Investieren - Union Investment Real Estate
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raum und mehr
02 | 2019
Das Immobilien-Magazin von Union Investment
Clever
Knappes Angebot, sinkende Renditen und weiterhin
hoher Kapitaldruck – wie Immobilieninvestoren die
Herausforderungen meistern und neue Chancen nutzen
investieren
Logistikimmobilien Datenschutz Risikomanagement
Hohe Auslastung treibt Sicherheitskonzepte für die Benchmark-Ansatz erfasst
Mietpreiswachstum digitale Vernetzung Liquidität der Märkte
INHALT EDITORIAL
Die Zukunft
Herzlich willkommen bei raum und mehr!
Union Investment bietet Ihnen mit dem Immobilienmagazin
redaktionell aufbereitete Informationen aus den nationalen und
internationalen Investment- und Vermietungsmärkten.
Auf der Titelseite sehen Sie die Skulptur „Wonderland“ des spanischen
Künstlers Jaume Plensa. Das zwölf Meter hohe Abbild eines Mädchen-
kopfes steht vor dem Wolkenkratzer The Bow in Calgary, Kanada.
4
im Blick
I
mmobilienunternehmen in Deutschland spüren bereits seit Länge modelle, die die Vereinbarkeit von Beruf und Familie erleichtern, aber
IN DIESER AUSGABE LESEN SIE:
rem, wie eng der Arbeitsmarkt hierzulande ist – und das auf nahezu auch Möglichkeiten wie mobiles Arbeiten oder Sabbaticals.
jeder Stufe der für unsere Branche typischen Wertschöpfungskette: Viertens bietet – last, but not least – die ausdrückliche und sehr
TITEL
Schwerpunkt Clever investieren 4
32 von der Planung über den Bau bis hin zum Investment und Manage
ment unserer Assets.
konkrete Förderung weiblicher Mitarbeiter und Bewerber gerade in un
serer noch immer männerdominierten Branche enorme Chancen. Wer
Und mehr noch: Der Fachkräftemangel trifft Deutschland in einer Frauen selbstverständlich zu gleichen Konditionen wie ihre männlichen
Alternative Assets Querdenken ist gefragt 6 Phase großer Umbrüche. Die Digitalisierung in allen ihren Facetten Kollegen entlohnt, wer gemischte Teams bildet und Frauen zu
Immobilienresearch Fundiert entscheiden 12 bringt für so gut wie jede Branche immense Herausforderungen mit Führungspositionen ermutigt und ihnen Aufstiegsmöglichkeiten bietet,
sich. Investitionen in Technik, vor allem aber in qualifizierte Mitarbeiter vergrößert das Feld der Bewerber und bindet Mitarbeiterinnen ans
Kommunale Grundstücke Messlatte liegt höher 16
sind unabdingbar, um am Markt zu bestehen. Unternehmen.
Wie unsere Chancen in diesem Wettbewerb stehen? Jedenfalls
MÄRKTE besser, als es uns so manche Pessimisten glauben machen wollen.
Denn vieles von dem, was Mitarbeitern heute wichtig ist, können
Investitionsklima-Index Investoren unter Zugzwang 19
Immobilienunternehmen bieten. Da wären zunächst die klassischen
Belgien Europas Hauptstadt neu entdeckt 20 Vorteile: gute Bezahlung, exzellente Sozialleistungen, ein gleicher
Benchmark Liquidität der Immobilienmärkte 32 maßen moderner wie sicherer Arbeitsplatz, transparente und flexible
Karrierechancen sowie hervorragende Trainings- und Weiterbildungs
Fotos: Udo Siebig/Mauritius Images, Karl-Heinz Raach/laif, Gene Glover, Digital Vision/Getty Images, Bloomberg/Getty Images, Union Investment/Ulrich Schaarschmidt
Studentisches Wohnen Drei Fragen an Henrik von Bothmer 43
möglichkeiten. All dies ist für Bewerber und Mitarbeiter auch heute
ohne Zweifel wichtig.
KONZEPTE Doch das, was Menschen heute und gewiss mehr noch in Zukunft
Digitalisierung Vernetzter Umbruch in der Hotellerie 24 28 38 von einem erfüllenden Beruf erwarten, geht weit darüber hinaus. Vier
Punkte seien exemplarisch genannt.
Datenschutz Kontrollierte Transparenz 44 Erstens: Globalisierung ist für die Generation der sehr gut
Datenschutz Interview mit Johanna M. Hofmann 47 ausgebildeten 20- bis 40-Jährigen kein abstrakter Begriff. Viele haben
früh Auslandserfahrung gesammelt; während der Schulzeit, in der Unsere Branche bewegt immense Summen von Kapital. Aber wir
Architektur Parametrische Poesie 48
Ausbildung oder im Studium. Grenzüberschreitende Kontakte und das alle wissen: Das wichtigste Kapital sind – und bleiben – die vielfälti
Arbeiten in internationalen Teams bewerten Bewerber daher zumeist gen Talente und das Engagement unserer Mitarbeiterinnen und
PORTFOLIO als äußerst attraktiv. Weltweit engagierte Immobilieninvestoren und Mitarbeiter.
-Assetmanager können all dies bieten – und definieren Internationali Dieses Immobilienmagazin hat seit mehr als 20 Jahren den
Logistikimmobilien Oben auf der Einkaufsliste 38
tät sogar als eine Einstellungsvoraussetzung. Menschen im Blick behalten. Das Anliegen aller für seine Erstellung
Zweitens: Gesellschaftliche Verantwortung nicht nur im privaten, Verantwortlichen war und ist es, die wesentlichen Trends und
REAL PEOPLE sondern auch im beruflichen Kontext zu zeigen, wird für die jüngere Entwicklungen, die Einfluss auf die Immobilienbranche haben,
Generation immer wichtiger. Nachhaltige Unternehmensführung, darzustellen und zu erklären. Nachhaltigkeit, Digitalisierung, Risikoma
Martin Schaller Entwicklungspartner für die Hotellerie 28
verantwortungsvolles Anlegen, aber auch Werte wie Respekt im nagement – nur einige Themen, mit denen sich raum und mehr
Umgang miteinander, Partnerschaftlichkeit und Professionalität nach frühzeitig befasst hat, bevor die Folgen so richtig greifbar wurden. Für
WEITWINKEL
48
innen und außen können deshalb sehr überzeugende Argumente sein, diesen vorausschauenden Blick möchte ich dem gesamten Team, den
Titelfoto: Rapisan Sawangphon/Mauritius Images
wenn es gilt, Mitarbeiter zu gewinnen und vor allem zu halten. Autoren und den Blattmachern meinen Dank aussprechen. Nach
Farbrausch Bunte Vielfalt gegen das Einheitsgrau in Städten 54
Drittens: Einmal gefundene Talente langfristig ans Unternehmen meinem Ausscheiden bei Union Investment zum Jahresende bleibe ich
zu binden ist eine der besten Möglichkeiten, unabhängiger vom harten als neugieriger und treuer Leser gespannt auf die Themen der Zukunft.
Editorial 3 Wettbewerb um Talente zu sein. Führungskräfte müssen daher die
Nachrichten37 Bedürfnisse ihrer Mitarbeiter nicht mehr nur auf professioneller, Vielen Dank und alles Gute
sondern auf ganzheitlicher Ebene im Blick haben und darauf eingehen. Ihr Dr. Reinhard Kutscher
Neu im Union Investment-Portfolio 55 Die notwendigen personalstrategischen Instrumente halten viele Vorsitzender der Geschäftsführung der
Online & Service, Kontakt, Impressum 55 Unternehmen unserer Branche bereits vor: sehr flexible Arbeitszeit Union Investment Real Estate GmbH •
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WERPUNK
CH
TITEL
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T
Clever
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VE E
IN
STITI O N
investieren
Erweiterte Handlungsspielräume,
alternative Lösungswege und neue
Marktzugänge sind bei anhaltend hohem
Kapitaldruck das Gebot der Stunde.
Wer das Risikomanagement konsequent
weiterentwickelt, kann sich neue Mög
lichkeiten auf den Immobilienmärkten
erschließen
ALTERNATIVE ASSETS
Querdenken ist gefragt....................Seite 6
IMMOBILIENRESEARCH
Fundiert entscheiden.......................Seite 12
KOMMUNALE GRUNDSTÜCKE
Höhere Messlatte............................Seite 16
Foto: Axiom Photographic/Mauritius Images
4 raum und mehr 2 | 2019 raum und mehr 2 | 2019 5 ▶
TITEL Olympia London Exhibition Centre ist ein traditionsreiches Veranstaltungs-
WERPUNK
CH zentrum in West Kensington, London. Die 1886 eröffneten, denkmalge-
S
T
schützten Hallen sollen Anfang nächsten Jahres aufwendig modernisiert und
zu einem Kulturkomplex mit hohem Freizeitwert weiterentwickelt werden.
Wer heute in europäische Immobilien investiert, hat
N
VE E
IN
oft „Alternativimmobilien“ im Blick. Die wachsende STITI O N
Beliebtheit von Nischenimmobilienformen belegt eine
anhaltende Abkehr von traditionellen Anlageklassen.
Studentenunterkünfte bis Parkplätze, Pflegeheime
bis Unterhaltungseinrichtungen – sogar Immobilien
investoren des Mainstreams beginnen querzudenken.
Von Isobel Lee
Querdenken
ist gefragt
W
irtschaftliche, geopolitische und spätzyklische Trends
machen es Immobilieninvestoren schwerer denn je,
die Zukunft vorauszusehen. Im derzeitigen Auf und Ab
in Europa hat sich daher die Investmentstrategie
durchgesetzt, Risiko zu begrenzen und auf sichere und stabile Erträ
ge zu setzen. Die Branche beurteilt die Wirtschaftsaussichten in
Europa zwar weiterhin großteils positiv. Die Suche nach Anlage
werten mit regelmäßigem Cashflow – und Wertstabilität über ver
schiedene Immobilienzyklen hinweg – veranlasst Investoren jedoch
Foto: wearenarrativ (Simulation)
zunehmend, ihre Komfortzone zu verlassen.
Die Folge ist, dass das Interesse an Alternativimmobilien explosiv
zugenommen hat – Anlagen, die langfristige Stabilität im Hinblick
auf ihre finanzielle Performance bieten und zugleich mit Skalierfähig
keit und Liquidität punkten.
„Unter ‚Alternativimmobilien‘ versteht man Immobilienanlagen,
die für andere als die ‚traditionellen‘ Nutzungszwecke Büro,
Einzelhandel und Logistik nachgefragt werden“, sagt Martin J. Brühl, Core Assets in vielen europäischen Städten auf Rekordniveau liegen, während Sektoren wie der Einzelhandel sich dem Wind des Wandels erkennen, wie man sie als Teile eines einzelnen Trends verstehen
Chief Investment Officer und Geschäftsführer der Union Investment sind zahlreiche Investoren auch mehr denn je bereit, Entwicklungs entgegenstemmen – unterstreichen jedoch die Bedeutung einer könnte. Dem weltweit aktiven Beratungsunternehmen JLL zufolge
Real Estate GmbH. „Beispiele hier sind Immobilien für Studenten risiken auf sich zu nehmen. Das passt gut damit zusammen, dass Diversifizierung. vermittelt dieser hochdiverse Sektor in einem sich ständig verän
unterkünfte, das Gastgewerbe und Gesundheitswesen, für ‚Living‘ sich der Sektor für Alternativimmobilien über die Planung und den dernden Wirtschaftsumfeld jedoch Vertrauen – oft, indem er
(privater Mietsektor, Multi-Family-Unterkünfte) und den Freizeitbe Bau neuer Bestände seine eigene Zukunft schaffen muss. Viele Hochdiverser Sektor folgt den Trends demografischen und generationenbezogenen Trends folgt. „Die
reich, für Parkplätze und Automobilzwecke, für die Selbstlagerung dieser Immobilienformen wären früher nur für einige Nischen- und In zahlreichen Investorenportfolios finden sich nun thematisch Kerngrundlagen, die für Alternativimmobilien sprechen, stärken
sowie für Rechenzentren“, fügt er hinzu. „Alternativimmobilien Spezialfonds interessant gewesen. Der Wunsch nach stabilen, abgestimmte Fonds, die dies widerspiegeln. Die Breite und Vielfalt weiter den Ruf des Sektors, eine günstige Investmentgelegenheit zu
haben gewöhnlich ein höheres Betriebsrisiko.“ Da die Preise von ertragsstarken Anlagen und das Streben nach höheren Renditen – der Anlagen fallen ins Auge: Auf den ersten Blick ist schwer zu sein – vor allem in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit“, so Ollie ▶
6 raum und mehr 2 | 2019 raum und mehr 2 | 2019 7
TITEL
Guild Living, ein Unternehmen des Finanzdienstleisters Legal & General, plant, in den nächs- „Die Branche der Rechenzentren hat sich seit
ten fünf Jahren 3.000 Seniorenresidenzen in den Innenstädten Großbritanniens zu bauen. ihren Ursprüngen in der Telekommunikation
Eines der ersten Projekte entsteht in Epsom, einer Vorstadt von London. enorm weiterentwickelt und ist heute
Cloud- und datengesteuert.“
Mitul Patel, Head of EMEA
Data Centre Research bei CBRE
Investoren sich erneut den traditionellen Sektoren Büro, Einzelhan 40 Milliarden Euro neues Kapital in diesen Sektor spülen. Im
del und Industrie zuwandten. Der PwC-Bericht deutet jedoch an, vergangenen Jahr hatte dieser noch ein Volumen von 69 Milliarden
dass sich dies bleibend ändern könnte. „Alle Anzeichen deuten Euro erreicht. Basierend auf den aktuellen Investitionsallokationen
darauf hin, dass die Notwendigkeit nachhaltiger Erträge und der ist der Sektor Multi Family der bei Living beliebteste, obwohl
Drang zu Alternativimmobilien – oder ‚demografischen Investments‘, 75 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten, dass die Investment
wie manche es nennen – noch lange nach 2019 fortbestehen volumen für Wohngemeinschaften am schnellsten steigen werden.
werden“, betont die Studie. Fast die Hälfte derer, die sich an der Die am stärksten nachgefragten Märkte bei Neu-Investments sind
PwC-Umfrage beteiligten, gehen davon aus, dass sich die Verfügbar Frankreich, die Niederlande und Schweden, dicht gefolgt von
keit geeigneter Anlagen über die nächsten fünf Jahre verschlechtern Spanien und Irland, so JLL. Was den Marktzugang betrifft, haben
wird. Was die Tatsache betrifft, dass die Nutzungszwecke von sich rund 82 Prozent der Investoren für Direktinvestitionen in Living
Anlagen sich immer weiter entwickeln und Vermieter hinsichtlich der entschieden, während 38 Prozent private Immobilienfonds nutzen.
Nutzertypen, die sich herausbilden können, flexibel bleiben sollten, Der JLL-Bericht zeigt auch, dass Investoren sich für sozialverträg
gab sich eine viel größere Zahl der Befragten ungerührt. liche Immobilienanlagen entscheiden. Das Thema Nachhaltigkeit
wird Investmententscheidungen im Sektor Living beeinflussen;
Living-Sektor beflügelt die Erwartungen 80 Prozent der Befragten stimmten zu, dass Kapitalallokationen in
Fotos: Guild Living (Simulation), Yves Salmon
Neueste Studien von JLL zeigen, dass vor allem der sich abzeichnen höherem Maße auf nachhaltige Anlagen entfallen werden. PwCs
de Teilsektor Living an Bedeutung gewinnen wird; er umfasst Bericht „Emerging Trends“ bestätigt dies und stellt fest, dass die
Studentenunterkünfte, Wohngemeinschaften, Multi-Family-Anlagen Aufmerksamkeit, die diesen Anlagen zuteil wird, auch Teil einer
und Immobilienanlagen des Gesundheitswesens. Es wird erwartet, größeren Verschiebung ist, soziale Verantwortung zu übernehmen –
dass das Investment in diese Anlagen in Europa dieses Jahr um indem man bei Immobilieninvestments das Thema Gemeinschaft
30 Prozent wachsen wird, wobei acht von zehn Investoren angeben, berücksichtigt. Es kommt für Union Investment-Mann Brühl nicht
sich breiter aufstellen zu wollen. Die Verschiebung könnte bis zu überraschend, dass so viele der „erfolgreichen“ Alternativimmobili
en-Segmente in die Kategorie Living fallen. „Zunächst sind ein Bett
und ein Dach über dem Kopf menschliche Grundbedürfnisse; und
das sorgt für die Nachfrage nach den zugrunde liegenden Sachwer
Saunders, Lead Director des Bereichs Alternatives bei JLL. „Struktu risiko steuern und begrenzen können“, so Brühl. „Wenn wir ten und den damit verbundenen Dienstleistungen“, sagt er.
relle und demografische Veränderungen wie das Bevölkerungs zusätzliche Betriebsrisiken akzeptieren, werden wir auch immer eine
Alternativimmobilien kontra Sekundäranlagen
30 %
wachstum und eine alternde Bevölkerung erhöhen die Nachfrage zufriedenstellende risikoangepasste Rendite anstreben.“
21 %
und die Notwendigkeit eines größeren Angebots“, fügt James „Der Markt für Living oder ‚Alles mit Bett‘ ist relativ ausgereift und
Kingdom, Leiter des Bereichs JLL Alternatives, hinzu und verweist auf Investoreninteresse ist deutlich gestiegen Wachstum prognostiziert transparent, sodass man die mit dem operativen Geschäft einherge
Alternativimmobilien des Living-Sektors, die einen Kern-Wohnbedarf PwCs jährlichem Bericht „Emerging Trends in Real Estate“ für 2019 Wachstum erwartet CBRE in henden Risiken besser quantifizieren und steuern kann, als es
JLL in Europa in diesem
abdecken – von Studentenunterkünften über Systeme des privaten zufolge gaben 2015 nur 28 Prozent der europäischen Investoren an, diesem Jahr für die Bestände beispielsweise im Sektor der Rechenzentren möglich ist“, ergänzt
Jahr für Investments im
Mietsektors bis hin zu Seniorenunterkünften. Anlagen in Alternativimmobilien zu erwägen. In diesem Jahr an Rechenzentren in Frankfurt Brühl. „Und schließlich ist die Nachfrage in diesem Sektor hoch,
‚Living‘-Sektor
am Main, London, Amsterdam
Martin J. Brühl von Union Investment geht davon aus, dass die investieren dagegen fast 60 Prozent der Befragten bereits in wodurch ein ‚tiefer‘ Markt mit ausreichend Liquidität besteht, aus
und Paris (FLAP-Märkte)
Umorientierung der Investoren auf eine Kombination aus knappen irgendeiner Form in Alternativimmobilien, und 66 Prozent wollen dem man jederzeit auch wieder aussteigen kann.“
traditionellen Produkten, einer spätzyklischen Cap-Rate-Kompressi ihre Beteiligungen noch aufstocken. Hotels, Studentenunterkünfte PwCs Bericht „Emerging Trends“ stellt weiter fest, dass die
on, einem Nachfrageüberhang in einem Niedrigzinsumfeld und einer und flexible Büros sind die Sektoren mit dem derzeit größten Verschiebung in Richtung Alternativimmobilien in diesem Zyklus in
aufgrund geopolitischer Veränderungen schrumpfenden Investment Zuspruch, wobei Studentenunterkünfte auf der Wunschliste für die gewissem Maße die Bewegung hin zu sekundären Immobilien
79 %
welt zurückzuführen ist. „Union Investment geht sehr selektiv vor Zukunft an erster Stelle stehen. ersetzt hat, die im letzten Zyklus zu beobachten war. Der Invest
und investiert nur dann in Immobilienformen außerhalb traditioneller Analysten warnen, dieser Trend sei nichts Neues: Nach dem menthorizont ist von Unsicherheit geprägt, und da erscheinen
Nutzungszwecke, wenn wir auf dem jeweiligen Markt genügend Überschreiten von Marktspitzen sei es häufig so gewesen, dass die Alternativimmobilien jetzt weniger gefährlich als Sekundäranlagen
Liquidität aufbauen können und sicher sind, dass wir das Betriebs Begeisterung für Alternativimmobilien-Sektoren schwand und der Investoren erklären im diesjährigen „European in Sekundärmärkten – selbst wenn man das Entwicklungsrisiko ▶
Living Report“ von JLL, dass sie in neue europäische
Wohnungsmärkte expandieren wollen
8 raum und mehr 2 | 2019 raum und mehr 2 | 2019 9
TITEL
„Der Markt für ‚Living‘ ist relativ aus-
Europäische Wohnmärkte gereift und transparent. Die Risiken
79% 45 % 41 % 30 % lassen sich besser quantifizieren und
Die Mehrzahl der Investoren
will ihre Zielallokationen im steuern als bei Rechenzentren.“
Bereich Wohnen ausweiten
der Investoren derjenigen, die noch nicht der hier schon Wachstum Martin J. Brühl, CIO der Union
* Der „European Living Report“ ist eine wollen in neue im Wohnbereich in- engagierten Investoren bei verwalteten Investment Real Estate GmbH
Umfrage zum weltweiten Interesse an
Investments in EMEA-Wohn-Assets. Sie europäische Wohn- vestiert sind, suchen nach wollen ihr Engage- Vermögenswerten
wird von 50 Investoren beantwortet, die märkte expandieren neuen Gelegenheiten ment aufstocken des Wohnbereichs
über 3,2 Billionen Euro an verwalteten
Vermögenswerten repräsentieren Quelle: JLL, European Living Report*, 2019
Großbritannien/Nordirland vorgestellt – konzentriert darauf, Zahlen zufolge haben in den letzten zwölf Monaten allein die
850 Millionen Euro für einen PRS-Entwicklungsfonds aufzubringen. Hyperscale-Cloud-Unternehmen in den vier FLAP-Märkten über
Für Fonds mit großen PRS-Ambitionen ist Großbritannien/ 100 Megawatt an Co-Location-Kapazität beschafft, was einer
Union Investment erwarb das Living Nordirland ein interessanter Markt. Das Aufkommen von Zweck Kapitalinvestition von 800 Millionen US-Dollar gleichkommt. Das
House Berlin, ein Co-Living-Konzept mit bau-Mietunterkünften im Land spiegelt eine demografische und Wachstum bei freizeitfokussierten Anlagen hat dazu geführt, dass
172 möblierten WG-Zimmern, für ihren finanzielle Verschiebung für eine neue Generation wider, die davon der Sektor für Alternativimmobilien nun auch Unterhaltungszentren
Spezialfonds Urban Living Nr. 1. ausgeht, den größten Teil ihres Lebens zu mieten. Das ist eine einschließt, die nach Ansicht vieler Investoren weniger von Konjunk
bedeutende Abkehr von früher, als der Besitz einer Immobilie für turzyklen betroffen sind.
die meisten ein natürliches Ziel war – eine Angleichung des
heutigen Marktes an Modelle, die in Kontinentaleuropa schon Alternativinvestments gegen Brexit-Risiken
Fotos: Carnaby Capital GmbH (Simulation), Union Investment/Urban Zintel
länger existieren. Der Immobilienanlagen-Manager Yoo Capital Management ist
Neben Living gibt es für ideenreiche Investoren noch viele kürzlich ein Gemeinschaftsunternehmen mit dem Sachwertspezialis
andere Nischen-Alternativimmobilien. Die meisten Alternativimmo ten Astarte Capital Partners eingegangen, um Chancen für
bilien-Segmente sind im Prinzip Ableger traditioneller Anlageklas Nischenimmobilien in London auszuloten – und startete dieses mit
sen der Bereiche Wohnen, Büro und Hotel/Freizeit, die sich aus dem „Yoo Capital Fund II“ in Höhe von 400 Millionen Pfund
sozialen, wirtschaftlichen und generationenbezogenen Gründen (463 Millionen Euro). Ziel wird sein, in „immergrüne“ Anlagefor
verändert haben. Entsprechend fallen unter das Konzept „Ge men – von Unterhaltungseinrichtungen bis hin zu Krankenhäusern
schäftsgrundstücke“ nun auch Rechenzentren und Wissenschafts und Schulen – in der gesamten britischen Hauptstadt zu investieren;
parks (siehe dazu online das Interview mit Glenn Crocker, Leiter des Immobilien zu erwerben, die sich in „Kern-Assets institutioneller
Bereichs UK Life Sciences bei JLL unter www.raum-und-mehr.com), Qualität“ umwandeln lassen. „Da der Brexit direkt bevorsteht,
da sich die Anforderungen der modernen Industrie und des versuchen wir, in Anlagewerte zu investieren, die in London
Dienstleistungssektors fortlaufend weiterentwickeln. unabhängig davon gefragt sein werden, was passieren wird“, so
Stavros Siokos, Managing Partner bei Astarte.
Wettlauf um die Skalierung von Rechenzentren Die Zukunft in Europa mag noch ungewiss sein. Die fantasie
einbezieht. Ein Blick auf die Dynamik auf der Angebotsseite „Dieses Expertenwissen lässt sich sowohl intern als auch über Vor allem Rechenzentren sind ein faszinierendes Spiegelbild unserer vollsten Investoren zeigen aber, dass der Immobiliensektor noch
unterstreicht, dass viele derjenigen, die in Alternativimmobilien externe Partner vermitteln“, fügt er hinzu. „Union Investment verfügt auf Technologie ausgerichteten Gesellschaft. „Wir beobachten alles zu bieten hat. •
investieren, bereit sein müssen, sich ihren eigenen Bestand zu über spezielle interne Teams für die Felder Gastronomie, Mikrowoh diesen Sektor seit rund 20 Jahren und haben in dieser Zeit unglaub
schaffen. Das ist teilweise vom Reifegrad des Anlagetyps abhängig. nen, Einkaufszentren und Logistik. Im Bereich Multi Family sind wir liche Veränderungen gesehen“, so Mitul Patel, Leiter der EMEA-
Für Brühl sind Pflegeheime ein relativ reifes Segment, während einen anderen Weg gegangen und haben uns an einer führenden Rechenzentrumsstudien bei CBRE. „Diese Branche hat sich seit ihren
Die Co-Location-Märkte in Europa wachsen rasant
Kindergärten, Rechenzentren, Einrichtungen für betreutes Wohnen deutschen Wohnplattform beteiligt“, ergänzt Brühl. Ursprüngen in der Telekommunikation enorm weiterentwickelt und
Co-Location-Märkte FLAP* – gebuchte und verfügbare IT-Power in
und Objekte zur Selbstlagerung als „halb reif“ gelten können. Am Ein weiteres Zeichen für die Flucht in Richtung Alternativimmo ist heute Cloud- und datengesteuert. Das Wachstum der digitalen
Megawatt (MW), Stand: Q1/2019
unreiferen Ende des Spektrums finden sich Parkplätze und Automo bilien ist der Wettlauf um das Skalieren von Anlagenportfolios. Vor Wirtschaft und digitalen Welt war in Europa in den letzten Jahren gebucht verfügbar
bilanlagen, Seniorenwohnanlagen, Friedhöfe und Krematorien, was einigen Jahren wurde der Sektor für Studentenunterkünfte etwa von exponentiell.“ 2.000 MW
dem „First Mover“ einen Vorteil verschafft. einigen Nischenspezialisten wie Unite in Großbritannien/Nordirland Neue CBRE-Studien zeigen, dass sich Großanleger in diesem +21 %**
und dem deutschen Entwickler Unique dominiert. In den letzten Segment nun einen Wettlauf um das Skalieren von Anlagenportfolios +100 %
1.500
Branchenexpertise ist gefragt Jahren sind jedoch auch große, weltweit orientierte Fonds aktiv liefern – mit der Prognose, dass die Bestände in den vier größten
Wie die traditionellen Anlageklassen erfordern auch Alternativimmo geworden und haben sich Portfolios einverleibt – von Singapurs europäischen Regionen (Frankfurt am Main, London, Amsterdam 1.000
bilien operatives Know-how und einen aktiven Managementansatz. Staatsfonds GIC bis hin zur in London ansässigen Firma Round Hill. und Paris) 2019 um 21 Prozent wachsen werden. Diese vier
Ganz gleich, ob Fähigkeiten ausgelagert oder intern entwickelt Der US-Fonds Greystar hat sich dieses Jahr in Europa zu einer Schlüsselstädte – die sogenannten FLAP-Märkte – stehen im 500
werden: Sie sind ein weiteres Kriterium für die Schaffung skalie aufsteigenden Größe für Studentenunterkünfte und Zweckbau- Mittelpunkt aktueller Studien über die Beschaffung von Rechen
0
rungsfähiger Portfolios, für den Einsatz spezialisierter Teams. „Ohne Wohnlösungen entwickelt. Die Expansionsaktivitäten der Firma in zentrumskapazität in Europa. Vor allem Frankfurt ist aktuell ein
2014 2015 2016 2017 2018 Q1/2019 2019** 2020**
die entsprechende Branchenexpertise würde es an Fahrlässigkeit Frankreich sind mutig und langfristig ausgerichtet: Allerdings hat Brennpunkt; im ersten Quartal 2019 entfielen auf die Mainmetropo
* Frankfurt am Main, London, Amsterdam und Paris
grenzen, in alternative/operative Anlagen zu investieren“, so Brühl. der Fonds früher in diesem Jahr auch eine Multi-Family-Strategie in le fast 50 Prozent der gesamteuropäischen Inanspruchnahme. Den ** Prognose Quelle: CBRE Research, Q1/2019
10 raum und mehr 2 | 2019 raum und mehr 2 | 2019 11
TITEL
WERPUNK
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Die Aussicht auf die Skyline von New York City mit dem
One World Trade Center fasziniert nicht nur Touristen.
Wie wichtig Immobilienresearch ist, haben Investoren, aber Immobilieninvestoren blicken hier sehr viel tiefer in
N
IN VE E
STITI O N das Marktgeschehen – Daten zu Transaktionen lassen
auch Finanzmarktregulierer längst erkannt. Dennoch
sich recht einfach im Internet recherchieren.
Fundiert
bleiben die Beschaffung und die Auswertung von Daten ein
schwieriges Unterfangen. Von Anne Wiktorin
entscheiden
A
merika, du hast es besser. Eine kurze Google-Suche und ihrem Zuständigkeitsbereich. Alle wertrelevanten Daten fassen sie
schon öffnet sich eine Liste aller Immobilienverkäufe in in der sogenannten Kaufpreissammlung zusammen. Einziger
Manhattan zwischen Juli 2018 und Juni 2019. Auf Haken: Alle Angaben unterliegen dem Datenschutz.
242 Seiten ist dort vermerkt, wann was wo zu welchem Immerhin werden die Daten statistisch ausgewertet und die
Preis den Eigentümer wechselte. Ergebnisse in den Immobilienmarktberichten der lokalen Gutachter-
Beispiel gefällig? Am 10. Juni 2019 wurde das Bürogebäude ausschüsse veröffentlicht. Dies allerdings mit erheblicher zeitlicher
22 West 38th Street zum Preis von 60,5 Millionen US-Dollar Verzögerung: Häufig erscheinen die Marktberichte nur einmal
verkauft. Und das ist noch nicht alles: Wir erfahren, dass das jährlich.
Gebäude über 60.000 Quadratfuß (etwa 5.600 Quadratmeter)
Nutzfläche verfügt und auf einem 4.938 Quadratfuß (rund Das Wissen von Insidern ist gefragt
460 Quadratmeter) großen Grundstück steht, 1912 erbaut wurde Um das tatsächliche Transaktionsgeschehen auf den lokalen
und 20 gewerbliche Mieteinheiten umfasst. oder – aggregiert – nationalen Immobilienmärkten aktuell zu
Die gleichen Infos gibt es für Wohnungsverkäufe: Am 11. März verfolgen und abzubilden, sind also Insiderkenntnisse über eine
2019 zahlte ein Käufer 5.203.258 Millionen US-Dollar für das ausreichende Anzahl von Immobilientransaktionen erforderlich. Auf
1.650 Quadratfuß (umgerechnet etwa 153 Quadratmeter) große den klassischen gewerblichen Immobilienmärkten für Büro- und
Apartment 26A in der 16 West 40th Street, Baujahr 2015. Nach Einzelhandelsobjekte leisten dies die großen internationalen
einem weiteren Klick ist klar: Es handelt sich um ein Domizil im The Beraterhäuser. Ihre Marktanteile sind hoch, ihre Kenntnisse über
Bryant, dem ersten von Stararchitekt David Chipperfield entworfe- Transaktionen entsprechend tief.
nen Wohnturm in New York. Tatsächlich, bestätigt Olaf Janßen, Leiter Immobilien Research
bei Union Investment, „werden die meisten Daten heute von
Kaufpreisdaten und Datenschutz Maklern oder spezialisierten Instituten erhoben“. Die Qualität, so
Nicht nur für private oder professionelle Immobilienkäufer und der Experte, habe sich im Lauf der Jahrzehnte deutlich verbessert.
-eigentümer, auch für Statistiker in Behörden, bei privaten „Immobilienmarktresearch hat in Deutschland seit Anfang der
Analysehäusern oder den großen Investmenthäusern sind solche 1990er-Jahre an Bedeutung gewonnen, parallel dazu hat sich die
Foto: Fernelis Lajara/EyeEm/Getty Images
Daten ein Traum. In Deutschland – wie auch den meisten anderen Markttransparenz in Deutschland spürbar erhöht“, lobt Janßen.
europäischen Ländern – wird er es vorerst bleiben. Zwar werden Allerdings seien die von den verschiedenen Häusern publizierten
Kaufpreisdaten aus erster Hand auch hierzulande gesammelt, nur Daten zu denselben Marktsegmenten und Zeiträumen nicht immer
ist der Kreis derer, die sie zu sehen bekommen, ziemlich überschau- einheitlich.
bar. Zu den Eingeweihten gehören die über die ganze Republik Ein Problem, das die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche
verteilten Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Von den Forschung (Gif) in Wiesbaden kennt und dem sie entgegenwirken
Notaren erhalten sie eine Kopie jedes Immobilienkaufvertrags in will. Nicht nur hat sie in den vergangenen Jahren Definitionen ▶
12 raum und mehr 2 | 2019 raum und mehr 2 | 2019 13
TITEL
„Mehr denn je müssen
Investitionsentscheidungen sorgfältig begründet
sein. Gutes Research hilft, Ungewissheit und
Risiken so klein wie möglich zu halten.“
Die Europäische Zentral-
Olaf Janßen, Leiter Immobilien bank in Frankfurt am Main
Research bei Union Investment
arbeitet am Commercial
Property Price Index
(CPPI) – einem Mammut-
projekt der EU-Länder.
für die wichtigsten Benchmarks wie Spitzenmiete, Spitzenrendite, Stability Board darauf, zusätzlich zu den bestehenden Indizes zur
Leerstand, aber auch der Berechnung von Flächen gesetzt, sie Preisentwicklung von Wohnimmobilien entsprechende Instrumente
erstellt auch regelmäßig eine Konsensprognose zur künftigen zur Beobachtung der Preise gewerblicher Immobilien zu entwi-
Entwicklung auf den deutschen Büro- und Investmentmärkten. ckeln.
Dazu befragen die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research
von Gif und dem Center for Real Estate Studies (CRES) an der Benchmark auf EU-Ebene gilt als Mammutprojekt
Steinbeis-Hochschule in Berlin seit 2011 jedes halbe Jahr die In Europa arbeiten die europäische Statistikbehörde Eurostat, die
Researcher deutscher und internationaler Immobilienunterneh- Europäische Zentralbank und die jeweils nationalen Statistikbehör-
men – darunter Dienstleister, Bestandshalter und Kreditinstitute – den und Notenbanken seither am sogenannten CPPI – dem
über ihre Einschätzungen zu Spitzenrendite und Leerstand an den Commercial Property Price Index. Ein Mammutprojekt – gilt es
deutschen Top-5-Bürostandorten. doch, die Daten aus den Mitgliedsländern so zu harmonisieren,
Viele solcher Marktdaten sind öffentlich und kostenlos dass sie auf EU-Ebene zu einer einzigen Benchmark zusammenge-
zugänglich – auch die Gif/CRES-Consensus-Büromarktprognosen. führt werden können. Immerhin: Seit 2017 liegt ein 200 Seiten
„Oftmals ist es aber auch notwendig, Geld in die Hand zu starkes Arbeitspapier von Eurostat vor, in dem die Grundlagen zur
nehmen, um Marktdaten zu erwerben“, berichtet Union Invest- Erhebung und Verarbeitung von Daten zu den gewerblichen
ment-Researcher Janßen aus der Praxis. Das dürfte in Zukunft noch Immobilienmärkten in den EU-Ländern festgehalten sind.
häufiger der Fall werden, meint er: „Bei den Maklern zeigt sich Jetzt sind die nationalen Statistikbehörden am Zug. Dort
zunehmend die Tendenz, weniger Daten zu veröffentlichen und die scheinen die Hürden noch hoch. So beklagen die Bundesbank-Sta- Das 1912 in Manhatten errichtete zwölfgeschossige
erhobenen Daten stärker in Richtung Kundengewinnung und tistiker Thomas A. Knetsch, Christine Schlitzer und Elena Triebskorn Bürogebäude 22 West 38th Street (Bildmitte) wurde im
-bindung einzusetzen.“ in einer Studie vom Januar 2019, dass die „offiziellen Statistiken Juni 2019 für 60,5 Millionen US-Dollar verkauft.
nur teilweise in der Lage sind, die Forderung nach verlässlichen
Offizielle Statistiken haben Datenlücken und verständlichen Informationen über Immobilienpreise zu
Wäre es da nicht eine Alternative, zumal für kostenbewusste liefern“. Zu groß sei immer noch die Datenlücke – und dies weit
Immobilientreuhänder wie Offene Immobilienfonds, auf offizielle mehr für den Gewerbemarkt als für den Wohnungsmarkt.
Statistiken zurückzugreifen? Kaum, meint Olaf Janßen: „Nur Noch immer sei kein Konsens über Datenquellen, Messgrößen
Fotos: Union Investment/Adele Marschner, Martin Moxter/Westend61, iStockphoto/Getty Images
wenige gewerbliche Immobilienmarktdaten stammen aus der oder die praktische Umsetzung erreicht, heißt es im Bundesbank-
offiziellen Statistik.“ Papier.
Während etwa das Statistische Bundesamt wie auch die
meisten seiner europäischen Pendants die Preisentwicklungen auf Gutes Research reduziert Investmentrisiken
den nationalen – und zum Teil auch regionalen – Wohnungsmärk- Dass verlässliche Immobilienmarktdaten ein Muss sowohl für die
ten sowie für Bauleistungen statistisch erfassen, fehlt ein ähnliches staatliche wie überstaatliche Finanzaufsichtsbehörden als auch für
Instrument für die gewerblichen Bereiche noch weitgehend. renditeorientierte Investoren sind, darüber gibt es indes keinen
Ein Manko, das man international auf höchster politischer Dissens. „Ankaufsentscheidungen lassen sich mit von Researchern
Ebene inzwischen erkannt hat – und für das man Abhilfe schaffen erhobenen Daten einfach besser treffen“, sagt Olaf Janßen. Nur
will. Katalysator ist die nach der Finanzmarktkrise der Jahre 2007 auf dieser Basis ließen sich schließlich die Standortqualität, die
bis 2009 erzielte Einsicht, dass die Preisentwicklungen auf den Angemessenheit von Kaufpreis und Mietniveau, mögliche künftige
gewerblichen Immobilienmärkten erhebliche Auswirkungen auf die Projektentwicklungen im Umfeld oder die Dauer bis zur Nachver-
Finanzstabilität haben – und daher die nationalen Entwicklungen mietung leer stehender Flächen beurteilen. Sein Credo lautet:
genauer beobachtet werden müssen. 2013 einigten sich die „Mehr denn je müssen Investitionsentscheidungen sorgfältig
Finanzminister der 20 wichtigsten Industriestaaten (G 20), deren begründet sein. Gutes Research hilft, Ungewissheit und Risiken so
Notenbanken, der Internationale Währungsfonds und das Financial klein wie möglich zu halten.“ •
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WERPUNK
CH Innovatives Mobilitätskonzept, hochwertige
S
T
TITEL
Architektur, sparsamer Energieverbrauch:
Wenn Kommunen Grundstücke vergeben,
N
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IN
STITI O N
achten sie nicht mehr nur auf den höchsten
Höhere
Preis. Das stellt Projektentwickler vor weise eine bestimmte Nutzungsmischung, den Bau von Sozialwoh Europa – etwa für die große Stadterweiterung im Nordosten Wiens,
nungen, die Übernahme von Infrastrukturleistungen (etwa Schulen die als Aspern Seestadt bekannt ist. „Hier werden Grundstücke
Herausforderungen – und ermöglicht und Kindergärten), die Schaffung von besonders hochwertigen Grün grundsätzlich nur an Investoren verkauft, welche sich verpflichten, ge
flächen oder eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende wisse Qualitätskriterien einzuhalten“, sagt Heinrich Kugler, Vorstands
Investoren Chancen. Von Christian Hunziker mitglied der Wien 3420 AG, die den Stadtteil im Auftrag des Wiener
Energieeffizienz.
Magistrats entwickelt. Projektentwickler müssen das Mobilitätskon
Messlatte
Last oder Chance? zept der Seestadt umsetzen und die energetischen Kriterien des von
Die Ansprüche der Kommunen seien gestiegen, bestätigt Klaus der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen entwickel
Küppers, Leiter Projektentwicklung bei der Projektentwicklungsge ten Zertifizierungssystems TQB (Total Quality Building) einhalten.
sellschaft Pandion. Dadurch würden „die Entwicklungen planerisch Eine herausragende Rolle spielen solche Kriterien auch in der
sowie wirtschaftlich komplexer und risikoreicher“. Verständnis für Hafencity Hamburg, in der Unibail-Rodamco-Westfield sein
das Vorgehen der öffentlichen Hand äußert Bent Mühlena, Leiter Überseequartier realisiert. „Bei den Auswahlverfahren spielt in
Immobilienprojektmanagement bei Union Investment. „Den jedem Fall eine differenzierte Konzeption die entscheidende Rolle“,
verantwortungsvollen Umgang mit knapper werdenden Flächen sagt André Stark, Pressesprecher der Hafencity Hamburg GmbH.
kann ich sehr gut nachvollziehen“, sagt er. „Wir stellen uns solchen Investoren müssen deshalb nachweisen, dass ihr Projekt die
Aufgaben gern. Denn wir haben seit jeher einen hohen Qualitäts Kriterien des von der Hafencity entwickelten Umweltzeichens erfüllt
anspruch an unsere Gebäude.“ Union Investment beteiligt sich und sich am Hafencity-Mobilitätskonzept orientiert. Dieses schreibt
deshalb zusammen mit Projektentwicklern an Ausschreibungen für bei Nicht-Wohngebäuden Carsharing und eine Lade-Infrastruktur für
öffentliche Grundstücke – zum Beispiel bei einem Teilgebiet des Elektroautos vor. Außerdem verpflichten sich die Projektentwickler,
Kenniskwartier (Wissensquartier) in Amsterdam, wo Edge Technolo einen Architekturwettbewerb mit internationaler Beteiligung
gies als Projektentwickler fungiert. durchzuführen. Und schließlich sind dem Sprecher zufolge „differen
zierte Nutzungskonzepte“ gefragt, wozu eine Mischung unterschied
Hohe Anforderungen licher Bewohner und verschiedener Nutzungen gehört.
Das Kenniskwartier im Geschäftsviertel Zuidas soll nach dem Willen
der Verantwortlichen zu einem gemischt genutzten Stadtteil mit „Echte Urbanität“
Foto: moka-studio/Westfield (Simulation),
Wissenschaftseinrichtungen, Büros und Wohnungen entwickelt Damit kristallisiert sich die Nutzungsmischung als eine zentrale
werden. Entsprechend hoch sind die Anforderungen der Kommune. Forderung heraus, mit der sich Projektentwickler und Investoren
„Die Ausschreibung ist wegen ihrer hohen Komplexität einmalig“, auseinandersetzen müssen. Für Fachleute aus Architektur und
sagt Sandra Thesing, Deputy Director beim Amsterdam Zuidas Stadtplanung ist diese Forderung überfällig. „Grundlegende
Development Office. „Die örtlichen Behörden haben die Latte in Voraussetzung für einen gelungenen integrativen Städtebau ist die
Bezug auf Nachhaltigkeit und räumliche Qualität enorm hoch Ermöglichung funktionaler und sozialer Vielfalt“, heißt es in der
gelegt.“ Das Gleiche gilt für andere Stadtentwicklungsprojekte in 2019 verabschiedeten und von führenden Stadtentwicklungsexper
ten unterzeichneten Düsseldorfer Erklärung zum Städtebaurecht.
Kosmopolitisch, offen und urban – Bauherr Uniball-Rodamco-Westfield konzipierte das Westfield Doch auch Vertreter der Immobilienbranche können diesem
Hamburg-Überseequartier als integrierten Stadtteil und zentralen Baustein der Hamburger Hafencity. Wohnen ist führend bei Projektentwicklungen Ansatz viel abgewinnen. „Eine gesunde Nutzungsmischung ist
Projektentwicklungen* in sieben deutschen Städten nach Markt- immer ein Vorteil für ein Quartier“, sagt Andreas Steyer, CEO von
segmenten zum 1.1.2019 in Mio. Quadratmetern Consus Real Estate, unter dessen Dach mit der SSN Group und der
Trading Development (Projekte zur Vermarktung) CG Gruppe zwei der größten deutschen Projektentwickler agieren.
Investor Development (Projekte zur Bestandshaltung)
„Wir bauen stets eine City in der City, in der Wohnungen beispiels
14
Gebäude, eine Gesamtfläche von 419.000 Quadrat den neuesten Trends, Konzepten und Innovationen auszustatten“, Büro weise durch Büros, Nahversorger oder ein Hotel ergänzt werden. Auf
metern, eine Mischung aus Wohnungen, Büroflächen, sagt Andreas Hohlmann, Vorsitzender der Geschäftsleitung von Uni Wohnen diese Weise entsteht echte Urbanität und keine Trabantenstadt.“
Restaurants, Läden, Hotels und sogar einem Kreuz bail-Rodamco-Westfield in Deutschland. Handel
Ganz ähnlich sieht das Bent Mühlena von Union Investment.
fahrtterminal: Das Überseequartier in Hamburgs Ähnliche Ziele setzen sich immer mehr Projektentwickler – zum „Insbesondere bei innerstädtischen Grundstücken ab einer gewissen
Hotel
Hafencity ist ein Ausnahmeprojekt auf dem boomenden deutschen Teil freiwillig, zum Teil aber auch unter dem Druck der öffentlichen Größe macht der Quartiersgedanke Sinn, spielt eine gemischte
Immobilienmarkt. Von „einem der bedeutendsten und innovativsten Hand. Denn bei der Vergabe städtischer Grundstücke an Projektent Sonstiges Nutzung doch hier eine zunehmend wichtige Rolle“, argumentiert er.
Mixed-Use-Quartiere Europas“ spricht jedenfalls der Bauherr wickler entscheiden immer mehr Kommunen nicht mehr nach dem 0 5 10 15 20 25 30 Und er weist darauf hin, dass Union Investment diesen Trend schon
Unibail-Rodamco-Westfield. Dabei geht es dem Immobilienkonzern höchsten gebotenen Preis, sondern nach dem besten Konzept. Und * Projekte (Wohnen, Büro, Handel und Hotel) mit jeweils mehr als 1.000 Quadratmetern in den 90er-Jahren erkannt hat: Damals baute der Hamburger
und Fertigstellung zwischen 2016 und 2023 in den Städten Berlin, Düsseldorf,
allerdings nicht nur um Quantität, sondern auch um Qualität. „Unser auch bei der Aufstellung eines Bebauungsplans machen die Städte Hamburg, Köln, Frankfurt/M., Stuttgart, Münche. Investmentmanager mehrere sogenannte CityQuartiere, darunter das
Ziel ist es, ein lebendiges, urbanes Quartier zu entwickeln und mit klare Vorgaben. So fordern sie von den Projektentwicklern beispiels Quelle: Bulwiengesa, Projektentwicklerstudie, März 2019 DomAquarée in Berlin-Mitte. Dieses umfasst nicht nur ein Hotel, ▶
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TITEL MÄRKTE
„Die Ansprüche der Kommunen sind gestiegen.
Dadurch werden Entwicklungen planerisch sowie
wirtschaftlich komplexer und risikoreicher.“
Klaus Küppers, Leiter Projektentwicklung
bei Pandion
Europäische Immobilieninvestoren
Wohnungen, Büros und Einzelhandelsflächen, sondern auch ein Mix aus Autos, E-Bikes, Elektro-Lastenfahrrädern und E-Scootern
unter Zugzwang
Die Investitionsklima-Studie von Union Investment zeigt für die verschiedenen Nutzungsarten ein differenziertes
spektakuläres Großaquarium. Das Property Management sei in vorsieht. Schorn sieht sich dabei allerdings nicht als Getriebener der
solchen Fällen zwar komplizierter als bei monofunktionalen Politik, sondern im Gegenteil als Trendsetter, welcher der Politik Bild. Insgesamt wird jedoch erwartet, dass die Ankaufsrenditen weiter sinken. Von Simon Sahm
Objekten, räumt Mühlena ein. Moderne, digitalisierungsgetriebene nahezubringen versucht, dass der klassische Stellplatzschlüssel (ein
D
Tools zahlten sich aber in einer hohen Mieterbindung aus. Autostellplatz pro Wohnung) nicht mehr der gesellschaftlichen ie europäische Immobilienwirtschaft wird sich in den kom zutrauen, in ihren Heimatmärkten Leerstände zu kaufen und durch
„Wohnen und Arbeiten nähern sich immer mehr an“, sagt auch Realität entspricht. menden Monaten weiter im Windschatten fiskalpolitischer anschließende Vermietung aufzulösen. Rund 65 Prozent der
Jürgen Schorn, geschäftsführender Gesellschafter von Bauwerk Regulatorik bewegen. Das hat eine aktuelle Umfrage von deutschen und sogar 73 Prozent der französischen Immobilieninvesto
Capital. „Reine Wohngebiete ohne gewerbliche Nutzungen schaffen Bürgerbeteiligung gewünscht Union Investment unter 150 institutionellen Immobilien ren nehmen in ihren Heimatmärkten auch Objekte mit Leerständen in
keine urbane Qualität.“ Bauwerk Capital setzt diesen Ansatz derzeit Neben der lokalen Politik und den kommunalen Behörden müssen investoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien ergeben. die Ankaufsprüfung. Einzig die britischen Immobilienakteure agieren
beim Kupa-Quartier in München-Pasing um: Dort plant das Projektentwickler und Investoren heute noch einen weiteren Akteur Demnach gehen 67 Prozent der Befragten davon aus, dass die Ent Brexit-bedingt weniger heimatverbunden: Rund die Hälfte von ihnen
Unternehmen ein Viertel mit 175 Wohnungen und 5.500 Quadrat mit ins Boot nehmen: die Öffentlichkeit. Beteiligungsverfahren, die scheidung der Europäischen Zentralbank (EZB), den Leitzins auch ist bereit, auch in Deutschland und Frankreich gewerbliche Immobilien
metern Bürofläche. Letztere entstehen in einer ehemaligen über das gesetzlich Vorgeschriebene hinausgehen, finden sich immer perspektivisch niedrig zu halten, zu einem weiteren Absinken der mit Leerständen zu erwerben. Andere europäische Kernmärkte wie die
Kuvertfabrik, die unter Denkmalschutz steht. öfter in den von den Städten formulierten Anforderungskatalogen. Nettoanfangsrenditen bei Immobilientransaktionen führen wird. Niederlande, Schweden oder Spanien spielen für die Befragten mit
So mussten beispielsweise die Entwickler der Ulmer Höh’ in Trotz steigender Preise glauben 57 Prozent der Studienteilnehmer Blick auf Leerstandskäufe nur eine untergeordnete Rolle.
Innovative Mobilitäts- und Energiekonzepte Düsseldorf Kolloquien durchführen, in deren Rahmen Bürger die daran, dass das jährliche Transaktionsvolumen in den europäischen
Derweil steigen auch die Anforderungen an die Nachhaltigkeit von städtebauliche Planung mitgestalten durften. Core-Märkten gleich bleibt oder sogar noch etwas ansteigt. Geringe Veränderungen beim Klimaindex
Projekten. Gemeint ist damit nicht nur die Energieeffizienz der Und wenn es nicht gelingt, die Bürger mitzunehmen? Dann Bei der prognostizierten Renditeentwicklung in den kommenden Im Vergleich zur letzten Umfrage vor einem halben Jahr zeigt das
Gebäude, sondern immer mehr auch ein innovatives Mobilitäts kann das ehrgeizigste Projekt scheitern. Das musste in diesem Jahr zwölf Monaten ergibt sich für die verschiedenen Nutzungsarten ein Klimabarometer für europäische Immobilieninvestitionen insge
konzept. Hintergrund dieser Entwicklung ist, dass der Besitz eines die Ten-Brinke-Gruppe erfahren, die 2018 von der bayerischen Stadt differenziertes Bild. Rund 40 Prozent der Immobilienakteure richten samt nur geringfügige Ausschläge. Die Werte für Deutschland mit
eigenen Autos zumindest in den Großstädten an Bedeutung verloren Memmingen den Zuschlag für die Entwicklung des Bahnhofsareals sich darauf ein, dass die Nettoanfangsrenditen für Shoppingcenter 63,4 (+0,2) und Frankreich mit 66,6 (–0,2) haben sich kaum
hat. „Dass Entwickler von Wohn- und Gewerbebauprojekten erhalten hatte. Eine Mischung aus Büros, einem Hotel, Einzelhan und Logistikimmobilien wieder steigen werden. Bei High-Street- verändert, während sich das Klima in Großbritannien mit 58,9
Mobility-Angebote in ihre Konzepte integrieren, ist die logische delsflächen und Wohnungen sah der Entwickler vor. Doch das Objekten und Büroimmobilien sind es demgegenüber nur rund (–1,2) weiter verschlechtert hat. Für die kommenden zwölf Monate
Konsequenz daraus“, sagt Jürgen Schorn von Bauwerk Capital. Für überzeugte offenbar nicht: In einem Bürgerentscheid sprachen sich 20 Prozent, die einen Renditeanstieg erwarten. Grundsätzlich bleibt gehen dennoch 77 Prozent der Befragten davon aus, dass das
das Kupa-Quartier in München-Pasing hat sein Unternehmen gut 60 Prozent der Memminger gegen das Projekt aus – mit der die Risikoausrichtung der Immobilieninvestoren im aktuellen Immobilien-Investitionsklima auf diesem Niveau bleibt oder sich
deshalb ein umfassendes Mobilitätskonzept entwickelt, das einen Folge, dass die Kommune die Planung stoppte. • Marktumfeld eher defensiv. Zwei von drei Befragten verfolgen die sogar noch etwas verbessert. •
Anlagestrategie „Gleiches Risiko – geringere Rendite“. Dementspre
chend geht die Hälfte der Studienteilnehmer davon aus, ursprünglich
angepeilte Renditeziele nicht zu erreichen. Europäischer Immobilien-Investitionsklima-Index
Fotos: Marc Kemper, Bauwerk Capital GmbH & Co KG (Simulation), Schreiner Kastler (Simulation)
„Die europäischen Immobilieninvestoren haben sich bislang Die Werte* für das Immobilien-Investitionsklima in Deutschland und
relativ gut auf die Lower-for-longer-Strategie der EZB eingestellt. Sie Frankreich haben sich kaum verändert, in Großbritannien hat sich die
überschlagen sich weder in Renditefantasien, noch vernachlässigen Stimmung dagegen weiter verschlechtert
sie ihr Risikomanagement“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilien Deutschland Frankreich Großbritannien
research bei Union Investment. „Gleichzeitig stehen viele Marktteil 75
nehmer aber auch unter Zugzwang, ihre Handlungsspielräume
auszureizen oder alternative Lösungswege zu beschreiten, die neue 70
Chancen eröffnen können, denn der Kapitaldruck lässt nicht nach.“
65
Märkte begünstigen Ankäufe mit Leerständen
Ankaufsrenditen sinken, Mieten steigen – das ist grob umrissen die
60
Situation auf den großen europäischen Immobilienmärkten. Daher
berücksichtigen immer mehr Immobilienunternehmen im Ankauf auch
Objekte mit anteiligem oder vollständigem Leerstand – wenn sie von 55
2015 2016 2017 2018 2019
den Vermietungsaussichten überzeugt sind. Auffällig an den
* Index in Punkten, Quelle: Union Investment,
Befragungsergebnissen ist, dass sich Investoren in erster Linie Erhebung zweimal jährlich Investitionsklima-Studie, Juli 2019
Das Kupa-Quartier in München-Pasing (links) bietet Freiräume zur Begegnung und private Rückzugsorte gleichermaßen. In der
Seestadt Wien (rechts) werden Wohnungen für mehr als 20.000 Menschen und fast ebenso viele Arbeitsplätze geschaffen.
18 raum und mehr 2 | 2019 raum und mehr 2 | 2019 19MÄRKTE
Nach Jahren der Stagnation zeigt Brüssels
Büromarkt einen deutlichen Aufwärtstrend.
Davon profitieren auch Städte wie Antwerpen
Europas Hauptstadt oder Gent. Von Christine Mattauch
E
s gibt Gebäude, die spiegeln das Auf und Ab im Leben einer
Stadt. Der Bürobau Rue Bélliard 5-7 zum Beispiel, mitten im
neu ent deckt
Europaviertel von Brüssel. Mehr als zehn Jahre hatte die
Immobilie leer gestanden, als sie der belgische Projektent-
wickler Immobel Ende 2018 übernahm – um sie abzureißen. Rund
14.000 Quadratmeter modernste Bürofläche sollen entstehen, in
einer ambitionierten und nachhaltigen Architektur. „Das Quartier
wandelt sich und braucht Immobilien, die höhere Ansprüche an
Arbeitsplätze erfüllen können“, sagte der damalige Immobel-CEO
Das Quatuor entsteht in Brüssels Nordbezirk. 60.000 Die Zwillingstürme Multi Tower Alexander Hodac bei der Vorstellung der Pläne.
Quadratmeter Bürofläche erfüllen höchste Standards aus dem Baujahr 1969 im Wandel? In Brüssel? Jahrelang galt die Hauptstadt Belgiens und
an Qualität, Innovation und Umweltverträglichkeit. historischen Zentrum Brüssels der Europäischen Union beim Immobiliengeschehen eher als etwas
erhalten von 2017 bis 2019 verschlafen. Jetzt aber wird der Großraum mit seinen 1,2 Millionen
eine Komplettrenovierung. Einwohnern noch einmal neu entdeckt, nicht zuletzt dank asiatischer
Investoren. Die Nachfrage nach Büroflächen ist gestiegen, die Mieten
sind es ebenfalls, und auch die Projektpipeline füllt sich. Einige
Mutige richten den Blick schon über Brüssel hinaus auf Städte in der
zweiten Reihe, nach Gent vor allem und Antwerpen.
Dabei hat Brüssel auch heute nicht das Zeug zu einer Boom-
town, dazu ist sie zu wenig Tech-Standort. „Es ist ein konservativer
Markt, den Investoren gerade wegen seiner Stabilität schätzen“, ist
die Einschätzung von GLL Real Estate, einem Immobilienfondsmana-
ger in München, der mehrere Objekte in Brüssel im Portfolio hält. Die
Institutionen der Europäischen Kommission und der belgischen
Fotos: Befimmo, Whitewood/Conix RDBM
245.000
Regierung, die einen Großteil der Flächen beanspruchen und lang
laufende Mietverträge bevorzugen, prägen das Klima. Überdies steht
der achtgrößte europäische Officemarkt im Schatten von Metropolen
wie London und Paris. Die Renditen mögen im Durchschnitt leicht
höher liegen als die in den ganz großen Kapitalen, aber wenn
institutionelle Anleger Belgien wählten, dann in erster Linie wegen
seines Rufs als sichere Bank – Motiv Werterhalt.
Regionale Büromärkte in Belgien Büromarkt Brüssel BRÜSSEL-NORDEN
Bestes Quartal bisher
113 Mio. Euro 430 Mio. Euro 210 €/m²* N./A. In Brüssels Büromarkt stieg der Flächenumsatz Attraktives Wertsteigerungspotenzial
Investmentvolumen (Q1/2019) Investmentvolumen (Q1/2019) 71.200 m² 3,80 % im Q1/2019 stark an, Angaben in Quadratmetern Dass jetzt gleichwohl Dynamik in den Markt kommt, hat vor allem
ANTWERPEN
155 €/m² 6,00 % 89.000
zwei Gründe: Zum einen war in den Jahren nach der Finanzkrise
BRÜSSEL-LEOPOLD
GENT
17.000 m² 6,40 %*
BRÜSSEL-ZENTRUM 75.800 78.100 79.000 zunächst kaum neu gebaut worden, auch die Nachfrage entwickelte
315 €/m² 4,25 %
150 €/m² 6,00 % 275 €/m² 4,60 % 19.800 m² 4,40 %
sich verhalten. Seit einiger Zeit aber expandieren Unternehmen
24.000 m² 5,40 %* 48.800 m² 3,40 % wieder. Gesucht sind Flächen, die den Ansprüchen im digitalen
BRÜSSEL-LOUISE
LÜTTICH BRÜSSEL-MIDI
245 €/m²* N./A. +210 % Zeitalter genügen. Genau die sind aber knapp. „Es gibt viel Masse,
150 €/m² 6,75 % 195 €/m²* N./A. 10.200 m² 7,80 % aber wenig Hochqualitatives“, sagt Yeliz Bicici, Chief Operating
7.000 m² N./A. 420 m² 9,90 %
Officer Offices des belgischen Immobilieninvestors Cofinimmo. Das
NAMUR
Q1/2015 Q1/2016 Q1/2017 Q1/2018 Q1/2019
macht Objekte mit Wertsteigerungspotenzial (Value-Add) attraktiv.
160 €/m² N./A.
DEZENTRAL
Quelle: BNP, Brussels Office Market Q1/2019, April 2019
Zum anderen sind nun auch in Brüssel große Coworking-Anbie-
1.000 m² N./A.
BRÜSSEL 185 €/m²m 7,00 % ter auf den Plan getreten, vergleichsweise spät, dafür umso
14.600 m² 12,10 %
PERIPHERIE entschiedener: Sie beanspruchten im vergangenen Jahr ein Fünftel
185 €/m² 7,25 % (Norden) Klares Schwergewicht der neu vermieteten Flächen. Folge: Der Leerstand sinkt kontinuier-
155 €/m² 6,75 % (Süden)
LEGENDE 70.400 m² 14,30 % (Gesamt) Belgiens Büromarkt wird, wie die Grafiken zeigen, eindeutig von lich und liegt jetzt bei 7,7 Prozent. Allerdings muss in Brüssel stark
Spitzenmiete pro Quadratmeter/Jahr in Euro (3/2019)
Brüssel dominiert. Aber auch regionale Märkte beginnen unterschieden werden zwischen den Randbezirken und dem Central
Spitzenrendite für Büros in Prozent (3/2019)
für Entwickler und Investoren interessant zu werden, vor allem Business District, zu dem unter anderem das Europaviertel, das ▶
Flächenumsatz in Quadratmetern (Q1/2019)
Citylagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nah- und
Leerstandsquote in Prozent (Q1/2019) Fernverkehr.
* Daten des zweiten Halbjahrs 2018 Quellen: Cushman & Wakefield LLP, Belgium Regional Office Market
Snapshot, „Brussels Office Market Snapshot“, Q1/2019; Marketbeat H2/2018
(Brüssel, Flandern, Wallonien), H2/2018
20 raum und mehr 2 | 2019 raum und mehr 2 | 2019 21Sie können auch lesen
