33Immobilien-Fonds Nr - iche Auszahlung - ILG Gruppe
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beteiligt
sicher
Immobilien-Fonds Nr.
33 Monatl
iche Auszahlung
© Kartografie Verwaltungs-Verlag München – www.stadtplan.net – Lizenz-Nr. 08-12-139
Immobilien-Fonds Nr. 33
STAD-GALERIE Eschwege
sicher beteiligt
Inhalt
Seite
Hinweis nach dem Verkaufsprospektgesetz 3
Erklärung des Prospektherausgebers 4
Der geschlossene Immobilienfonds als Kapitalanlage 5
ILG-Immobilienfonds von 1980 bis 2008 6
Das Angebot im Überblick 8
Beteiligungsstruktur 12
Die Risiken 14
Die ILG als Fondsinitiator 18
ILG-Leistungsdaten zum 31.12.2007 20
Die Immobilie in Eschwege 24
Finanzierung 48
Finanz- und Investitionsplan der Fonds KG (Prognose) 50
Aggregierter Finanz- und Investitionsplan bis 31.12.2008 (Prognose) 51
Prognoserechnungen
➣ Objekt KG für die Jahre 2009 bis 2028 52
➣ Fonds KG für die Jahre 2009 bis 2028 54
➣ Prognose eines möglichen Verkaufserlöses im Jahr 2028 56
➣ Verkauf strategischer Handelsimmobilien der ILG 57
➣ Kapitaleinsatz- und Rückflussrechnung für einen Zeichnungsbetrag
von € 100.000 (zzgl. 5 % Agio) für die Jahre 2009 bis 2028 58
Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von Prognosen) 60
Steuerliche Grundlagen 62
Rechtliche Grundlagen 70
Eröffnungsbilanz / Zwischenbilanz 75
Bilanzen / Gewinn- und Verlustrechnungen 2008, 2009, 2010 (Prognose) 76
Cash-Flow-Prognose 2008, 2009, 2010 77
Vertragsbeziehungen 78
Angaben zum Emittenten 81
Abwicklungshinweise 82
Weitere Mindestangaben nach der VermVerkProspV 83
Verbraucherinformation für den Fernabsatz 86
Gesellschaftsvertrag 88
Mittelfreigabevereinbarung 92
Glossar 93
Bild- und Kartennachweis 96
Anlagen: Beitrittserklärung und Verbraucherinformation für den Fernabsatz
2
33
Hinweis nach dem Verkaufsprospektgesetz
Gemäß § 8f Verkaufsprospektgesetz (VerkProspG) in Verbindung mit der
Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung (VermVerkProspV) sind
wir als Anbieter dieser Vermögensanlage verpflichtet, einen Prospekt nach
den o. g. Vorschriften zu veröffentlichen. Der zu erstellende Prospekt ist vor
seiner Veröffentlichung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs-
aufsicht (BaFin) zu übermitteln und darf erst veröffentlicht werden, wenn
die BaFin die Veröffentlichung gestattet hat.
Gemäß § 8g VerkProspG i.V. m. § 2 Abs. 2 S. 2 VermVerkProspV sind wir da-
zu verpflichtet darauf hinzuweisen, dass die inhaltliche Richtigkeit der im
Prospekt gemachten Angaben nicht Gegenstand der Prüfung des Prospekts
durch die BaFin ist.
Angabenvorbehalt:
Der Prospekt stellt wirtschaftliche und steuerliche Auswirkungen der Kapitalanlage lediglich typisierend, d. h. ohne Bezugnahme
auf die individuelle Situation eines Anlegers dar. Die Hinzuziehung eines steuerlichen Beraters wird jedem Anleger empfohlen.
Die im Beteiligungsprospekt dargestellten Pläne, Zeichnungen und Abbildungen sind unverbindliche Illustrationen und erheben
keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Genauigkeit.
Eine Haftung für Angaben Dritter kann der Herausgeber nicht übernehmen.
Abweichungen, die durch künftige gesamtwirtschaftliche Entwicklungen, durch neue gesetzliche Bestimmungen und /oder sonsti-
ge behördliche Auflagen bedingt sind, unternehmerische Dispositionskorrekturen im Gesamtinteresse des Projektes, Irrtum und
Rechenfehler müssen vorbehalten bleiben.
3
Erklärung des Prospektherausgebers
Die Angaben und Zahlenbeispiele in diesem Beteiligungsprospekt wurden nach gewis-
senhafter Prüfung und mit großer Sorgfalt vom Anbieter erstellt. Grundlage hierfür wa-
ren die gesetzlichen Vorschriften und Verordnungen, Erlasse sowie vertragliche Verein-
barungen und Annahmen. Eine Haftung für den Eintritt der Kosten-, Liquiditäts- und
Steuerprognosen sowie für zukünftige Abweichungen durch rechtliche, gesamtwirt-
schaftliche und steuerliche Änderungen kann nicht übernommen werden.
Der Prospektherausgeber versichert nach bestem Wissen und Gewissen, dass er für die
Entscheidung zur Beteiligung an der Fondsgesellschaft keine unrichtigen Angaben
gemacht oder nachteilige Tatsachen verschwiegen hat.
Der Beteiligungsprospekt kann für den Anleger nur eine Informationsgrundlage über das
Beteiligungsangebot darstellen. Interessierte Anleger, denen die notwendigen Fach-
kenntnisse für eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds fehlen, sollten
daher keine Beteiligungsentscheidung treffen, ohne sich fachkundig beraten zu lassen.
Der Prospektherausgeber hat diesen Beteiligungsprospekt nach Maßgabe des IDW
Standards „Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung von Verkaufsprospekten über
öffentlich angebotene Vermögensanlagen“ (IDW S 4, Stand 18.05.2006) sowie anhand
des Verkaufsprospektgesetzes (VerkProspG) in der Fassung des Prospektrichtlinien-
Umsetzungsgesetzes vom 22.06.2005 bzw. der auf der Grundlage des VerkProspG erlas-
senen Verordnung über Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte (Vermögensanlagen-
verkaufsprospektverordnung – VermVerkProspV) vom 16. Dezember 2004 erstellt.
Die ILG Fonds GmbH mit Sitz in München übernimmt die Verantwortung für den Inhalt
des Verkaufsprospektes, versichert, dass die genannten tatsächlichen und rechtlichen
Verhältnisse, die für die Beurteilung der Vermögensanlage notwendig sind, richtig und
vollständig wiedergegeben wurden und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben richtig
und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.
Der Verkaufsprospekt wurde aufgestellt am:
München, den 23.12.2008
ILG Fonds GmbH (Anbieter)
Landsberger Straße 439, 81241 München
Uwe Hauch Jürgen Kraft
(Geschäftsführer) (Prokurist)
4
33
Der geschlossene Immobilienfonds
als Kapitalanlage
Die Beteiligung an einem geschlossenen Im-
mobilienfonds stellt eine Kombination eines
Kaufkraftverlust in den letzten 20 Jahren
renditestarken Sachwertes mit interessan-
ten steuerlichen Merkmalen dar und kann %
deshalb zu Ergebnissen führen, die von an- 100
deren Kapitalanlagen nicht erreicht werden.
Wichtige Kriterien für die Beurteilung 90
geschlossener Immobilienfonds sind:
1. Attraktive Barausschüttung von der- 80
zeit zwischen 5,5 % und 6,5 % p. a.
2. Mietverträge mit Mietern guter Bo- 70
nität. Diese sichern die Mieterträge ab.
Abschreibungen auf das Immobilien-
vermögen führen je nach Art der Im- 60
mobilie, dem Finanzierungsgrad etc.
zu steuerlichen Ergebnissen, welche
die Ausschüttungen liquiditätsmäßig 50
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1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
deutlich weniger belasten.
3. Werthaltige Sachanlage. Der Wert der Jahr
Immobilien wird von verschiedenen
Faktoren bestimmt, wie
€ 100 im Jahr 1987 entsprachen im Jahr 2007 nur noch einem Kaufkraftwert von € 68
a) einem für die gegenwärtige und ei-
ne alternative Nutzung langfristig
geeigneten Standort; Basis werden diese Immobilien auch grundsätzlich jederzeit übertragbar.
b) dem Alter und Zustand der Immobi- gehandelt. Es besteht aber ein eingeschränkter
lie bei Erwerb (Stichwort Reparatur- Markt, so dass in jedem Einzelfall ein
stau); Die Jahresmieten verändern sich ent- Käufer gefunden werden muss. In-
c) allgemeinen Umfelddaten, wie z. B. weder aufgrund vertraglicher Rege- zwischen haben sich Plattformen
Bevölkerungsdichte im unmittelba- lungen, wie z. B. bei einer Staffelmie- für den Verkauf derartiger Anteile
ren Einzugsgebiet, Kaufkraft, kon- te, bei Indexierung (Anknüpfung an gefunden.
kurrierende Flächenangebote, Ver- Preisindices) oder durch Marktan-
kehrsanbindung, Infrastruktur. passung. 9. Realistische Prognoseannahmen. Die
prognostizierten Einnahmen und Aus-
4. Immobilien mit Alleinstellungsmerk- 7. Aussicht auf einen attraktiven Ver- gaben müssen von realistischen An-
mal. Strategische Einzelhandelsimmo- äußerungserlös. Die Veräußerung der nahmen ausgehen. So ist darauf zu
bilien von hoher regionaler Bedeutung Immobilie erlaubt unter bestimmten achten, dass die Mietentwicklung auf-
und mit guten Mietern ermöglichen Voraussetzungen die steuerfreie Reali- grund von Wertsicherungsklauseln
Werterhalt und Chancen auf Wert- sierung des Veräußerungsgewinns auf einer Inflationsrate basiert, die der
erhöhung. nach Ablauf der Spekulationsfrist (der- Zielvorgabe der Europäischen Zentral-
zeit 10 Jahre). bank entspricht (EZB).
5. Günstige Erwerbskosten. Die Erwerbs- Projizierte Veräußerungserlöse müs- Wenn die Zinsbindung kürzer als der
kosten der Beteiligungsgesellschaft, sen auf realistischer Grundlage er- Prognosezeitraum ist, sollte der kalku-
die Aufschläge und daraus folgend der mittelt werden. Fair erscheint eine Pro- latorische Zinssatz plausibel begrün-
Abgabepreis, beeinflussen in hohem jektion auf der Basis des Vielfachen, zu det werden.
Maße die Rendite. Aufschläge sollten dem die Fondsgesellschaft selbst Jede intensiv genutzte Immobilie
in der Regel zwei Jahresmieten nicht erworben hat, vorausgesetzt, die Fest- führt zu Verschleiß, Reparatur- und
erheblich überschreiten. legung des Ankaufspreises wird nicht gegebenenfalls Revitalisierungsauf-
durch marktfremde Faktoren beein- wand. Eine ausreichende Berücksichti-
6. Inflationsschutz. Der Anleger bei ei- flusst, wie z. B. bei Erwerb von naheste- gung solcher Aufwendungen ist des-
nem Fonds mit gewerblichem Immo- henden Personen oder Firmen zu Kos- halb zwingend notwendig.
bilienbesitz genießt durch vertraglich ten, die über dem Marktpreis liegen.
vereinbarte Wertsicherungsklauseln Nur realistische Annahmen dieser we-
Inflationsschutz: 8. Langfristiger Anlagefokus. Eine Be- sentlichen Kalkulationsparameter ge-
Der Wert derartiger Immobilien wird teiligung an einem geschlossenen währleisten u. a., dass die prognosti-
regelmäßig als Vielfaches der Jahres- Immobilienfonds ist als langfristige zierten Ausschüttungen eingehalten
miete ausgedrückt und auf dieser Anlage zu sehen. Die Anteile sind werden.
5
ILG-Immobilienfonds von 1980 bis 2008
Fertigstellung
Fonds Investition Eigenkapital Nutzfläche
Gegenstand Standort Mietbeginn Anmerkung4)
Nr. in Mio. € in Mio. € m2
Übernahme
1 Verwaltungs- und München 4,5 0,6 1981 4.925 verkauft
Lagergebäude
2 Büro-, Lager- und Ulm 8,7 1,6 1982 9.646 verkauft
Betriebsgebäude
3 Betriebs- und Herne 5,5 0,9 1983 10.905 verkauft
Bürogebäude
4 Zentrallager Wilhelms- 11,2 2,2 1983 17.248 verkauft
haven
5 Baumarkt Gifhorn 1,9 0,3 1984 2.450 verkauft
6 Baumarkt Nürnberg 3,1 0,5 1984 2.600 verkauft
7 Fachmarkt- Langweid 4,0 3,7 1984 5.360 verkauft
zentrum 1)
8 Baumarkt Bocholt 3,1 0,5 1984 3.676 verkauft
9 Baumarkt Augsburg 2,3 0,4 1984 4.027 verkauft
10 Baumarkt Gersthofen 4,0 0,7 1984 3.800
11 Baumarkt Bensheim 2,4 2,2 1984 2.766 verkauft
12 Zentrallager Trossingen 15,4 2,9 1985 17.800 verkauft
13 Supermarkt 1) München 2,3 2,2 1987 924 verkauft
14 SB -Warenhaus Homburg/Saar 19,2 3,6 1986 13.258 verkauft
15 SB -Warenhaus Höchberg 9,0 4,3 1987 9.916 verkauft
16 Geschäftshaus Köln 8,5 4,4 1988 5.114
17 Bürohäuser München 8,7 4,2 1987 5.726
18 Fachmarktzentrum Heidenheim 27,5 13,2 1989 25.962
19 Bürohaus Nürnberg 3,6 2,0 1990 2.294
20 Bürohaus Düsseldorf 16,7 10,0 1991 6.103
2)
Nahversorgungs- Biederitz 3,0 1,5 1992/1993 2.085
zentrum 1)
21 Fachmarktzentrum Köthen 18,7 10,3 1993 12.185 verkauft
22 Fachmarktzentrum Stendal 37,5 20,3 1994 24.795 verkauft
23 Fachmarktzentrum Plauen 47,7 27,7 1995 29.331 verkauft
24 Nahversorgungs- Quedlinburg 8,0 4,6 1996 3.870
zentrum
25 Stadtteilzentrum Leipzig 19,8 11,7 1995 8.837
26 Einkaufszentrum Dresden 39,9 23,7 1996 14.565
27 Fachmarktzentrum Zittau 1996
Verbrauchermarkt Görlitz 31,2 17,7 1998 18.458
28 Fachmarktzentrum Offenbach 85,1 34,1 1999 33.485
29 Fachmarktzentrum Dachau 72,6 40,0 2001 29.307
30 Fachmarktzentrum Eschwege 22,1 8,5 2004 13.693
31 Fachmarktzentrum Brühl 2006
Fachmarktzentrum Euskirchen 58,8 27,4 2005/2006 28.678
32 Fachmarktzentrum Weiterstadt 20,3 9,2 2007/2008 14.7103)
33 STAD-GALERIE Eschwege 11,4 6,2 2008/2009 4.214
7
Summen: 637,7 303,3 392.713
1)
BGB-Fonds, alle anderen in der Rechsform der KG 3)
Inklusive 4.400 m verpachteter Grundstücksflächen
2
2)
Privatplatzierung 6 4)
Bezüglich der Ergebnisse siehe Abschnitt „Die ILG als Fondsinitiator“
33
Presse über ILG
„Sehr gute und transparente Leis-
tungsbilanz“
Euro am Sonntag
„Bedeutender Fondsanbieter“
Capital
ILG Fonds Nr. 23, Elster-Park Plauen (verkauft 2007)
„Weil die ILG ein Höchstmaß an Trans-
parenz zugrunde legt“
Kapital-markt-intern
„Durch ihr „sicher beteiligt“-Konzept,
welches Sicherheitskriterien für den
Anleger besonders hoch gewichtet,
konnte sich die ILG einen Namen ma-
chen.“
Fondsprofessionell.de
„Urteil der Jury: Gutes Händchen“
Immobilienwirtschaft
„Münchner Fonds bringt Anlegern
attraktive Renditen“
Die Welt
ILG Fonds Nr. 28, RING CENTER Offenbach
„Der erste im Ranking der Immobilien-
fondsinitiatoren, die ILG ... Nahezu alle
wichtigen Leistungsdaten verlaufen
planmäßig.“
Euro am Sonntag
„Auf Einzelhandelsobjekte speziali-
sierte ILG“
Handelsblatt
„Der Spezialist für Handelsimmobilien
ILG punktet mit ... einer insgesamt
ILG Fonds Nr. 29, InCenter Dachau überzeugenden Performance.“
Financial Times Deutschland
„Die H.F.S. ermittelt vierteljährlich ei-
nen Kaufkurs für ILG Fonds und
bietet Anlegern eine Ausstiegsmög-
lichkeit.“
Finanztest
„Die ILG präsentiert sich mit der aussa-
gekräftigen Leistungsbilanz als erfah-
rener Initiator, der fairen Umgang mit
seinen Anlegern pflegt. Die Ergebnisse
können insgesamt überzeugen.“
Stefan Loipfinger / fondstelegramm.de
ILG Fonds Nr. 31, Giesler-Galerie Brühl
7
Das Angebot im Überblick
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Sp33
eine erstmalige Kündigungsmöglichkeit
der Beteiligung zum 31.12.2028 vor. Eine
vorherige Veräußerung oder Übertragung
ist ohne Zustimmung der Mitgesellschaf-
ter möglich.
Die prognostizierten Ergebnisse dieser
unternehmerischen Beteiligung beziehen
sich auf Anleger, die in Deutschland unbe-
schränkt steuerpflichtig sind. Interessen-
ten, denen die notwendigen Fachkennt-
nisse über eine Beteiligung an einem
geschlossenen Immobilienfonds fehlen,
sollten sich vor einer Beteiligungsent-
scheidung durch Einschaltung von Fach-
beratern (z. B. Anlage-, Rechts- oder Steu-
erberater) aufklären lassen. Es wird ins-
besondere auf die Ausführungen im
Abschnitt „Die Risiken“ verwiesen.
Ensemble-Teil der STAD-GALERIE (C&A, JEANS FRITZ)
Eschwege
Die Stadt Eschwege mit ihrer tausendjäh-
Die Fonds KG wird mit Ablauf des Zielgruppe rigen Geschichte ist mit 22.292 Einwoh-
31.12.2008 mit rd. 93 % an der Beteili- Dieses Beteiligungsangebot richtet sich nern Kreisstadt und wirtschaftliches so-
gungsobjekt Eschwege GmbH & Co. KG an natürliche Personen, die sich mit einem wie kulturelles Zentrum des Werra-Meiß-
(Anlageobjekt; im Folgenden als Objekt Teil ihres Vermögens langfristig mittelbar ner-Kreises. Dieser hat 107.156 Einwohner
KG bezeichnet) beteiligt sein. Die Ob- an überwiegend durch den Einzelhandel (Stand 31.12.2007).
jekt KG ist Eigentümerin von insge- genutzte Immobilien mit attraktiven pro-
samt neun zusammenhängenden Grund- gnostizierten Ausschüttungen beteiligen Der Werra-Meißner-Kreis liegt im Nord-
möchten. Der Gesellschaftsvertrag sieht osten des Landes Hessen und geogra-
phisch in der Mitte Deutschlands. Mit den
Bundesautobahnen A7, A4, A38 und der in
Bau befindlichen A44 sowie den Bundes-
straßen B7 und B27 ist der Kreis sehr gut
aus Nord-Süd- und Ost-West-Richtung er-
reichbar.
Der Wirtschaftsraum Eschwege ist heute
ein modernes Entwicklungs- und Produk-
tionszentrum für innovative Technologie
Ensemble-Teil der STAD-GALERIE (Sparkasse Werra-
Meißner) mit dem Schwerpunkt Werkzeug- und
stücken in der innerstädtischen Fußgän-
gerzone der Kreisstadt Eschwege. Die
gemischt genutzte STAD-GALERIE (87 %
Handel/Dienstleistung, 13 % Büro / Woh-
nen) wurde von Ende 2006 bis Ende 2008
errichtet.
Mit einer Beteiligung an der Fonds KG in-
vestiert der Anleger mittelbar in ein zu
100 % an 11 Mieter vermietetes, teilweise
denkmalgeschütztes Gebäudeensemble
(STAD-GALERIE), das durch seine exzellen- se
engas
te Lage und mit den darin zusammenge- r
Stad Her
führten Nutzungen sofort eine zentrale
Bedeutung in der Hauptgeschäftslage in
Eschwege erlangte. Modell der STAD-GALERIE (gelb umrandet)
9Das Angebot im Überblick
„Die Immobilie in Eschwege, Mieter- und
Flächenaufstellung“ zu entnehmen.
Kaufpreis/Wertgutachten
Die von der Fonds KG erworbene ca.
93 %ige Beteiligung in der Objekt KG
basiert auf einem Ertragswert von
€ 9.657.644,16 (14,223-fache der Jahres-
miete von € 678.538,90).
Ein eingeholtes Wertgutachten vom
28.10.2008 ermittelt für die Immobilie
einen Sachwert von € 10.800.000 und einen
Ertragswert zum Stichtag von € 10.020.000.
Investition und Finanzierung
Der Gesamtaufwand der Investition be-
Ensemble-Teil der STAD-GALERIE, RENO, Herrengasse läuft sich auf € 11.377.500. Dieser wird
mit Eigenkapital in Höhe von € 6.268.000
(55,1 %), eine Abwicklungsgebühr /Agio in
Höhe von € 309.500 (2,7 %) und einem
Maschinenbau. Auch die Metall- und Die Handelsflächen werden von C&A langfristigen Darlehen von € 4.800.000
Kunststoffverarbeitung ist breit gefächert (1.292 m2), RENO (527 m2), Mäc-Geiz (42,2 %) refinanziert.
vertreten. Einige Unternehmen sind (424 m2), Jeans Fritz (408 m2), Bijou Brigitte
Marktführer, zum Teil sogar Weltmarkt- (87 m2) und El Paradiso (40 m2) betrieben. Die Fremdmittel wurden ausschließlich in
führer. Zusätzlich sind die Sparkasse Werra-Meiß- Euro und mit einer Zinsfestschreibung von
ner (500 m2) und die Betriebskrankenkasse 20 Jahren (bis zum 31.12.2028) aufge-
Als Mittelzentrum hat Eschwege traditio- Werra-Meissner (221 m2) wesentliche nommen. Die Höhe des aufgenommenen
nell starke Versorgungsfunktionen für das Mieter. 536 m2 dienen der Büronutzung, Darlehens ist für vergleichbare Beteili-
ländlich geprägte Umfeld. Das Einzelhan- ausserdem werden 2 Wohnungen mit gungsangebote gering und bewegt sich
delsangebot konzentriert sich in Eschwe- zusammen 179 m2 vermietet. Die durch- ausschließlich im erstrangigen Belei-
ge zum einen auf die innerstädtische schnittliche Mietvertragsrestlaufzeit be- hungsrahmen. Es erfolgt eine Tilgung in
Hauptgeschäftslage im Altstadtkern, zum trägt mehr als 8 Jahre. Die Einzelheiten zu Höhe von 9,3 % über den Prognosezeit-
anderen finden sich großflächige Einzel- den Mietverhältnissen sind dem Abschnitt raum von 20 Jahren.
handelsanbieter in verkehrsgünstiger Ge-
werbegebietslage (z. B. das von Kaufland
betriebene SB-Warenhaus und der toom Finanz- und Investitionsplan (Fonds KG und Objekt KG)
Baumarkt, beides sind Investitionsgegen-
stände des ILG Fonds Nr. 30, Objekt Werra- Fonds KG Objekt KG Gesamt
Center Eschwege KG, der seit der Aufle- Investition T€ T€ T€ %
gung im Jahr 2004 Ergebnisse erzielt, die Aufwand für den Erwerb oder die Herstellung
über den prospektierten Werten liegen). der Fondsimmobilie einschl. Nebenkosten 5.247 4.5591) 9.806 86,2
Ausdruck der Konzentration der Versor- Fondsabhängige Kosten
gungs- bzw. Einkaufsnachfrage auf Vergütungen 1.234 0 1.234 10,8
Eschwege ist die sehr hohe Zentralitäts - Nebenkosten der Vermögensanlage 18 62 80 0,7
ziffer (vgl. Glossar) von 180. Zinsvorauszahlung/Bankbearbeitungsgebühr 10 240 250 2,2
Liquiditätsreserve –72) 15 8 0,1
STAD-GALERIE Gesamtaufwand 6.502 4.876 11.378 100,0
Die STAD-GALERIE steht auf einer zu- Finanzierung T€ T€ T€ %
sammengefügten Grundstücksfläche von Eigenkapital 6.192 76 6.268 55,1
€ 2.617 m2, die im Karree an der „Stad“ und Abwicklungsgebühr /Agio 310 0 310 2,7
der „Herrengasse“ liegt. Das Gebäudeen- Fremdkapital 0 4.800 4.800 42,2
semble wurde von Ende 2006 bis Ende
Gesamtfinanzierung 6.502 4.876 11.378 100,0
2008 weitestgehend neu errichtet. Es um-
fasst rd. 4.214 m2 Nutzfläche, die mit ca. Aufschlüsselung der Kostengruppen und Hinweise vgl. S. 50/51
87% Handels-/Dienstleistungsfläche und 1) Die Herstellungskosten der STAD-GALERIE betrugen rd. T€ 9.658. Diese werden erbracht durch T€ 4.559 Fremd-
mit ca. 13 % Büro-/Wohnfläche zu 100 % kapital bei der Objekt KG und rd. T€ 5.099 anteiliges Eigenkapital bei der Fonds KG.
2) Hierbei handelt es sich um einen Liquiditätsüberschuss aus der laufenden Rechnung 2009 der Fonds KG.
vermietet ist. Dieser entlastet den Aufwand für die Liquiditätsreserve entsprechend.
1033
bühren, sind vom Anleger selbst zu tragen. folge einen Totalüberschuss von 58,5 %
Hinsichtlich der Hinweise zur Zeichnung bei prognosegemäßem Verlauf erwarten
(Zeichnungs- und Zahlstellen, Einzahlungs- lassen. Der Totalüberschuss tritt bei pro-
konto, weitere Kosten) wird auf den Ab- gnosegemäßem Verlauf bereits im Jahr
schnitt „Abwicklungshinweise“ verwiesen. 2010 ein.
Steuerliche Ergebnisse Anbieter
Die Gesellschafter erzielen Einkünfte aus Der Anbieter ILG Fonds GmbH (ILG) ge-
Vermietung und Verpachtung und aus der währleistet eine problemlose Verwaltung
verzinslichen Anlage der Liquiditäts- und Abwicklung. Sie erhält hierfür eine
reserve Einkünfte aus Kapitalvermögen. Vergütung von insgesamt 3,0 % der tat-
sächlich erzielten Jahresnettomiete. Die
Einem negativen steuerlichen Ergebnis ILG hat in ihrer 29-jährigen Geschichte Ge-
von rd. 2,4 %, bezogen auf den Zeich- samtinvestitionen von knapp € 626 Mio.
nungsbetrag im Beitrittsjahr, stehen mit ca. € 300 Mio. Eigenkapital realisiert.
positive steuerliche Ergebnisse gegen- Alle Fondsimmobilien (überwiegend Han-
über, die sich bis zum Ende des Jahres delsimmobilien) werden auch von der ILG
2028 auf 60,9 % summieren und demzu- verwaltet.
Bijou Brigitte und Sparkasse Werra-Meißner,
Kapitaleinsatz- und Rückflussrechnung (Prognose)
Ensemble-Teil der STAD-GALERIE, STAD für einen Zeichnungsbetrag von € 100.000 (zzgl. 5 % Agio)
persönlicher Steuersatz:
unterstellter Kapitaleinzahlungstermin 31.03.2009 30 % zuzügl. SolZ
Ausschüttungen von 5,5 % bis 2012
Ab dem Monat, der auf den Zeitpunkt der Kapital- steuerliche Steuer- Liquidität in % des
Einzahlung der Kommanditeinlage folgt, einzahlung (-) Ergebnisse zahlung (-) nach Steuern effektiven
Ausschüt- Gewinn (+) Steuer- Zufluss (+) Kapital-
ist im Jahr des Beitritts eine anteilige Aus- tungen (+) Verlust (-) erstattung (+) Abfluss (-) einsatzes
schüttung von 6,25 % p. a. vorgesehen. Die Jahr € € € € %
Ausschüttung wird monatlich ausgezahlt 2009 -105.000 - 2.395 758 -104.242
und erhöht sich gemäß Prognose von 2009 4.688 0 0 4.688
2009 -100.313 -2.395 758 -99.554 -100,00 %
6,25 % p. a. im Jahr 2009 auf 7,20 %
p. a. im Jahr 2028. 2010 6.250 3.652 -1.152 5.098 5,12 %
2011 6.250 3.679 -1.159 5.091 5,11 %
2012 6.250 3.707 -1.166 5.084 5,11 %
Beteiligungshöhe /Abwicklung 2013 6.250 3.607 -1.132 5.118 5,14 %
Die Mindestbeteiligung (Mindesterwerbs- 2014 6.250 1.929 -569 5.681 5,71 %
2015 6.250 2.456 -728 5.522 5,55 %
preis) beträgt € 10.000 zzgl. 5 % Agio. Hö- 2016 6.250 2.609 -774 5.476 5,50 %
here Zeichnungsbeträge müssen durch 2017 6.250 2.599 -771 5.479 5,50 %
€ 5.000 teilbar sein. Nach dem rechtswirk- 2018 3.100 -2.466 747 3.847 3,86 %
2019 6.250 2.805 -835 5.415 5,44 %
samen Beitritt zur Fondsgesellschaft ist 2020 6.250 3.270 -975 5.275 5,30 %
die Kapitaleinlage zzgl. Agio sofort zur 2021 6.250 3.416 -1.019 5.231 5,25 %
2022 6.250 3.433 -1.024 5.226 5,25 %
Zahlung fällig. Die Haftung ist auf die im
2023 6.250 2.407 -717 5.533 5,56 %
Handelsregister einzutragende Haftsum- 2024 6.500 4.238 -1.267 5.233 5,26 %
me in Höhe von 10% der jeweiligen Betei- 2025 6.500 4.739 -1.417 5.083 5,11 %
2026 6.750 4.885 -1.460 5.290 5,31 %
ligung beschränkt. 2027 7.000 4.937 -1.475 5.525 5,55 %
2028 7.200 4.985 -1.489 5.711 5,74 %
Das Gesellschaftskapital beträgt maximal 2010 – 2028 118.300 60.889 -18.381 99.919 100,37 %
€ 6.192.000. Von den Gründungskommandi- 2009 – 2028 17.988 58.494 -17.623 365 0,37 %
tisten wurden 2 Anteile zu je € 1.000 über- unterstellter
Liquiditätszufluss
nommen. Der Gesamtbetrag der angebo- aus Veräußerung
tenen Vermögensanlage beträgt € 6.190.000. im Jahr 2028 123.700 0 0 123.700 124,25 %
Somit können maximal 619 Anteile ge - Vermögenszuwachs
insgesamt 141.688 -17.623 124.065 124,62 %
zeichnet werden. Für den Fall, dass keine
Vollplatzierung bis zum 31.12.2009 erfolgt,
wird nicht platziertes Gesellschaftskapi-
tal vom Anbieter übernommen. Hinweis:
Auf die erweiterte Tabelle mit den zugehörigen Erläuterungen im Abschnitt „Prog-
Mögliche Kosten in Zusammenhang mit noserechnungen“ wird verwiesen.
dem Beitritt zur Gesellschaft, z. B. Notarge-
11Beteiligungsstruktur
Sicherheit durch:
✔ Strategische Handelsimmobilie
Handelsimmobilien in zentralen Lagen – Stadtmitte bzw. Fußgängerzone – sind nur begrenzt
möglich. Der Kern einer Stadt ist nicht duplizierbar. Dies bedeutet besonderen Schutz für die
Investition.
✔ Strategische Lage
Im historischen Stadtkern der 1000-jährigen Stadt, unweit vom Marktplatz gelegen, viele,
auch kostenfreie, Parkmöglichkeiten in nächster Nähe, prägt die STAD-GALERIE das Zentrum
der Mitte von Eschwege.
✔ Langfristige Vollvermietung
Die nach Miethöhe gewichtete Mietvertragslaufzeit der Mieter beträgt mehr als 8 Jahre.
✔ Sichere Finanzierung
Kein Währungsrisiko, da Fremdfinanzierung ausschließlich in Euro aufgenommen wurde.
Kein Zinsänderungsrisiko, da Zinsen über den Prognosezeitraum gesichert sind.
✔ Inflationsschutz
Die Mietverträge sind indexiert.
✔ Fairer Kaufpreis
Das Wertgutachten bestätigt den günstigen Einkaufspreis. Das Objekt wurde unter dem
gutachterlichen Wert erworben.
✔ Angemessene Rücklagen für Instandhaltung
Die Prognoserechnung sieht einen Betrag von ca. T€ 676 für Instandhaltung
und Revitalisierung in der Prognoseperiode vor.
✔ Beschränkte persönliche Haftung
Die persönliche Haftung ist auf 10% der jeweils gezeichneten Kommanditbeteiligung
beschränkt. Über die gezeichnete Beteiligung hinaus besteht keine Pflicht zur Leistung
von Nachschüssen.
✔ Erfahrener Initiator
Das Emissionshaus ILG ist seit 29 Jahren Initiator von geschlossenen Immobilienfonds.
Die ILG ist spezialisiert auf große strategische Handelsimmobilien.
1233
Die Anleger beteiligen sich an der Fonds KG. Sie wurde am 02.06.2008 gegründet. Gesellschafter sind:
Fonds KG Art der Kapitalanteil
Gesellschafter Beteiligung €
SOB Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH Komplementär 0
Herr Uwe Hauch Kommanditist 1.000
TAM Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH Kommanditist 1.000
Gesamtbetrag des Gründungsgesellschaftskapitals 2.000
Neukommanditisten Kommanditist 6.190.000
Gesellschaftskapital 6.192.000
Die Fonds KG wird Neukommanditisten aufnehmen, bis die Summe der Kapitalanteile dieser Gesellschafter € 6.190.000 erreicht hat.
Zweck der Fonds KG ist die kapitalmäßige Beteiligung an der Objekt KG.
Fonds KG: Beteiligungsfonds 33 Eschwege GmbH & Co. KG
ca.
93%
Objekt KG:
Beteiligungsobjekt Eschwege GmbH & Co. KG
(Anlageobjekt)
Die Objekt KG wurde am 01.02.2006 unter der Firma IPC Grundstücksgesellschaft mbH gegründet.
In 2008 wurde sie nach den Vorschriften des Umwandlungsgesetzes in die IPC Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG umgewandelt.
Ab 01.01.2009 firmiert sie unter Beteiligungsobjekt Eschwege GmbH & Co. KG.
Objekt KG Art der Kapitalanteil
Gesellschafter Beteiligung € %
TAL Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH Komplementär 0 3)
0,00
Herr Uwe Jantz 1)
Kommanditist 27.000 2)
0,48
IPC Einkaufsmärkte Verwaltungsgesellschaft mbH 1)
Kommanditist 310.000 3)
5,52
Herr Uwe Hauch Kommanditist 50.0003) 0,89
TAM Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH Kommanditist 1.0003)
0,02
Beteiligungsfonds 33 Eschwege GmbH & Co. KG Kommanditist 5.228.000 3)
93,09
Gesellschaftskapital 5.616.000 3)
100,00
1) Gründungsgesellschafter /Altgesellschafter
2) Hiervon wurden auf Verlangen € 25.000 gestundet.
3) Hiervon wurden auf Verlangen € 287.000 gestundet.
Im Finanz- und Investitionsplan wird von einer Stundung ausgegangen.
13Die Risiken
Die Beteiligung an einem geschlossenen teiligungsangebotes basiert in der Mittel- schlossen. Hiermit sind alle Flächen mit
Immobilienfonds stellt grundsätzlich eine verwendung weitestgehend auf abge- unterschiedlichen Vertragslaufzeiten zwi-
langfristige unternehmerische Beteili- schlossenen Verträgen, die den Umfang schen 3 und 20 Jahren vermietet. Die Prog-
gung dar, mit der auch Risiken verbunden der Aufwendungen endgültig beziffern. noserechnung unterstellt, dass auslaufen-
sind. Die nachfolgende Darstellung um- Dennoch kann nicht ausgeschlossen wer- de Verträge zu bisherigen Bedingungen
fasst alle zum Zeitpunkt der Prospektauf- den, dass es z. B. durch Ausfall von Ver- verlängert werden bzw. Anschlussvermie-
stellung aus Sicht des Anbieters erkennba- tragspartnern zu Verzögerungen in der tungen ohne Leerstands- bzw. Mietausfall-
ren und von diesem als wesentlich erach- Abwicklung kommt. Hierdurch kann es zu zeiten zu gleichen Miethöhen erfolgen.
teten tatsächlichen und rechtlichen Risi- Kostenüberschreitungen oder unvorher-
ken im Zusammenhang mit der angebote- gesehenen Kosten kommen, die das In- Wenn dieses allerdings nicht gelingen
nen Beteiligung. vestitionsvolumen erhöhen. sollte, beeinflusst das nicht nur die laufen-
den Einnahmen, sondern auch negativ die
Der Anbieter weist jedoch ausdrücklich Die Zinsen für die in Anspruch genommene Höhe eines unterstellten Veräußerungser-
darauf hin, dass sich derzeit noch nicht be- Zwischenfinanzierung der Gesellschafter- löses und somit die wirtschaftliche Ent-
kannte Umstände negativ auf die Beteili- einlagen bis zum 31.12.2009 wurden mit wicklung des Investments.
gung auswirken können. Bei einer ungün- einem Zinssatz von 6,25 % p. a. kalkuliert.
stigen Entwicklung besteht für den Anle- In der Prognoserechnung ist ein jährliches
ger das Risiko, seine geleistete Einlage voll- Es kann nicht ausgeschlossen werden, Mietausfallrisiko mit 2 % aus den gesam-
ständig zu verlieren. Unter bestimmten dass bei erheblich steigenden Zinsen hö- ten Mieterlösen berücksichtigt. Dies kann
Umständen ist zudem denkbar, dass der here Zwischenfinanzierungszinsen als eventuell nicht ausreichen, niedrigere
Anleger durch die Beteiligung verursachte kalkuliert anfallen. So entstehende Kos- neue Mietvertragsabschlüsse und /oder
Steuerzahlungen leisten muss, ohne dass tenerhöhungen müssen aus der Liquidi- einen längeren Ausfall eines oder mehre-
aus der Beteiligung überhaupt Rückflüsse tätsreserve bezahlt und – sofern diese rer Mieter zu kompensieren.
an den Anleger erfolgen. nicht ausreichen sollte – entweder durch
Aufnahme von weiteren Fremdmitteln, Bei der Vermietung besteht generell das
Das Risiko eines Totalverlustes könnte ins- gegebenenfalls zu ungünstigeren Kondi- Risiko, dass einzelne mietvertragliche Re-
besondere dann gegeben sein, wenn meh- tionen, oder durch Erhöhung des Gesell- gelungen nicht wirksam oder einzelne An-
rere der nachfolgend aufgeführten Risiken schaftskapitals, wodurch weitere Eigenka- sprüche nicht durchsetzbar sind. Es be-
kumulativ eintreten sollten. Ein Vergleich pitalbeschaffungskosten entstehen, abge- steht dabei insbesondere die Möglichkeit,
mit festverzinslichen Anlagen ist nicht deckt werden. dass etwaige Mietanpassungen aufgrund
möglich. Die Kapitalrückführung kann vereinbarter Wertsicherungsklauseln bzw.
nicht garantiert werden. Die Einflüsse auf den Investitionsplan wir- Staffelmieten oder die Umlage von
ken sich negativ auf das wirtschaftliche Nebenkosten rechtlich oder wirtschaftlich
Interessierten Anlegern wird deshalb ge- Ergebnis, insbesondere die Ausschüttun- nicht durchgesetzt werden können. Auch
raten, die nachfolgend erläuterten Risiken gen, aus. kann im Zeitablauf nicht ausgeschlossen
zu bewerten und gegebenenfalls eine werden, dass auf Seiten der Mieter eine
fachkundige Beratung einzuholen. 1.2 Altlasten unterschiedliche Rechtsauffassung zu
Für die Grundstücke Stad 24 und 30 – 32 den Ansprüchen und Pflichten aus den
1. Prognosegefährdende und Herrengasse 1– 9 liegen im Altlasten- Mietverhältnissen mit dem Risiko etwai-
Risiken informationssystem (ALTIS) keine Eintra- ger Mietstreitigkeiten, Mietminderungen
Prognosegefährdende Risiken sind Risi- gungen gemäß des Schreibens des Regie- oder Kündigungen besteht.
ken, die gegenüber der Prognose zu ver- rungspräsidiums Kassel vom 05.07.2007
minderten Ergebnissen, insbesondere zu vor. Auch ergeben sich aus den bekannten Derartige Einflüsse können zu geringeren
geringeren Ausschüttungen an den Anle- Vornutzungen keine diesbezüglichen Hin- als kalkulierten Mieteinnahmen führen,
ger führen können. Die in diesem Prospekt weise. Dennoch kann nicht kategorisch die die Liquiditätsreserve und /oder die
wiedergegebenen Prognoserechnungen ausgeschlossen werden, dass Risiken aus vorgesehene Ausschüttung kürzen.
beruhen zum Teil auf getroffenen Annah- Altlasten bestehen bzw. entstehen kön-
men (z. B. Inflationsrate, Zinssätze für nen. Diese können dann zu Altlastenent- 1.4 Baumängel
Geldanlagen, Mietvertragslaufzeiten, Ver- sorgungskosten und damit zu einer Inan- Die STAD-GALERIE kann mit Baumängeln
tragskonditionen bei Anschlussvermie- spruchnahme der Objekt KG (wodurch behaftet sein, für die eventuell keine Ge-
tungen, kalkuliertes Mietausfallwagnis, mittelbar auch die Fonds KG betroffen währleistungsansprüche geltend ge-
Reparatur- und Revitalisierungsaufwen- wäre) führen. Etwaig so entstehende macht werden können. Diese Risiken sind
dungen). Die getroffenen Annahmen kön- Kosten würden dann die Prognoserech- auch durch sorgfältige technische Prüfun-
nen sich als unzutreffend oder zu opti - nung belasten. gen und durch die sorgfältige Auswahl der
mistisch erweisen. Vertragspartner nicht auszuschließen.
1.3 Vermietung
1.1 Finanz- und Investitionsplan und Anschlussvermietung Es besteht auch die Möglichkeit, dass ge-
Der Finanz- und Investitionsplan des Be- Die Objekt KG hat 14 Mietverträge abge- währleistungsverpflichtete Unternehmen
1433
während des Gewährleistungszeitraums Preis erzielt werden kann. Bei gefallenen Auch Fehlentscheidungen wie z. B. auf-
in Insolvenz gehen und demzufolge ihren Zinsen entsteht ein negativer Marktwert, grund unvollständiger Information kön-
vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr d.h. eine Zahlungsverpflichtung der Ob- nen nicht ausgeschlossen werden. Es kann
nachkommen können. Sofern in diesem jekt KG. Dies kann zu einer geringeren Ab- auch nicht ausgeschlossen werden, dass
Fall Baumängel auftreten sollten, deren schlusszahlung an den Anleger als geplant unterschiedliche Interessenlagen auftre-
Beseitigung nicht durch die Gewähr - führen und somit Einfluss auf die wirt- ten. Hieraus ergibt sich das Risiko, dass für
leistungsbürgschaften abgedeckt ist, schaftliche Entwicklung der Beteiligung den Anleger ungünstige Entscheidungen
müssten für die darüber hinausgehenden nehmen. getroffen werden.
Aufwendungen die laufend kalkulierten
Instandhaltungsaufwendungen herange- 1.8 Zinseinnahmen 1.11 Steuerliche Risiken
zogen werden. Wenn diese ebenfalls nicht Die jährliche Verzinsung aus der Anlage Die steuerliche Konzeption des Beteili-
ausreichen, könnte auch eine Ausschüt- unterjähriger liquider Mittel wurde in der gungsangebotes beruht auf der gegen-
tungskürzung die Folge sein. Prognoserechnung mit unterschiedlichen wärtigen Rechtslage oder Interpretation
Zinsen angenommen. Die tatsächlich er- geplanter Änderungen. Die Berechnung
1.5 Instandhaltung / Revitalisierung zielbaren Zinseinnahmen können gerin- der Entwicklung der Beteiligung wurde
Die Prognoserechnungen sieht für In- ger ausfallen. Weiterhin unterstellt die auf der Grundlage der geltenden Steuer-
standhaltung der Immobilie Reparatur- Prognoserechnung, dass Teile der Liquidi- gesetze durchgeführt. Es kann nicht aus-
und Instandhaltungsaufwendungen vor, tätsreserve längerfristig und daher im hö- geschlossen werden, dass die derzeit gel-
die vom Eigentümer aufzubringen sind. her verzinslichen Bereich (3,75 % p. a.) an- tenden Steuergesetze und -richtlinien,
Diese summieren sich für das Gesamt - gelegt werden. Verwaltungserlasse und Finanzrechtspre-
ensemble über den Prognosezeitraum auf chung sich während der Beteiligungsdau-
T€ 312. Darüber hinaus wurden Aufwen- Ob zu den Zeitpunkten, an denen jeweils er nachteilig verändern, z. B. wäre die Be-
dungen für Revitalisierungen in einer Ge- die Anlagen getätigt werden, die unter- steuerung von Veräußerungsgewinnen
samthöhe von T€ 364 berücksichtigt. Es ist stellten Zinssätze erzielt werden, hängt auch außerhalb der Spekulationsfristen
nicht auszuschließen, dass die von der Ge- von der Kapitalmarktentwicklung ab. Es denkbar.
sellschaft zu tragenden Aufwendungen kann nicht ausgeschlossen werden, dass
höher sind als die kalkulierten. Dies könn- die kalkulierten Zinssätze nicht erreicht Negative Auswirkungen auf die Entwick-
te beispielsweise durch künftige Auflagen werden, mit der Folge, dass die vorgesehe- lung der Beteiligung können auch da-
des Denkmalschutzes verursacht werden. nen Zinseinnahmen nicht in dieser Höhe durch entstehen, dass die Finanzverwal-
Eine Inanspruchnahme der Liquiditätsre- erwirtschaftet werden. tung zu der dem Beteiligungsangebot zu-
serve und /oder Ausschüttungskürzungen grundeliegenden Konzeption eine andere
wären dann die Folge. 1.9 Inflation Auffassung vertritt (z. B. Änderung der Ab-
Sollte die Inflationsrate niedriger als in der schreibung, steuerliche Behandlung der
1.6 Kostenentwicklung Prognoserechnung unterstellt (2,0 % p. a.) Ausschüttungen / Entnahmen, Dienstleis-
Es kann nicht ausgeschlossen werden, ausfallen, führt dies zu späteren Mieter- tungshonorare, abweichende Ergebnis-
dass zukünftig Kosten neu entstehen oder höhungen als kalkuliert und damit zu nie- verteilung u. ä.). Die endgültige Anerken-
Beiträge neu erhoben oder erhöht wer- drigeren Einnahmen. nung der steuerlichen Behandlung erfolgt
den, die von den Mietverträgen nicht er- üblicherweise im Rahmen von Betriebs-
fasst und daher vom Vermieter zu tragen 1.10 Verwaltung prüfungen bei der Objekt KG und der
sind. Die Qualität der Betreuung der STAD- Fonds KG. Weichen diese Feststellungen
GALERIE, insbesondere bei notwendigen von den prognostizierten Annahmen ab,
1.7 Finanzierung Anschlussvermietungen und somit die Er- kann sich dies unmittelbar auf die Höhe
Über Swapvereinbarungen sind die Zin- reichung der prognostizierten Ergebnisse, der steuerlichen Ergebnisse und damit auf
sen der langfristigen Finanzierung von hängt wesentlich von der Qualifikation die Höhe der Steuerbelastung und -ent-
€ 4.800.000 über die Prognoseperiode bis und dem Engagement des Managements lastung der Anleger auswirken. Das Risiko
zum 30.12.2028 fest vereinbart. Bei vor- des mit der Verwaltung des Objektes be- der steuerlichen Konzeption ebenso wie
zeitiger Beendigung dieser Vereinbarun- trauten Unternehmens ab. Es besteht die das Risiko von Steueränderungen trägt
gen, was grundsätzlich möglich ist, und in Möglichkeit, dass die ILG während der Ver- vollständig und allein der Anleger.
der Regel auch immer dann erfolgt, wenn tragslaufzeit insolvent wird und deshalb Bei einer auch nur teilweisen Fremdfinan-
die Immobilie veräußert wird, müssen die den Verwaltungsvertrag nicht mehr erfül- zierung der Kommanditeinlage des Ge-
Swapvereinbarungen aufgelöst werden. len kann oder qualifiziertes Personal ver- sellschafters besteht die Gefahr, dass ein
Die Preisfindung (Kurs) ermittelt sich aus liert. Beides hätte negative Auswirkungen steuerlicher Totalüberschuss auf Ebene
den zugrundeliegenden Vertragsdaten, auf die Verwaltungsleistung. Es besteht des Gesellschafters nicht erzielt werden
insbesondere dem Zinssatz und aus den das Risiko, dass kein gleichwertiger Ersatz kann. In diesem Fall besteht die Gefahr,
Kapitalmarktverhältnissen zum Zeitpunkt beschafft werden kann, wodurch negative dass die Finanzverwaltung die Komman-
des Verkaufs/Handelns. Soweit zu diesem Entwicklungen entstehen können, die ditbeteiligung an der Fonds KG als Liebha-
Zeitpunkt kein Handel stattfinden kann, wiederum Auswirkungen auf das wirt- berei qualifiziert, mit der Folge, dass die
besteht das Risiko, dass kein adäquater schaftliche Ergebnis haben. steuerlich geltend gemachten Werbungs-
15Die Risiken
kostenüberschüsse nachversteuert und 2.1 Platzierungs- und eine Kompensation durch Minderauf-
die daraus resultierenden Steuernachzah- und Rückabwicklungsrisiko wendungen nicht gegeben sein sollte,
lungen gegebenenfalls verzinst werden Wenn die vom Anbieter abgegebene Plat- führt dieser Umstand zu einer Kürzung
müssen. zierungsgarantie nicht oder nur teilweise der Ausschüttung. Sollten mehrere
erfüllt wird, besteht das Risiko, dass die Hauptmieter ausfallen und diese nicht
Eine Gefährdung der Überschusserzie- Rückzahlung des Kontokorrentkredites zur durch zeitnahe Neuvermietungen zu adä-
lungsabsicht mangels Vorliegen eines To- Vorfinanzierung der Gesellschaftereinla- quaten Konditionen ersetzt werden kön-
talüberschusses kann auch eintreten, so- gen nicht vertragsgemäß erfolgt. In die- nen, könnte dieses nicht nur zum Ausblei-
fern der Gesellschafter seine Beteiligung sem Fall müssen mit der Bank Verhand- ben der gesamten Ausschüttung führen,
im nahen zeitlichen Abstand zum Beitritt lungen über eine Verlängerung des Rück- sondern sogar die Bedienung der Fremd-
veräußert oder verschenkt. Auch in die- zahlungszeitraums aufgenommen wer- mittel teilweise oder ganz unmöglich ma-
sem Fall könnte sich ein nachträglicher den. Auch eine Umschuldung durch Erhö- chen. In diesem Fall könnte die Bank mit
und rückwirkender Verlust der bereits hung der längerfristigen Darlehen könnte entsprechend negativen Folgen für die Be-
wirksam gewordenen Steuereffekte erge- in Betracht kommen. teiligten über die Grundpfandrechtsabsi-
ben. cherung eine Verwertung der Immobilie
Sollten die vom Prospektverantwortlichen betreiben.
Steuerliche Risiken können sich darüber im Rahmen der abgegebenen Platzie-
hinaus auch aus einem gewerblichen rungsgarantie aufzubringenden Mittel 2.3 Markt- und Standortentwicklung
Grundstückshandel ergeben, mit der Fol- nicht ausreichen oder weder eine Verlän- Die Wertentwicklung der Immobilie
ge der Gewerbesteuerpflicht, der Steuer- gerung des Rückzahlungszeitraumes noch unterliegt den Veränderungen des Immo-
pflicht eines etwaigen Veräußerungsge- eine Umschuldung zum Tragen kommen bilienmarktes in Deutschland und in Zu-
winns unabhängig von der Haltedauer der und die Bank die Verwertung des Objektes kunft unter Umständen verstärkt auch
Immobilie und der Anrechnung auf mögli- betreiben, könnte eine Rückzahlung der den Anforderungen des Immobilienmark-
che andere Grundstücksverkäufe des Ge- geleisteten Einlagen in voller Höhe dann tes in Europa. Diese hängt insbesondere
sellschafters, so dass auch diese steuer- nicht mehr erfolgen, wenn bereits über davon ab, welche Entwicklung der Stand-
pflichtig werden und zusätzlich der Ge- Eigen- und Fremdkapital zur Bestreitung ort, das Einzugsgebiet, die Kaufkraft, die
werbesteuer unterliegen. von Investitionsaufwendungen verfügt Konkurrenzsituation und die Mieterqua-
wurde. lität zukünftig nehmen. Der Standort der
Gemäß §15a UStG sind geltend gemachte Immobilie könnte sich z. B. aufgrund allge-
Vorsteuern innerhalb eines zehnjährigen 2.2 Vermietung meiner ungünstiger Entwicklungen am
Berichtigungszeitraums an die Finanzbe- und Anschlussvermietung Standort und seiner Umgebung (bei-
hörden zurückzuzahlen, wenn sich die Die Prognoserechnung basiert bezüglich spielsweise großflächiger Leerstand in der
Verhältnisse gegenüber dem Zeitpunkt der vorliegenden Mietverträge auf der An- Umgebung), Immissionen, Bodenverun-
der Geltendmachung nachteilig verän- nahme, dass die Mieter während der ge- reinigungen, ungünstiger sozialer Struk-
dern. Dies könnte beispielsweise im Falle samten Mietzeit ihre mietvertraglichen turen, Bevölkerungsverlusten, Konjunktur-
eines Wechsels von einer umsatzsteuer- Verpflichtungen erfüllen und darüber hin- einflüssen, Konsumverhalten, regionaler
pflichtigen zu einer umsatzsteuerfreien aus auch, dass eine Verlängerung der Ver- und überregionaler Wettbewerbssituatio-
Nutzung gegeben sein. träge bzw. der Neuabschluss von Ersatz- nen, Überkapazitäten oder Veränderun-
verträgen zu den Bedingungen erfolgt, gen des Mietniveaus negativ entwickeln
Nach dem Gesellschaftsvertrag der Objekt wie sie bisher bestanden. Sollte sich die mit entsprechenden Auswirkungen auf
KG sind die Gründungsgesellschafter mit wirtschaftliche Situation der Mieter ver- die Wertentwicklung des Beteiligungs-
über 5% am Vermögen der Objekt KG schlechtern (z. B. durch einen verschärften objektes.
beteiligt. Sollte dieser Anteil am Ver- Wettbewerb) und sollten diese deshalb
mögen sich innerhalb von 5 Jahren auf ihren mietvertraglichen Verpflichtungen Sollte trotz derartiger ungünstiger Rah-
5 % oder darunter verringern, könnte nicht bzw. nicht ordnungsgemäß oder menbedingungen zu diesem Zeitpunkt
Grunderwerbsteuer in Höhe von bis zu nicht in vollem Umfang nachkommen ein Verkauf der Immobilie beschlossen
€ 295.000 ausgelöst werden. Der Gesell- bzw. die Miete berechtigterweise kürzen werden, kann sich ein niedrigerer Ver-
schaftsvertrag sieht keine Übertragungs- oder bei Anschluss und/oder Neuvermie- kaufspreis negativ auf die wirtschaftliche
möglichkeit der Anteile innerhalb von tungen schlechtere Ergebnisse erzielt Entwicklung der Beteiligung auswirken
5 Jahren vor. werden, kann es im Vergleich zur Progno- und auch zum Verlust der Einlage führen.
serechnung zu geringeren Mieteinnah-
2. Anlagegefährdende Risiken men kommen. 2.4 Vertragsabwicklung
Anlagegefährdende Risiken sind Risiken, Die Fonds KG und die Objekt KG haben ei-
die entweder das Anlageobjekt oder die Die Prognoserechnung unterstellt aus ne Vielzahl von Verträgen abgeschlossen.
gesamte Vermögensanlage gefährden Vorsichtsgründen einen bestimmten Um- Die ordnungsgemäße Durchführung und
und damit zu einem teilweisen oder voll- fang an Mietausfall. Wenn auftretende Abwicklung dieser Verträge ist unter an-
ständigen Verlust der Beteiligung führen Mietausfälle / Mindermieteinnahmen das derem von der wirtschaftlichen Leistungs-
können. kalkulierte Mietausfallwagnis übersteigen fähigkeit der Vertragspartner, der Wirk-
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samkeit einzelner vertraglicher Regelun- Ausscheiden) unter Berücksichtigung ne- 3. Anlegergefährdende
gen und gegebenenfalls auch von der Aus- gativer Einflüsse an einen Kommanditis- Risiken
legung bestimmter vertraglicher Bestim- ten zurückbezahlt wird, lebt die Haftung Anlegergefährdende Risiken sind Risiken,
mungen abhängig. Sollte es in der Abwick- bis zur Höhe der in das Handelsregister die nicht nur zu einem Verlust der gesam-
lung zu einem Ausfall von Vertragspart- eingetragenen Haftsumme wieder auf. ten Beteiligung führen können, sondern
nern und /oder Leistungsstörungen kom- z. B. über Nachschusspflichten, Kapitaler-
men, kann dieses negative Folgen auf die Der Anleger haftet für die in der Zeit zwi- höhungen, Bürgschaften, Steuerzahlun-
Entwicklung der Beteiligung haben. schen seinem Eintritt und seiner Eintra- gen u. ä. auch das weitere Vermögen des
gung in das Handelsregister begründeten Anlegers gefährden.
Von besonderer Bedeutung ist die Bonität Verbindlichkeiten der Fonds KG persönlich
der Vertragspartner. Sollte sich diese im und unbeschränkt mit seinem gesamten 3.1. Fremdfinanzierung
Zeitablauf verschlechtern oder sollte der Vermögen gegenüber Gläubigern der Ge- Eine persönliche Anteilsfinanzierung des
eine oder andere Vertragspartner ausfal- sellschaft, die keine Kenntnis davon ha- Anlegers ist nicht Konzeptbestandteil. Ei-
len oder seinen vertraglichen Verpflich- ben, dass es sich bei der Gesellschaft um ne individuelle Anteilsfinanzierung kann
tungen nicht oder nicht in vollem Umfang eine Kommanditgesellschaft mit einer dazu führen, dass bei Ausbleiben der er-
nachkommen, kann das negative Auswir- Komplementär-GmbH als alleinige per- warteten Ausschüttungen die Zins- und
kungen auf die Wirtschaftlichkeit der Be- sönlich haftende Gesellschafterin han- Tilgungsleistungen der aufgenommenen
teiligung haben. delt. Finanzierung aus anderen (privaten) Mit-
teln des Anlegers bedient werden müssen.
2.5 Versicherungsrisiken Im Falle des Ausscheidens aus der Kom- Im Extremfall kann dies sogar zu einer
Die Objekte sind branchenüblich versi- manditgesellschaft haften Kommandi- Privatinsolvenz des Anlegers (maximales
chert. Es kann allerdings nicht ausge- tisten gemäß § 165 Abs. 2 HGB in Verbin- Risiko) führen.
schlossen werden, dass bestimmte Risiken dung mit § 160 Abs. 1 HGB für die bis da-
nicht versichert sind oder nicht durch Ver- hin begründeten Verbindlichkeiten der 3.2 Steuerzahlungen
sicherungen abgedeckt werden können. Gesellschaft noch bis zu 5 Jahren nach Es ist denkbar, dass der Anleger durch die
Auch kann nicht ausgeschlossen werden, Eintragung ihres Ausscheidens im Han- Beteiligung verursachte Steuerzahlungen
dass eine Versicherungsgesellschaft aus- delsregister gegenüber den Gläubigern leisten muss, ohne dass aus der Beteili-
fällt. Je nach Höhe des Schadens könnte der Gesellschaft. gung überhaupt Ausschüttungen oder
dies erhebliche Auswirkungen auf die Be- sonstige Rückflüsse an den Anleger statt-
teiligung haben, im Extremfall bis zum 2.8 Fungibilität finden. Dies könnte beispielsweise dann
vollständigen Verlust der Beteiligung. Die unternehmerische Beteiligung an ei- der Fall sein, wenn Liquiditätsüberschüsse
nem geschlossenen Immobilienfonds ist nicht an die Anleger ausgeschüttet, son-
2.6 Gesellschaftsrechtliche Risiken als eine langfristige Kapitalanlage zu be- dern der Liquiditätsreserve zugeführt wer-
Grundlegende Gesellschafterbeschlüsse trachten, da diese prinzipiell auf unbe- den.
werden in der Regel mit qualifizierter stimmte Zeit eingegangen wird und in
Mehrheit gefasst, im Übrigen mit einfa- diesem Fall erstmals zum 31.12.2028 ge- Weitere wesentliche Risiken existieren
cher Mehrheit. Für den einzelnen Anleger kündigt werden kann. Entsprechend den nach Kenntnis des Anbieters zum Zeit-
bedeutet dies, dass er an Gesellschafter- Regelungen im Gesellschaftsvertrag ist punkt der Prospektaufstellung nicht.
beschlüsse gebunden sein kann, obwohl ein Verkauf der Kommanditbeteiligung
er gegen diese gestimmt hat. grundsätzlich möglich. Da aber nach wie
vor kein geregelter Markt zum Handel der-
Nach dem Gesellschaftsvertrag kann der artiger Gesellschaftsanteile existiert, kann
Gesellschafter bei Zahlungsverzug und bei sich ein Verkauf der Beteiligung schwierig
Insolvenz auch gegen seinen Willen aus gestalten. Es besteht das Risiko, dass eine
der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Beteiligung nicht oder nur mit einem er-
heblichen Preisabschlag veräußert wer-
2.7 Haftung des Kommanditisten den kann.
Mit der Eintragung des Kommanditisten
in das Handelsregister ist seine Haftung Es ist zu beachten, dass die im Mittelver-
gegenüber Dritten für nach diesem Zeit- wendungsplan dargestellten, nicht wert-
punkt entstehende Verbindlichkeiten auf bildenden Faktoren (z. B. Kosten für die Be-
die in das Handelsregister eingetragene schaffung des Gesellschaftskapitals) erst
Haftsumme in Höhe von 10 % der Einlage durch einen entsprechenden Wertzu-
beschränkt. wachs der Immobilie bzw. der Beteiligung
kompensiert werden müssen, bevor ein
Für den Fall, dass die Hafteinlage infolge die Anschaffungskosten übersteigender
von Auszahlungen (z. B. Ausschüttungen, Verkaufserlös einen Liquiditätsüberschuss
sonstige Entnahmen, Abfindungen bei entstehen lässt.
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