MARTIN A. MEIER ÜBER DIGITALISIERUNG - SEITE 04 - SVIT Schweiz
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NR. 02 | FEBRUAR 2018 85. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch MARTIN A. MEIER ÜBER DIGITALISIERUNG – SEITE 04 IMMOBILIENPOLITIK. Institutionelle verdrängen private Vermieter........................................................... 10 IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Auswirkung der EU-Datenschutzgrundverordnung............................ 35 BAU & HAUS. 3D-Visualisierungen für den Immobilienmarkt............................................................................ 62
EDITORIAL AUF EIN WORT
Wir bürgen für Sie!
SWISSNESS IST COOL
ANDREAS
INGOLD
«Die Teilnehmer
am Forum 2018
waren von den
Lokalitäten und
dem Programm
in Interlaken
begeistert.»
Einfach vermieten mit
100 % Sicherheit
Nach vielen Jahren in Pontresina hatte ich
mich entschlossen, den Ort für die Durchfüh‑
rung des SVIT Forums nach Interlaken zu ver‑
legen. Der Entscheid hat sich bewährt. Dies
lässt sich nach der Premiere sicher festhalten.
Sowohl der Ort mit dem grosszügigen Kon‑
gresszentrum, das viel Raum für die Teilnehmer
bot, als auch das hervorragende Ankerhotel
Victoria Jungfrau zeigten, was an diesem Ort
möglich ist. Viele Teilnehmer haben mich po‑
sitiv auf das Programm angesprochen, das den
Fokus auf Swissness legte. Für die Referate Spürbare Entlastung beim
konnten wir viel Schweizer Prominenz gewin‑
nen. Unvergessliche, lustige und spannende Verwaltungsaufwand
Momente mit der Butlerin der Queen oder
Hanspeter Burri alias Mike Müller – und Ihnen
als Immobilienexperten – trugen zur sehr po‑
sitiven Stimmung am Forum bei. Als Keyno‑
te‑Speaker trat SBB-CEO Andreas Meyer auf,
der uns an den Gedanken der Bundesbahnen
zur Mobilität der Zukunft teilhaben liess.
Der Galaabend im altehrwürdigen Kursaal
Interlaken mit Spitzengastronomie und musika‑
lischem Highlight von Seven war ein weiterer
Höhepunkt, der den Teilnehmern in Erinnerung
bleiben wird. Daneben waren die Kreationen Einfache Abwicklung
des Patisserie-Weltmeisters Rolf Mürner nicht
nur ein Augen-, sondern auch ein Gaumen‑ im Schadenfall
schmaus. Wer also nicht dabei war, hat wirklich
etwas verpasst. Betrachten Sie die Bilder ab
Seite 74 und im Netz unter www.svit-forum.ch.
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Es ist jetzt an uns, dieses Format in Interlaken
so weiterzuentwickeln, dass «das Gipfeltreffen
der Immobilienwirtschaft» einen festen Platz
im Kalender jedes Entscheidungsträgers der
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Andreas Ingold
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IMMOBILIA INHALT NR. 02 FEBRUAR 2018
NR. 02 | FEBRUAR 2018 85. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
MARTIN A. MEIER
ÜBER DIGITALISIERUNG – SEITE 04
IMMOBILIENPOLITIK. Institutionelle verdrängen private Vermieter .......................................................... 10
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Auswirkung der EU-Datenschutzgrundverordnung ........................... 35
BAU & HAUS. 3D-Visualisierungen für den Immobilienmarkt ........................................................................... 62
Martin A. Meier
(Foto: Urs Bigler)
FOKUS 46 IM SOG DER DIGITALEN WELLE
04 «GEBÄUDE WERDEN MITEINANDER KOMMUNIZIEREN» Die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft
Martin A. Meier, ehemaliger CEO der hinterlässt vielfältige Spuren: in der Vernet-
Raumgleiter AG, über seine Vorliebe für 3D- zung, in der Software und der Virtualisierung.
Modelle, die Vorteile von BIM und unsere 49 AUF DEM STEINIGEN WEG
digitale Zukunft. 2018 beginnt die All-IP-Umstellung von
Telefonen sowie Alarm- und Haustechnik
ZITIERT IMMOBILIENPOLITIK anlagen durch die Swisscom.
10 WER SIND «DIE VERMIETER»?
BAU & HAUS
Der Anteil privater Eigentümer von Mietwoh-
nungen hat ab- und jener der Immobilienfonds 50 PERSÖNLICHER WOHNKOMFORT
zugenommen. Letztere bauen mehr als erstere. Mithilfe von Smart Home soll mehr Komfort,
11 KURZMELDUNGEN Effizienz und Wirtschaftlichkeit erreicht werden.
54 WIE NACHHALTIG IST NACHHALTIG?
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Gemäss Studien verpufft in unseren Gebäuden
12 ABKÜHLUNG AM WOHNMARKT zu viel Energie. Auch Minergie-zertifizierte
Der aktuelle CSL-Immobilienmarktbericht Häuser brauchen mehr Energie als erwartet.
zeigt, dass sich die Herausforderungen am 56 KUNDENPROFILE DER ZUKUNFT
Die digitale Trans- Aus Big Data kluge Schlüsse zu ziehen, könnte
Mietwohnungsmarkt verschoben haben.
formation wird die auch in der Immobilienbewirtschaftung rasch
14 NACHFRAGEIMPULS FÜR BÜROMARKT
Baubranche in den an Relevanz gewinnen.
Der Nachfrageaufschwung wird, zusammen
kommenden Jahren 60 «KUNDEN BESSER EINBINDEN»
mit den anhaltend tiefen Zinsen, die Preise
stark beschäftigen.» Digitale Abläufe bedeuten tatsächlich einen Ge-
von Geschäftsimmobilien mittelfristig stützen.
UELI MAURER 16 SUCHABOS ALS NACHFRAGEINDIKATOR winn an Effizienz. Dennoch bleibe verbale Kom-
Vizepräsident des Bun- Lange Zeit war die Immobiliennachfrage munikation wichtig, sagt Philippe Frei von Livit.
desrates, an der Eröffnung 62 ZUKUNFT DER ELEKTRONISCHEN BILDER
der Swissbau 2018. schlecht beobachtbar. Erst als sich die Immo
biliensuche stärker ins Internet verlagerte, 3D-Visualisierungen haben sich bereits vor
liess sich die Nachfrage direkt verfolgen. einigen Jahren etabliert und zählen zu den
20 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT Vorreitern der digitalen Revolution.
64 WOHNUNGEN WERDEN MITDENKEN
IMMOBILIENRECHT Das Gottlieb Duttweiler Institut hat in einer
Studie gezeigt, das Smart Home in Zukunft im-
26 2017 IM BODEN- UND SACHENRECHT
mer mehr an Bedeutung gewinnt.
Roland Pfäffli fasst 2017 in Gesetzgebung
und Rechtsprechung auf dem Gebiet des IMMOBILIENBERUF
Sachen- und Bodenrechts zusammen.
32 WENN DER MIETER NICHT ZAHLT 68 SEMINARE UND TAGUNGEN
Falls Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen 70 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
nicht nachkommen, muss die Verwaltung
VERBAND
schnell reagieren und den Mahnprozess sauber
aufsetzen. 74 SVIT FORUM 2018: HOCHDOSIERTE AUSZEIT
35 EU UND DATENSCHUTZ Von Anton Affentranger bis Zita Langenstein –
das SVIT Forum 2018 bot für jeden Geschmack
NR. 11 |
NOVEMBER
Für Unternehmen, die der neuen EU-Daten-
2015
82. Jahrgang
| Erscheint
monatlich
| CHF 6.–
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6.– | www.svit.ch
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monatlich
| Erscheint
83. Jahrgang
2016
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NR. 01
schutzgrundverordnung (DSGVO) unterstehen, ein reichhaltiges Angebot an Unterhaltung
NR. 10 | OKTOBER
2015 82. Jahrgang |
Erscheint monatlich | www.svit.ch
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monatlich
| Erscheint
82. Jahrgang
2015
DEZEMBER
NR. 12 |
ist es ratsam, sich mit den neuen Anforderun- und Wissenswertem.
SASCHA
WILHEL SEITE
04
M IMMOBILIE
IMMOBILIE
IMMOBILIE
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04
gen vertraut zu machen. 78 BIM – VIELE OFFENE FRAGEN
Das Wort BIM wird in der Immobilienwirtschaft
MENT, 14 Handlungsb mobilien
..............................
IM INVEST edarf im .........................
..................... als Anlagealter 10
STEFAN
VITÄT 28 Stockwerke
Druck ......................... igentum native ..............
KREATI 34
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40 ÜBER DIE HANDELSRICHTER
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IMMOBIL
Richtig
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JOËLLE
HAUS. luktuation SOZIALE NETZWERKE
BAU & F. Personalf IM WOHNBEREICH
IENBERU – SEITE 04 SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der WOHNUN .............................. 16
IMMOBILIENWIRTSCHA Schweizer Haushalte überholt
.............................. .....................
seit Jahren stabil
gsziffer ist
..............................
FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
..............................
Congress: Preis
schon fast inflationär verwendet. Doch zur
NPOLITIK. ..............................
ist nicht gleich Wert ............. 36
IMMOBILIE FT. Zuwanderun ..............................
.............................................................
NWIRTSCHA 2015..............................
56 Estate Campus
....................
IMMOBILIE
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immobilia Februar 2018 | 3
FOKUS DIGITALISIERUNG 4 | immobilia Februar 2018
«Gebäude
DIETMAR KNOPF*
– Sie sind Architekt. Warum bauen Sie
lieber virtuelle Gebäude als reale?
werden
– Martin A. Meier: Ich weiss keine klare
Antwort, wie mein Interesse für 3D-Gebäu-
de entstanden ist. Vielleicht hat es damit zu
tun, dass ich bereits als Kind einen Compu-
miteinander
terclub gegründet habe, den ich erst wäh-
rend meines Architekturstudiums an der
ETH Zürich wieder auflöste. Nachdem ich
mein Diplom in der Tasche hatte, arbeite-
kommunizieren»
te ich drei Monate im Architekturbüro von
Santiago Calatrava. Dabei merkte ich, dass
ich dort nicht glücklich werde, da ich jeden
Tag von morgens um neun bis abends um
elf arbeiten musste und wenig Wertschät-
zung bekam.
Martin A. Meier, Mitgründer und – Heisst das, eine hohe Arbeitsbelastung
und hierarchische Strukturen waren
ehemaliger CEO der Raumgleiter für Ihren Wechsel in den virtuellen
AG, spricht mit der Immobilia Architekturbereich verantwortlich?
– Ja, rückblickend würde ich das unter-
über seine Vorliebe für 3D- schreiben. Die Arbeitsbelastung stellte
kein Problem dar, aber wenn die Sinnhaf-
Modelle, die Vorteile von BIM tigkeit fehlt, bin ich nicht am richtigen Ort.
und unsere digitale Zukunft. Damals realisierte ich, dass ich Mühe mit
dem Top‑down-Prinzip habe. Deshalb war
die Gründung von Raumgleiter für mich ein
willkommener Ausweg.
– 2001 gründeten Sie, zusammen
mit Christoph Altermatt (CEO und
Mitinhaber), das Unternehmen
partner
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nche
immobilia Februar 2018 | 5
FOKUS DIGITALISIERUNG
Ich bin sehr glücklich, dass ich mein
Hobby zum Beruf machen konnte.»
BIOGRAPHIE
MARTIN A. MEIER
*1973, hat nach seinem
Architekturstudium an der
ETH Zürich die 3D-Agentur
«Raumgleiter» gegründet.
Zudem ist er Gründer und
Verwaltungsrat des Med-
tech Start-ups «Kugel-
meiers AG», einem Spin-
off des Universitätsspitals
Zürich. Meier ist ausser-
dem im Vorstand des
«Swiss Tesla Owners Club»
und Stiftungsrat bei Green-
peace Schweiz. Aus seiner
Projektarbeit seines Execu-
tive MBA an der Universität
St. Gallen entstand ein
BFE-Leuchtturm-Projekt,
das den Bau von elektrisch
angetriebenen Kehricht-
fahrzeugen vorantreibt.
Raumgleiter. Wie hat sich die Digitali‑ ative Inputs zu liefern und Menschen mit- auf dem ersten Platz. Doch 2017 haben die
sierung seitdem verändert? zureissen. Deshalb war ich neben meiner 3D-Modelle stark aufgeholt. Sie sind so-
– Wir begannen vor 17 Jahren mit dem Er- Tätigkeit bei Raumgleiter noch Vorstands- zusagen die Grundeinheit der bildlichen
stellen von Visualisierungen. Im Laufe der mitglied bei Greenpeace und Tesla Zürich. Darstellung, aus der man später Simula-
Jahre merkten wir, dass wir uns auf einem Zudem gründete ich 2015 das medizintech- tionen, Visualisierungen und Fotos gene-
derart hohen Niveau bewegten, auf dem nische Unternehmen Kugelmeiers AG, das rieren kann.
unsere Kunden den Unterschied zwischen ein Verfahren zur Vermeidung von riskan- – Worin besteht der Unterschied zwi‑
einer Visualisierung und einem Foto nicht ten Bauchspeicheldrüsen-Operationen ent- schen Augmented und Virtual Reality?
mehr erkennen konnten. An diesem Punkt wickelt hat. – Bei der Virtual Reality taucht man mit-
merkte ich, dass wir unser Geschäftsmodell hilfe einer Brille in eine komplett andere
adaptieren müssen, und fragte mich, was Unser Leben verläuft Welt ein, was sich zum Beispiel für virtuel-
unsere Kernkompetenz ist. Die Antwort nicht linear und ist nur le Wohnungsbesichtigungen sehr gut eig-
lautete: interaktive 3D-Modelle. Die Idee begrenzt planbar.» net. Das heisst, die Vermarkter können ih-
dahinter ist, dass wir ein Gebäude kom- re Kunden durch Häuser oder Wohnungen
plett simulieren, bevor es tatsächlich ge- führen, die noch nicht gebaut worden sind.
baut wird. Wir entwickelten uns also weg Bei der Augmented Reality sieht man mit-
vom reinen Bild- hin zum 3D-Dienstleister. tels Brille ein 3D-Modell, ist aber nicht voll-
– Kurz vor unserem Gespräch habe ich ständig von der Realität abgekoppelt und
erfahren, dass Sie vor wenigen – Raumgleiter bietet seinen Kunden kann noch mit seiner Umgebung kommu-
Wochen Ihr Mandat als CEO der Raum‑ eine breite Palette, die von Visualisie‑ nizieren.
gleiter AG niedergelegt haben. Warum? rungen, virtuellen Fotografien, 3D- – Was unterscheidet ein normales
– Seit längerem fühlte ich mich wie ein Ma- Filmen über Augmented und Virtual 3D- von einem BIM-Modell?
nager, erledigte überwiegend administra- Reality bis zu Luftaufnahmen mit – Ein BIM-Modell ist ein 3D-Modell, das mit
tive Aufgaben, führte Mitarbeiter – alles Drohnen reicht. In welchem Bereich einer Datenbank verknüpft ist. In dieser Da-
Dinge, die ich eigentlich weniger mag. Ich gibt es die grösste Nachfrage? tenbank können zum Beispiel die Kosten
wollte zurück zu meinem Kern, der dar- – Was den Umsatz betrifft, lagen die Visua- einzelner Bauteile, Produktinformationen
in besteht, Visionen voranzubringen, kre- lisierungen in den vergangenen Jahren oder auch der Zeitplan hinterlegt werden.
6 | immobilia Februar 2018
4
– Wie beurteilen Sie die Zukunft von BIM? – Entwickeln Sie auch eigene digitale – Einerseits gibt es die architektonische
– Ich bin davon überzeugt, dass BIM-Mo- Technologien oder kaufen Sie diese ein? Sichtweise, die perfekt ausgeleuchtete
delle in Zukunft zum Standard werden. – Wir machen beides. In der Regel sind Oberflächen und Materialien, also den Ge-
Dabei ist die grösste Herausforderung, die wir sogenannte High-End-Anwender, das samtausdruck und die Architektur, in den
Schnittstellenprobleme sauber zu lösen. heisst, wir verwenden die neuesten Tech- Vordergrund rücken. Andererseits geht es
Im Moment ist es so, dass die Daten nicht nologien, die es auf dem Markt gibt. Doch den Immobilienvermarktern viel stärker um
das ganze Projekt durchlaufen, also vom falls wir auf dem Markt keine passende das Thema Storytelling, sie wollen mehr
Vorentwurf bis hin zur Realisierung. Hin- Software für unsere Aufträge finden, ent- Accessoires und Leben in den Bildern, da-
zu kommt, dass viele Anwender einfach wickeln wir eigene Softwarelösungen. Für mit die verschiedenen Zielgruppen einen
zu wenig Nutzerkompetenz haben. Der solche Fälle sind bei Raumgleiter zwei In- möglichst realistischen Eindruck von der
grösste Vorteil von BIM liegt in einer deut- formatiker angestellt. Liegenschaft bekommen.
lichen Kostenreduktion während der Pla- – Unterscheiden sich Ihre Auftraggeber, – Ab welcher Planungsphase holen Ihre
nungs- und Bauphase, weil eindeutig we- zum Beispiel Architekten, Designer, Kunden Sie ins Boot?
niger Fehler passieren, die schlussendlich Immobilienunternehmen oder Ver – Das ist unterschiedlich. Manche Kunden
zu Mehrkosten führen. Zudem zwingt BIM waltungen, bezüglich der gewünschten fragen uns bereits während der ersten Idee
alle Projektbeteiligten zur Kommunikation. Darstellungsformen? an, was wir natürlich sehr spannend finden,
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immobilia Februar 2018 | 7
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In meiner Welt geht es
um Wertschätzung, Inspiration
und Persönlichkeit.»
da wir so die komplette Planungsphase be- – Auf der Raumgleiter-Webseite sem Wissen können Computer eines Ta-
gleiten dürfen. Aber es gibt auch Auftrag- habe ich in einem Film gesehen, wie ges bessere Grundrisse zeichnen als je-
geber, die nur ein einzelnes Bild oder 3D- Sie mit Drohnen über ein Areal fliegen der Architekt. Dann müssen wir dem
Modell brauchen. und anschliessend aus rund 4000 Fotos Computer nur eine bestimmte Zielgrup-
– Kommen Ihre Kunden mit einer ein 3D-Modell konstruieren. Beschrei‑ pe angeben, für die er dann passgenaue
klaren Idee zu Ihnen. Oder finden Sie im ben Sie bitte den technischen Ablauf. Räume entwirft. Doch vielleicht fehlt ja
Dialog das richtige digitale Gefäss? – Wenn eine Drohne über eine Liegen- dann auch das Unperfekte oder eben die
– Es gibt beide Varianten. Wir arbeiten schaft fliegt, dabei Fotos aufnimmt, kann Menschlichkeit.
zum Beispiel mit Innenarchitekten zu- ein Computer mithilfe der Lagekoordina- – Eine letzte Frage: Ein Fotograf sieht
sammen, die uns jede Schraube vorgeben. ten daraus ein 3D-Modell konstruieren. ein Bild zuerst vor seinem inneren
Auf der anderen Seite gibt es Kunden, die Dieses Verfahren nennt sich Photogram- Auge, ein Architekt sein Gebäude.
uns ein fast fertiges Projekt präsentieren, metrie. Erst leistungsfähige Compu- Geht mit der zunehmenden Digitalisie‑
aber nicht wissen, wie sie es darstellen ter und neue Grafikkarten-Architekturen rung nicht auch ein Stück Vorstellungs‑
sollen. In solchen Fällen übernehmen wir führten dazu, dass dieses Verfahren nun kraft verloren, die man für kreative
neben dem Bildauftrag noch eine Bera- wirtschaftlich ist. Berufe braucht?
teraufgabe. – Bereits heute kann man mit 3D- – Ja, das stimmt, diese Gefahr sehe ich
– Ein weiteres Schlagwort, das Brillen durch Räume wandern und auch. Doch meiner Meinung nach über-
man überall hört, ist «Smart Building». virtuell Farben und Materialien an wiegen die Vorteile. Durch die Digitali-
Wie werden wir unsere Gebäude in passen. Stirbt die klassische Architek‑ sierung werden Planungs- und Baufehler
Zukunft steuern? turplanung langsam aus? sowie die Kosten massiv reduziert. Aus-
– Smart Building ist eine grosse Chan- – Der Beruf des Architekten wird sich serdem bekommt der Kunde bereits vor
ce. Aber eigentlich spreche ich lieber von mit diesen technischen Entwicklungen der Fertigstellung ein realitätsnahes Pro-
«Smart Cities», den es geht letztlich nicht verändern. Ich arbeite mit einem Archi- dukt, das seine Entscheidungsfindung
um einzelne Gebäude, sondern um unse- tektur-Start-up zusammen, welches das vereinfachen kann.
re Städte. In Zukunft werden Gebäude un- Verhalten von Menschen in Räumen er-
tereinander, aber auch mit uns Menschen, forscht. Dieses Unternehmen misst mit DIETMAR KNOPF
Der diplomierte Architekt ist Redaktor der
kommunizieren und mit den daraus er- mathematischer Präzision, in welchen Zeitschrift Immobilia.
haltenen Daten können wir unsere Städ- Bereichen eines Raumes wir uns wohl
te ressourceneffizienter und menschen- fühlen und warum das so ist. Was ist
naher gestalten. die Zukunft dieses Gedankens? Mit die-
immobilia Februar 2018 | 9
IMMOBILIENPOLITIK MIETWOHNUNGSMARKT
Wer sind «die Vermieter»?
Seit der Jahrtausendwende hat der Anteil der privaten Eigentümer von Mietwohnungen
signifikant ab- und jener der Immobilienfonds, Versicherungen und Personalvorsorge
einrichtungen markant zugenommen. Letztere bauen deutlich mehr als erstere.
EIGENTÜMERTYP VON MIETWOHNUNGEN
2017, Anteil in %, teilweise, Vertrauensintervall zwischen 1.0 und 4.2 Prozentpunkten, Quelle: BFS
Öffentliche Hand
Pensionskasse,
Privatpersonen
Stiftung, Bank,
genossenchaft
Immobilienan
Baufirma oder
Versicherung,
gesellschaft
Immobilien-
Wohnbau-
lagefonds
Total
49.0 4.3 7.0 7.0 32.4
Grossregionen
Genferseeregion 40.7 6.1 4.1 5.7 43.1
Espace Mittelland 56.0 4.4 5.5 5.3 28.1
Nordwestschweiz 47.9 (2.7) 6.3 8.1 34.6
Zürich 44.7 (3.0) 12.7 5.7 33.7
Ostschweiz 49.6 (3.0) (5.1) 13.6 28.8
Zentralschweiz 52.2 (5.6) 9.1 8.1 25.0
Tessin* 71.4 (7.3) ... (3.2) (16.7)
65
Zahlen in Klammern: statistisch nicht gesicherte Resultate. *überdurchschnittliches Vertrauensintervall.
Private, öffentliche Hand und Genossenschaften haben zuletzt anteilmässig weniger gebaut und verlieren demzufolge Anteile am Mietwohnungsmarkt.
IVO CATHOMEN* sorgeeinrichtungen beträgt mittlerweile Wie hoch die absolute Zahl der Mietwoh-
PRIVATE EIGENTÜMER EINES ALTERNDEN WOH- 32% gegenüber 23% im Jahr 2000. Die nungen in der Schweiz ist, kann das BFS
NUNGSPARKS. Die jüngsten Zahlen des Bun- öffentliche Hand sowie Baufirmen und Im- nicht (mehr) nennen. Seit der letzten Volks-
desamtes für Statistik BFS belegen den mobiliengesellschaften konnten ihren An- zählung werden Zahlen nur noch stichpro-
Trend zur Institutionalisierung am Miet- teil nur um rund 1 Prozentpunkt steigern, benartig erhoben.
wohnungsmarkt. Zwar steht immer noch der Anteil der Wohnbaugenossenschaften
knapp jede zweite Wohnung im Eigentum war mit 7% gegenüber 8% im Jahr 2000 GENOSSENSCHAFTER IN ZÜRICH, INSTITUTI-
von Privatpersonen, ihr Anteil ist jedoch sogar rückläufig. ONELLE AM GENFERSEE. Kulturelle, gesell-
zwischen 2000 und 201 von 57 auf 49% Auch wenn die Statistik mit gewissen schaftliche und politische Unterschiede
gesunken. Dies liegt in erster Linie an der Unsicherheiten behaftet ist, so lässt sich in der Schweiz hinterlassen offensichtlich
Bautätigkeit in dieser Periode, in der nur dennoch festhalten, dass die Bedeutung auch ihre Spuren in den Anteilen der Ei-
noch 39% der Wohnungen von Privaten er- der privaten Anbieter am Wohnungsmarkt gentümertypen, die beschriebene Ver-
stellt wurden, während der Anteil der Im- auf hohem Niveau abnimmt und der Miet- schiebung ist jedoch allgegenwärtig. Nach
mobilienfonds, Versicherungsgesellschaf- wohnungsbau durch institutionelle Anbie- Prozentpunkten am stärksten war der
ten und Personalvorsorgeeinrichtungen ter geprägt ist. Eine These lautet, dass der Rückgang der Privateigentümer im Tessin
41% betrug. Auffallend an der Gebäude- Mietwohnungsbau durch die überborden- (–20 Punkte), Genferseeregion (–10 Punk-
und Wohnungsstatistik, die Ende Januar de Regulierung im Mietwohnungswesen te) sowie Zentral- und Ostschweiz (jeweils
veröffentlicht wurde, ist der hohe Anteil der für Privatinvestoren an Attraktivität verlo- –9 Punkte). Die Gruppe der Immobilien-
Privateigentümer an den Wohnungen mit ren hat und sie lieber indirekt oder über- fonds, Versicherungsgesellschaften und
Baujahr vor 1946. Bei diesen Altbauwoh- haupt in andere Anlagesegmente investie- Personalvorsorgeeinrichtungen legte ent-
nungen beträgt der Anteil 68%. An Woh- ren. Der hohe Anteil der Privateigentümer sprechend in der Genferseeregion um 16
nungen der darauffolgenden Bauperioden am Altwohnungsbestand könnte diese The- Prozentpunkte zu, gefolgt von Zürich (+10
nimmt der Privatanteil kontinuierlich bis se stützen. Insgesamt wäre dies eine be- Punkte).
auf besagte 39% ab. denkliche Entwicklung. Augenfällige regionale Ausreisser sind
Der Anteil der Immobilienfonds, Versi- Eine andere Erklärung geht dahin, neben dem hohen Anteil der Institutionel-
cherungsgesellschaften und Personalvor- dass das Interesse von Privaten am Eigen- len in der Genferseeregion (43%) die star-
tum von Mietwohnungen ungebrochen ist, ke Stellung der Baufirmen und Immobilien-
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sie aber nicht oder in geringem Mass am gesellschaften in der Ostschweiz (14%)
Wachstum des Mietwohnungsparks parti- und der Wohnbaugenossenschaft in der
zipierten, das nicht unwesentlich durch die Region Zürich (13%).
Konflikte im StWE mediativ klären tiefen Zinsen an den Kapitalmärkten und
ME-Versammlungen moderieren den Anlagenotstand der Institutionellen ge- *IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
Moderator / Mediator M.A. trieben wurde. So belief sich das Gesamtto- der Zeitschrift Immobilia.
empfiehlt sich. Tel. 044 251 08 41 tal (inkl. Eigentum) der neu erstellten Woh-
www.kreuzplatz-mediation.ch nungen im Jahr 2015 auf 53 100 Einheiten
gegenüber 32 200 Einheiten im Jahr 2000.
10 | immobilia Februar 2018KURZMELDUNGEN
15
SCHWEIZ bewilligung möglich ist und
die breit anerkannte Vorge-
MAIENSÄSS- hensweise der Lüftungsfens-
INITIATIVE IM terpraxis Anwendung finden
NATIONALRAT kann. Der SVIT Schweiz un-
In der bevorstehenden Früh- terstützt das Ansinnen.
lingssession beschäftigt sich
die grosse Kammer nebst vie-
lem mit den beiden Standes- ZERSIEDELUNGS
initiativen der Kantone Grau- INITIATIVE IM
bünden und Wallis, die den STÄNDERAT
Bestandesschutz für die aus- Die kleine Kammer wird sich
serhalb der Bauzone gelege- in der Frühlingssession über
nen Bauten ausweiten wol- die Botschaft des Bundesra-
len, womit landwirtschaftlich tes zur Zersiedlungsinitiative
nicht mehr benötigte Bauten beugen. Die Exekutive bean-
unter Wahrung ihrer Identität tragt eine Ablehnung der Ini-
Achtung
und im Rahmen der bestehen- tiative ohne Gegenvorschlag,
den Erweiterungsmöglichkei- anerkennt aber, dass die Ini-
ten massvoll zur Wohnnutzung tiative wichtige Fragen der
umgenutzt werden können. Raumplanung aufnimmt.
Der SVIT Schweiz anerkennt Der SVIT Schweiz lehnt das
Beschnitt!
die Trennung von Baugebiet Volksbegehren entschieden
und Nichtbaugebiet gemäss ab. Auch Bauten ausserhalb
Raumplanungsgesetz und Bauzonen werden den Stän-
steht den beiden Standesiniti- derat beschäftigen. Auf dem
ativen ebenso zurückhaltend Programm stehen die Moti-
gegenüber wie auch der Mo- on von SVP-Ständerat
tion der Kommission für Um- Werner Hösli «Bauen ausser-
welt, Raumplanung und Ener- halb der Bauzonen. Mit
gie des Ständerates UREK-S, Augenmass und Eigentums-
die ebenfalls vom National- garantie» und die Motion
rat behandelt wird. Mit diesem von SVP-Nationalrat Pierre-
Vorstoss fordert die UREK‑S André Page für eine maxi-
die Möglichkeit zur Umnut- male Nutzung des bestehen-
zung nicht mehr benötigter den Gebäudevolumens. Aus
landwirtschaftlicher Bauten Sicht des SVIT Schweiz gilt
zur Wohnnutzung. für beide Vorstösse, dass sie
unter dem Gesichtspunkt der
Zonentrennung zu beurtei-
LÄRMGRENZWERTE len sind. Ausserdem stellen
GEGEN VERDICHTUNG sich im Bereich der Land-
Lärmmessungen sollen nicht
dazu führen, dass die Sied-
wirtschaft steuerrechtliche
Fragen. Wir machen mehr
lungsentwicklung nach innen
verhindert wird. In der be-
vorstehenden Session wird WÄRMEPUMPEN
aus Immobilien.
die grosse Kammer über die OHNE BEWILLIGUNG
Motion von GLP-Nationalrat Volle Unterstützung seitens PRIVERA ist der führende unabhängige
Beat Flach befinden, der den des SVIT Schweiz ist der In- Immobiliendienstleister der Schweiz.
Bundesrat auffordert, das terpellation von CVP-Stände-
Umweltschutzgesetz bzw. rat Beat Vonlanthen gewiss, Bewirtschaftung
die Lärmschutzverordnung mit der er den Bundesrat Miteigentümerschaft
so zu ändern, dass in lärmbe- auffordert, sich zur Bewilli- Center Management
lasteten Gebieten eine sinn- gungspflicht für den Ersatz Handel
Vermietungsmanagement
volle Siedlungsverdichtung von Wärmepumpen in der
Baumanagement
nach innen ohne Ausnahme- Stadt Zürich zu äussern.
privera.chIMMOBILIENWIRTSCHAFT IMMOBILIENMARKTBERICHT 2018
Abkühlung am Wohnmarkt
2017 haben sich die Herausforderungen am Mietwohnungsmarkt verschoben. Steigende
Leerstände und längere Vermarktungszeiträume belegen, dass sich der Wind gedreht hat.
Auch im Investmentmarkt manifestieren sich steigende Risiken.
LEERSTANDSQUOTE SCHWEIZ 1980 – 2017
Quelle: CSL Immobilien AG
2%
1,8%
1,6%
1,4%
1,2%
1%
0,8%
0,6%
0,4%
0,2%
0%
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2011
2013
2015
2017
PATRICIA REICHELT* vor einem allfälligen Zinsanstieg in den lässt sich auch bei den Gründen für die
SPITZE DES EISBERGS. Im Immobilien-Anla- kommenden Jahren Gewinne zu realisie- Nachfrage nach Büroflächen erkennen.
gemarkt hat die Zeit der stetig steigen- ren. Im Bürosegment sind verstärkt Sale- 2016 hatte Unternehmenswachstum als
den Höchstpreise 2017 ein Ende genom- and-Lease-back-Transaktionen zu ver- Nachfragegrund mit 2% einen histori-
men. Die Nachfrage ist zwar aufgrund zeichnen. Die meisten Verkäufer bleiben schen Tiefpunkt erreicht. 2017 waren
des Anlagedrucks weiterhin hoch. Die dabei als Mieter am selben Standort. Fa- immerhin 13% der Unternehmen auf-
Investoren sind jedoch nicht mehr bereit, zit: Im Investmentmarkt 2018 ist die Spit- grund ihres Wachstums auf der Suche
jeden Preis zu zahlen, um ihr Portfolio ze des Eisbergs erreicht. Dessen gröss- nach neuen Büroflächen. Dennoch blei-
erweitern zu können. Diese Zurückhal- ter Teil liegt unter Wasser – und genau ben die Aussichten für den Büromarkt
tung führte 2017 dazu, dass die Rendi- dort liegen auch die Risiken, welche die 2018 durchzogen.
ten Boden gefunden haben. Selbst die Akteure in den kommenden Jahren be- Zahlreiche Projektentwicklungen
Netto-Anfangsrenditen für die weiterhin rücksichtigen müssen. Diese Unsicher- schweben landauf und landab wie ein
extrem stark nachgefragte Kategorie der heit trat auch bei der Investorenumfrage Damoklesschwert über einer Reduktion
Wohnüberbauungen an zentralen La- von CSL Immobilien zutage: «Es gibt un- des Angebotüberhangs. Es dürfte noch
gen (Klasse A) sind nur noch minim auf terschiedliche Meinungen dazu, ob der mehrere Jahre dauern, bis das Pendel
ein historisches Tief von 2,45% gesun- Boden bei den Renditen wirklich bei allen vom Nachfragemarkt wieder hin zu ei-
ken. Ein ähnliches Bild zeigt sich auch Objektklassen erreicht ist», sagt Patricia nem Angebotsmarkt ausschlägt. Wer als
bei den Büroimmobilien: Die Netto-An- Reichelt, Verantwortliche Research & Investor auf Nummer sicher gehen will,
fangsrendite für die Klasse A sank 2017 Marktanalyse bei CSL Immobilien. engagiert sich nur in neuen und sehr
nur noch leicht um 0,05 Prozentpunkte gut gelegenen Büroimmobilien. Die Nä-
auf 2,45%. STABILISIERUNG AM BÜROMARKT. Auch im he zu einem gut frequentierten Bahnhof
Die sich stabilisierende Preis- und Büromarkt scheint das Eis für die Akteu- hat sich als einer der zentralen Faktoren
Renditeentwicklung auf dem Invest- re langsam wieder tragfähiger zu wer- für die Standortwahl von Unternehmen
mentmarkt dürfte auch auf eine gewisse den. In den Wirtschaftsräumen Zürich, weiter akzentuiert.
Ausweitung des Angebots zurückzufüh- Genf und Basel stabilisierte sich das An-
ren sein. Viele Eigennutzer sind von der gebot der innerhalb von sechs Monaten AUFSPALTUNG DES WOHNMARKTS. Auf dem
Goldgräberstimmung auf dem Transak- verfügbaren Büroflächen. Die erwarte- Wohnmarkt war der Fokus 2017 insbe-
tionsmarkt erfasst worden und veräus- te positive Wirtschaftsentwicklung lässt sondere auf das Mietsegment gerichtet.
sern ihre Betriebsimmobilien. Im Wohn- Eigentümer bereits jetzt in Mietvertrags- Die ersten Investoren in diesem Bereich
segment nutzen private Eigentümer von verhandlungen deutlich weniger Incen- sind angesichts der anstehenden Heraus-
Mehrfamilienhäusern die Situation, um tives geben. Ein Hoffnungsschimmer forderungen nervös. Sie befürchten wei-
12 | immobilia Februar 20186
ter steigende Leerstände, insbesonde- Mietern eine steigende Preissensitivität Auf stabilem Eis bewegen sich im Ge-
re aufgrund der deutlichen Abnahme der feststellen. Für Eigentümer und Vermark- gensatz zum Mietsegment die Akteure auf
Nettozuwanderung und der Überproduk- ter bedeutet dies, dass sie sich auf län- dem Eigentumsmarkt, der 2017 nochmals
tion neuer Wohnungen. gere Vermarktungsdauern und erhöhten etwas Aufwind erhalten hat. Die weiter-
Die Analyse der fundamentalen Daten Aufwand einstellen müssen. Weniger Sor- hin tiefen Hypothekarzinsen sorgen für ei-
und die Erfahrungen in unseren Projek- gen machen müssen sich Eigentümer von ne konstante dynamische Nachfrage. So-
ten zeigen jedoch, dass die Leerstands- Neubauten. Der Stellenwert einer moder- lange Qualität und Preis der angebotenen
quoten im Gegensatz zur Vergangenheit nen Wohnung hat besonders bei jünge- Wohnungen in einem realistischen Ver-
differenziert betrachtet werden müssen. ren Altersgruppen zugenommen. Für eine hältnis stehen, lassen sich diese Produk-
Der Wirtschaftsraum Zürich ist weiterhin solche gehen viele Mieter an die Grenze te gut vermarkten. Daran wird sich auch
attraktiv und zieht eine stabile Nachfrage ihrer finanziellen Möglichkeiten – sofern 2018 nichts ändern.
auf sich. Die nachlassende Zuwanderung die Mikrolage stimmt. Zentral dabei ist
macht sich bisher kaum bemerkbar. Noch die Nähe zu einer gut frequentierten Sta- IMMOBILIENMARKTBERICHT 2018
stärker als bisher steht bei der Lagequali- tion des öffentlichen Verkehrs. Alles in al- Der CSL Immobilienmarktbericht 2018 kann unter
www.csl-immobilien.ch heruntergeladen werden.
tät die ÖV-Erschliessung der Immobilien lem gibt es im Mietwohnungsmarkt für die
im Vordergrund. Längerfristige Leerstän- Akteure durchaus Grund zur Vorsicht. Pa-
de entstehen folglich in peripheren Gebie- nik ist jedoch fehl am Platz. «Die Nachfra- *PATRICIA REICHELT
Die Autorin ist bei der CSL Immobilien AG
ten ausserhalb der Zentren, die weniger ge ist weiterhin da, auch wenn sich der für den Bereich Research & Marktanalyse
gut erschlossen sind und eine wesentli- Markt etwas verlangsamt hat», sagt Yonas verantwortlich. Sie hat ein Geographie-Stu-
che Angebotsausweitung erfahren haben. Mulugeta, CEO und Verwaltungsratsprä- dium und einen MAS in Real Estate an der
Universität Zürich absolviert.
Zudem lässt sich bei den potenziellen sident von CSL Immobilien.
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Nachfrageimpuls am Büromarkt17
Die Abschlussmieten im Büroflächenmarkt geraten arg ins Rutschen. Doch immerhin
kommt die mit dem sich festigenden konjunkturellen Aufschwung zu erwartende Beschäfti-
gungsbeschleunigung mit einiger Verspätung.
DOMINANTE NACHFRAGESEGMENTE AM BÜROMARKT (2015) – STADT ZÜRICH UND ZÜRICH-NORD
Quelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien; Kartengrundlage: BFS Geostat / Swisstopo.
RAPHAEL SCHÖNBÄCHLER* WEITERHIN FREIE FLÄCHEN VERFÜGBAR. Ne- schaft brummt. Der weltwirtschaftliche
ABSCHLUSSMIETEN GEBEN DEUTLICH NACH. ben dem weiterhin vorhandenen Ange- Aufschwung hat sich in den vergangenen
Nachdem die vertraglichen Mieten län- botsüberhang und dem fortschreitenden Monaten gefestigt und das Staatssekreta-
gere Zeit konstant gehalten wurden und Umbau der Bürolandschaft hat die ins- riat für Wirtschaft (SECO) veranlasst, sei-
Incentives wie mietfreie Zeit, Staffelmie- besondere in den letzten drei Jahren ver- ne Wachstumsprognose für 2018 auf 2%
te, Beiträge an den Ausbau etc. üblich haltene Nachfrageseite sowohl Neu- als nach oben zu korrigieren.
waren, sind die Abschlussmieten ins Rut- auch Altbauten unter Druck gesetzt und Leicht sinkende Arbeitslosenzahlen,
schen gekommen und haben in den ver- dazu geführt, dass weiterhin namhafte steigende offene Stellen und gut gefüllte
gangenen zwei Jahren im Gegensatz zu freie Flächen verfügbar sind. In den letz- Auftragsbücher der Unternehmen führen
den Angebotsmieten deutlich nachgege- ten Jahren lag das Beschäftigungswachs- laut SECO 2018 zu einem ansprechen-
ben. Dieser Rückgang hat sich im vier- tum der klassischen Büromarktbranchen den Beschäftigungswachstum von 1,2%.
ten Quartal 2017 weiter zementiert: Bü- jeweils deutlich unter einem Prozent. Auch von der sich fortsetzenden Erho-
roflächen werden Ende 2017 in sämtlich Nun scheint aber der dringend notwen- lung der Industrie wird der Büromarkt
erfassten Landesregionen günstiger ver- dige Nachfrageimpuls zu kommen, um profitieren, da im Zuge der Tertiärisie-
mietet. Zum Vorquartal sanken die Büro- die weiterhin gut gefüllte Büroflächen- rung ein wachsender Anteil der Indus-
mieten schweizweit um 3,4% und zum pipeline zumindest ein wenig zu ent- trieunternehmen Büroflächen besetzt.
Vorjahresquartal sogar um deutliche schärfen. Der globale Wirtschaftsmotor Man darf für die nächsten zwei Jahre da-
17,6%. und speziell die Schweizer Exportwirt- von ausgehen, dass die Zusatznachfrage
für Büroflächen aus den Branchen Infor-
ANZEIGE matik, Unternehmensdienstleistungen,
dem öffentlichen Sektor und aus der Spit-
zenindustrie kommen wird. In der kurzen
www.visualisierung.ch Frist dürfte dieser Nachfrageimpuls nur
zu einer Reduktion der Leerstände füh-
ren und kaum zu wieder steigenden Bü-
romieten.
14 | immobilia Februar 2018KURZ- UND MITTELFRISTIGE PREISENTWICKLUNG IN DEN REGIONEN
Marktmietenindizes Büro, Kreisgrösse proportional zum jeweiligen Marktvolumen. Rote Linien: Schweiz
5%
0%
-5%
-10% Mittelland
Preisentwicklung 5 Jahre
-15% Zürich Basel
-20%
Ostschweiz
-25%
Genfersee
-30%
-35%
Südschweiz
-40%
-30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5%
Preisentwicklung 1 Jahr
Quelle: Fahrländer Partner. Datenstand: 31. Dezember 2017
Diese Entwicklungen werden aber Leerstandsprobleme von grossflächigen, ebenfalls Flächen benötigt und Desk-Sha-
kleinräumig sehr unterschiedlich verlau- teureren Bürobauten nicht zu lösen. ring teils bereits wieder zurückgefahren
fen. Grosse, prominente neue Flächen wird. Daher wird die einfache Rechnung
kommen insbesondere an zentralen La- MEHR BESCHÄFTIGTE, MEHR NACHFRAGE. Mit- «mehr Bürobeschäftigte = höhere Büro-
gen und in den neuen Dienstleistungs- tel- und langfristig ortet Fahrländer Part- flächen-Nachfrage» zumindest mittelfris-
clustern an den Stadträndern hinzu. Zu ner im Trendszenario eine jährliche Zu- tig weiter aufgehen. Zwar schätzt auch
satznachfrage von rund FPRE die Auswirkungen dieser Änderun-
Der Nachfrage-Aufschwung wird 470 000m2 GF im Büroflä- gen als vorhanden, aber in der Summe
chenbereich. Diese intak- nicht als so massiv ein, wie von vielen be-
zusammen mit den anhaltend tiefen te, wenn auch nicht über- fürchtet.
Zinsen die Preise von Geschäfts- schiessende Nachfrage Der Aufschwung auf der Nachfra-
immobilien mittelfristig stützen; ist mit dem anhaltenden geseite wird zusammen mit den anhaltend
die Zeit steigender Marktwerte dürfte Umbau der Volkswirt- tiefen Zinsen und den steigenden Risiken
aber vorbei sein.» schaft begründet, denn auf dem Aktienmarkt die Preise für Büro-
dieser ist etwas Kontinu- und Geschäftshäuser mittelfristig stützen.
ierliches, und es werden Die Zeit steigender Marktwerte infol-
insbesondere höher do- ge der Suche nach Rendite dürfte aber
den Verlierern des laufenden Transfor- tierte Arbeitsplätze geschaffen, welche vorbei sein, wie die in den vergangenen
mationsprozesses zählen die erweiterten typischerweise flächenintensiver sind als Quartalen ins Rutschen gekommenen
Central Business Districts der Grossstäd- geringer qualifizierte Bürotätigkeiten. Baulandpreise für Bürohäuser zeigen.
te, wo in erster Linie heute wertschöp- Bei der Diskussion über die sich än-
fungsschwächere Nachfragersegmente dernden Charakteristika moderner Arbeit *RAPHAEL SCHÖNBÄCHLER
Der Autor ist Volkswirt und Immobilien-
des Büromarktes (FPRE) wie die «kreati- infolge Digitalisierung, Tertiärisierung consultant bei Fahrländer Partner Raument-
ven Denker» oder «lokalen Dienstleister» und Industrie 4.0 geht leicht vergessen, wicklung (FPRE).
die Hauptmieter von Büroflächen stellen. dass die Tertiärisierung positiv auf die
Diese Nachfragersegmente vermögen die Büroflächen-Nachfrage wirkt, Coworking
immobilia Februar 2018 | 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT MARKTFORSCHUNG
24
Suchabos als Nachfrageindikator
Ist die Nachfrage nach Mietwohnungen gestiegen, etwa gleichgeblieben oder zurück-
gegangen? Wie auch immer Sie diese Frage für sich beantworten: Sie befinden sich
damit in guter Gesellschaft. Ob Sie aber richtigliegen, erfahren Sie in diesem Artikel.
ABB. 1 ANZAHL SUCHABOS BEREINIGT (MIETWOHNUNGEN) ABB. 2 INTERNET- UND SUCHABONUTZER
Quelle: Realmatch360 Quellen: Net-Metrix-Base, Immo-Barometer NZZ/Wüest Partner
95 000 100%
90 000 90%
85 000 80%
80 000 70%
Internetnutzer in der CH
60% Anteil Suchabo-Nutzer
75 000
70 000 50%
65 000 40%
Anzahl Suchabos
60 000 Trendlinie 30%
55 000
20%
10%
50 000
04.2014
06.2014
08.2014
04.2016
06.2016
08.2016
02.2014
04.2015
06.2015
08.2015
02.2016
02.2015
04.2017
06.2017
08.2017
02.2017
10.2014
10.2016
10.2015
12.2014
10.2017
12.2016
12.2015
12.2017
0%
2/2013 1/2014 2/2014 1/2015 2/2015 1/2016 2/2016 1/2017
DIETER MARMET* nen 24 Monaten stark gestiegen) wie auch Kinderschuhen, weshalb man sich damit
UNTERSCHIEDLICHE INTERPRETATIONEN. Je über die Marktseite (die Mietpreise sind behalf, die Wohnungsinserate in den Zei-
rund ein Drittel aller befragten Immobili- in den letzten zwei Jahren schweizweit tungen zu erfassen und daraus Mengen-
enspezialisten war Ende des vergangenen gesunken). Marktteilnehmer und -beob- und Preisentwicklungen abzuleiten. Spä-
Jahres der Ansicht, die Mietwohnungs- achter tendieren deshalb dazu, aus den ter kamen Transaktions- bzw. Marktdaten
nachfrage in der Schweiz sei in den letz- vorliegenden Informationen Rückschlüs- hinzu, und auch hier lag die Problema-
ten 24 Monaten gestiegen, gleichgeblie- se auf die Nachfrage zu ziehen. Und die tik nicht in der Beobachtbarkeit, sondern
ben oder zurückgegangen. Wie kommt es fallen offensichtlich unterschiedlich aus. vielmehr beim Datenschutz.
zu solch divergierenden Meinungen? Die Die Immobiliennachfrage war da-
Antwort ist relativ einfach: Nicht regiona- SCHLECHT BEOBACHTBARE NACHFRAGE. Dass gegen lange Zeit schlecht beobachtbar.
le Abweichungen sind der Grund, sondern wir so gut Bescheid über die Angebotsent- Erst als sich die Immobiliensuche immer
fehlende Informationen zur Entwicklung wicklung wissen, liegt an ihrer besseren stärker ins Internet verlagerte, liess sich
der Immobiliennachfrage. Beobachtbarkeit. Bereits zu Beginn der die Nachfrage direkt verfolgen. In ersten
Gut informiert sind wir hingegen über Neunzigerjahre gelangte sie in den Fo- Versuchen Anfang dieses Jahrtausends
die Angebotsseite (das Mietwohnungsan- kus und wurde von da an genau verfolgt. wurden die sogenannten Klickdaten aus-
gebot in der Schweiz ist in den vergange- Damals steckte das Internet noch in den gewertet. Das bedeutet, man schaute,
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16 | immobilia Februar 2018Beim Verkauf von
ABB. 3 NACHFRAGEINDEX MIETWOHNUNGEN (FEB. 2014 = 100)
Quelle: Realmatch360
Renditeobjekten
130
zählt ein erstklassiges
125 Beziehungsnetzwerk.
120
115
110
Im heutigen Marktumfeld, wo Anlage-
105 objekte sehr gesucht sind, zählen Fach-
100 wissen, langjährige Erfahrung und
Mieteindex
95 fundierte Branchenkenntnisse, aber
90
auch schnelles Agieren und «guter
85
Instinkt». Der enge Kontakt zu privaten
Investoren, Pensionskassen, Versiche-
80
rungen und Banken verschafft Markstein
04.2014
06.2014
08.2014
04.2016
06.2016
08.2016
02.2014
04.2015
06.2015
08.2015
02.2016
02.2015
04.2017
06.2017
08.2017
02.2017
10.2014
10.2016
10.2015
12.2014
10.2017
12.2016
12.2015
12.2017
den entscheidenden Vorsprung, wenn
es darum geht, ein Objekt gewinn-
bringend zu verkaufen.
welche Angebote im Internet besonders Suchabos – es gibt viele Immobilienpro-
oft angeklickt wurden, und versuchte, da- fis, die Suchabos zur Marktbeobachtung
raus Aussagen zur Entwicklung der Nach- anlegen und gar nicht auf Wohnungssu-
frage abzuleiten. Dieses Vorgehen hatte che sind; zudem legen viele Wohnungs-
zwei grosse Nachteile: Zum einen konn- suchende mehrere Suchabos auf ver-
www.markstein.ch
te man nur dort eine Nachfrage beobach- schiedenen Internetplattformen an.
ten, wo auch ein Angebot vorhanden war, All diesen Faktoren muss bei der Ent-
zum andern ist ein Klick auf ein Immobili- wicklung eines Nachfrageindexes Rech-
enangebot nicht unbedingt mit einer ent- nung getragen werden. Zuerst gilt es,
sprechenden Nachfrage gleichzusetzen. die Daten zu bereinigen, das heisst: al-
Insbesondere spezielle und luxuriöse te Suchabos zu löschen, Doubletten he-
Angebote scheinen weit häufiger ange- rauszufiltern, B2B- und Träumer-Such-
klickt als tatsächlich nachgefragt zu wer- abos zu identifizieren und zu entfernen.
den. Zu Hilfe kam den Marktbeobachtern Das Ergebnis, die bereinigte Entwick-
in der Folge eine Neuerung bei den Such- lung der Suchabos, wird in Abbildung 1
plattformen. Diese eröffneten ihren Nut- am Beispiel der Mietwohnungen darge-
zern nämlich die Möglichkeit, ein Such- stellt. Dabei fallen auf den ersten Blick
abo anzulegen, um so regelmässig über zwei Dinge auf: Erstens scheint die
neue, für sie interessante Immobilienan- Nachfrage einem (steigenden) Trend zu
gebote informiert zu werden. folgen, und zweitens ist klar ein Saison-
muster zu erkennen. Sowohl der Trend,
VON DEN SUCHABOS ZUM NACHFRAGEINDEX. sofern er keine echte Zunahme der
Die Verwendung von Suchabodaten be- Nachfrage abbildet, als auch die saiso-
seitigt die beiden grossen Nachteile der nalen Schwankungen können aber rela-
Klickdaten. So ist es ohne Weiteres mög- tiv leicht korrigiert werden.
lich, ein Suchabo in einer Gemeinde an- Beim Trend sind zwei Korrekturen
zulegen, in der es kein Angebot gibt, und nötig: Zum einen steigt die Zahl der In-
gleichzeitig geben die Suchenden in den ternetnutzer in der Schweiz langsam,
Suchanfragen ihre Zahlungsbereitschaft aber stetig an, zum andern legen immer
preis. mehr Personen, die online eine Woh-
Doch natürlich haben auch Such- nung suchen, ein Suchabo an (vgl. Ab-
abodaten ihre Tücken: Nicht alle Woh- bildung 2). Beides führt zu einer steigen-
nungssuchenden nutzen das Internet zur den Anzahl an Suchabos, die nicht mit
Wohnungssuche, und nicht alle Woh- einem entsprechenden Anstieg der Im-
nungssuchenden im Internet nutzen mobiliennachfrage gleichzusetzen und
immobilia Februar 2018 | 17«EFFIZIENZ IST AUCH EINE
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HOME OF METERINGIMMOBILIENWIRTSCHAFT MARKTFORSCHUNG
ABB. 4 NACHFRAGE NACH MIETWOHNUNGEN, KONJUKTURBAROMETER ABB. 5 REGIONALE NACHFRAGEINDIZES (MIETWOHNUNGEN) IM VERGLEICH
UND KONSUMENTENSTIMMUNG (FEB. 2014 = 100)
Quellen: Realmatch360, KOF, SECO Quelle: Realmatch360
130 10 130
125
120 0 120
115
110 -10 110
105
100 -20 100
95
Mieteindex Schweiz
90 -30 90
Konjunkturbarometer Zürich
Konsumentenstimmung 85 Basel-Stadt
80 -40 0
04.2014
06.2014
08.2014
04.2016
06.2016
08.2016
02.2014
04.2015
06.2015
08.2015
02.2016
04.2014
06.2014
08.2014
04.2016
06.2016
08.2016
02.2015
02.2014
04.2015
04.2017
06.2015
08.2015
02.2016
06.2017
08.2017
02.2015
02.2017
04.2017
06.2017
08.2017
02.2017
10.2014
10.2016
10.2015
10.2014
10.2016
10.2015
12.2014
10.2017
12.2016
12.2015
12.2014
10.2017
12.2016
12.2015
12.2017
12.2017
deshalb zu korrigieren ist. Ebenfalls he- Einschnitt, nicht nur im Konjunkturbaro- auszuleuchten. So zeigt beispielsweise
rausgerechnet werden müssen die saiso- meter und der Konsumentenstimmung, die Entwicklung der Nachfrage nach
nalen Unterschiede, denn im Sommer- sondern auch bei der Immobiliennach- Mietwohnungen in Zürich und Basel an-
halbjahr werden klar mehr Suchabos frage. Während das Konjunkturbarome- ders als jene in der gesamten Schweiz
aufgegeben als im Winterhalbjahr. Was ter die Tiefstwerte sehr rasch hinter sich deutlich nach unten (vgl. Abbildung 5).
übrig bleibt, ist die effektive Entwick- liess, dauerte es auf der Konsumenten- Dieser Unterschied dürfte einerseits auf
lung der Nachfrage in der Schweiz, hier seite deutlich länger, bis die entstandene das höhere Preisniveau in den Städten
(Abbildung 3) am Beispiel der Mietwoh- Verunsicherung überwunden war. Doch und anderseits auf die rückläufige Zu-
nungsnachfrage. nach und nach erholten sich auch die wanderung zurückzuführen sein.
Konsumentenstimmung und parallel da- Denn zum einen, dies zeigen die
WAS BEEINFLUSST DIE NACHFRAGE? Schaut zu die Nachfrage nach Immobilien (vgl. Nachfrageindizes nach Preisklassen,
man sich die Entwicklung des Nachfrage- Abbildung 4). geht die Nachfrage nach teuren Woh-
indexes für Mietwohnungen in den ver- nungen gegen den allgemeinen Trend
gangenen Jahren an, so wird deutlich, ANWENDUNGEN UND FAZIT. Wer die Ein- eher zurück, und zum andern manifes-
dass sie in Phasen verlief: In einer ersten stiegsfrage nach der Entwicklung der tiert sich die Abnahme der Zuwanderung
Phase bis Anfang 2015 stieg die Nachfra- Mietwohnungsnachfrage in den vergan- heute vor allen in jenen Regionen, die in
ge stark an, dann erfuhr sie einen Knick genen zwei Jahren also mit «gestiegen» der Vergangenheit überdurchschnittlich
und bewegte sich bis Anfang 2016 besten- beantwortet hat, hat recht behalten. Aber von ihrem Anstieg profitiert haben.
falls seitwärts. Von da an nahm sie wieder warum sind denn die Mietpreise ten- Solche und andere Analysen wird
zu, wobei sich der starke Anstieg während denziell unter Druck geraten? Ein Ver- Realmatch360 künftig für Immobilia
der ersten Jahreshälfte 2017 in der zwei- gleich der Angebots- und Nachfragein- vornehmen und in jeder zweiten Ausga-
ten Hälfte ins Gegenteil verkehrte. dizes gibt Aufschluss: Das Angebot ist be über die Entwicklung der Nachfrage
Die Nachfrageindizes für Eigen- sehr viel stärker gestiegen als die Nach- nach Mietwohnungen, Eigentumswoh-
tumswohnungen und Einfamilienhäu- frage. Die Konzentration der Bauindust- nungen und Einfamilienhäuser berich-
ser zeigen übrigens einen recht ähnli- rie auf den Mietwohnungsbau blieb nicht ten. Wer laufend an den aktuellen und
chen Verlauf, mit dem Unterschied, dass ohne Auswirkungen, weder auf das An- lokalen Nachfrageentwicklungen inte-
die Nachfrage ab Mitte 2017 nicht zu- gebot noch auf die Preise. Die fallenden ressiert ist, kann sich unter www.real-
rückgeht, sondern sich auf hohem Ni- Preise sind also nicht ein Zeichen dafür, match360.com detailliert informieren.
veau zu stabilisieren scheint. Weshalb? dass die Nachfrage zurückgeht, sondern
Ein Blick auf die Wirtschaftsentwicklung lediglich dafür, dass die Nachfrage weni- *DIETER MARMET
Der Autor ist Mitglied des Advisory Boards
und die Stimmung der Konsumenten ger stark gestiegen ist als das Angebot. von Realmatch360.
bringt Klarheit: Die Aufgabe der Kurs- Neben solchen Vergleichen können
untergrenze für den Euro am 15. Janu- die Nachfrageindizes auch dazu genutzt
ar 2015 sorgte für einen offensichtlichen werden, die einzelnen Marktsegmente
immobilia Februar 2018 | 19Sie können auch lesen
