SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
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# 06 — JUNI 2022 — 89. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
FOKUS
DANIEL
SÄGESSER
IM INTERVIEW
04
IMMOBILIEN-
POLITIK
FLASCHENHALS
LADEINFRA-
STRUKTUR
12
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
TEUER LAND
IN SICHT
14
BAU & HAUS
SOLARSTROM
PHOTOVOLTAIK
BOOMT IN DER
SCHWEIZ
VOM HAUSDACH
44
EDITORIAL
2
VON—ANDREAS INGOLD
SIEBEN PLAGEN
AM WOHNUNGS-
MARKT
Nach mehreren Jahren der Entspannung bis
hin zu einem gebietsweisen Überangebot am
Mietwohnungsmarkt wendet sich das Blatt. Das
mag Eigentümer leerstehender Wohnungen und
ihre Bewirtschafter zwar zuversichtlich stimmen.
Auch dürften sich die Angebots- und Abschluss-
mieten wieder erholen und Bruttorenditen nomi-
nal normalisieren.
Zu
ES STEHEN
HERAUSFORDERNDE
ZEITEN BEVOR.
ANDREAS INGOLD
Wirtschaftlich und sozialpolitisch steuern wir
aber in anspruchsvolle Gewässer – mit Ursachen,
die zusammenhängen, aber alle für sich Kopfzer-
brechen bereiten. Die Inflation steigt derzeit nicht
heiss?
Wir kühlen
prognostizierbar. Die Zinsen ziehen infolgedessen
kontinuierlich an, was sich auf die Immobilienbe-
wertungen niederschlägt, aber der Referenzzins-
satz wird noch mindestens bis Mitte oder Ende
2023 auf dem jetzigen Niveau verharren. Die Roh-
angenehm.
stoffpreise und damit auch die Baupreise klettern
in neue Höhen. Verbindliche Offerten im Bau und
Verkauf auf längere Frist sind fast unmöglich. Im
Wohnungsbau wird darum kräftig auf die Bremse
getreten. Gleichzeitig verlangen die Bevölkerungs-
entwicklung und Demographie nach kontinuierlich
mehr Wohnraum. Beat Kappeler schreibt Anfang
Juni in der NZZ: «Das Wohnen ist viel zu billig, aus
ökologischer Sicht. Nach weniger als einer Genera-
tion beansprucht nun jeder Einwohner, nicht nur
jeder Haushalt, ein Zimmer mehr. Der Fussabdruck
ist luxuriös geworden.» Aber Selbstbeschränkung
verursacht Schmerzen und Nebengeräusche. Auch
steigende Neben- und Energiekosten werden die
Budgets von Mietern schmerzhaft belasten. Und
schliesslich mag der Eigentums- den Mietwoh-
nungsmarkt kaum mehr zu entlasten. Auch wenn
weiterhin viele Mieter mit dem Kauf liebäugeln:
Die hohen Preise für Wohneigentum und nun auch
steigende effektive Hypothekarzinsbelastungen
lassen den Traum platzen. Ausserdem ist die Pro-
duktion von Wohneigentum deutlich zurückgegan-
gen, und es hat kaum mehr Angebote auf dem
Markt. Diese «sieben Plagen» am Mietwohnungs-
markt werden uns Immobilienfachleute und unse-
re Kunden in Anspruch nehmen.
krueger.ch/kuehlen
2
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 06 JUNI 2022
12 FOKUS
04 «AUF DEN DÄCHERN SCHLUMMERT RIESIGES POTENZIAL»
Daniel Sägesser, Geschäftsleitungsmitglied der Megasol Energie AG, über die
Gestaltungsfreiheit und Wirtschaftlichkeit von Solaranlagen.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
18 IST DIE GROSSE PARTY BALD VORBEI?
Verschiedene Einflussfaktoren treiben die Immobilienmärkte weiter an.
Wird dieser Wachstumspfad durch den Zinsanstieg oder inhärente Einflüs-
IMMOBILIENPOLITIK se zum Ende kommen?
FLASCHENHALS 20 BEWERTER SIND DETEKTIVE
Die Lage ist das wichtigste Kriterium bei der Bewertung einer Immobilie. Des-
LADEINFRASTRUKTUR halb liegen die teuersten Ferienobjekte in Orten wie St. Moritz, Verbier oder
DIE FEHLENDE LADEINFRASTRUKTUR BESONDERS Gstaad. Aber sind die hohen Preise immer gerechtfertigt?
IN MEHRPARTEIENLIEGENSCHAFTEN DROHT DIE 22 DATEN BLEIBEN DIE GRUNDLAGE
VERBREITUNG VON STECKERFAHRZEUGEN ZU Es gibt mehrere Möglichkeiten für die Wertermittlung einer Immobilie.
BEHINDERN. Doch auch die raffiniertesten Schätzmodelle sind nur so gut wie die zugrun-
de liegenden Daten.
26 STRUKTURELLER WANDEL DER RETAILIMMOBILIEN
Placemaking wird zur Königsdisziplin und Mixed-Use zum Rettungsanker
bei der Entwicklung von Shopping Places und Retail-Destinationen.
28 ESG BEI RETAILIMMOBILIEN
In Innenstädten befinden sich die Retailflächen oft in historischen
Gebäuden. Die Investoren und Nutzer von Retailimmobilien stehen damit
in besonderem Masse in einer gesellschaftlichen Verantwortung.
30 ZINSANSTIEG BREMST EIGENHEIMNACHFRAGE
14 Während der Kriegsschock bei der Mietwohnungsnachfrage bereits verdaut
scheint, weist der Trend bei der Eigenheimnachfrage weiter nach unten.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT 32 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
TEUER LAND IN SICHT IMMOBILIENRECHT
DIE LANDPREISE SIND IN DEN LETZTEN JAHREN 38 RÜCKFORDERUNG VON MIETZINSEN
MASSIV GESTIEGEN. MIT DER KLASSISCHEN Das Bundesgericht hat sich mit dem nichtigen Anfangsmietzins und der
LAGEKLASSENMETHODE LÄSST SICH DIESE WERT- Rückforderung von zu viel bezahlten Mietzinsen auseinandergesetzt.
ENTWICKLUNG NICHT MEHR BEGRÜNDEN. ALTERNA- 42 ABWEHRANSPRÜCHE AUF DEM PRÜFSTAND
TIVE METHODEN DER LANDWERTERMITTLUNG Die Abwehransprüche im Verhältnis zwischen dem Grundeigentümer und
ETABLIEREN SICH. dem Bauberechtigten im Fokus einer aktuellen Publikation.
BAU & HAUS
46 MEILENSTEIN FÜR DIE MEDIZINTECHNIK
Im Hochschulzentrum Zürich hat die ETH als Bauherrin ein neues Ent-
wicklungs- und Laborgebäude für die Medizintechnik realisiert. Sein Cha-
rakteristikum ist die transparente Hülle aus Stahl und Glasbausteinen.
48 EINE ERFOLGREICHE METAMORPHOSE
Das Räbgass Center in Basel steht exemplarisch für viele Einkaufsmeilen.
Seine Revitalisierung verleiht dem Center ein zweites Leben.
IMMOBILIENBERUF
51 VORSCHAU REAL ESTATE AWARD
44 52
53
URZMELDUNGEN BERUF
K
A US- UND WEITERBILDUNG: AKTUELLE LEHRGÄNGE
54 BERUFSBILDUNGSANGEBOTE DES SVIT
BAU & HAUS
VERBAND
PHOTOVOLTAIK BOOMT
56
SVIT FM SCHWEIZ: UND JETZT ERST RECHT
IN DER SCHWEIZ 58 GV KUB: ENDLICH WIEDER ZUSAMMEN
GEMÄSS BUNDESRAT SOLLEN BIS 2 050 40% 63 URZMELDUNGEN VERBAND
K
DES SCHWEIZERISCHEN STROMVERBRAUCHS DURCH 64 S VIT OSTSCHWEIZ: DER KÖNIG LEHRT UNS DISZIPLIN
PHOTOVOLTAIK GEDECKT WERDEN. UM DIESES
EHRGEIZIGE ZIEL ZU ERREICHEN, ZÄHLT JEDES DACH
UND JEDE FASSADE.
STANDARDS: MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 66 / BEZUGSQUELLENREGISTER 71 / ADRESSEN & TERMINE 73 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 74
IMMOBILIA / Juni 2022 3
4 IMMOBILIA / Juni 2022
FOKUS INTERVIEW
SOLARSTROM
AUF UNSEREN
DÄCHERN SCHLUM-
MERT RIESIGES
POTENZIAL
Für wen lohnt sich eine Photovoltaikanlage?
Daniel Sägesser: Der Einbau einer Photovoltaikanla-
ge lohnt sich heute grundsätzlich für jeden, denn der
erzeugte Strom ist deutlich günstiger als von öffent-
lichen Anbietern. Ein weiteres Argument dafür sind
die Strompreise, die gerade in den letzten Monaten
massiv zugelegt haben.
Daniel Sägesser, Geschäftslei-
tungsmitglied der Megasol Ener-
gie AG, über die Gestaltungsfrei-
u
heit und Wirtschaftlichkeit von
Solaranlagen. ANZEIGE
INTERVIEW—DIETMAR KNOPF*
FOTOS—URS BIGLER
eiss?
kühlen
enehm.
IMMOBILIA / Juni 2022 5
FOKUS INTERVIEW
SOLARSTROM
Erlauben Sie mir ein kurze Begriffsklärung. besonders bei Dächern und Fassaden ziemlich ge-
Gibt es Unterschiede zwischen Solar- und nau dem gewöhnlichen Erneuerungszyklus dieser
Photovoltaikanlagen? Gebäudeteile.
Wir unterscheiden zwischen solarthermischen Welchen Anteil hat die Solarenergie an der
Anlagen, die zur Warmwassererzeugung dienen Schweizer Energieversorgung?
und damit eher ein Sanitärthema sind und Pho- Das Ziel ist, rund die Hälfte unseres Stroms
tovoltaikanlagen, was unser Kerngeschäft ist. mithilfe von Solarenergie zu produzieren. Ak-
Photovoltaik-Module produzieren Strom, den tuell liegen wir bei rund 6%. Die Schweiz hat ja
man entweder für den Eigenverbrauch verwen- BIOGRAPHIE den Ausstieg aus der Atomenergie beschlossen,
DANIEL
den oder ins öffentliche Netz einspeisen kann. SÄGESSER
diese Lücke wird in Zukunft grösstenteils mit
Welche Anwendungsbereiche für
(*1987) ist als Miteigen-
Solarstrom gefüllt. Aber auch die Windenergie
Solarmodule gibt es? tümer entscheidend am wäre eine sinnvolle Ergänzung zur nachhaltigen
Die Einsatzbereiche für den «solaren Baustoff», Aufbau und der Weiter- Stromproduktion, auf unseren Bergen gäbe es
so nennen wir die Module, sind vielfältig. Auf entwicklung des gröss- dafür genügend Möglichkeiten, die leider noch
ten Schweizer Solar
Dächern dienen Solarmodule neben der Strom- herstellers Megasol ungenutzt bleiben.
produktion als Witterungsschutz, weitere Ein- beteiligt. Er ist Ge- Haben wir mit Solarenergie auch in den
satzbereiche sind beispielsweise Solargeländer, schäftsleitungsmitglied Wintermonaten genügend Energie?
und verantwortlich für
Lärmschutzwände und überdachte Carports. die Key Accounts und Ja, auf jeden Fall. Wenn wir es schaffen, 45 bis 50
Wie lange halten Solarmodule auf Dächern die Umsetzung von Terawattstunden Solarstrom ins Netz einzuspei-
und an Fassaden? Grossprojekten. Im sen, hätten wir in den Sommermonaten sogar zu
Wir produzieren heute ausschliesslich Solar- Grossen Rat Basel- viel Strom. Doch das wäre kein Problem, wir könn-
Stadt engagiert er sich
module aus Verbundglas mit einer Lebensdauer auch politisch für die ten den Überschuss zum Beispiel nach Frankreich
von rund 60 Jahren. Dieser Zeitraum entspricht Energiewende. exportieren. Unsere französischen Nachbarn sind
6 IMMOBILIA / Juni 2022
dankbare Abnehmer, denn sie sitzen auf einem
völlig veralteten Atomkraftpark, der viel zu wenig
Energie produziert. Eine andere Möglichkeit bei Sonneneinstrahlung im Winter. Ausserdem kann
einer Überproduktion wäre eine Drosselung der auf einer Fassade kein Schnee liegen bleiben.
Solaranlage von z. B. 100 auf 70%. Interessant da- Wäre es nicht effizienter, Solarstrom in
bei ist, dass eine Reduktion der maximalen Leis- Ländern mit mehr Sonneneinstrahlung zu
tung um 30% einen Energieertragsverlust von nur UNSERE
produzieren und dann in die Schweiz zu
1,5% zur Folge hat. Besonders im Winter kommt ABHÄNGIGKEIT transportieren?
es darauf an, dass die Solaranlagen am richtigen VON FOSSILEN Vor einigen Jahren gab es die Idee, Solarstrom
Ort stehen. Deshalb bauen wir an der Muttsee- BRENNSTOF- in der Sahara zu produzieren und dann mithilfe
Staumauer das Pionierprojekt Alpinsolar, das FEN IST NACH eines Leitungsnetzes nach Europa zu transpor-
jedes Jahr 3,3 Millionen Kilowattstunden Strom WIE VOR tieren. Man sollte sich bei solchen Vorschlägen
produzieren wird, die Hälfte davon im Winter. So GROSS. bewusst sein, dass die dafür nötige Infrastruk-
nutzen wir Sonnenenergie zu jeder Jahreszeit und tur erst einmal für sehr viel Geld gebaut werden
trotz Nebelmeer. Die vollständige Inbetriebnah- müsste. Hinzukommen würden Leitungsverluste,
me soll im August 2022 erfolgen. Auch Fassaden- bedingt durch die langen Wege. Es ist deshalb
Anlagen bringen gute Wintererträge. Die verti- günstiger, den Solarstrom gleich hier, wo er ver-
kale Modulausrichtung passt ideal zur flachen braucht wird, zu produzieren. Auch im Hinblick
IMMOBILIA / Juni 2022 7
FOKUS INTERVIEW
SOLARSTROM
AKTUELL BETRÄGT
DER SOLARANTEIL
AN DER SCHWEIZER
STROMPRODUKTION
NUR RUND 6%.
auf die gewünschte Unabhängigkeit unserer Gewinne und werden zu renditekräftigen Kraft-
Energieversorgung ist es wichtig, möglichst viel werken. Zu den Beispielen: Wir haben bei einem
im Inland zu produzieren. Einfamilienhaus in Basel-Stadt die Investitions-
Solarmodule können auf Dächern, in Dä- kosten eines Tonziegeldachs (16 700 CHF) mit ei-
chern oder an Fassaden montiert sein. Gibt nem Solardach (24 900 CHF) verglichen und den
es Unterschiede bezüglich ihrer Rentabilität? Nettoertrag nach 40 Jahren ausgerechnet. Wäh-
Auf grossen Dachflächen haben wir die höchste rend das Ziegeldach nach 40 Jahren keinen Fran-
Rentabilität, denn dort ist das Dach als Trag- ken Ertrag abwirft, sind es beim Einfamilienhaus
struktur bereits vorhanden. Das bedeutet, dass die stolze 60 000 CHF. Noch extremer sieht die Rech-
Monteure weniger Material und Zeit aufwenden nung für eine energetische Fassadensanierung
müssen. Anders sieht es zum Beispiel mit dem eines Bürogebäudes aus. Die Investitionskosten
Carport aus, den wir aktuell vor unserem Firmen- der alten Keramikfassade betrugen 484 000 CHF,
gebäude bauen. Bevor wir die Module verschrau- die neue Solarfassade kostete 510 000 CHF. Der
ben, brauchen wir zuerst ein Fundament, eine Nettoertrag der Solarfassade nach 40 Jahren war
Versickerungsanlage und eine Stahlkonstruktion. 348 000 CHF.
Das heisst, beim Bau eines Carports müssen wir Kritiker bemängeln, dass Solarmodule die
den Zusatznutzen der Solaranlage – nämlich die Ästhetik der Gebäude zerstören. Ist die
Parkplatzüberdachung – monetarisieren, dann Gestaltungsfreiheit grösser geworden?
sind solche Anlagen sehr rentabel. Sie ist viel grösser geworden. Und die Klagen der
Können Sie die Wirtschaftlichkeit gegenüber Kritiker waren meiner Meinung nach berechtigt,
konventionellen Fassaden an einem Beispiel da der Planungsprozess früher verkehrt herum
erläutern? lief. Erst wurde ein Gebäude gebaut und kurz vor
Der Grund, warum Solarintegrationen rentabel Fertigstellung hatte der Bauherr die Idee einer
sind, liegt einerseits darin, dass die Zusatzinves- Solaranlage, die dann ohne Gestaltungsabsicht
titionen gegenüber konventionellen Gebäudehül- auf dem Dach montiert worden ist. Mit dieser
len nur einen Bruchteil der Gesamtprojektkosten Herangehensweise ist es fast unmöglich, ein
ausmachen. Andererseits generieren solche Gestaltungskonzept, vor allem für die Fassa-
Gebäudehüllen Erträge und amortisieren sich in- den, nicht zu zerstören. Genau an diesem Punkt
nerhalb weniger Jahre. Danach erwirtschaften sie kommt unser neuer Ansatz ins Spiel. Wir wollen
8 IMMOBILIA / Juni 2022
Per 30.09.2022 werden die Einzahlungsscheine abgelöst.
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Markt genommen. Die Rechnungsstellung wird dadurch einfacher, digitaler und
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FOKUS INTERVIEW
SOLARSTROM
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damit die Architekten jede Gestaltungsidee mit
Solarmodulen umsetzen können. Deshalb stellen
wir riesige Palette an Farben und Glasoberflächen Was unterscheidet die Rearcon-
her, mit der jede Fassade individuell gestaltet von den Glas-Glas-Solarmodulen?
werden kann. Dazu gehören die Linienführung Bei Glas-Glas-Solarmodulen verarbeiten wir
der einzelnen Module in Abstimmung mit dem zwei Gläser zu einem Solarmodul, dem selbst
Fensterraster. Grundsätzlich verfolgen die Ar- dicke Hagelkörner nichts anhaben können. Die
chitekten zwei verschiedene Ansätze. Entweder Glas-Glas-Module können sowohl mit als auch
wollen sie, dass die Module unsichtbar hinter der ohne Rahmen verbaut werden und kommen über-
Aussenhaut verschwinden. Oder bei der zweiten, wiegend an Fassaden, Geländern und Infrastruk-
ehrlicheren Variante sind die Module aus der Nä- turbauten zum Einsatz. Mit unserer Rearcon-
he als solche erkennbar. Modultechnologie erreichen wir einen sehr guten
Das bedeutet eine grössere Gestaltungsfrei- Wirkungsgrad von 23,2%.
heit und ein harmonischeres Fassadenbild. Welche Vorteile bieten Indachsysteme?
Wie haben Sie es geschafft, dass die Fugen Indachsysteme bieten unter anderem ästhetische
zwischen den Rearcon-Solarmodulen (rück- Vorteile. Sie sind, wie der Name sagt, in das Dach
seitig kontaktiert) kaum sichtbar sind? integriert. Mit unseren Systemen ist es möglich,
Wir haben die Silberfäden, welche die Solarzellen anspruchsvolle Dachgeometrien abzubilden. Das
miteinander verbinden, auf der Rückseite unter- wiederum erlaubt eine höhere Flächenauslastung
gebracht. Dies führt dazu, dass auf der Vorderseite und damit mehr Leistung auf dem Dach, wodurch
der geschosshohen Module nur eine schwarze die Kosten pro Leistungseinheit sinken. Möglich
Fläche sichtbar bleibt, mit der Architekten als ist das zum Beispiel mit unserem System «Match *DIETMAR
KNOPF
Gestaltungselement spielen können. Zusätzlich Tile». Dabei werden die Solarziegel genau wie
sind die Module leicht überlappend, dank der klassische Dachschindeln mit Haken auf dem Der diplomierte
Architekt ist
Einsparung der rund 2 Millimeter breiten Fugen Dach fixiert und bilden ein nahtloses Bild bis zum Chefredaktor der
bringen sie eine höhere Leistung. Dachrand. Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / Juni 2022IMMOBILIENPOLITIK
ELEKTROMOBILITÄT
FLASCHENHALS
Eigentümer von Liegenschaften tra
gen nicht nur mit dem Heizungsersatz
und der energetischen Ertüchtigung
MEHRPARTEIEN der Gebäude zur Erreichung der
Klimaziele bei. Ihnen kommt auch in
LIEGENSCHAFTEN der Elektromobilität eine Schlüsselrolle
zu. TEXT—IVO CATHOMEN*
FEHLENDE LADEINFRASTRUKTUR
ALS BREMSE
Bis 2025 sollen 50% der verkauften Neuwagen so-
genannte Steckerfahrzeuge sein, also Plug-in-Hybride
und reine Elektrofahrzeuge. Dies ist eines der erklär-
ten Ziele der «Roadmap Elektromobilität 2025»*. Um
Soziale Lage
50%
die Steigerung von heute 22% zu erreichen, braucht 39%
es aber nicht nur ein breiteres und vor allem bezahl- 22%
bares Fahrzeugangebot. Als grösste Bremse zeichnet
sich der zögerliche Ausbau der Ladeinfrastruktur ab.
SOZIALE LAGE
In einer Umfrage des Touring-Clubs der Schweiz vom 20% 27%
August 2021 nennen 74% die fehlenden Ladestationen 23%
auf öffentlichen Strassen als Grund, beim Kauf kein 18%
Elektrofahrzeug in Erwägung zu ziehen, dicht gefolgt
von 63%, die eine Infrastruktur an ihrem Wohnort und 21%
39% an ihrem Arbeitsort vermissen. Diese Werte ha- 12%
ben über drei Jahre hinweg sogar zugenommen.
15%
Der Ladeinfrastruktur in Mehrparteienliegen-
schaften – ob gewerblich oder zu Wohnzwecken –
kommt somit eine Schlüsselrolle in der Dekarboni- Grundorientierung
GRUNDORIENTIERUNG
sierung des Individualverkehrs zu. Dabei liegen die
Herausforderungen je nach Eigentumsverhältnis- Je höher die soziale Lage und je aufgeschlossener die Grundorientierung,
sen an unterschiedlichen Stellen. Liegenschaften umso affiner sind die Schweizer Sinus-Milieus gegenüber reinen Elektro-
im Stockwerkeigentum bzw. Miteigentümergemein- fahrzeugen (Mittelwert: 26%, Datenquelle: Sinus Institut).
schaften von Einstellhallen benötigen die erforderli-
chen Quoren für den Investitionsentscheid und eine
allfällige Änderung der Nutzungs- und Verwaltungs- Treibstoffpreise markant verschieben könnten. Die
ordnung. Der SVIT Schweiz hat dazu einen Leitfaden Zahlen zeigen auch, dass die politisch geforderte ge-
herausgegeben, der die Verwaltungen im Entschei- nerelle Ausrüstungspflicht seitens der Vermieter an
dungsprozess unterstützen soll. Entscheidend ist, je- der Realität vorbeizielt.
ne Miteigentümer an Bord zu holen, die vorerst keinen
Umstieg planen. MIETRECHTLICHE ASPEKTE
Was die Umlage der Investitionskosten auf die
UNTERSCHIEDLICHE AFFINITÄT Parkplatzmietzinse betrifft, stellt sich der SVIT
Anders sieht es in Mietliegenschaften aus. Hier Schweiz auf den Standpunkt, dass 100% der Investi-
geht es zuallererst darum herauszufinden, ob die Mie- tionen für den Grundausbau mit den entsprechenden
terschaft ein entsprechendes Angebot überhaupt nut- Annuitäten als Mehrwert auf alle Parkplätze umge-
zen würde. Denn die Affinität zu den «alternativen» legt werden können. Selbstredend empfiehlt der Ver-
Antriebsarten ist sehr unterschiedlich. In einer Um- band, von Einzellösungen – also etwa dem Anschluss
frage des Sinus Instituts vom vergangenen Jahr ant- eines einzelnen Mieterparkplatzes – abzusehen. Sol-
worteten die zehn Sinus-Milieus sehr unterschiedlich che Installationen sind nicht zukunftsfähig. Auch das
auf die Frage, welche Antriebsart sie für ihr nächstes Einrichten von wenigen «Ladeparkplätzen» birgt das
Fahrzeug wählen würden. Bei einem schweizweiten Risiko von Konflikten unter den Mietern.
Durchschnitt von 17% für reine Elektroautos und 9%
für Plug-in-Hybride antworteten 50% der Arrivier- ELEKTROMOBILITÄT WEITERGEDACHT
ten und 39% der Performer mit Elektro oder Hybrid. Spannend für Vermieter und Mieter wird es, wenn
Je traditioneller orientiert und je tiefer die soziale eine Photovoltaik-Anlage auf dem Hausdach und ein
Schicht, umso tiefer die Werte. Genügsam Traditio- Zusammenschluss zum Eigenverbrauch in die Über-
nelle haben mit 12% einen regelrechten «Kellerwert» legungen einbezogen werden. Angesichts steigender
(siehe Abbildung). Da wiederum Arrivierte und Per- Strompreise und im Sinn einer echten Nachhaltigkeit
former überdurchschnittlich häufig dem Wohneigen- von Elektrofahrzeugen könnten solche Lösungen an
tum zuzuordnen sind, will es bei Mietliegenschaften Attraktivität gewinnen.
wohlüberlegt sein, ohne konkrete Bedürfnisabklärung *IVO CATHOMEN
in eine Ladeinfrastruktur zu investieren. Es ist aber *«ROADMAP ELEKTROMOBILITÄT 2025» IST DIE ZWEITE ETAPPE EINER GEMEINSAMEN
INITIATIVE VON BUND, KANTONEN, STÄDTEN, GEMEINDEN UND AUTOMOBIL-, ELEKTRI- Dr. oec. HSG, ist
davon auszugehen, dass sich die erwähnten Zahlen in ZITÄTS-, IMMOBILIEN- UND FAHRZEUGFLOTTENBRANCHE. DER SVIT SCHWEIZ BETEI-
Herausgeber der
naher Zukunft und mit Blick auf Modellpalette und
LIGT SICH AN DER ROADMAP. INFOS: WWW.ROADMAP-ELEKTROMOBILITAET.CH
Zeitschrift Immobilia.
12 IMMOBILIA / Juni 2022IMMOBILIENPOLITIK
42
KURZMELDUNGEN
Hebt sich ab.
SCHWEIZ
In Design und Qualität.
BAUEN AUSSER-
HALB BAUZONE
Die Kommission für Um-
welt, Raumplanung und Ener-
gie des Ständerats hat Anfang
Mai den Entwurf zu einer Än-
derung des Raumplanungsge-
setzes im Rahmen der 2. Etap-
pe der Teilrevision zuhanden ROADMAP
des Rats verabschiedet. Sie ELEKTROMOBILI-
hat die Vorlage des Bundes- TÄT 2025
rats zum Bauen ausserhalb Die seit 2018 erfolgreich
der Bauzonen vereinfacht laufende Roadmap Elektro-
und die Komplexität der vor- mobilität wird verstärkt und
geschlagenen Massnahmen bis 2025 verlängert. Diese
reduziert. Ausserdem hat sie neue Etappe der Roadmap ha-
zusätzliche Bestimmungen ben Vertreter der Automobil-,
eingebracht, um die Zahl der Elektrizitäts-, Immobilien-
Gebäude und die von diesen und Fahrzeugflottenbranche
beanspruchten Flächen im sowie von Bund, Kantonen,
Nichtbaugebiet zu stabilisie- Städten und Gemeinden am
ren. Die Vorlage wird in der 16. Mai 2022 in Biel mit ihrer
Sommersession behandelt. Unterschrift lanciert. Mit einer
breiten Palette an neuen und
AUSWIRKUNGEN aktualisierten Massnahmen
VON HOMEOFFICE wollen sie die neuen, ambitio-
Der Bundesrat soll die Aus- nierten Ziele bis Ende 2025 ge-
wirkungen von Homeoffice, meinsam erreichen. Der SVIT
Fernunterricht, virtuellen Sit- Schweiz beteiligt sich an der
zungen, Online-Bestellungen Roadmap (siehe nebenstehen-
und Lieferservices genau unter den Artikel).
die Lupe nehmen. Dies hat der
Nationalrat in seiner Sonder- PRIVATE SIND
session beschlossen. Der vom GRÖSSTE EIGEN-
Nationalrat bestellte Bericht TÜMERGRUPPE
soll beispielsweise aufzeigen, Im Jahr 2020 gehörten zwei
wie die Infrastrukturen in Zu- Drittel (67,5%) der Wohnge-
kunft entlastet werden könn- bäude in der Schweiz Privat-
ten. Der Bundesrat lehnte das personen. Juristische Perso-
Postulat ab – mit dem Verweis, nen besassen mehr als jedes
dass er sich bereits wiederholt zehnte Gebäude (11,5%). 14,4%
zu flexiblen Arbeitsformen der Immobilien waren im
geäussert habe und bis Ende Besitz von Gemeinschaften
2022 einen Monitoringbericht (einfache Gesellschaften, Er-
über die relevanten Entwick- bengemeinschaften, Güter-
lungen im Kontext der Digita- gemeinschaften, Gemeinder-
lisierung des Arbeitsmarktes schaften). Das sind einige der
verabschieden werde. Laut der Ergebnisse
Regierung sind in der Schweiz der neuen Statistik der Ei-
gute Rahmenbedingungen für gentümertypen der Gebäude,
den Einsatz flexibler Arbeits- die das Bundesamt für Statistik
formen vorhanden. Mitte Mai veröffentlicht hat.
schulthess.ch
IMMOBILIA / Juni 2022IMMOBILIENWIRTSCHAFT
LANDWERTERMITTLUNG
Die Landpreise sind in den letzten
Jahren massiv gestiegen. Mit der klas-
TEUER LAND sischen Lageklassenmethode lässt
sich diese Wertentwicklung nicht mehr
IN SICHT begründen. Alternative Methoden
der Landwertermittlung etablieren sich.
TEXT—MONIKA BÜRGI GENG*
BILD: 123RF.COM
WERTFINDUNG IST SCHWIERIGER lige Altersentwertung bei bestehenden Objekten plus
G EWORDEN Landpreis. Der Landwert wurde absolut bestimmt und
Wie viel kostet der Quadratmeter Land im Kan- ausschliesslich mit Vergleichsdaten hergeleitet. In ei-
ton Zürich? Eine Frage, die jeder Immobilienbewerter nem kleinen, lokal begrenzten Markt war diese Berech-
schon oft gehört hat. Ungläubig fragt der Kunde dann nung einfach. Der lokal tätige Schätzer wusste, wie viel
weiter: Ist dieses Land wirklich 1000 CHF pro Quad- für die Grundstücke im Ort bezahlt wurde.
ratmeter Land wert? Ach stimmt: Heute gibt es zumin- Dann hat sich die Arbeitswelt und die Mobilität ver-
dest im Kanton Zürich kein Land mehr für 1000 CHF, ändert und entwickelt. Man musste nicht mehr am glei-
es wären wohl eher 3000 CHF. Die Frage des Kunden chen Ort wohnen und arbeiten. Um eine Zersiedelung
ist gestern und heute dieselbe. Aber wir müssen den zu verhindern, wurde die Nutzung des Bodens durch
Landwert heute etwas anders erklären und herleiten die Raumplanung eingeschränkt. Das Land in Städten
als vor 60 Jahren. und schönen, gut erschlossenen Lagen wurde knap-
Um zu verstehen, wie sich die Methoden zur Land- per. Die Landwerte stiegen an. Die Wertfindung wurde
wertermittlung entwickelt haben, ist ein Blick in die immer schwieriger. Datenbanken gab es damals noch
Vergangenheit hilfreich. In der Mitte des letzten Jahr- keine und hedonische Modelle schon gar nicht.
hunderts wurde der Wert einer Liegenschaft noch Bei den Immobilienbewertern entstand der Begriff
stark durch deren Erstellungskosten bestimmt. Der des relativen Landwertes. Ein kleines Haus auf einer
Markt bzw. der potenzielle Käufer hat den Kaufpreis grossen Parzelle generiert einen kleinen Landwert,
mit den Kosten verglichen, die er ausgeben würde, ein grosses Haus auf einer kleinen Parzelle einen re-
wenn er das Haus selbst bauen würde. Die Bewertung lativ hohen Landwert. Der Wert wird nicht durch die
war methodisch einfach: Baukosten abzüglich allfäl- Baute, sondern durch deren Nutzungsmöglichkeit be-
Der Liegenschaftswert setzt sich zu vom Immobilienbewerter zu bestim ist der Schweizer Grundstücksmarkt
sammen aus dem Landwert und dem mende Lageklasse determiniert dann wenig transparent. Entsprechend
ABSOLUTER Zeitwert der Bauten. Der Landwert
kann je nach Methode absolut oder
den relativen Landwert. Soweit eine
genügende Anzahl an Transaktionen
etablieren sich in der Immobilienbe
wertung weitere Wertermittlungs
UND RELATIVER relativ ermittelt werden. Die Lage
klassenmethode dient als Hilfsme
vergleichbarer Grundstücke bekannt
ist, wäre eine Bestimmung des Land
methoden wie die angepasste Lage
klassentabelle vom SIV oder die
LANDWERT thode zur Wertermittlung des Lan wertes auch absolut, das heisst mit Residualwertmethode als Rückwärts
des, wenn der Bauwert oder der tels Vergleichswertmethode möglich. rechnung zur Bestimmung des Land
jährliche Mietertrag bekannt ist. Die Anders als in einigen Nachbarländern wertes aus Erträgen und Kosten.
14 IMMOBILIA / Juni 202222
werden. Hierfür berechnet man die Baukosten für ein
fiktives Projekt und berechnet so mit der Hilfe des La-
geklassenschlüssels den relativen Landwert.
In den letzten 20 Jahren hat sich Land weiter ver-
stimmt. Bringt das grosse Haus nämlich keinen Ertrag knappt. Die Schweiz hat nun nicht mehr gut fünf Mil-
oder Nutzen, wird auch kein Landwert generiert. Ein lionen wie in den 1960er-Jahren, sondern bald neun
Grundstück, das nicht bebaubar ist, hat somit einen Millionen Einwohner, die irgendwo wohnen und arbei-
sehr geringen oder keinen Wert. ten. Das Beispiel Ebmatingen zeigt diese Entwicklung
vom Weiler zum stattlichen Dorf eindrücklich. Grund
BEWÄHRTE METHODE GREIFT ZU KURZ und Boden werden immer knapper und folglich immer
Wolfgang Nägeli hat Ende der 1950er-Jahre dieses teurer – eine Frage von Angebot und Nachfrage. Ver-
Verhältnis untersucht und eine Lageklassen-Skala er- gleicht man die Preisentwicklung, zeigt sich, dass die
arbeitet, die dem Bewerter ermöglicht, dieses Verhält- Immobilienpreise laufend steigen. Die Baukosten ha-
nis für jede Lage und für verschiedene Nutzungen zu ben sich im Vergleich dazu viel weniger stark verteuert.
bestimmen. Der Bewerter musste acht Klassen beno- Die Lageklassenmethode geht von einem statischen
ten (Standort, Nutzung usw.). Die Skala basierte auf Verhältnis von Gebäude und Land aus. Eine divergie-
einem Grundfaktor von 6,25. Wurden alle Klassen mit rende Entwicklung von Baukosten und Immobilien-
der Bestnote bewertet, konnte der Landwert maximal preisen ist in der Methode nicht vorgesehen. Der von
50% des gesamten Wertes einer Liegenschaft betragen. Nägeli errechnete Faktor, welcher einen Landwert auf
Der Bewerter brauchte selbstverständlich immer maximal 50% beschränkt, kann daher nur noch einge-
noch sehr gute lokale Kenntnisse, um die Klassen zu schränkt verwendet werden. Auch die erweiterte Ver-
benoten. Er konnte nun aber ohne konkrete Vergleichs sion mit zehn Klassen und einem maximalen Landan-
daten einen Landwert bestimmen. Die Lageklasse teil von 62,5% führt nicht mehr zu marktkonformen
konnte oder kann auch für unbebautes Land verwendet Ergebnissen.
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IMMOBILIA / Juni 2022 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT
LANDWERTERMITTLUNG
BAUKOSTEN VS. IMMOBILIENPREISE
Quelle: Bundesamt für Statistik BfS / Zürcher Kantonalbank
230
210
190
170
150
130
110
90
70
50
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
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2010
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2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
ZWEX (Zürcher Wohneigentumsindex, ZKB, Indexbasis (Index = 100 vom 1. Quartal 2006 Schweizer Baupreisindex, BfS
Der Kunde würde zwar gern hören, dass der Land- einer viel umfangreicheren Datengrundlage als in den
wert «nur» 1000 CHF pro Quadratmeter beträgt, aber 1960er-Jahren.
dies entspricht leider nicht der Realität am Immobili- Die beste Methode wäre selbstverständlich wie be-
enmarkt. Um die Frage nach dem angemessenen Land- reits vor 60 Jahren die Vergleichswertmethode. Wir
wert beantworten zu können, muss der Immobilien- haben zwar heute viele digitale Hilfsmittel, aber lei-
bewerter also einen anderen Weg finden. Es braucht der ist der Immobilienmarkt nach wie vor intranspa-
Alternativen zur «alten» Lageklasse. rent, die Kaufpreise sind nicht öffentlich bekannt und
die gehandelten Objekte oft schwer vergleichbar. Wir
ALTERNATIVEN ZUR benötigen also nach wie vor eine Berechnungsmetho-
L AGEKLASSENMETHODE de, die uns hilft, den Wert herzuleiten.
Eine gut nachvollziehbare Variante ist die Residu- Die Bewertungsexperten-Kammer führt zu diesem
alwertmethode. Man bestimmt mit Hilfe eines fikti- aktuellen Thema ein Seminar durch. Die Teilnehmer
ven Projekts die künftige Nutzung und deren Erträge werden dabei alle aktuellen Methoden anwenden, die
(Ertragswert oder Verkaufserlös) und bringt die Bau- Einsatzmöglichkeiten ausloten und deren Vor- und
kosten sowie den allfälligen Gewinn in Abzug. Auf- Nachteile diskutieren. Die Frage: Wie viel kostet der
grund der Verdichtung ist insbesondere im Wohnge- Quadratmeter Land im Kanton Zürich kann immer
biet grundsätzlich von einer maximalen Ausnützung noch nicht absolut beantwortet werden. Aber mit ei-
auszugehen, welche die Baugesetzgebung und die ner geeigneten Methode kann der Wert methodisch
*MONIKA
Grundstücksform sowie die Topografie zulassen. Der und nachvollziehbar hergeleitet werden. BÜRGI GENG
potenzielle Käufer weiss nun, ob der geforderte Preis Die Autorin leitet die
angemessen ist und seinem Bauvorhaben entspricht. FACHSEMINAR «LANDWERTERMITTLUNG» Abteilung Immobilien-
Eine weitere Alternative ist die vom Schweizer Im- Das Seminar findet am 15. September 2022 an der FHNW in
Dienstleistungen der
mobilienschätzer-Verband (SIV) neu gestaltete Lage- Zürcher Kantonalbank
Olten und am 15. November 2022 im Bildungszentrum Sihl und ist Co-Präsidentin
klassenmethode. Sie ist dem aktuellen Immobilien- post in Zürich statt. Infos und Anmeldung unter www.bek.ch der Bewertungsexper-
markt angepasst und basiert dank Digitalisierung auf ten-Kammer SVIT.
16 IMMOBILIA / Juni 2022Homegate investiert
weiter in Ihren digitalen
Vermarktungserfolg
Die Performancesteigerung seit 2018:
+37 % Visits
+76 % Detailansichten
+68 % Leads (Kontaktanfragen)
Eigene Quellen: Wachstum 2018 bis 2021, schweizweitIMMOBILIENWIRTSCHAFT
PROJEKTENTWICKLUNG
Die sich gegenseitig begünstigenden
IST DIE GROSSE monetären, gesellschaftlichen und
ökologischen Einflussfaktoren treiben
PARTY BALD die Immobilienmärkte weiter an. Wird
dieser Wachstumspfad durch den
VORBEI?
Zinsanstieg oder inhärente Einflüsse
zum Ende kommen?
TEXT—GUNNAR GÄRTNER*
Projektentwicklung Lokstadt in Winterthur (Implenia) und Baufeld B am Bahnhof Suhr (Bildmontage). BILD: FREI ARCHITEKTEN.
HAUSSE IN DER PROJEKTE NTWICKLUNG Immobilieninvestments massiv erhöht. (2) Die Nega-
Die Projektentwicklung gilt als Königsdisziplin in tivzinsen auf Barbestände institutioneller Anleger hat
der Immobilienwirtschaft. Während noch Anfang des die Renditeerwartungen weiter gesenkt und (3) den
Jahrtausends bei grossen Entwicklungen auf der grü- Anlagedruck erhöht. Die Immobilienmärkte haben mit
nen Wiese kreative Projektideen gefragt waren, für die den laufenden Kapitalerhöhungen institutioneller An-
dann mutige Investoren gesucht wurden, konzentriert leger einen nahezu unbegrenzten Mittelzufluss erhal-
sich heute die Arbeit im Entwicklungsgeschäft auf ten. Doch auch bei den privaten Immobilieneigentü-
die Grundstückssuche. Aufgrund der grossen Nach- mern sind die Vermögen massiv gestiegen. Bereichert
frage nach der begrenzten Ressource Land muss der wurden nicht die Besserverdiener, sondern (4) eine Ge-
Entwickler die Planungsinstrumente perfekt beherr- neration der Erben. Die Erbengemeinschaften teilen,
schen, um im Wettbewerb erfolgreich bestehen zu kön- entwickeln oder veräussern Grundstücke und Vermö-
nen. Die massiv gestiegenen Landpreise bedingen, die gen ihrer Vorfahren. Nicht wenige reinvestieren das
Grundstücke voll auszunützen. Erbe in neue Immobilienprojekte.
Die bauliche Verdichtung ist eine gewollte Konse- Den vermutlich grösseren Einfluss auf die Immobi-
quenz der Verknappung des Baulandes. Entwicklung lienmärkte hat jedoch die gesellschaftliche Entwick-
im Bestand ist einer der grossen Treiber der Aufwer- lung – dargestellt anhand der folgenden Faktoren:
tung der Immobilienvermögen. Doch es gibt viele wei- (5) Die Zuwanderung ist der grosse Treiber der Im-
tere Einflussfaktoren, die die Schweizer Immobilien- mobilienmärkte – allein während der letzten fünfzig
märkte in den letzten zwanzig Jahren massiv beflügelt Jahre ist die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz
haben. Welches sind die verschiedenen Ingredienzen von 6,3 Mio. im Jahr 1972 auf heute 8,7 Mio. Bewoh-
des Cocktails, der die Party am Immobilienmarkt aus- ner angestiegen. Dies hat zur Ausweitung der Wohn-
gelöst hat? Und welche toxischen Inhalte könnten zum raumangebote in den Städten und Agglomerationen
wiederholt prophezeiten Ende mit Katerstimmung geführt. Die Beschränkungen während der Pandemie
führen? haben (6) der Wohnqualität noch mehr Bedeutung
zugesprochen und dies hat zu einer (7) zusätzlichen
GESELLSCHAFTSWANDEL HAT Nachfrage nach Wohneigentum geführt. Viele junge
G RÖSSTEN EINFLUSS Familien leisten sich den Luxus vom Eigenheim, oft-
Die aktuellen Treiber der Immobilienmärkte wer- mals auch über Kapital aus Erbvorbezügen. Der Aus-
den verkürzt oft anhand der folgenden vier Einfluss- bau der Infrastrukturen und die neuen Arbeitswelten
faktoren rein monetär dargestellt: haben einen Gegentrend zur Verstädterung ausgelöst.
(1) Das Tiefzinsumfeld mit günstigen Finanzierun- Die attraktiven oder gut angebundenen Landgemein-
gen und einem attraktiven Spread der Immobilien den profitieren von dieser Entwicklung überdurch-
renditen zu Obligationen hat die Attraktivität von schnittlich.
18 IMMOBILIA / Juni 2022TREIBER DER HAUSSE IN DER PROJEKTENTWICKLUNG
Quelle: Autor
NÄCHSTER SANIERUNGSZYKLUS
STEHT AN
Ein weiterer Treiber der Projektentwicklungen sind
die ökologischen Anforderungen: Der Gebäudepark Ökologie Ökonomie
Schweiz erzeugt 30% der CO2-Emissionen des Lan-
des. Die professionellen Immobilieneigentümer wer-
(1) Tiefzinsumfeld
den sich ihrer Verantwortung zu den ökologischen und
sozialen Risiken (ESG) bewusst und wirken langfristig (10) Grosszyklische
5
(2) Negativzinsen
am (8) CO2-Absenkungspfad mit. Die steigenden Prei- Sanierungen
4
se der fossilen Energien werden der (9) klimaschonen- 3
den Wärmegewinnung weiteren Antrieb geben.
Der Erneuerungsaufwand bei den Immobilien (9) Klimaschonende
2
orientiert sich auch an den (10) grosszyklischen Wärmegewinnung
1
(3) Anlagedruck
Sanierungen am Ende der Lebensdauer der Bauteile.
Am Ende der letzten Immobilien-Hausse Anfang der
1990er-Jahre war ein nicht unwesentlicher Teil des
Gebäudeparks Schweiz aufwendig und hochwertig
erneuert. Bei allen vor über 30 Jahren sanierten Ge- (8) Absenkungspfad
(4) Erbvermögen
bäuden steht der nächste Sanierungszyklus nun an. CO2
Noch ältere, unsanierte Gebäude genügen heutigen
Wohnanforderungen in Bezug auf Komfort, Standard
und Energieeffizienz zumeist gar nicht mehr. Der Ent- (7) Nachfrage (5) Zuwanderung
scheid zwischen Sanierung und Ersatz der Bauten ent- Wohneigentum
scheidet sich jedoch selten anhand ökologischer Fak- (6) Wohnqualität
toren, sondern wie hoch die Ausnützungsreserven auf
dem Grundstück sind.
Die ökonomischen, gesellschaftlichen und ökolo-
gischen Einflüsse haben die Gesamtentwicklung des Gesellschaft
Schweizer Immobilienmarktes die letzten 20 Jahre be-
günstigt. Die vielen Bauvisiere im ganzen Land lassen
erahnen, dass diese Entwicklung anhalten wird. Er- Die Wirkung der 10 Einflussfaktoren auf die Entwicklung des Projekt
satzneubauten bleiben trotz massiv gestiegener Land- entwicklungsgeschäfts (1: geringer Einfluss, 5: hoher Einfluss).
preise wirtschaftlich. Es fällt auf, dass die Leerstands-
quoten dort höher sind, wo die Landpreise tief sind. Der
Markt hat das Risiko somit eingepreist.
Bestehen im Schweizer Immobilienmarkt überhaupt
HAUSSE SCHEINT ANZUHALTEN Risiken? Für die Immobilieneigentümer wird das Bauen
Allen erwähnten Einflussfaktoren zum Trotz war die eine immer grössere Herausforderung. Der Fachkräfte-
Zinspolitik ein grosser Treiber des Betongoldes. Wer- mangel auf dem Bau und die Verknappung und Liefer-
den nun die Zinsanstiege der letzten Wochen die Ent- verzögerungen bei den Baumaterialien führen zu Bau-
wicklung der Immobilienmärkte stoppen? Das ist kaum zeitverlängerungen mit Kostenfolgen. Zudem haben die
zu erwarten. Dafür ist der Cocktailmix aus Liquidität Einschränkungen während der Pandemie mancherorts
und Partystimmung zu perfekt. Sich verändernde Rah- auch zu Verzögerungen bei den Baugenehmigungsver-
menbedingungen adaptiert der Markt schnell. fahren geführt. Doch gemessen an den Entwicklungs-
Der Schweizer Immobilienmarkt ist mit genügend chancen werden die Kostensteigerungen und Bauver-
Eigenmitteln ausgestattet, sodass eine Zinswende die zögerungen nur ein bereits erwarteter Dämpfer für den
Marktentwicklung allenfalls verlangsamen könnte. Markt sein.
Die Solidität des Schweizer Immobilienmarktes hatte Das Ende der Immobilien-Hausse wurde schon oft
sich bereits in der Finanzkrise gezeigt. Im Ausland sind vorausgesagt. Seit der Einführung der Negativzinsen
die Marktrisiken deutlich höher, wie am Beispiel Ever- schien der Abschwung jedoch in weite Ferne gerückt.
grande in China zu sehen ist. Und auch in Deutschland Mit dem skizzierten Cocktail sich begünstigender Ein-
sind mögliche Kandidaten identifiziert, die vielleicht flüsse geht die Party fröhlich weiter. Diejenigen, die die *GUNNAR
in Schwierigkeiten geraten könnten. In der Schweiz Volatilitäten unsicherer Zeiten in ihren Investments GÄRTNER
spricht noch vieles dafür, dass die Hausse anhält und richtig einpreisen, werden, auch wenn die Party vorbei Der Autor ist Co-Präsi-
einzelne Korrekturen den erwarteten Bereinigungen ist, ohne Kater aufwachen. Zu den Risiken und Neben- dent der Bewertungs-
experten-Kammer
in einem überhitzten Umfeld entsprechen würden. Die wirkungen fragen Sie am besten ihren Immobilienbe- SVIT und CEO von
Volatilitäten und Risiken sind auf jeden Fall gestiegen. werter. Comre AG.
IMMOBILIA / Juni 2022 19IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BEWERTUNG FERIENHÄUSER
Die Lage ist das wichtigste Kriterium
BEWERTER SIND
bei der Bewertung einer Immobilie.
Deshalb liegen die teuersten Ferien-
objekte in Orten wie St. Moritz, Verbier
DETEKTIVE oder Gstaad. Aber sind die hohen
Preise immer gerechtfertigt?
TEXT—JESSIKA BACCETTI*
Zweitwohnungen sind
in attraktiven Schwei
BILD: 123RF.COM
zer Winterskigebieten
weiterhin sehr gefragt.
TATORT FERIENDOMIZIL Tasche zu greifen? Welche Argumente las- ben Gebäude eine Art «Bestandsgarantie».
Die Annahme der Zweitwohnungs sen sich bei einer allfälligen Preisverhand- Sie dürfen baulich um-, ausgebaut und teil-
initiative sowie die anschliessende Pan- lung anbringen?» weise erweitert werden und auch im Scha-
demie haben die Preise für Zweitwohnun- Um die Frage korrekt zu beantworten, denfall wieder aufgebaut werden, sofern sie
gen in die Höhe getrieben. Dennoch sind begibt sich der Bewerter auf Spurensuche. denn über eine Lawinenschutzkonstrukti-
Zweitwohnungen in attraktiven Schwei- Nach der Sichtung der üblichen Dokumen- on verfügen.
zer Winterskigebieten weiterhin sehr ge- te wie Grundbuchauszug, der kürzlich er-
fragt. Chalets mit Panoramasicht zählen teilten Baubewilligung und Abklärungen BAUBEWILLIGUNG PRÜFEN
dabei zu den teuersten Schmuckstücken. zur Nutzung als Zweitwohnung führt der Die gewonnenen Erkenntnisse haben ei-
Kaufpreise von über 40 000 CHF pro m2 Weg zur Gefahrenkarte des geografischen nen grossen Einfluss auf die Bewertung ei-
Hauptnutzfläche sind hier keine Selten- Informationssystems: Lawinenzone! Da ner Immobilie und weitreichende Folgen
heit. Im Schaufenster einer Immobilien- sich das vom Kunden begehrte Objekt in für den potenziellen Käufer. Umso mehr
agentur hat sich der Kaufinteressent in ein einem Westschweizer Kanton befindet, stellt sich der Experte an dieser Stelle für
besonders schönes Objekt verliebt: ein vor gilt es zwischen den Lawinengefahrenzo- das Objekt folgende Fragen: Wie kann es
Kurzem erbautes Chalet mit den höchsten nen «rot» und «blau» zu differenzieren. sein, dass für ein Objekt in der Lawinenzo-
architektonischen Ansprüchen und einer Die Befragung beim zuständigen Amt er- ne, bei welcher Bauverbot besteht, erst vor
atemberaubenden, unverbaubaren Berg- gibt, dass ein Gebäude in der roten Zone so ein paar Jahren eine Bau- und Bezugsbe-
sicht! Doch auch vermögende Kunden sind lange bestehen bleiben darf, bis ein Scha- willigungen erteilt wurde? Die Recherche
kritisch und stellen Fragen an den Bewer- denfall eintritt, danach darf es nicht mehr ergibt, dass die Liegenschaft erst nach Fer-
tungsexperten: «Lohnt es sich, so tief in die aufgebaut werden. In der blauen Zone ha- tigstellung in die Lawinenzone eingeteilt
20 IMMOBILIA / Juni 2022ein bestehendes Gebäude nachträglich zu
schützen. Bei einem Neubau wird der Ob-
jektschutz bereits bei der Planung der Trag-
struktur, der Fassaden und der Gestaltung
efahrenzone befindet. Eine erhöhte Prä-
G der Grundrisse berücksichtigt, sodass
mie aufgrund der erhöhten Gefahr besteht möglicherweise keine externe, separate
angeblich nicht. Schutzkonstruktion mehr benötigt wird.
Welchen Einfluss hat die Lage in der La-
winenzone auf den Wert der Liegenschaft? RISIKEN ABWÄGEN
Ein allgemeiner «Erfahrungswert» bei den Ein weiteres Motiv zur Wertreduktion
Bewertern für eine Wertreduktion liegt sind die Anzahl Tage im Jahr, an welchen
zwischen 20% und 50%. Wie kann dies ra- eine erhöhte Lawinengefahr besteht und
tional begründet werden? somit ein Eigentümer die Liegenschaft aus
Vorsichtsgründen nicht benützen kann.
ROTE LAWINENZONE Die Wertreduktion wäre somit direkt pro-
Gemäss Angaben des zuständigen Am- portional zu den Anzahl Tagen. Zum Bei-
tes besteht die Gefahr für eine Lawine mit spiel entsprechen 18 Tage erhöhte Lawi-
Sachschaden alle 30 bis 50 Jahre. Somit er- nengefahr in der Zeit der Wintersaison von
gibt sich, dass das Objekt eine beschränk- 121 Tagen (Dezember bis März) einer Wert-
te Nutzungsdauer hat und der Wert sich reduktion von rund 15%. Der Bewertungs-
dementsprechend auf einen endlichen detektiv hat Indizien und Fakten zusam-
Zeithorizont reduziert. Finanzmathema- mengetragen, um dem Kaufinteressenten
tisch kann dies über den Reduktionsbar- angemessene Motive für die Preisverhand-
wert errechnet werden. Als Bewerter geht lung mitzugeben.
man immer vom Worst Case aus, also, dass Ob diese Wege zur rationalen Bemes-
die Gefahr eher früher als später eintritt. sung der Wertreduktion auch der subjekti-
In diesem Fall entspräche dies einem Zeit- ven Reduktion eines individuellen Käufers
horizont von 30 Jahren. Unter der Annah- entsprechen, wurde bisher aber weder em-
me eines Zinssatzes von 2,5% ergibt sich für pirisch noch wissenschaftlich untersucht.
den oben genannten Zeithorizont eine Re- Es bleibt in der Verantwortung des Käufers,
duktion von 48%. das Risiko für sich abzuwägen und folgen-
de Punkte dabei zu beachten: Informatio-
BLAUE LAWINENZONE nen beim zuständigen Amt einholen, wie
Hier gibt es keine begrenzte Nutzungs- die Lawinensituation ist und welche Auf-
wurde. Die Bau- und Bezugsbewilligung dauer, da das Objekt unter der Auflage von lagen bestehen. Bei der Gebäudeversiche-
wurden vor der Einzonung erteilt. Deshalb Schutzmassnahmen wieder aufgebaut rung sollten die allgemeinen Geschäftsbe-
ist es ratsam – auch bei erst kürzlich erstell- werden darf. Somit könnte man den Wert dingungen im Kleingedruckten überprüft
ten Gebäuden –, immer alle nötigen Abklä- der Liegenschaft rechnerisch um die Kos- werden, ob eine Auszahlung der Versiche-
rungen gemäss Sorgfaltsplicht zu treffen ten der Schutzkonstruktion reduzieren, rungssumme auch besteht, wenn sich das
und sich nicht darauf zu verlassen, dass bei sofern diese noch nicht vorhanden ist. Wie Objekt in einer Gefahrenzone befunden
einer kürzlich erteilten Baubewilligung al- hoch die Kosten für die baulichen Mass- hat, nicht entsprechend gesichert war und
les «rechtens» ist. nahme sind, hängt effektiv von der Lage, nicht wieder aufgebaut werden kann. Bei
Berücksichtigt die Gebäudeversiche- der Grösse des Gebäudes und der Art der einer Finanzierung sollten Sie sich darauf
rung den Umstand «Gefahrenzone»? Das Konstruktion ab. Ebenso ist die Umgebung gefasst machen, dass eine Bank aus Vor-
Beispiel befindet sich in einem Gusta- mit einzubeziehen: Ist Platz für eine exter- sichtsprinzip nur eine maximale Beleh-
vo Kanton, bei welchem es keine kan- ne Konstruktion vorhanden, oder gibt es ge- nung in der Höhe der Gebäudeversiche-
tonale Gebäudeversicherung gibt. Ge- gebenenfalls noch Nachbarliegenschaften? rungspolice akzeptiert.
mäss telefonischer Auskunft von diversen Ohne konkretes Projekt und spezifi-
Versicherungsagenturen und Versiche- sche Abklärungen können die Kosten für
rungsbrokern gibt es auf dem Fragebogen Objektschutzmassnahmen wie z. B. La-
*JESSIKA BACCETTI
des Versicherungsantrags keine Frage zu winenkeil oder Schutzmauer für ein Ein-
Die Autorin leitet den Bereich
diesem Thema. Eine Gebäudeversiche- familienhaus in einem Bereich von rund Real Estate Valuation als Partnerin
rung kann also problemlos abgeschlossen 150 000 bis 200 000 CHF angenommen bei Kuoni Mueller & Partner
werden, auch wenn sich das Objekt in einer werden. Grundsätzlich ist es schwieriger, Consulting AG.
IMMOBILIA / Juni 2022 21IMMOBILIENWIRTSCHAFT
ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENBEWERTUNG
DATEN BLEIBEN
Es gibt mehrere Möglichkeiten für die
Wertermittlung einer Immobilie. Doch
auch die raffiniertesten Schätzmodelle
DIE GRUNDLAGE sind nur so gut wie die zugrunde lie-
genden Daten. TEXT—ROMAN BALLMER*
JÄHRLICHE WACHSTUMSRATE DER EIGENHEIMPREISE
Quelle: IAZI AG
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
–2%
–4%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Wachstumsrate Einfamilienhauspreise p.a.
Wachstumsrate Eigentumswohnungspreise p.a.
Mittlere Wachstumsrate p.a. Eigenheime über 40 Jahre
Die aktuelle Wachstumsrate der Eigenheimpreise übersteigt den langjährigen Schnitt von rund 3% pro Jahr zurzeit deutlich.
Zeitaufwand für die Bewertung von Stan-
EFFIZIENZSCHUB IM dardobjekten massiv reduziert, die Markt-
B EWERTUNGSWESEN transparenz erhöht und erhebliche Effi- Entsprechend gross sind die Unter-
Das Interesse an Immobilienbewertun- zienzgewinne gebracht. Seither wurden schiede zwischen den Schätzergebnissen
gen ist hierzulande in den vergangenen diese Modelle kontinuierlich verbessert, der verschiedenen Anbieter, deren Zahl
Jahren stark gestiegen. Dies hat mit dem anhand jahrzehntelanger Erfahrung, aber in den letzten Jahren stark gewachsen ist.
angespannten Eigenheimmarkt, dem An- auch dank stetig wachsender Datenpools Transaktionsdaten sind und bleiben je-
lagedruck im Renditesegment und dem ge- und Rechenleistung. Letztere bietet immer doch der Goldstandard. Als langjähriger
nerell hohen Preisniveau zu tun. Ebenso mehr Möglichkeiten für neue statistische Marktführer kalibriert IAZI seine Model-
wichtig ist aber die rasch wachsende Ver- Verfahren, mit welchen die bestehenden le ausschliesslich auf effektiv bezahlten
fügbarkeit von Hilfsmitteln, Daten und In- Modelle ergänzt und die Akteure der Bran- Kaufpreisen, wobei schweizweit rund drei
formationen: War die Wertermittlung frü- che zusätzlich unterstützt werden können. Viertel aller Freihandänderungen einflies-
her eine aufwendige Expertentätigkeit, Unabhängig der gewählten Methodik gilt sen. In einigen Kantonen liegt die Abde-
kann heute innert weniger Minuten ein re- es jedoch festzuhalten, dass auch die raffi- ckung sogar bei fast 100%.
lativ präziser Schätzwert ermittelt werden. niertesten Schätzmodelle nur so gut sind
Was dabei vielfach als Revolution gepriesen wie die zugrunde liegenden Daten. Wenn- OBJEKTANGABEN PER
wird – gern auch in Verbindung mit Schlag- gleich diesbezüglich oft «mehr» mit «bes- K NOPFDRUCK
wörtern wie Big Data und Artificial Intelli- ser» gleichgesetzt wird: Qualität – sprich Hinsichtlich der Schätzgenauigkeit be-
gence –, entspricht tatsächlich einer steti- Informationen zu effektiven Transakti- wegen sich rein transaktionsbasierte Mo-
gen Entwicklung über die letzten rund 30 onen am freien Markt – kommt stets vor delle damit bereits heute nahe dem Op-
Jahre. blosser Quantität. Der Einbezug etwa von timum. Trotzdem ist das Potenzial für
Begonnen hat diese mit der Einführung Angebotspreisen aus Plattformen, Restau- Effizienzsteigerungen im Bewertungswe-
hedonischer Bewertungsmodelle auf dem rant-Ratings und anderen frei verfügbaren sen auf Anwenderseite noch immer be-
Höhepunkt der Schweizer Immobilien- Daten liefert zwar spannende Zusatzanga- trächtlich. So verfolgt IAZI schon seit
krise Mitte der 1990er-Jahre. Diese sta- ben, vermag die wahre Marktpreisdynamik langem die Vision, dem Anwender die be-
tistische Vergleichswertmethode hat den für Eigenheime jedoch nicht zu erklären. wertungsrelevanten Informationen voll-
22 IMMOBILIA / Juni 202216
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Clever sanieren –
Rollladen erhalten
– geringere
Investitionskosten
– geringere
Unterhaltskosten
+ höhere Rendite
automatisch bereitzustellen. Seit jeher
IAZI AG
werden anhand des Objektstandorts zahl-
reiche Faktoren zur Mikro- und Makrola- Die Firma IAZI – Informations- und Ausbildungs
zentrum für Immobilien AG – hat sich über die
ge, die einen entscheidenden Einfluss auf letzten 25 Jahre zu einem der führenden Bera
den Marktwert haben, abgerufen. tungsunternehmen der Schweizer Immobilien
Neu kann nun auch für einen Grossteil branche entwickelt. Dank übergreifender Kom
des Schweizer Gebäudeparks mit einer ei- petenzen im Bereich Immobilienbewertung,
gens entwickelten Schnittstelle ein digita- Datenanalyse und IT-Entwicklung agiert IAZI er
folgreich als Dienstleister an der Schnittstelle
ler Zwilling mit den Objektdetails erstellt
zwischen Finanz- und Immobilienmarkt. Seit der
werden. Per Adresseingabe sind so bis zu 60 Gründung 1994 stellen die hedonischen Bewer
Eigenschaften zur jeweiligen Liegenschaft tungsmodelle, die von IAZI als Innovation im
aus zahlreichen öffentlichen Registern und Schweizer Immobilienmarkt eingeführt wurden,
IAZI-eigenen Modellierungen verfügbar. das Kerngeschäft der Firma dar.
Darunter befinden sich Attribute wie das
Baujahr, die Grundstücksfläche oder das
Raumvolumen. Ebenso lassen sich auch
energetische Aspekte, beispielsweise das
Heizsystem oder allfällige Photovoltaikan-
lagen herleiten. Das zeitintensive Zusam-
mentragen von Liegenschaftsdaten entfällt
RUFALEX Rollladen-Systeme AG
damit. Um die Datenqualität zu maximie- Industrie Neuhof 11
ren, werden die Angaben aus den verschie- 3422 Kirchberg, Switzerland
denen Datenbeständen zudem mithilfe von
Algorithmen automatisch abgeglichen. Telefon +41 34 447 55 55
Diese Datenanreicherung ermöglicht
unter anderem für Finanzinstitute ei- rufalex@rufalex.ch
ne grosse Effizienzsteigerung bei der Hy- www.rufalex.ch
pothekarvergabe wie auch bei der Risi-
koüberwachung eines ganzen Portfolios.
IMMOBILIA / Juni 2022 23Sie können auch lesen
