen angepasst worden, geschützt. Von dieser Reduk-
Grosse Kammer hat einem sagte Justizministerin Simo- BAUDIREKTION tion sind primär Häuser
Gesetzesentwurf ihrer netta Sommaruga. Der ge- GESTÄRKT betroffen, die als «erhaltens-
Rechtskommission mit 143 zu setzliche Rahmen habe sich Die vom Kantonsrat verlangte wert» eingestuft sind. Verein-
37 Stimmen bei 2 Enthaltun- insgesamt bewährt. Dass zentrale Verwaltung der kan- zelt handelt es sich aber auch
gen zugestimmt. Auf Wider- Spannungen auftreten könn- tonalen Immobilien startet um Bauten, die bislang der
stand stiess der Entwurf bei ten zwischen den Stockwerk- 2019 und kostet 3,5 Mio. höheren Kategorie «schüt-
der SVP und einigen Mitglie- eigentümern, liege in der Na- CHF. Das Seilziehen zwi- zenswert» angehörten, wie
dern der FDP. Sie wollten an tur der Sache. schen Kantons- und Regie- zum Beispiel die Häuser am
den ursprünglichen Plänen rungsrat in der Frage der Im- Löchligutweg im Norden der
festhalten, dass die KESB-Be- mobilienverwaltung dauerte Stadt.
hörden Betreibungsämter UMSTRITTENE
über die Massnahmen infor- MEHRWERTSTEUER-
mieren müssen. REVISION
Die Vorlage zur Teilrevision
der Mehrwertsteuer kommt
MIETRECHTSREVISION
h ä t z t e
Ges nschaften.
vor die Einigungskonferenz.
VOM TISCH Die beiden Kammern sind c
Liege
Neue Mieter haben auch in sich nicht einig über die Mög-
-
Zukunft keinen generellen lichkeiten, für Leistungen und schäfts
n Wo hn-, Ge en
Anspruch darauf, den Miet- Gegenstände zu Wohnzwe- ung v o chaf t
zins der Vormieter zu erfah- cken einen Vorsteuerabzug Bewer t ustrieliegens
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ren. Nach dem Nationalrat geltend zu machen. tlunge eratun
Vermit nd Verkaufsb
hat auch der Ständerat die so- Kauf- u
genannte Formularpflicht für 0
STR. 6
Vermieter abgelehnt. Die KEINE NATIONALE BRUDE
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Vorlage des Bundesrats ist ERDBEBEN CH-40
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damit vom Tisch. Dieser hatte VERSICHERUNG + 4 1 (0 - B A S E L .C
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gehofft, mit der Massnahme Der Ständerat hat eine Basel- IN FO @
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den Anstieg der Mietzinse et- städter Standesinitiative für
was dämpfen zu können. eine obligatorische Erdbe-
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WEBSITEIMMOBILIENWIRTSCHAFT GENERAL- & TOTALUNTERNEHMER Vorteile einer Gesamtleistung Die Wohnungsnachfrage steigt weiter. Doch wo sollen diese Wohnungen gebaut werden? Ein Lösungsansatz wäre die hochwertige Verdichtung unserer Siedlungsräume und weniger strenge Bauvorschriften. Sieger eines Gesamtleistungswettbewerbs: Eine Wohnüberbauung in Sion von Losinger/Marazzi und Bonnard Woeffray Architekten. JÜRG ZULLIGER* in den städtebaulichen Kontext und so im Rahmen eines Studienauftrags pla- HOCHSTEHENDE ARCHITEKTUR UM JEDEN PREIS. weiter. Im Zuge der baulichen Verdich- nerische Überlegungen anzustellen und Vertieft man sich in die Wettbewerbspro- tung ist heute der Druck noch grösser, Vorschläge zu unterbreiten. gramme für neue Bauprojekte, hat man über Wettbewerbsverfahren hoch ste- jedes Mal das Gefühl, es ginge um ein hende Architektur zu verwirklichen. So WETTBEWERB MIT BONUSVORTEIL. Die Kon- Projekt von nationaler Bedeutung: Die werden zum Beispiel für eine bestimmte kurrenzverfahren schaffen einen Anreiz, Erschliessung darf keine Wünsche offen Aufgabe mehrere Architekturbüros ein- aus einer guten Auswahl an Ideen den lassen, der Bauherr will ein pfiffiges Lay- geladen, die konkrete Entwürfe einrei- wirklich optimalen Entwurf, die «geniale out der Innenräume, er verlangt Bauteile chen. Eine Expertenjury kürt dabei den Idee», zu finden. Hinzu kommt, dass sol- mit schier unbeschränkter Lebensdauer, besten Vorschlag. Ein Wettbewerb von che Verfahren heute in Fachkreisen und eine durchgängig gute Belichtung, Ener- Ideen ist auch sichergestellt, wenn ein in der Öffentlichkeit breit verankert sind. gieeffizienz, eine geschickte Einbindung Bauherr mehrere Planungsbüros einlädt, Vor allem grössere und komplexe Verfah- 12 | immobilia Oktober 2016
44
Achtung Beschnitt !
ren dürfen kaum noch unter der Hand weisen sich in der Umsetzung als zu an- INTEGRALER ANSATZ. Typisch für konventio-
bzw. als Direktauftrag vergeben werden. spruchsvoll, zu kostspielig, oder es müs- nelle Verfahren sind auch gewisse Proble-
Der Wettbewerb der Ideen wird oft mit sen überhaupt erst Verfahren entwickelt me bei den Schnittstellen: In einer ersten
gewissen Anreizen belohnt, etwa einem werden, um das Projekt zur Realisie- Phase konzentrieren sich die Architekten
Bonus für eine höhere Ausnützung eines rungsreife zu bringen. auf den Entwurf und die optimale Aus-
Areals, dessen Bebauung nach fachli- Bei «normalen» Architekturwettbe- legung des Gebäudes, während ande-
chem Urteil von hoher Qualität zeugt. werben ist man oft mit dem Problem aus- re wichtige Aspekte wie Integration der
Doch diese Organisationsformen kön- gesprochen vager Kostenschätzungen Technik, betriebliche Abläufe und vor al-
nen auch mit Nachteilen verbunden sein. konfrontiert. Die ersten Annahmen beru- lem Kostenfragen erst nachgelagert auf-
Vor allem bei offenen Wettbewerben ist hen meist rein auf kubischen Berechnun- gegriffen werden. Der Gesamtleistungs-
es gut möglich, dass der Entwurf zwar ar- gen der Baukosten (Schätzung pro Kubik- wettbewerb verfolgt einen anderen, einen
chitektonisch und städtebaulich als die meter umbauten Raums). So spielen die integralen Ansatz: Hier wird zwar analog
beste aller Varianten erscheint, aber den- Kosten letztlich auch bei der Jurierung oft eine Aufgabe definiert, und der Bauherr
noch den Bedürfnissen des Bauherrn gar keine Rolle. «Die Folge ist, dass die steckt den Rahmen ab, welche Nutzun-
nicht optimal entspricht – weil zum Bei- wahren Baukosten oft sehr viel höher lie- gen und welche räumlichen Bedürfnisse
spiel der Vorschlag eines Büros ausge- gen als die Schätzungen aus dem Wett- das Bauprojekt abdecken muss. Die Eck-
wählt wurde, das noch kaum Referenzen bewerb», warnt Mathias Müller von der punkte von Gesamtleistungswettbewer-
tatsächlich realisierter Projekte einbringt. Stokar+Partner AG, der sich seit Jahren ben sind in der SIA-Ordnung 142 gere-
Besonders häufig sind Schwierigkeiten mit Projektmanagement und der konkre- gelt; der dort beschriebene Ansatz richtet
bei der praktischen Bauausführung – die ten Durchführung von Gesamtleistungs- sich insbesondere an «Auftraggeber, die
Ideen des Architekten auf den Plänen er- wettbewerben befasst. die Zusammenarbeit von Architekten, In-
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Der SBB-Hauptsitz in Bern ging aus einem Gesamtleistungswettbewerb hervor.
genieuren, weiteren Fachleuten und Un- bringen: Ihr Know-how über bestimm- dere um die Zusammenstellung des Pla-
ternehmern wünschen». te Materialien und Lösungen kann früh- nungsteams. Laut Ernst Schaufelberger
Anders als beim üblichen Verfahren zeitig mitberücksichtig werden; das gilt sei es natürlich gut denkbar, dass der In-
bzw. Architekturwettbewerb setzt die Ko- beispielsweise auch für ihre Erfahrun- vestor den Wunsch äussere, welchen Ar-
operation zwischen den Planungsteams gen mit Bauwerken in Sachen Unterhalt, chitekten er gerne im Team sehen wür-
und demjenigen Unternehmen, das für Betriebskosten, Energie und Nachhaltig- de. Letztlich liegt es aber im Ermessen
die Ausführung die Federführung über- keit. des Gesamtdienstleisters, diesen Ent-
nimmt, schon viel früher ein. Die Jury bei scheid zu fällen. Gesamtleistungswettbe-
einem Gesamtleistungswettbewerb ent- Bei der Jurierung norma werbe eignen sich besonders, wenn der
scheidet letztlich über einen Lösungsvor- Rahmen klar gesetzt ist und der Inves-
schlag, den ein Unternehmer – meist ein
ler Architekturwettbewerbe tor sehr langfristige, konkrete Ziele ver-
grosser General- oder Totalunternehmer spielen die Kosten oft keine wirklichen will – zum Beispiel ein Bau-
– gemeinsam mit einem Architekturbüro Rolle.» projekt mit einer hohen Kostensicherheit
ausgearbeitet hat. bei der Erstellung sowie im Betrieb und
Der Gesamtleistungswettbewerb um- PLANUNG AUS EINER HAND. «Gesamtleis- natürlich auch eine grösstmögliche Ge-
fasst schon in einer frühen Phase prak- tungswettbewerbe können bei bestimm- währ dafür, dass das investierte Kapital
tisch alle wesentlichen Aspekte: den ten Situationen sehr sinnvoll sein», sagt über einen längeren Zeitraum die ange-
konkreten Entwurf, die gesamte Pla- Ernst Schaufelberger. Er ist seit Jahren strebte Zielrendite abwirft. Gesamtleis-
nung im Rahmen der baurechtlichen auf Investorenseite im Bereich Immobi tungswettbewerbe kommen manchmal
Vorgaben und gestützt auf die Aufga- lien aktiv. Heute hat er die Funktion Head auch zum Zug, wenn ganz spezifische
benstellung, aber auch schon Gedan- Real Assets bei Axa Investment Managers betriebliche Anforderungen berücksich-
ken zur Realisierbarkeit, zur Qualität, zu Switzerland inne. Ein Gesamtleistungs- tigt werden müssen (bestimmte Kommu-
den Kosten und den Terminen. Diese en- wettbewerb habe den Vorteil, dass der nikations- und Arbeitsformen, technische
gere Zusammenarbeit hat zum Beispiel Investor nur einen Vertragspartner habe und logistische Vorgaben, Spitalbauten
den Vorteil, dass sich die Experten des und sich der Totalunternehmer um sämt- mit aufwendigem Equipment und Tech-
Generalunternehmers schon früh ein- liche Belange kümmern müsse, insbeson- nik etc.). Bei einem Verfahren, das eine
14 | immobilia Oktober 201621
Trennung von Architekturwettbewerb, te dann höchstens noch das ganze Projekt hohe Anforderungen an alle beteiligten
Planung, Bauausführung und betriebli- abbrechen, falls die gesetzten Ziele doch Planungs- und Ausführungspartner. Ein
chen Fragen umfasst, bestehen in diesen gefährdet erscheinen. Generell ist bei besonders prominentes Beispiel ist der
Punkten weniger Sicherheiten. Dennoch Gesamtleistungswettbewerben noch an- 2014 in Bern-Wankdorf eröffnete neue
würde Ernst Schaufelberger nicht so weit zumerken, dass der Kreis möglicher Hauptsitz der SBB. Den von der Bau-
gehen und argumentieren, gerade insti- Vertragspartner auf der Seite Planung herrschaft ausgeschriebenen Gesamt-
tutionelle Investoren wie grosse Versi- und Ausführung relativ klein ist. Denn leistungswettbewerb haben 2009 die
cherungen oder Pensionskassen müssten schliesslich muss der General- respekti- Zentralschweizer Generalunternehmung
generell wesentlich öfters Gesamtleis- ve Totalunternehmer, der sich einem sol- Anliker AG und das Büro Lussi + Halter
tungswettbewerbe verlangen: «Für uns chen Gesamtleistungswettbewerb stellen Architekten gewonnen. Insgesamt 1800
ist es entscheidend, je nach Aufgabe und will, hohe Vorleistungen und Investitio- Angestellte haben dort ihren Arbeitsplatz.
je nach Ausgangslage auf der ganzen Kla- nen für Planung und Organisation erbrin- Die hier erbrachte Gesamtleistung punk-
viatur zu spielen», erklärt er. gen, um überhaupt einmal in dieses Ver- to Planung, Architektur und Ausführung
Im Übrigen muss sich der Bauherr fahren einsteigen zu können. bot für dieses Grossvorhaben den idealen
letztlich auch bei einem Gesamtleis- AXA Leben AG hat in jüngster Vergan- Rahmen, um die hohen Ansprüche an das
tungswettbewerb den Ergebnissen des genheit zwei Gesamtleistungswettbewer- Raumkonzept, die Qualität und die Kos-
Konkurrenzverfahrens stellen: Normaler- be ausgeschrieben, einen für einen Er- ten optimal umzusetzen.
weise reichen mehrere Teams – zusam- satzneubau in Sion und einen in Chur.
mengesetzt aus Generalunternehmer und Bei demjenigen in Sion obsiegte Losin- *JÜRG ZULLIGER
Der Autor, lic. phil. I der Universität Zürich,
Architekten – Lösungsvorschläge ein; den ger/Marazzi mit Bonnard Woeffray Archi- arbeitet seit 1995 als Fachjournalist mit
Stichentscheid, welche Entwurfsvarian- tekten aus Monthey; beim anderen Pri- dem Schwerpunkt Immobilien.
te als Gewinnerin hervorgeht, entschei- ora AG mit Giubbini Architekten. Beide
det letztlich die Jury. Der Bauherr könn- Projekte stellen aufgrund ihrer Mikrolage
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«Der Bau hat enorme Fortschritte gemacht»
Die Bautätigkeit ist heute im Zuge von Neubauten, Verdichtungen und Ersatzneubauten sehr hoch. Markus
Sidler, CEO der Anliker Generalunternehmung, äussert sich zum Kostendruck beim Bau, zur Qualität und
zu Gesamtleistungswettbewerben.
JÜRG ZULLIGER
– Herr Sidler, jeder, der schon einmal
gebaut hat, legt Wert auf Qualität
beim Bau. Was braucht es, damit qua
litativ gute Bauten entstehen?
– Markus Sidler: In den letzten Jahren war
oft nur der Preis das ausschlaggebende
Kriterium. Erfreulicherweise zeichnet
sich neuerdings ein Trend ab, der Quali-
tät das nötige Gewicht beizumessen. Vor
allem institutionelle Investoren denken
um. Das fängt bereits mit der Wahl des
Generalunternehmers an. Der Bauherr
muss den Mut haben, nicht den billigsten
zu wählen, sondern den günstigsten. Er
muss demjenigen den Vorzug geben, der
zu einem günstigen Preis offeriert und zu-
gleich für die gestellte Aufgabe am bes-
ten geeignet ist. Qualität sicherstellen
heisst bei der Umsetzung, dass die Bau-
und Projektleiter vor Ort Qualität fordern
und kontrollieren.
– Sind Gesamtleistungswettbewerbe
ein Mittel, um einem Bauherrn grösst
mögliche Qualität zu bieten?
– Solche Gesamtleistungswettbewerbe
kommen vermehrt zur Anwendung. Wir
von Anliker haben zum Beispiel den Ge-
samtleistungswettbewerb für den neuen
SBB Hauptsitz in Bern-Wankdorf gewon-
nen. Auch der Neubau der Kripo der
Stadt Zürich soll nach einem solchen
Wettbewerb realisiert werden. Es gibt
viele weitere Beispiele: etwa das Projekt
Allmend in Luzern von Halter Unterneh-
mungen oder das Sportstadion in Biel
von HRS. BIOGRAPHIE
– Was sind die wichtigsten Vorzüge MARKUS SIDLER
gegenüber einem konventionellen ist Vorstandsmitglied
Verfahren? der Branchenorganisa-
– Zum Vergleich: Bei einer Planung mit tion Entwicklung
einem Architekturwettbewerb erhält der Schweiz und CEO der
Bauherr zwar ein Projekt, das aber hin- Zentralschweizer Anli-
ker Generalunterneh-
sichtlich der Kosten und Machbarkeit in- mung. Die Gesamt-
nerhalb eines bestimmten Budgets mit gruppe beschäftigt
einiger Unsicherheit behaftet ist. Bei ei- rund 1600 Mitarbeiter.
nem Gesamtleistungswettbewerb koor-
diniert ein Totalunternehmer das Ver-
fahren. Der Unsicherheitsfaktor bei den
Kosten entfällt. Der Bauherr hat dabei kommunikativen Büroräumen zu schaf- – Nachhaltigkeit ist heute ein grosses
den Vorzug, dass er nicht nur ein ausge- fen. Die Bauherrschaft hatte die Mög- Thema. Kann man einem Bauherrn
arbeitetes Projekt, ein Raumprogramm lichkeit, aus mehreren Projekten die heute Aufschluss darüber geben, was
und die Architektur erhält, sondern auch wirklich beste Variante zu wählen, die ein Bau langfristig im Betrieb kostet
eine Preisnote und einen Termin. wir dann zusammen mit den Architek- und welcher Energieverbrauch zu
– Was läuft ganz konkret anders ab? ten entwickelt haben. Vom ersten Tag kalkulieren ist?
– In Bern war es von Anfang an eine zent- an waren den SBB als Bauherrschaft die – Auf 10 bis 20 Jahre hinaus kann man
rale Vorgabe, 1800 neue Arbeitsplätze in Kosten bekannt. heute auf entsprechendes Zahlenmateri-
16 | immobilia Oktober 201622
al zugreifen und Kalkulationen anstellen. 24 Grad wohlfühlt und in der Nacht die gen geführt. Dies ohne, dass man die
Man weiss zum Beispiel, welcher Boden- Fenster kippt, verursacht einen deutlich Schraube auf dem Gesetzesweg angezo-
belag mit welchen Kosten für Unterhalt, höheren Bedarf. Die Sensibilität der Nut- gen hätte. Schon allein wenn ich daran
Reinigung oder Ersatz verbunden ist. Mit zer muss verbessert werden. denke, in welchem Ausmass die Wärme-
solchen Instrumenten kann der Bauherr dämmung neuer Fenster besser gewor-
auf das Projekt einwirken und damit Bei einem Gesamtleis den ist, eröffnen sich ganz neue Mög-
auch die längerfristigen Lebenszyklus- lichkeiten.
tungswettbewerb entfällt
kosten direkt beeinflussen. – Wird die Energiewende gelingen?
– Wird es irgendwann möglich sein, so
der Unsicherheitsfaktor – Was Bau und Technik betrifft, sind wir
gar gewisse Zusicherungen oder Ga bei den Kosten.» auf gutem Weg. Wegen des generell tie-
rantien für Energieverbrauch und Be fen Wohnungsleerstandes war in den
triebskosten abzugeben? letzten Jahren aber die Sanierungsrate
– Derzeit ist das kaum möglich, weil zu zu tief. Sie liegt bei nur etwa 1% pro
viele weitere Faktoren mit hineinspielen. Jahr. Im Zuge von baulichen Verdichtun-
Nehmen wir als Beispiel den Energiever- gen, die sich vielerorts abzeichnen, wird
brauch in einem Mehrfamilienhaus: Das – Die kantonalen Energiegesetze wer aber der Anteil von Rückbauten und Er-
Benutzerverhalten spielt eine zentrale den in den nächsten Jahren ver satzneubauten zunehmen. Denn viele
Rolle. Jedes zusätzliche Grad Celsius bei schärft. Wie geht es weiter im Be Gebäude aus den 1960er- bis 1980er-
der Raumtemperatur ist mit einem um reich Energiesparen? Jahren genügen nicht mehr den heuti-
sieben Prozent höheren Energiever- – Der technische Fortschritt hat in den gen energetischen Anforderungen.
brauch verbunden. Wer sich bei 23 oder letzten Jahren zu enormen Verbesserun-
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immobilia Oktober 2016 | 17IMMOBILIENWIRTSCHAFT INFORMATIONSTECHNOLOGIE
19
Softwareentwicklung in der Immob
Heute sind Applösungen auf Tablets oder Smartphones aus der Immobilienbranche
nicht mehr wegzudenken. Ein Teamleiter der W&W Immo Informatik AG erinnert sich
an die Anfänge der Softwareentwicklung.
verbreitet war, wurden die meisten Pro-
gramme darauf ausgelegt. Obwohl die tex-
torientierten Benutzeroberflächen nicht
sehr anwenderfreundlich waren, konnten
sie geübte Nutzer relativ schnell bedienen.
Dadurch, dass die Software nicht in Me-
nüs und Untermenüs aufgeteilt war, konn-
te man die gewünschte Funktion mittels
Zahlenbefehl direkt aufrufen.
Für die Entwickler bedeutete die Pro-
grammierung viel Aufwand, da es prak-
tisch keine Hilfstools gab, die das Pro-
grammieren vereinfacht hätten. Somit
musste jede Funktion einzeln geschrieben
werden.
JAHR 2000. Die Ablösung der bestehenden
MS DOS-Lösungen durch Windows kom-
patible Lösungen wurden durch das «Jahr
2000-Problem» begünstigt. Es wurde be-
fürchtet, dass viele ältere Programme die
Jahrtausendwende nicht schadlos über-
stehen würden und daraus existenzbedro-
hende Folgeschäden entstehen könnten.
Ohne diesen externen Druck für einen Sys-
temwechsel wären vermutlich noch heute
zahlreiche MS DOS-Anwendungen im
Einsatz.
MICROSOFT WINDOWS. Mit Microsoft Win-
dows wurde die zeichenbasierte Benutzer-
oberfläche durch eine grafische Benutzer-
oberfläche oder «Graphical User Interface»
(GUI) abgelöst. Diese grundlegende Ver-
änderung ermöglichte es, viel benutzer-
freundlichere Programme anzubieten. Ein
weiterer grosser Vorteil des GUI ist, dass
SIMON WOLFENSBERGER * ne Anbieter von Softwarelösungen für die viele Hilfestellungen, wie beispielsweise
SIEGESZUG DES PC. Bevor die Personalcom- Bewirtschaftung von Immobilien mit zum Erklärungen oder Grafiken, direkt einge-
puter mit dem Betriebssystem MS DOS in Teil wenigen Kunden. Doch allmählich bunden werden können. Aufgrund der
Privathaushalte Einzug hielten, waren fand auf der Anbieterseite eine Konsolidie- grafischen Oberfläche stand nun auch die
Grossrechner- oder Minicomputerlösun- rung statt, das heisst, bestehende Anbie- Maus zur Verfügung. Dieses heute alltäg-
gen die einzige Möglichkeit, Daten elek ter verschwanden oder wurden von Mitbe- liche Eingabegerät musste sich damals bei
tronisch zu verarbeiten. Da diese Systeme werbern übernommen. den Anwendern zuerst etablieren.
sehr teuer waren, wurden sie nur bei gros- Für die Entwickler bestehen Hilfspro-
sen Bewirtschaftungsfirmen eingesetzt. MS DOS. Zusammen mit der Weiterentwick- gramme, die ein sehr effizientes Program-
Erst in den 80er-Jahren wurden PC (meis- lung und -verbreitung der PC wuchs auch mieren ermöglichen. Diese sogenannten
tens mit MS DOS als Betriebssystem) für die Nachfrage nach Immobilienbewirt- 4GL-Tools bieten viele Hilfestellungen an,
private und kleinere Betriebe erschwing- schaftungssoftware. Da bei den PC das damit nicht sämtliche Fenster manuell
lich. In dieser Zeit gab es viele verschiede- Betriebssystem MS DOS am weitesten ausgearbeitet werden müssen. Doch sie
schränken die Entwickler auch ein, da
nicht mehr alles möglich ist, sondern nur
noch das, was vom Tool unterstützt wird.
www.visualisierung.ch Heute möchte man sich nicht mehr ein-
schränken lassen durch 4GL-Tools, wes-
halb alles wieder von Grund auf selber pro-
grammiert wird.
18 | immobilia Oktober 2016Sie können auch lesen
