SCHWEIZ IMMOBILIA - STOCKWERKEIGENTUM - SVIT Schweiz
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# 11 — NOVEMBER 2021 — 88. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch SC HW E IZ IMMOBILIA FOKUS INTERVIEW MIT STÄNDERAT ANDREA CARONI 04 IMMOBILIEN WIRTSCHAFT QUO VADIS STOCKWERK EIGENTUM? 12 BAU & HAUS BIJOU FÜR DEN EISSPORT 36 STOCKWERKEIGENTUM
EDITORIAL VON—ANDREAS INGOLD VERWALTUNGEN SIND GEFORDERT Der Bundesrat hat die Frist, bis zu der die Ver- sammlungen von Gesellschaften schriftlich oder virtuell durchgeführt werden können, bis längs- tens Ende 2023 verlängert. Davon erfasst sind auch die Versammlungen der Stockwerkeigentü- mergemeinschaften (STWEG). «Längstens» be- deutet, dass die Sonderregelung früher aufgeho- ben werden könnte, wenn bis dahin das revidierte Aktienrecht in Kraft tritt. Es bleibt unklar, welche Auswirkung diese Revision auf die befristete Co- vid-Regelung für STWEG und andere Rechtsfor- men wie Vereine oder Genossenschaften hat. Was aber die «Hochsaison» der STWEG-Versamm- lungen im kommenden Frühjahr betrifft, scheint die Rechtslage einigermassen gesichert. So oder so: Die Verwaltungen der STWEG sind aufgerufen, mit Augenmass zwischen einer phy- sischen Durchführung – allerdings mit Zertifi- FÜR DIE EINBE RUFUNG VON VERSAMMLUNGEN IST AUGENMASS GEFORDERT. ANDREAS INGOLD katspflicht, aber immerhin mit der Möglichkeit einer Stimmrechtsvertretung mit Abstimmungs- Lücke in der instruktion – und schriftlicher bzw. virtueller Durchführung zu entscheiden. Alle drei Arten ha- Wärmeversorgung? ben Vor- und Nachteile. Unter allen Umständen ist dem Eindruck entgegenzuwirken, die Verwal- tung wolle zum Beispiel mit einer schriftlichen Durchführung unliebsame Diskussionen im Ple- num unterdrücken. Oberste Zielsetzung der Ver- Ob als Notheizung im Schadenfall waltung muss es in dieser Abwägung sein, dass die Entscheidungsrechte der Stockwerkeigen oder als Überbrückung bei tümer gewahrt werden und sie sich am Entschei- dungsprozess beteiligen können. Heizungs-Reparaturen oder Nach Massgabe der eingegangenen Fragen zur Position des SVIT beschäftigt die Zertifikats- -Sanierungen. Dank den mobilen frage Eigentümer und Verwaltungen. Die Begrün- dung der ablehnenden Haltung des Bundesamts Heizzentralen von Krüger bleibts für Justiz und des Bundesamts für Gesundheit ist mit Blick auf die Vielzahl der Anwendungsfälle jederzeit wohlig warm. der Zertifikatsregeln zwar nachvollziehbar (siehe dazu den Beitrag auf Seite 10 dieser Ausgabe). Be- dauerlich ist der Entscheid aber allemal. Es bleibt damit nur zu hoffen, dass vor der erwähnten Ver- sammlungssaison eine Lockerung der Zertifikats Mit 19 Standorten in allen Regionen der pflicht für derartige Veranstaltungen in Kraft Schweiz schnell vor Ort. krueger.ch treten kann und sich die Situation allgemein ent- spannt. 2
INHALT IMMOBILIA —INHALT NR. 11 NOVEMBER 2021 FOKUS 04 «MEHR FREIHRAUM HEISST MEHR VERANTWORTUNG» Ständerat Andrea Caroni, Initiant der Überprüfung der Rechtsgrundlage für das Stockwerkeigentum, plädiert für eine gesetzliche Grundlage mit mehr dispositivem Recht . IMMOBILIENWIRTSCHAFT 16 EIGENTUMSWOHNUNG ALS ANLAGEKLASSE? Oft werden Eigentumsobjekte v om Besitzer weitervermietet. Wie hat sich die 10 Bruttorendite entwickelt und wie schneidet dieses Investment im Vergleich zur Vermietung von Mehrfamilienhäusern ab? POLITIK 20 ABGRENZUNG ZWISCHEN ARBEIT UND FREIZEIT Der SVIT Zürich wollte wissen, wie Homeoffice in der Immobilienwirtschaft KEINE ERLEICHTERUNG umgesetzt wird. Die Auswertung ergab, dass sich Homeoffice etabliert hat, FÜR VERSAMMLUNGEN das Büro aber für viele der wichtigste Arbeitsort bleibt. 24 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT DER SVIT HAT UM LOCKERUNG DER ZERTIFIKAT- PFLICHT FÜR VERSAMMLUNGEN DER STOCKWERK IMMOBILIENRECHT EIGENTÜMER ERSUCHT. DER BUND HÄLT AN SEINER RESTRIKTIVEN HALTUNG FEST. 30 FORMZWANG BEI NEBENABREDEN Das Bundesgericht musste sich mit der Frage des Formzwanges bei Neben- abreden zu einem öffentlich beurkundeten Grundstücksgeschäft sowie mit Scheingeschäften auseinandersetzen. 32 KINDERBETREUUNG ERLAUBT? Das Bundesgericht entschied, dass eine Stockwerkeigentümerin ohne eigene Kinder zukünftig in ihrer Wohnung keine professionelle Kinder betreuung mehr anbieten darf. 34 GESETZE SOLLTEN MEHR REGELN An den beiden Kursabenden zu den Themen «Stockwerkbegründung» und «Stockwerkeigentümerversammlung» ist deutlich geworden, das Gesetze vieles nicht oder nur sehr allgemein regeln. 12 BAU & HAUS IMMOBILIENWIRTSCHAFT 40 SÜSSES GLÜCK AN IMPOSANTEM ORT Der Hersteller der wohl besten Schokoladenprodukte der Schweiz hat in QUO VADIS STOCK- Ibach / Schwyz ein neues Firmenzentrum geschaffen, dessen Dach heraus- WERKEIGENTUM? sticht. Der Hybridbau der Max Felchlin AG erhielt bereits Auszeichnungen. DIE BRANCHE DER STWE-BEWIRTSCHAFTER KLAGT 42 W ENN ÖKOLOGIE UND ÄSTHETIK MITREDEN OFT ÜBER MANGELNDE RENTABILITÄT UND ÜBER Der Rettungstrakt auf dem Areal des Spitals Lachen (SZ) sieht nicht nur viel FEHLENDEN NACHWUCHS. DER VORSTAND DER FACH- besser aus als der alte, er ist auch funktionaler und ökologischer. Eine gute KAMMER STOCKWERKEIGENTUM HAT SICH ANLÄSS- Wärmedämmung und das Photovoltaik-Dach machen es möglich. LICH SEINER LETZTEN KLAUSUR EINGEHEND MIT 44 E IN GEBÄUDE ZUR PRÄVENTION DEM THEMA BEFASST. DER VORLIEGENDE ARTIKEL Zunehmendes Gesundheitsbewusstsein stellt neue Anforderungen an Immo- FASST DIE DISKUSSION ZUSAMMEN. bilien. Immobilienunternehmen wie Swiss P rime Site haben sich dieser Be- dürfnisveränderung angenommen und erste Lösungen bereits implementiert. 46 I NDIVIDUELLES WOHNEN AUF KLEINSTEM RAUM ESG, Umwelt, Soziales und Unternehmensführung, beschreibt die unterneh- merische Sozialverantwortung. Gerade bei Bauwerken mit Lebenserwartungen von 60 bis 80 Jahren ist die Verantwortung entsprechend gross. IMMOBILIENBERUF LEBENSLANGES LERNEN IST GELEBTE REALITÄT» 54 « Claudio Müller hat die Studiengangsleitung des Masterstudiengangs Real state Management an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich an Markus E Streckeisen übergeben. Die Immobilia schaut mit ihnen zurück und voraus. 36 59 AUS- UND WEITERBILDUNG: AKTUELLES ANGEBOT 60 GESAMTÜBERSICHT UND KONTAKTSTELLEN BAU & HAUS VERBAND EIN BIJOU FÜR EISSPORT 66 AKLER-CONVENTION 2021: LEBENSRÄUME DER ZUKUNFT M UND EVENTS 68 S VIT ZÜRICH: VOM BUBENTRAUM ZUM OLYMPIASIEGER MIT PLATZ FÜR ÜBER 5000 ZUSCHAUER IST DIE NEUE 70 GV SVIT AARGAU: GEOMETRIE EINES SCHÖNEN ABENDS EIS- UND EVENTHALLE «LONZA ARENA» IN VISP 72 EIN CAMINADA KOMMT SELTEN ALLEIN TREFFPUNKT FÜR EISHOCKEY, EISLAUF UND WEITE- Der SVIT Graubünden traf sich zum Herbstanlass am 21. September 2021 in RE VIELFÄLTIGE VERANSTALTUNGEN. SIE GEHÖRT ZU der W aldhütte «Tegia da vaut» zum gemütlichen Beisammensein. DEN BESTEN EVENTHALLEN DER SCHWEIZ. 73 KURZMELDUNGEN VERBAND STANDARDS: STELLENMARKT 62 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 74 / BEZUGSQUELLENREGISTER 86 / ADRESSEN & TERMINE 89 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 90 IMMOBILIA / November 2021 3
«MEHR GESTALTUNGS- FREIHEIT HEISST MEHR VERANTWORTUNG» 4 IMMOBILIA / November 2021
FOKUS INTERVIEW STOCKWERKEIGENTUM Ständerat und FDP-Vizepräsident Andrea Caroni hat im Parlament eine Überprüfung des Rechts zum Stockwerkeigentum ange- stossen. Im Gespräch plädiert er für mehr dispositives Recht, das Schliessen von offensichtli- chen Lücken und zwingende Regeln nur in Ausnahmefällen. Und er sagt, warum bei den nächsten Wahlen mit der FDP zu rechnen ist. INTERVIEW—IVO CATHOMEN* FOTOS—URS BIGLER Die NZZ schrieb jüngst: «In Bundesbern gilt Caroni als ehrgeizig und als Überflieger.» Werten Sie das als Kompliment? Wer Ambitionen hat, will etwas erreichen. Das trifft auf mich zu – wie bestimmt auf die meisten Bundes- parlamentarier. Wer dabei wie hoch fliegt, mögen an- dere beurteilen. ANZEIGE IMMOBILIA / November 2021 5
FOKUS INTERVIEW STOCKWERKEIGENTUM Die Zeitung konstatiert, dass Ihre Partei in der als in der Vergangenheit, während zum Beispiel der Wahrnehmung der Stimmbevölkerung Die Mitte fast über das ganze Spektrum verstreut ihr Profil verloren hat. Warum? ist. Umgekehrt sind wir aber auch keine Partei, die Das sehe ich anders. Wir sind das liberale Original. Kadavergehorsam einfordert wie andere. Wir müssen wieder stärker über die Themen spre- Aber gerade diese Meinungsvielfalt macht chen, die uns einen und für die uns die Stimmbevöl- die FDP für die Menschen auf der Strasse kerung schätzt: liberale Gesellschafts- und Wirt- wenig greifbar … schaftsordnung, die Wohlstand schafft, nachhaltige Pro Legislatur stimmen wir rund 4000 Mal ab. In Sozialwerke, weniger Bürokratie. 95% der Fragen steht unsere gesamte Fraktion auf Was kann der Stimmbürger konkret für sein der gleichen Seite. Das wird meist ausgeblendet. Je- privates und berufliches Leben erwarten, ne wenigen Fälle, in denen wir tatsächlich geteilter wenn er die FDP wählt? Meinung sind, werden dafür als Zersplitterung Die FDP verspricht jedem Bürger und jeder Bürge- hochstilisiert. Zwei dieser Themen haben in der rin, sich für sie und ihre Rechte einzusetzen – und jüngsten Vergangenheit die Schlagzeilen bestimmt: zwar in dem Sinn, dass jeder sein Leben so gestal- das Institutionelle Rahmenabkommen einerseits ten kann, wie er will. Wir trauen dem Einzelnen zu, und die CO2-Gesetzgebung anderseits. Bei beiden BIOGRAPHIE sein persönliches Glück in die eigene Hand zu neh- ANDREA Vorlagen haderten übrigens auch andere Parteien men. Wir schaffen den Rahmen dazu, ohne Bevor- CARONI mit sich selbst, und bei beiden Themen gilt es jetzt, mundung, Umverteilung und Einschränkungen. (*1980), Rechtsanwalt, gemeinsam nach vorne zu schauen. Das Meinungsforschungsunternehmen Dr. iur., MPA (Harvard), Würde mehr Parteidisziplin das Profil nicht Sotomo schreibt in ihrem letzten Parlamen Ständerat (FDP, AR), schärfen? Vizepräsident der FDP tarierrating über die FDP, dass sie den Schweiz, ist Partner einer Freisinnige kann man praktisch nur mit Argumen- rechten Flügel verloren hat und seit Jahren Anwaltskanzlei in ten überzeugen. Bei wenigen ausgewählten strate- nach links driftet. Hat der Zeitgeist die Herisau und Lehrbeauf- gischen Geschäften und bei deutlichen Entschei- tragter an der HSG. Von FDP erfasst? 2008 bis zu dessen Rück- dungen innerhalb der Fraktion oder der Partei Wir haben oft vielfältige Meinungen in der Frakti- tritt 2010 war er persön- appellieren wir an die Minderheit, Entscheidungen on, aber ein enorm starkes liberales Fundament, licher Mitarbeiter von mitzutragen oder mindestens nicht in die lautstar- das uns gemeinsam trägt. Die Flügeldiskussion ist Bundesrat Hans-Rudolf ke Opposition zu gehen. Es ist halt so, dass die Me- Merz. 2011 wurde er in daher überzeichnet. Die FDP-Parlamentarier lie- den Nationalrat und 2015 dien einem einzelnen «Abweichler» mehr Beach- gen übrigens in diesem Rating kompakter beieinan- in den Ständerat gewählt. tung schenken als vierzig Geeinten. 6 IMMOBILIA / November 2021
DIE RECHTSORDNUNG IM STOCKWERKEIGENTUM MUSS UNZÄHLIGEN VER SCHIEDENEN LEBENS SITUATIONEN GERECHT WERDEN. Jüngst haben die Delegierten einen neuen Parteipräsidenten und nebst Ihnen und Philippe Nantermod zwei weitere Vizepräsi denten gewählt. Welche Akzente setzt das neu besetzte Präsidium? Nicht das Präsidium, sondern unsere demokrati- schen Gremien beschliessen die Positionen. Wir ha- ben aber bereits die Arbeit in kritischen Bereichen wie in der Beziehung zur EU und der Klimapolitik wieder aufgenommen. Noch wichtiger ist es, unsere eigenen, liberalen Themen klar zu kommunizieren, dass dieses nicht vordringliche Projekt nicht so auch mittels unserer Volksinitiativen für eine nach- schnell vorankommt, wie es sich manche wünschen. haltige AHV und die Individualbesteuerung. Im In der Wintersession sind zwei Jahre seit der An- Weiteren geht es darum, den Wahlkampf 2023 zu nahme meiner Motion vergangen. Dann muss der lancieren. An Arbeit mangelt es uns also nicht. Bundesrat informieren, wo das Projekt steht. Kommen wir zu einem Ihrer politischen An Immobilienexperten sehen im Stockwerk liegen und zum Schwerpunktthema dieser eigentum einen Sanierungsstau und pro Immobilia-Ausgabe: 2019 hat der Bundesrat gnostizieren eine zunehmende Demodie auf Ihr Postulat von 2014 den Bericht «Fünf rung der Liegenschaften. Kann dies der zig Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für eine Politik einerlei sein? Gesamtschau» vorgelegt. Was sind aus Nein, auf keinen Fall. Aber die konkreten Entschei- Ihrer Sicht die Schlussfolgerungen aus dem de obliegen den privaten Eigentümern. Bericht? Gerade in der Frage der Gebäudesanierung Dass es in vielen Punkten Handlungsbedarf gibt. und der erforderlichen Quoren geht es um Das hält der Bericht ausdrücklich fest. Eigentumsrechte des Einzelnen versus Sie haben daraufhin eine Motion eingereicht, Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft. Wo mit der Sie fordern, die Empfehlungen des stehen Sie in diesem Dilemma? Bundesrats umzusetzen. Beide Kammern Ich teile im Grundsatz die Meinung des Bundesrats, haben diese Motion angenommen. Was ist dass wir den Beteiligten einen optimalen Rahmen seither in dieser Sache passiert? zur Verfügung stellen wollen, der aber weitestmög- Beide Räte haben 2019 meiner Motion zugestimmt – lich dispositiven Charakter mit vernünftigen Be- auch auf Empfehlung des Bundesrats. Nun warte ich schluss-Quoren haben sollte. Sonst übersteuern auf die Vernehmlassungsvorlage und dann die Bot- wir und schränken die Gemeinschaften über Mas- schaft mit Entwurf. Das Bundesamt für Justiz ist al- sen ein. Jede Stockwerkeigentümergemeinschaft lerdings durch andere Projekte und die Covidpande- hat ihre Eigenheiten. Wir können nicht alle in ein mie stark ausgelastet. Ich habe darum Verständnis, Korsett zwängen. IMMOBILIA / November 2021 7
FOKUS INTERVIEW STOCKWERKEIGENTUM Der Expertenbericht nennt sechs Bereiche häufig ein «Standardreglement» verwenden mit einem unmittelbaren gesetzlichen und Käufer auf dessen Inhalt gar keinen Handlungsbedarf. Teilen Sie die Meinung Einfluss nehmen können. der Experten? Der Staat soll festlegen, was für alle problemlos Es scheint mir auch aus meinen Gesprächen mit gleich geregelt werden kann. Das schliesst auch Fachspezialisten angezeigt, diese sechs Bereiche – einen gewissen Konsumentenschutz ein. Alles an- Errichtung von Stockwerkeigentum vor Erstellung dere muss den Privaten überlassen sein. VON WEITEREN ZWINGENDEN des Gebäudes, Baurecht und Stockwerkeigentum, Sie hatten in Ihrem Postulat auch die VORSCHRIFTEN Sondernutzungsrechte, Mittel zur Sicherung von fehlende Äufnung der Erneuerungsfonds FÜR DAS STOCK Beitragsforderungen, Vermögens- und Handlungs- angesprochen. Später wurde ein diesbe WERKEIGENTUM fähigkeit der Gemeinschaft und Ausschluss von züglicher Vorstoss jedoch abgelehnt. Wie MÜSSTE MAN Stockwerkeigentümern – mit erster Priorität zu be- stehen Sie in der Frage der Äufnungs MICH ERST NOCH handeln und das Gesetz gegebenenfalls zu ergänzen pflicht? ÜBERZEUGEN. bzw. anzupassen. Eine generelle Äufnungspflicht wäre ein schwer- Braucht es eine Art Konsumentenschutz im wiegender Eingriff in die Rechte der Eigentümer, Stockwerkeigentum? die nur zu rechtfertigen wäre, wenn es zum Vorteil Tatsache ist, dass die meisten Käufer nur einmal in aller Gemeinschaften wäre. Das ist wohl aber nicht ihrem Leben Stockwerkeigentum erwerben. Inso- der Fall. Ich denke dabei an gewerblich genutzte fern ist es in einem komplexen Rechtsverhältnis Liegenschaften mit einfachen Eigentümerverhält- wie etwa beim Kauf ab Plan durchaus denkbar, die nissen, bei denen ein solcher Fonds unnötig Liqui- Rechte der Käufer besser zu schützen. Aber auch dität binden würde. Man müsste also zumindest hier gilt der Grundsatz «trau, schau, wem». Die Ausnahmen vorsehen. Hauptverantwortung muss der Private überneh- Zum Schluss: Wie wird die Bilanz «100 Jahre men, er kann sich ja auch beraten lassen. Stockwerkeigentum» dereinst ausfallen? Dispositives Recht heisst aber auch, dass Ich hoffe, sie kommt weiterhin zum Schluss, das *IVO CATHOMEN die Käufer und Eigentümer die Reglemente Stockwerkeigentum habe sich bewährt, nicht zu- Dr. oec. HSG, ist nach ihren Vorstellungen gestalten müssen. letzt dank der gelungenen Reform, die zum 50-Jah- Herausgeber der Tatsache ist aber, dass die Projektentwickler re-Jubiläum aufgegleist worden ist. Zeitschrift Immobilia. 8 IMMOBILIA / November 2021
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IMMOBILIENPOLITIK STOCKWERKEIGENTUM Der SVIT hat um Lockerung der Zertifikatpflicht COVID-ZERTIFIKAT: für Versammlungen der Stockwerkeigentümer KEINE ERLEICHTERUNG ersucht. Der Bund hält an seiner restriktiven Haltung fest. Die Testung für Ungeimpfte könne FÜR VERSAMMLUNGEN den Stockwerkeigentümern zugemutet werden. TEXT—IVO CATHOMEN* ABSCHLÄGIGE ANTWORT Coronavirus Aktualisiert am 22.9.2021 Die Bundesämter begründen ihren ab- schlägigen Entscheid mit Bezug auf die Er- läuterungen Art. 14a Abs. 1 Covid-19-Ver- ordnung besondere Lage, wonach Treffen von Personen oder Gruppen, die sich nicht Hier gilt das regelmässig, sondern nur ein einziges Mal oder nur sehr sporadisch in dieser Zusam- Covid-Zertifikat.* mensetzung treffen, also beispielsweise zu einmaligen oder nur halbjährlich bzw. jähr- lich stattfindenden Veranstaltungen von Vereinen und weiteren Gruppierungen, nicht unter die Ausnahmeregelung fallen. Würden nur wenige Veranstaltungen durchgeführt, die zudem zeitlich weit aus- Ob an STWEG- einander liegen, werde die Anwendbarkeit Versammlun- von Art. 14a Abs. 1 verneint. Die Beispiele in gen das gleiche den Erläuterungen zu Art. 14a Abs. 1 Covid- Ansteckungs BILD: PLAKAT BAG risiko gilt wie 19-Verordnung besondere Lage wiesen anderswo, denn auch auf Veranstaltungen hin, die in bleibt dahinge- eher kurzen Abständen regelmässig statt- stellt. finden (Chorproben usw.), schreiben die Ämter weiter. Eine jährlich stattfindende – Internationaler Personenverkehr Stockwerkeigentümer-Versammlung kön- (grenzüberschreitende Flug-, Bahn- und Schiffsreisen) ne entsprechend nicht unter Art. 14a Abs. 1 – Grossveranstaltungen (ab 1’000 Personen) Covid-19-Verordnung besondere Lage fal- – Clubs, Diskotheken und Tanzveranstaltungen (mit obligatorischer Erhebung der Kontaktdaten) len, monatlich oder allenfalls auch alle zwei – Innenbereiche von (Hotel-)Bars und Restaurants Monate stattfindende Anlässe hingegen – Freizeit-, Sport- und Unterhaltungsbetriebe wie Theater, Kinos, Casinos, Schwimmbäder etc. schon. Dazwischen liege eine Grauzone. – Privatanlässe wie z. B. Hochzeiten in Innenräumen von öffentlich Die Ausführungen in den «FAQ Corona- zugänglichen Einrichtungen und Betrieben virus und Generalversammlung» des Bun- – Aktivitäten von Sport- und Kulturvereinen mit über 30 Personen desamts für Justiz haben daher gemäss dem Entscheid weiterhin Gültigkeit, und Art 316.614.d für die Versammlung von Stockwerkeigen- bag-coronavirus.ch/zertifikat tümergemeinschaften gilt die Zertifikats- *Gilt als Nachweis für Personen ab 16 Jahren. pflicht. Im Entscheid heisst es weiter, es sei davon auszugehen, dass jede Person, die or- dentlich an die Stockwerkeigentümer-Ver- sammlung eingeladen worden sei, sowohl COVID Certificate App die Zeit wie auch die Mittel aufbringen kön- ne, sich testen zu lassen. Ansonsten könn- ten sich Personen ohne gültiges Zertifikat VERHÄLTNISMÄSSIGE desämter haben das Begehren nun aber bei der Versammlung vertreten lassen und ZERTIFIKATSPFLICHT? abgelehnt. ihr Teilnahmerecht so wahrnehmen. Die Der SVIT Schweiz hat das Bundesamt Der Verband hatte argumentiert, dass Zertifikatspflicht stellt daher nach Ansicht für Justiz und das Bundesamt für Ge- die Stockwerkeigentümergemeinschaft im der Bundesjuristen keine unzulässige Dis- sundheit ersucht, eine Unterstellung der Zusammenhang mit den Covid-Massnah- kriminierung dar. Versammlung der Stockwerkeigentü- men den Vereinen gleichgestellt werden mergemeinschaft unter Art. 14a Abs. 1 kann, zumal die Mitglieder dem Veranstal- Covid-19-Verordnung besondere Lage ter bekannt sind und Schutzmassnahmen («Veranstaltungen in Innenräumen ohne (namentlich die Abstandsregeln) im Rah- Zugangsbeschränkung auf Personen mit men eines Schutzkonzepts problemlos einem Zertifikat») zu prüfen. Damit hät- umgesetzt werden können. Zudem unter- ten Versammlungen mit bis zu 30 Perso- scheidet sich die Stockwerkeigentümerge- nen und bei den erforderlichen Schutz- meinschaft aufgrund der räumlichen Nähe *IVO CATHOMEN massnahmen ohne Zertifikatspflicht (Bewohner einer Liegenschaft) von Ver- Dr. oec. HSG, ist Herausgeber der durchgeführt werden können. Die Bun- sammlungen anderer Gesellschaften. Zeitschrift Immobilia. 10 IMMOBILIA / November 2021
IMMOBILIENPOLITIK 18 KURZMELDUNGEN SCHWEIZ WIDERRECHTLICHE BAUTEN AUSSER SCHWEIZWEITER Hebt sich ab. HALB BAUZONE BETREIBUNGS In Design und Qualität. Die Umweltkommission REGISTERAUSZUG des Nationalrats hat an ihrer Die Schaffung eines Oktober-Sitzung eine Kom- schweizweit vollständigen Be- missionsmotion beschlossen, treibungsregisterauszugs ist mit der sie den Bundesrat auf- einen Schritt weiter. Der Nati- fordern will, dem Parlament onalrat hat einer Motion zu gesetzliche Grundlagen zu un- gestimmt, wonach beim Wech- terbreiten, um bei widerrecht- sel des einwohnerrechtlichen lich erstellten Bauten ausser- Meldeorts die bisherigen be- halb der Bauzonen die Pflicht treibungsregisterrechtlichen zur Wiederherstellung des Daten übernommen werden rechtmässigen Zustands nach müssen. 30 Jahren verwirken zu lassen. WOHNEIGENTUM VERNEHMLASSUNG MIT MITTELN DER ZUR LEX KOLLER ZWEITEN SÄULE In ihrer November-Sitzung Die Kommission für soziale hat die nationalrätliche Um- Sicherheit und Gesundheit weltkommission einen Vor des Nationalrats hat in ihrer entwurf zur Umsetzung der Oktober-Sitzung eine Motion parlamentarischen Initiative beschlossen, mit welcher der «Unterstellung der strategi- Bundesrat beauftragt werden schen Infrastrukturen der soll, die einschlägigen Rechts- Energiewirtschaft unter die bestimmungen so anzupassen, Lex Koller» beraten, dem die dass die Guthaben der beruf beiden Umweltkommissionen lichen Vorsorge wieder voll- 2018 Folge gegeben hatten. Die ständig für den Erwerb eines Kommission plant eine Ver- Hauptwohnsitzes genutzt wer- nehmlassung, deren Eröff- den können. nungstermin noch nicht be- kannt ist. LEERKÜNDIGUNG WEGEN GEBÄUDE ERDBEBENVER SANIERUNG? SICHERUNG MIT In der Fragestunde im Nati- EVENTUALVER onalrat beantwortete der Bun- PFLICHTUNG desrat die Frage von National- Der Nationalrat hat in der rat Christian Dandrès, wie er Herbstsession als Zweitrat Leerkündigungen im Rahmen einer Motion der ständerätli- von energetischen Sanierungs- chen Umweltkommission massnahmen verhindern will, zugestimmt, mit welcher der dass sich die Regierung be- Bundesrat beauftragt wird, wusst sei, dass es durch Kündi- eine Vorlage für eine schweize- gungen zu schwierigen Situati- rische Erdbebenversicherung onen kommen könne. Der mittels eines Systems der Bundesrat sei jedoch der Mei- Eventualverpflichtung auszu- nung, dass Kommunikations- arbeiten. Gleichzeitig lehnt massnahmen besser geeignet die grosse Kammer die Stan- seien als legislative Lösungen. desinitiative des Kantons Ba- Darüber hinaus sehe das Miet- sel-Stadt ab, welche die Ein- recht bereits Schutzmechanis- führung einer obligatorischen men vor, um ungerechtfertigte Erdbebenversicherung forderte. Kündigungen zu verhindern. schulthess.ch IMMOBILIA / November 2021
IMMOBILIENWIRTSCHAFT STOCKWERKEIGENTUM Die Branche der STWE-Bewirtschafter klagt oft über mangelnde Rentabilität und über fehlenden Nachwuchs. Der QUO VADIS STOCK- Vorstand der Fachkammer Stockwerk eigentum hat sich anlässlich seiner WERKEIGENTUM? letzten Klausur eingehend mit dem Thema befasst. Der vorliegende Artikel fasst die Diskussion zusammen. TEXT—MICHEL DE ROCHE* Wie kann es der Bran- che gelingen, die jun- gen Bewirtschafter BILD: 123RF.COM für das Thema Stock- werkeigentum zu begeistern? AUSGANGSLAGE verrechnet. Nach dem Motto «Geiz ist geil!» werden Stockwerkeigentum wird immer beliebter und es von sparwütigen Stockwerkeigentümern bei der Aus- werden immer mehr Stockwerkeigentumswohnun- wahl der Bewirtschaftung gern nur Honorare mitei- gen gebaut. Die vor allem in den Städten gebotene ver- nander verglichen. Dabei werden mangels Vergleichs dichtete Bauweise sowie die stetige Ertragsoptimie- der in den Honoraren inkludierten Leistungen auch rung führt zum Abriss von Einfamilienhäusern und Kraut und Rüben miteinander verglichen. Am En- zum Bau von immer grösseren Stockwerkeigentümer- de wird oft derjenige Bewirtschafter gewählt, der die gemeinschaften. Viele, gerade auch grössere Markt- günstigste Offerte abgibt. teilnehmer bewirtschaften kein Stockwerkeigentum Die Branche stöhnt denn auch über einen erhebli- mehr. Als Gründe hierfür hört man immer wieder die- chen Honorardruck. Oft nicht sonderlich gut ausgebil- selben Argumente: Stockwerkeigentum rechnet sich dete Verwaltungen, die sich in Crash-Kursen maximal nicht, und es fehlt der Branche an Nachwuchs. Ohne ge- Basiswissen angeeignet haben, fehlt oft der Weitblick schultes Personal lassen sich aber die sowohl mensch- in der Bewirtschaftung. Hört man aber der Branche lich als auch rechtlich immer komplexeren Gemein- weiter zu, so stellt man fest, dass vor allem speziali- schaften nicht mehr rentabel bewirtschaften. sierte Bewirtschaftungsfirmen oft komplett ausgelas- tet sind und sich ihre Mandate in der Zwischenzeit ge- STOCKWERKEIGENTUM RECHNET SICH zielt aussuchen können. Ihre Honorare werden kaum NICHT in Frage gestellt, weil ihre Kompetenz geschätzt und Die Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum wird auch gern bezahlt wird. Nicht zu vergessen, ist bei der üblicherweise mit einem pauschalen Jahreshonorar Beurteilung der finanziellen Rentabilität der Stock- Die Nachfrage nach Stockwerkei noch vor zehn Jahren. Das ergibt ei wohnung zu erwerben, brauchen gentum in der Schweiz steigt seit ne Analyse der Immobilienberatungs Käufer weniger Eigenmittel. Weiter Jahren. Und die Pandemie hat dem firma Wüest Partner. Warum sind dürfte auch die Demografie zum Run nochmals einen Schub ver Eigentumswohnungen so begehrt? Trend beigetragen haben: die Baby- passt – genauso wie den Preisen. Dafür gibt es mehrere Gründe. Ein Boomer (Jahrgänge 1946 bis 1964), STOCKWERK- Die Transaktionspreise – also die Handänderungspreise für Eigen wichtiger dürfte sein, dass die Preise für Einfamilienhäuser aktuell das die ihr Haus auf dem Land für eine Eigentumswohnung an zentraler La EIGENTUM tumswohnungen – haben sich in den Budget der meisten Schweizer ge mit Lift eintauschen. «Die zuneh letzten zwölf Monaten um 6,8% er Haushalte sprengen. «Stockwerk mende Alterung der Bevölkerung hat höht. Und die Kurve zeigt nicht erst eigentum ist grundsätzlich günstiger die Nachfrage nach Stockwerkei seit diesem Jahr steil nach oben: als ein Haus», sagt Robert Weinert, gentum sicher angeheizt», sagt Mar Wer heute Stockwerkeigentum kauft, Immobilienexperte von Wüest Part tin Neff, Chefökonom von Raiffeisen bezahlt über ein Drittel mehr als ner. Das heisst, um eine Eigentums Schweiz. 12 IMMOBILIA / November 2021
34 werkeigentumsbewirtschaftung auch der Umstand, dass ein guter Dienstleister oft erster Ansprechpartner bei der Unterstützung eines Verkaufs einer Wohnung Die gegenüber früher deutlich beschleunigte Kom- sein kann. Eine gute Bewirtschaftung wird dann zu be- munikation via E-Mail, teilweise auch via Whatsapp- zahlter Akquise in der Vermarktung. Chats oder sonstige Tools, aber auch die erhöhte An- spruchshaltung der Stockwerkeigentümer führen EFFIZIENTER WERDEN nicht selten zu einem vermehrten Kommunikations- Grundvoraussetzung für eine effiziente Verwaltung aufwand für die Bewirtschaftung. Diese muss sich fra- ist zunächst, dass die Bewirtschaftung ihren Aufwand gen, ob die Beantwortung jeder E-Mail und die Erfül- DIE BEWIRT stundenmässig erfasst, um so auch einen Überblick lung jedes Bedürfnisses von ihrem Honorar gedeckt SCHAFTUNG über die Rentabilität der Abteilung, aber auch der ein- sind. Sinnvoll ist es bei der Kommunikation mit Stock- VON STOCK zelnen Mandate zu gewinnen. Nur so kann festgestellt werkeigentümern auf jeden Fall, den Ball mit der ers- WERKEIGENTUM werden, welche Mandate kostendeckend bewirtschaf- ten Antwort wieder dem Eigentümer zurückzuspielen, IST IMMER NOCH tet werden und welche nicht. Die Digitalisierung bringt anstatt eine zusätzliche Pendenz vor sich herzuschie- DIE KÖNIGS der Bewirtschaftung viele Möglichkeiten, Prozesse zu ben. Entsprechende Standardantworten und -vorge- DISZIPLIN DER automatisieren und optimieren. Bereits heute sind vie- hen sollten für die ganze Abteilung erarbeitet und ver- IMMOBILIEN le Tools auf dem Markt, die aber oft an den Schnittstel- wendet werden. BRANCHE. len noch nicht ausgereift sind. Viele Firmen lassen sich sogar eigene Tools programmieren. Hier muss man LÖSUNGSVORSCHLÄGE sich fragen, ob dies auf lange Sicht effizient ist, weil der Im Rahmen der Bewirtschaftungstätigkeit gibt es Markt– sofern nicht bereits vorhanden – künftig wohl auch einfache Methoden, um Aufwand und Diskussi- günstigere und effizientere Möglichkeiten bietet. Un- onen zu verringern: Die Verkürzung von Protokollen abhängig davon führt die Digitalisierung zu erhöhten zu eigentlichen Beschlussprotokollen minimiert den Kosten, welche sich nur dann rechnen, wenn damit ei- Aufwand beim Erstellen der Protokolle. Zudem er- ne Entlastung des Personals einhergeht. spart man sich Diskussionen über den eigentlichen ANZEIGE tio n en . i t Ge ne ra «Se ratio nen .» r Ge ne Fü ndolfi, Modernes Banking für u n d F lavia La lden KMU und e Giusepp roup, Oberentfe Private n d o lf iG La r tzwerke WIR-Ne Gemeinschaft. Mehrwert. Schweiz. wir.ch
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IMMOBILIENWIRTSCHAFT STOCKWERKEIGENTUM bunden mit den oft abends stattfindenden Versammlungen führt dies dazu, dass gera- de junge und unerfahrene Bewirtschafter wenig Freude an der Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum entwickeln. Ambitio- nierte Nachwuchskräfte wechseln deshalb Gesprächsinhalt und konkrete Meinungsä- in die Vermarktung, andere bevorzugen usserungen. Hierfür gilt: «Weniger ist die Ruhe in der Buchhaltung, wo weniger mehr!» Bei der Budgetierung lohnt es sich, schwierige Kundenkontakte bestehen. Die für Unterhaltskosten etwas offensiver zu Branche spricht deshalb von einem Nach- auch an schwierige Versammlungen zu be- budgetieren. So kann Unvorhergesehenes wuchsproblem in der Bewirtschaftung von gleiten. So kann Frustpotenzial vermieden ohne Diskussionen mit dem Ausschuss Stockwerkeigentum. werden. Aber auch organisatorisch sind oder gar ausserordentlichen Versammlun- Da gerade junge Bewirtschafter im Um- Massnahmen möglich, um den Nachwuchs gen im Rahmen des Budgets, aber auch der gang mit anspruchsvollen Kunden weder wieder vermehrt zu begeistern. Die unge- Kompetenzsumme, die der Bewirtschaf- Erfahrung haben noch darin im Rahmen liebten Abendtermine können unter Um- tung gemäss Verwaltungsvertrag zusteht, der regulären Ausbildungsgänge geschult ständen vermieden oder zumindest verrin- erledigt werden. Holt die Bewirtschaftung werden, besteht hier Nachholbedarf. Heute gert werden. im Hinblick auf eine auszuführende Arbeit sind Eigentümer oft über Onlineangebote Viele Firmen sind dazu übergegangen, Offerten ein, ohne dass der Beschluss über gut informiert und teilweise den jungen Be- Gemeinschaften einen Rabatt anzubieten, die Arbeit bereits feststeht, so kann die Be- wenn die Versammlungen während der Ar- wirtschaftung sich damit begnügen, nur ei- beitszeit stattfinden. Unflexible Gemein- ne Offerte einzuholen. Allenfalls lässt man schaften werden so teilweise plötzlich sehr auch antragsstellende Stockwerkeigentü- offen für Termine innerhalb der eigentli- mer selbstständig Offerten einholen. Die DIE BEWIRTSCHAF chen Arbeitszeiten. Durch die Schaffung Richtofferte soll dann nach dem Beschluss TUNG VON STOCK einer reglementarischen Grundlage für über die auszuführende Arbeit mit Konkur- WERKEIGENTUM IST Versammlungen in der Form von Videokon- renzofferten hinterfragt werden. So spart ANSPRUCHSVOLL; ferenzen können die nun vielerorts bestens sich die Bewirtschaftung unnötigen Zu- DIE SUCHE UND DIE eingespielten, virtuellen Versammlungen AUSBILDUNG VON satzaufwand. auch nach dem Ausserkrafttreten der Co- PERSONAL IN Sind Gemeinschaften über längeren vid-19-Bestimmungen weitergeführt wer- DIESEM BEREICH Zeitraum nicht kostendeckend, so ist Ur- ENTSPRECHEND den, soweit die zu diskutierenden Themen sachenforschung zu betreiben. Unter Um- SCHWIERIG. dies zulassen. So lassen sich Versammlun- ständen war das vereinbarte Honorar von gen verkürzen, Reisezeiten vermeiden und vornherein zu tief angesetzt, evtl. ergab sich Termine wohl auch eher auf Zeiten inner- im Verlaufe des Mandats eine Aufwander- halb der Arbeitszeiten verlegen. höhung. Eventuell liegt der übermässige Zeitbedarf an einem «aufwändigen» Stock- FAZIT werkeigentümer, auf den dieser Zusatzauf- wirtschaftern in rechtlicher Hinsicht über- Die Bewirtschaftung von Stockwerkei- wand gegebenenfalls abgewälzt werden legen. Der Nachwuchs braucht deshalb in gentum ist anspruchsvoll; die Suche und kann. Die Bewirtschaftung darf sich auch vielerlei Hinsicht Unterstützung: Er muss die Ausbildung von Personal in diesem Be- nicht scheuen, nicht im Pauschalhonorar lernen, sich von anspruchsvollen Eigentü- reich entsprechend schwierig. Die Fach- eingeschlossene Leistungen als Zusatz- mern abzugrenzen und nicht alles persön- kammer Stockwerkeigentum hat diese aufwand zu fakturieren. Voraussetzung für lich zu nehmen. Dies erfordert einerseits Probleme erkannt. Sie versucht, seine Mit- eine diesbezügliche Akzeptanz hierfür ist Selbstvertrauen, anderseits aber auch Un- glieder mit verschiedenen Dienstleistun- eine saubere Vertragsgestaltung und eine terstützung und Ausbildung im psychologi- gen, einfachen Ausbildungsmodulen, aber transparente, möglichst frühzeitige Kom- schen Bereich. Junge Bewirtschafter müs- auch mit einem noch in Arbeit befindli- munikation. Ist weder dies noch eine all- sen die Rückendeckung des Vorgesetzten chen, längeren Spezialisierungskurs zu un- gemeine Honorarerhöhung verhandelbar, spüren. Sie müssen darauf vertrauen kön- terstützen. Der wichtigste Teil der Arbeit, so muss über die Kündigung des Mandats nen, dass sie Probleme jederzeit bespre- die Optimierung der Abläufe und die Un- nachgedacht werden. chen können und dass ihnen im Konflikt- terstützung des Nachwuchses in der tägli- fall der Rücken gestärkt wird. Bei ganz chen Arbeit, liegt jedoch in der Verantwor- KEIN BOCK AUF schwierigen Kunden muss auch die Mög- tung der Betriebe. STOCKWERKEIGENTUM lichkeit gegeben sein, ein Mandat intern Die Bewirtschaftung von Stockwerkei- umzuplatzieren oder dieses gar zu kündi- *MICHEL DE ROCHE gentum stellt hohe Anforderungen an den gen. Viele Firmen investieren viel zu we- Michel de Roche ist Advokat bei Bewirtschafter. Nicht umsonst galt sie lan- nig in die interne Ausbildung und die Be- de Roche & Partner AG in Basel. Er ge als Königsdisziplin der Immobilien- gleitung des Nachwuchses. So lohnt es sich berät vornehmlich Kunden aus branche. Sie erfordert Kenntnisse in den beispielsweise, Kommunikation und Ver- dem Immobilienbereich. Im Ne- benamt ist er seit 2011 Präsident Bereichen Bau, Buchhaltung, Recht, aber sammlungen zu Beginn gemeinsam mit der Fachkammer Stockwerkeigen- vor allem auch soziale Kompetenzen. Ver- dem Nachwuchs vorzubereiten und sie tum des SVIT. IMMOBILIA / November 2021 15
IMMOBILIENWIRTSCHAFT STOCKWERKEIGENTUM EIGENTUMS- Häufig werden Eigentumsobjekte vom Besitzer weitervermietet. Wie sich die so erzielte Bruttorendite über die WOHNUNG ALS letzten Jahre entwickelt hat – und wie dieses Investment im Vergleich zur ANLAGEKLASSE? Vermietung von Mehrfamilienhäusern abschneidet. TEXT—PASCAL ZÜGER* ABBILDUNG 1: BRUTTORENDITEN VON MFH UND EWG IN DER SCHWEIZ SEIT 2013 Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand: 30. Juni 2021 Anm.: 4½-Zimmer-Wohnung Neubau (110 m2), Balkon vorhanden, gute Mikrolage. Bruttorendite = (Marktmiete / Marktwert). 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Bruttorendite MFH Bruttorendite EWG JEDE SECHSTE WOHNUNG teüberlegungen eine Rolle spielen. Schon ten acht Jahre angestiegen sind, während WIRD WEITERVERMIETET seit vielen Jahren gibt es für Investoren kei- die Marktmieten leicht rückläufig waren. Ungefähr jede sechste in der Schweiz ne risikoarmen Anlagen mehr, die eine nen- Im Jahr 2013 konnte ein Anleger mit dem gekaufte Eigentumswohnung wird vom nenswerte Rendite generieren. Auf Bank- Kauf und der anschliessenden Vermietung neuen Eigentümer nicht bewohnt, son- konti sind Nullzinsen die neue Realität einer Eigentumswohnung im schweiz und die Rendite von zehnjährigen Schwei- weiten Durchschnitt mit einer Bruttoren- zer Staatsanleihen bewegt sich nur noch in dite von 3,3% rechnen, aktuell sind es nur negativem Territorium. Da bietet sich der noch 2,8%. Über den gleichen Zeitraum ist Kauf einer Wohnung, um zu vermieten, im die Bruttorendite von Mehrfamilienhäu- EIGENTUMS Fachjargon «buy-to-let» genannt, als in- sern von 5,9% im Jahr 2013 auf inzwischen WOHNUNGEN teressante Alternative an. Häufig sind es 4,0% gesunken. BIETEN Privatanleger, die sich für eine solche Fi- DURCH DIE nanzanlage entscheiden. Aber auch Insti- RUN AUF MEHRFAMILIENH ÄUSER WIEDERKEH tutionelle kommen – getrieben durch An- Mehrfamilienhäuser sind für Investo- RENDEN lagenotstand und den starken Preisanstieg ren zwar nach wie vor finanziell lukrativer, MIETEINNAH MEN EINE bei Mehrfamilienhäusern – immer mehr weil die Gewinnerwartung höher ist als bei STABILE EIN auf den Geschmack. Eigentumswohnungen, allerdings ist der KOMMENS Eigentumswohnungen bieten einer- Spread, also der Renditeunterschied zwi- QUELLE. seits durch die wiederkehrenden Mietein- schen diesen beiden Segmenten, über die nahmen eine stabile Einkommensquelle, Zeit kleiner geworden. «Buy-to-let» hat al- zudem können Investoren dadurch auch so an Attraktivität gewonnen. Dass Mehr- an der Wertsteigerung am Schweizer Im- familienhäuser umgekehrt an Anzie- mobilienmarkt partizipieren. Wie sich die hungskraft eingebüsst haben, hat mit dem dern weitervermietet. Dies zeigen Daten Bruttorenditen in der Schweiz für Invest- massiven Preisanstieg der letzten acht Jah- von verschiedenen Schweizer Grossban- ments in Eigentumswohnungen sowie in re zu tun (+60,3%): Pensionskassen, Versi- ken. Neben privaten Gründen, etwa dem Mehrfamilienhäuser seit 2013 entwickelt cherer und andere institutionelle Investo- Kauf einer Eigentumswohnung, um zu ei- haben, zeigt Abbildung 1. Die sinkenden ren haben sich auf der Suche nach soliden nem späteren Zeitpunkt dort selber einzu- Bruttorenditen lassen sich damit erklären, Investments richtiggehend auf Mehrfa- ziehen, dürften in erster Linie auch Rendi- dass die Immobilienpreise über die letz- milienhäuser gestürzt und dadurch deren 16 IMMOBILIA / November 2021
ABBILDUNG 2: DIFFERENZ DER B RUTTORENDITEN ZWISCHEN MFH Eigentumswohnungen sind in der UND EWG NACH MS-REGION Schweiz ein knappes Gut, was deren Anm.: 4½-Zimmer-Wohnung Neubau (110 m2), Balkon vorhanden, g ute Mikrolage. Bruttorendite = (Marktmiete / Marktwert). Preise nach oben treibt. BILD: 123RF.COM 2,50% Preise in die Höhe getrieben. Gleichzeitig gionen Goms (3,71 Prozentpunkte), Leuk sich in den letzten Jahren auch auf dem stiegen die Marktwerte für Eigentumswoh- (3,26 Prozentpunkte) und Ober engadin Land verteuert, sodass in diesem Seg- nungen in der Schweiz über die letzten acht (3,01 Prozentpunkte) die höchsten Spreads ment die Bruttorendite weiter gesunken Jahre um etwas moderatere 15,7% an. Die aus, Mehrfamilienhäuser sind hier also ist. Es bietet sich in ländlichen Regionen 2013 eingeführten (Selbst-)Regulierungs- deutlich lukrativer. quasi eine toxische Mischung für Anle- Massnahmen der Geschäftsbanken, wel- ger in Eigentumswohnungen: eine sinken- che die Hürden für die Hypothekarverga- STADT-LAND-GRABEN BEI de Bruttorendite bei gleichzeitig erhöhter be nach oben setzten, dürften hier einen DER RENDITEENTWICKLUNG Leerstandsgefahr. dämpfenden Effekt auf die Preise gehabt Eine Auswertung nach Raumtyp zeigt Für Buy-to-let-Investoren sind daher haben. zudem, dass ein richtiggehender Stadt- Städte sowie Agglomerationen die deut- Land-Graben existiert in der Schweiz lich attraktivere Wahl, zumal dort nicht «BUY-TO-LET» ALS INTERESSAN (Abbildung 3): Während die Differenz der nur die Renditedifferenz zu MFH-Invest- TE INVESTMENTALTERNATIVE Bruttorendite zwischen Mehrfamilienhäu- ments geringer ist, sondern auch das Leer- Die Grösse des Spreads bei den Brutto- sern und Eigentumswohnungen in städti- standsrisiko tiefer ausfällt. Dafür müssen renditen ist regional stark unterschiedlich. schen Gebieten im Jahr 2021 relativ klein Investoren aber auch mit einer geringe- Abbildung 2 zeigt die aktuelle Differenz ist (Top-Standorte: 0,53 Prozentpunkte, ren Renditeerwartung vorliebnehmen. An zwischen der Bruttorendite von MFH und grosszentrale Agglomerationen: 0,73 Pro- Top-Standorten beträgt die aktuell zu er- EWG in Prozentpunkten, aufgeteilt nach zentpunkte), ist diese auf dem Land deut- wartende Bruttorendite noch 2,3%, in Ag- den 106 MS-Regionen der Schweiz. Am lich grösser (touristische Gebiete: 2,10 glomerationszentren 2,7%. In Regionen tiefsten ist diese in Winterthur (0,25 Pro- Prozentpunkte, ländlicher Raum 1,97 Pro- wie Zug oder Zürich sind es sogar leicht un- zentpunkte), gefolgt von Basel-Stadt (0,29 zentpunkte). ter 2%. Nicht einkalkuliert sind hier Abzü- Prozentpunkte), Bellinzona (0,30 Prozent- In ländlichen Gegenden sind die Leer- ge für Unterhalt, Verwaltung und das Leer- punkte) und Zürich (0,34 Prozentpunk- stände von Mietwohnungen in den letz- standsrisiko. Jedoch lässt sich dank dem te). An diesen Standorten stellen Eigen- ten Jahren angestiegen, was wiederum Tiefzinsumfeld auch in solchen Fällen tumswohnungen im direkten Vergleich zu die Erträge und damit den Marktpreis von durch einen hohen Fremdfinanzierungs- Mehrfamilienhäusern aus Investorensicht Mehrfamilienhäusern nach unten und anteil, etwa durch Aufnahme einer Hypo- eine interessante Alternative dar, weil die gleichzeitig die Bruttorendite von Mehr- thek mit einer Verzinsung von nahe 1%, damit verbundene Minderrendite nur sehr familienhäusern nach oben gedrückt hat. meist eine passable Eigenkapitalrendite gering ausfällt. Umgekehrt weisen die Re- Eigentumswohnungen hingegen haben realisieren. IMMOBILIA / November 2021 17
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IMMOBILIENWIRTSCHAFT EIGENTUMSWOHNUNGEN ABBILDUNG 3: DIFFERENZ DER BRUTTORENDITEN ZWISCHEN MFH UND EWG NACH RAUMTYP SEIT 2013 Anm.: 4½-Zimmer-Wohnung Neubau (110 m2), Balkon vorhanden, gute Mikrolage. Bruttorendite = (Marktmiete / Marktwert). 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Top-Standorte Grosszentrale Agglomerationen Andere Agglomerationen Touristische Gebiete Ländlicher Raum LÄNDLICHE REGIONEN U NATTRAKTIV Klumpenrisiko speziell für Privatinvesto- Nach Einschätzung von FPRE werden ren gross und im Falle eines Zinsanstie- in der Schweiz zu wenige Eigentumswoh- ges – der jedoch noch etwas auf sich war- nungen gebaut, was deren Knappheit in den ten lassen dürfte – kann der Wertverlust nächsten Jahren weiter verschärfen dürf- der Immobilie hoch sein. Ein Zinsanstieg te und sich preistreibend auswirken wird. Kauf nimmt. Investments in Eigentums- würde zudem noch weitere Risiken ber- Aber die Luft nach oben dürfte dünner wer- wohnungen in ländlicheren Gebieten hin- gen: Bei einem hohen Fremdfinanzierungs- den, nicht zuletzt, weil sich immer weniger gegen stellen wohl ein zu grosses Risiko dar, anteil schnellen die Hypothekarkosten in Personen überhaupt Wohneigentum leis- da das damit verbundene Leerstandsrisiko die Höhe, zudem können damit verbunde- ten können. Gleichzeitig besteht bei Mehr- nicht angemessen entschädigt wird und der ne Mietpreiserhöhungen in der Regel nur familienhäusern in peripheren Gebieten Renditespread zu Mehrfamilienhäusern zu verzögert durchgesetzt werden. eine erhöhte Leerstandsgefahr. Für Buy- hoch ist. to-let-Investoren bedeutet dies: Attraktiv Investoren, die sich auf «buy-to-let» ein- bleiben städtische Regionen und Agglome- lassen, sollten aber die negativen Seiten ei- *PASCAL ZÜGER rationen, sofern man mit weiter sinkenden nes solchen Investments nicht ausblen- Der Autor ist wissenschaftlicher Bruttorenditen leben kann und einen leich- den: Das eingesetzte Kapital ist gebunden, Mitarbeiter bei Fahrländer Partner ten Abschlag zu Mehrfamilienhäusern in der Verwaltungsaufwand relativ gross, das Raumentwicklung (FPRE). IMMOBILIA / November 2021 19
IMMOBILIENWIRTSCHAFT HOMEOFFICE Der SVIT Zürich wollte von Mitarbeiten- ABGRENZUNG den und Führungskräften wissen, wie Homeoffice in der Immobilienwirt- schaft umgesetzt wird. Eine Follow- ZWISCHEN ARBEIT up-Befragung bestätigt, dass sich Homeoffice etabliert hat, das Büro für UND FREIZEIT die allermeisten aber weiterhin der wichtigste Arbeitsort bleibt. TEXT—CHRISTIAN BRÜTSCH & JOËLLE ZIMMERLI* ABBILDUNG 1: WELCHE OPTIONEN SEHEN SIE FÜR DAS HOMEOFFICE? Quelle: SVIT Zürich, Befragungen 2020 und 202, (2020: n=863, 2021: n=249) 2% 3% 1% 5% 4% 2% 4% 4% 2% 3% 6% 10% 16% 15% 8% 15% 13% 14% 4% 23% 29% 24% 27% 3% 8% 8% 7% 50% 51% 43% 35% 41% 38% 12% 22% 8% 9% 5% 5% 7% 4% 3% 4% 4% 2020 2021 2020 2021 2020 2021 Führungsfunktion GL Führungsfunktion Bereich/Team Keine Führungsfunktion kann nicht möchte nicht sporadisch 1 Tag HO 1,5–2 Tage 2,5–3 Tage 3,5-4 Tage Immer HOMEOFFICE ALS GUTE ERGÄNZUNG als zwei Tage pro Woche zu Hause arbeiten wollen, ist Im Oktober 2020 führte der SVIT Zürich im Schat- aber sowohl bei Führungskräften als auch bei Personen ten des Lockdown die erste Ausgabe der Online-Be- ohne Führungsverantwortung gesunken (Abbildung 1). fragung «Homeoffice in der Immobilienwirtschaft» Weiter hat sich der Anteil derjenigen verdoppelt, die durch. Die Antworten von rund 1000 Teilnehmenden längerfristig lieber gar kein Homeoffice wollen. Fir- zeigte, dass Homeoffice als Ergänzung zum Büro ge- FIRMEN SOLL men, die Homeoffice in ihre Abläufe und Prozesse in- schätzt wird, aber auch am Sozialkapital von Firmen TEN SICH DAR tegrieren möchten, sollten sich also darauf einstellen, zehrt und die Zusammenarbeit in Teams erschwert. AUF EINSTEL dass die Zeit im Büro wieder an Bedeutung gewinnt. Auf der Basis der Befragung formulierte der SVIT Zü- LEN, DASS DIE Mitarbeitende ohne Führungsfunktion wünschen rich im März 2021 erste Empfehlungen im Bereich Or- ZEIT IM BÜRO sich mehr Zeit im Homeoffice als Personen mit Füh- ganisation und Kommunikation. Um die Entwicklung WIEDER AN rungsfunktion (Abbildung 1). Sie tun sich im Homeof- weiterzuverfolgen, führte der SVIT Zürich im Som- BEDEUTUNG fice allerdings auch schwerer mit der Abgrenzung von GEWINNT. mer 2021 eine Follow-up-Studie durch. An der ge- Arbeit und Freizeit als ihre Vorgesetzten. Führungs- kürzten Onlinebefragung nahmen 250 Personen teil. kräfte sollten deshalb nicht nur für den Informations- Da sich das demografische Profil der Teilnehmenden DR. JOËLLE austausch und die Zusammenarbeit in Teams sorgen, kaum von jenem der ersten Kohorte unterscheidet, ZIMMERLI sondern auch regelmässig evaluieren, wie gut sich ihre kann davon ausgegangen werden, dass die Ergebnisse Mitarbeitenden im Homeoffice arrangieren. robust und vergleichbar sind. Firmen verfolgen weiterhin unterschiedliche Homeoffice-Modelle (Abbildung 2). Weil die Bedürf- WENIG RADIKALE HOMEOFFICE-MODELLE nisse nach Homeoffice-Pensen stark variieren, riskie- Die Follow-up-Studie zeigt, dass die grosse Mehr- ren Unternehmen, die auf Minimal- oder Maximal- heit der Befragten weiterhin mindestens sporadisch varianten setzen, dass sie Mitarbeitende verlieren. ins Homeoffice will. Der Anteil derjenigen, die mehr Wo (fast) nur auf Homeoffice gesetzt wird, würde die 20 IMMOBILIA / November 2021
49 ABBILDUNG 2: WELCHE HOMEOFFICE-MODELLE PRAKTIZIEREN SIE? Quelle: SVIT Zürich, Befragungen 2020 und 202, (n=251) 7% 17% 24% 13% Kein Homeoffice Homeoffice ausnahmsweise toleriert FIRMEN, DIE VIEL HOMEOFFICE ERMÖG LICHEN, INVESTIEREN AUCH VIEL IN IHR Fixer Tag/fixe Tage im Homeoffice möglich SOZIALKAPITAL Flexible Tage im Homeoffice möglich Insgesamt gilt der fehlende Austausch am Arbeits- 40% platz nach wie vor als grösster Nachteil von Homeof- (Fast) nur Homeoffice fice (Abbildung 3). Führungskräfte können das teil- weise kompensieren, indem sie Teamevents und gemeinsame Tage im Büro organisieren. Firmen, die auf viel Homeoffice setzen, sollten deshalb sicherstel- Mehrheit der Mitarbeitenden längerfristig lieber mehr len, dass Führungskräfte Anreize und Ressourcen ha- Zeit im Büro verbringen. Wo Homeoffice nicht oder nur ben, um neben dem Tagesgeschäft auch soziale Kon- ausnahmsweise toleriert wird, möchte die Mehrheit takte zu fördern. der Mitarbeitenden mindestens sporadisch zu Hause Bei der Gestaltung von Massnahmen gilt es zu be- arbeiten. Firmen, die ihre Mitarbeitenden halten wol- achten, dass Geschäftsleitungen, Teamleiter und Mit- len, sollten deshalb sicherstellen, dass sie die Bedürf- arbeitende unterschiedliche Vorstellungen davon ha- nisse ihrer Belegschaft nicht aus den Augen verlieren. ben, was es braucht, damit Homeoffice funktioniert. ANZEIGE LO Guard: Wächter mit drei Funktionen Mit LO Guard haben wir ein sicheres und designstarkes System entwickelt, das in der Nutzung und im Unterhalt gleichermassen überzeugt. Ob persönliche Gegenstände, Wertsachen, Geschäftsdokumente oder Kleidung – LO Guard bewacht Ihr Eigentum zuverlässig. Wählen Sie zwischen sechs verschiedenen Schliesssystemen und zahlreichen Farben. www.lista-office.com/loguard
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