Immobilien und Energie Immobili e Energia - Tec21
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Sonderheft Hors-série Edizione speciale
Immobilien und Energie
Immobilier et Energie
Immobili e Energia
Strategien im Gebäudebestand –
Kompass für institutionelle Investoren
Stratégies pour l'immobilier –
orientation pour les investisseurs
institutionnels
Stratgie per il immobiliare –
Bussola per investitori istituzionali
Nr. 1 / N° 1
2018
Mit Unterstützung von Avec le soutien de Con il sostegno di
Inhalt
Sommaire
Indice
5 Editorial | Editorial | Editoriale
6 Welche Investitionen braucht der Gebäudebestand?
Stratégies pour le parc immobilier
Strategie per il parco immobiliare
Julia Selberherr, Ivan Anton
12 «Gezielte Energiemassnahmen bewirken viel»
Titelbild Um die Ziele der Energie- « Des opérations énergétiques et efficaces existent »
strategie 2050 des Bundes zu
erreichen, kommt dem Umgang mit «Gli interventi energetici mirati sono molto efficaci»
dem Gebäudebestand entscheidende Interview mit | Interview avec | Intervista con Alexandra Banz, Katrin Pfäffli
Bedeutung zu. Dabei lässt sich eine
Vielzahl von möglichen Strategien
und Massnahmen in Betracht ziehen. 20 Erneuerung eines Wahrzeichens: Wohnsiedlung Le Lignon, Genf
Couverture Les considérations autour Rénovation d’un monument : ensemble résidentiel du Lignon, Genève
de l’existant jouent un rôle majeur
pour atteindre les objectifs de la
Il rinnovo di un edificio simbolico: complesso residenziale Le Lignon, Ginevra
stratégie énergétique 2050 de Leonid Leiva
laConfédération. De nombreuses
stratégies et mesures peuvent être
envisagées dans ce secteur. 24 Wohnen statt Arbeiten im Stadtzentrum: Neuwiesen Winterthur
Foto di copertina Per il raggiungimento Habiter d’anciens bureaux au centre-ville : Neuwiesen, Winterthour
degli obiettivi della Strategia
Abitare in centro città invece di lavorarci: Neuwiesen Winterthur
energetica 2050 della Confederazio-
ne, la gestione degli immobili riveste Paul Knüsel
un’importanza decisiva. In questo
ambito è possibile considerare
unavarietà di possibili strategie e 28 Mehr Effizienz und Wohnraum: Wohnsiedlung in Köniz
interventi.
Gain d’efficacité et d’espace de vie : cité résidentiel, Köniz
Più efficienza e spazio abitativo: complesso residenziale, Köniz
Leonid Leiva
33 Instrumente für die Gebäudeerneuerung
Paul Knüsel
35 Wie ein Palast aus der Asche: PalaCinema Locarno
Come un palais qui renaît de ses cendres : PalaCinema, Locarno
Come un palazzo che risorge dalle sue ceneri: PalaCinema Locarno
Eine unbelastete Erbschaft: Industriehalle Winterthur
Un héritage loin d’être encombrant : halle industrielle, Winterthour
Un’eredità che non pesa: Capannone industriale Winterthur
Wenige Eingriffe, grosse Wirkung: Wohnsiedlung Paradies Zürich
Intervention minimum, effet maximum : ensemble résidentiel Paradies, Zurich
Piccolo sforzo, grande efficacia: complesso residenziale Paradies, Zurigo
Der Mehrwert unter dem Dach: Wohnhaus Zürich Altstetten
Valeur ajoutée dans les combles : immeuble, Zurich Altstetten
Il valore aggiunto sotto il tetto: Edificio residenziale a Zurigo Altstetten
Das Beispiel aus dem Lehrbuch: Geschäftshaus Bern
Opération modèle : immeuble commercial, Berne
Un esempio da manuale: Palazzo per uffici a Berna
Paul Knüsel
48 Impressum
3
1 Die Zürcher Hochschule für angewandte
Wissenschaften nutzt einen ehemaligen
Industriestandort; in den transformierten
Hallen befinden sich Hörsaal, Ausstellungs-
räume, Büros und Mensa (im Bild; S. 38)
L’Université des sciences appliquées de Zurich
occupe des halles industrielles transformées,
qui comprenent un auditorium, des salles d’ex-
position, ainsi qu’une cantine (en vue; p. 39).
L’Università di scienze applicate di Zurigo
utilizza dei capannoni industriali riconvertiti
come sedi per la didattica e la ricerca.
Gliedifici contengono aule scolastiche e sale
espositive, uffici, archivio e una mensa
(nell'immagine; pag. 39).
EDITORIAL ÉDITORIAL EDITORIALE
Immobilien und Immobilier et Immobiliare ed
Energie – Kompass énergie – orientation energia – una guida
für Investoren pour investisseurs per gli investitori
Die Frage «Was?» ist schnell beantwortet: La question « quoi ? » trouve vite une ré- La risposta alla domanda «Che fare?» è
Um den Energieverbrauch von Gebäuden ponse : la diminution de la consomma- rapida: per ridurre il consumo energetico
und auch den Ausstoss von Treibhaus tion énergétique des bâtiments, et par degli edifici e di conseguenza anche le
gasen zu senken, bedarf es punktueller conséquent des émissions de gaz à effet emissioni di gas serra, ci vogliono inter-
bis umfassender Erneuerungsmassnah- de serre, nécessite des mesures de réno- venti di ristrutturazione, che possono
men. Etwas ausführlicher sind die Ant- vation ponctuelles, voire globales. Mais spaziare da risanamenti puntuali a glo-
worten zum «Wie?» oder «Wann?». Denn comment ? Ou quand ? Cette fois les ré- bali. Ma come? O quando? Le risposte
dafür muss man sich erst eine genaue ponses sont plus complexes : il faut avoir sono complesse, perché occorre prima
Übersicht verschaffen, welche Möglich- une vision plus précise des possibilités de farsi un’idea precisa di quali siano le pos-
keiten zur energetischen Erneuerung es rénovation énergétique et savoir com- sibilità di risanamento energetico e/o di
gibt respektive wie sich diese in der Nut- ment ces dernières peuvent être asso- come queste possibilità siano combinabi-
zungsperiode eines Gebäudes mit ander- ciées à d’autres interventions au cours de li con interventi di altro tipo nel periodo
weitigen Eingriffen kombinieren lassen. la période d’exploitation d’un bâtiment. di utilizzo dell’edificio.
Diese durch das nationale Programm Cette publication soutenue par le pro- Questa pubblicazione, promosso dal
EnergieSchweiz geförderte Publikation gramme nationale SuisseEnergie ne dé- programma nazionale SvizzeraEnergia,
ist aber kein Lehrmittel, das eine Fach livre pas des instructions techniques des- non è però uno strumento didattico che
anleitung für Gebäudeplaner enthält; tinées aux concepteurs de bâtiments ; il fornisce una guida specialistica per i pro-
vielmehr geht es darum, machbare Strate s’agit plutôt de présenter ici des straté- gettisti di edifici; essa offre invece strate-
gien und praxiserprobte Lösungsvarian gies réalisables et des variantes de solu- gie fattibili e varianti di soluzioni che si
ten für eine nachhaltige Verbesserung tions éprouvées en faveur d’une amélio- sono dimostrate efficaci nella prassi, per
des Gebäudebestands aufzuzeigen. ration durable du parc immobilier. un miglioramento sostenibile del patri-
Wer soll sich davon angesprochen À qui est destinée cette publication ? monio edilizio.
fühlen? Das Gebäudeeigentum in der Près d’un tiers de l’ensemble des im- A chi è rivolta la pubblicazione? Quasi
Schweiz ist breit verteilt. Fast ein Drittel meubles d’habitation appartiennent à un terzo di tutti gli edifici residenziali
aller Wohnbauten gehören aber institu des investisseurs institutionnels ou à des appartiene a investitori istituzionali o a
tionellen Investoren oder Wohnbauge- coopératives d’habitation. Toutes ces so- cooperative di costruzione. Il comune de-
nossenschaften. Gemeinsam ist beiden ciétés envisagent l’exploitation de leurs nominatore di queste categorie di pro-
Trägerschaften eine langfristige Perspek- propriétés et leur valeur sur le long prietari è la prospettiva a lungo termine.
tive im Umgang mit dem werthaltigen terme. Il est en revanche aisé de répondre Il «perché» ci si dovrebbe interessare in
Eigentum. Die Frage, «warum» man sich à la question de savoir « pourquoi » il ugual misura agli immobili e all’energia
nun für Immobilien und Energie interes- convient de s’intéresser parallèlement à è di nuovo un quesito facile a cui rispon-
sieren soll, lässt sich daher einfach klären. l’immobilier et à l’énergie. Quiconque in- dere. Chi oggi investe con ragionevolezza
Wer heute sinnvoll in die Gebäudesub vestit de nos jours de façon cohérente nel patrimonio edilizio può risanare i
stanz investiert, kann seine Liegenschaf- dans la substance bâtie peut préparer ses propri immobili in vista del futuro e pro-
ten fit für die Zukunft machen und sich biens fonciers pour l’avenir et être ainsi curarsi così un vantaggio sul mercato.
damit einen Marktvorteil verschaffen. concurrentiel sur le marché. Des rende- Questo approccio garantisce rendite so-
Das sichert eine nachhaltige Rendite. ments durables sont de la sorte garantis. stenibili.
CLAUDIO MENN, Bundesamt für Energie BFE, CLAUDIO MENN, Office fédéral de l’énergie OFEN, CLAUDIO MENN, Ufficio federale dell’energia UFE,
claudio.menn@bfe.admin.ch claudio.menn@bfe.admin.ch claudio.menn@bfe.admin.ch
JULIA SELBERHERR, Director, Wüest Partner AG, JULIA SELBERHERR, directrice, Wüest Partner AG, JULIA SELBERHERR, Director, Wüest Partner AG,
julia.selberherr@wuestpartner.com julia.selberherr@wuestpartner.com julia.selberherr@wuestpartner.com
PAUL KNÜSEL, stv. Chefredaktor TEC21, PAUL KNÜSEL, rédacteur en chef adjoint TEC21, PAUL KNÜSEL, caporedattore aggiunto, settore
paul.knuesel@tec21.ch paul.knuesel@tec21.ch ambiente/energia TEC21, paul.knuesel@tec21.ch
5
Dr. Julia Selberherr, Director, und Ivan Anton, Partner, Wüest Partner
Welche Investitionen braucht
der Gebäudebestand?
Stratégies pour le parc immobilier
Strategie per il parco immobiliare
Immobilien und Energie – Immobilier et énergie – Immobiliare ed energia –
ein Kompass für institutionelle stratégies d’investissement durable guida per gli investitori istituzionali
Investoren für die nachhaltige dans le bâti existant al risanamento sostenibile
Erneuerung
Jährlich werden in der Schweiz rund Environ 50 000 logements sont construits Ogni anno vengono edificati in Svizzera
50 000 neue Wohnungen erstellt. Bei ei- chaque année en Suisse. La proportion de circa 50 000 nuovi appartamenti. Con il
nem aktuellen Bestand von rund 4.4 Mio constructions neuves représente ainsi patrimonio attuale di circa 4.4 Mio di al-
Wohnungen entspricht dies einer Neu- environ 1 % (ill. 1) de l’actuel parc bâti loggi, questa cifra corrisponde a una per-
bauquote von rund 1 % (Abb. 1). Seit 1990 d’environ 4,4 Mio de logements. Depuis centuale di nuove costruzioni dell’1% cir-
sind mehr als 1.2 Mio Wohneinheiten da- 1990, plus de 1,2 Mio de logements s’y ca (fig. 1). Dal 1990 si sono aggiunte a
zugekommen, gleichzeitig hat sich die sont ajoutés, tandis que le nombre de bâ- questo patrimonio più di 1.2 Mio di unità
Zahl der Geschäfts- und Infrastruktur- timents commerciaux et d’infrastruc- abitative e, allo stesso tempo, è notevol-
bauten deutlich erhöht. Das hat dazu tures augmentent nettement. Le résultat mente aumentato il numero di edifici
geführt, dass nun etwa 30 % mehr Ge- est qu’il faut désormais chauffer plus de commerciali e di infrastrutture. Ciò ha
bäudef lächen zu beheizen sind. Und 30 % de surfaces bâties supplémentaires. comportato un aumento della superficie
trotzdem emittiert der inländische Ge- Le parc immobilier national émet pour- riscaldata pari al 30%. Nonostante questo,
bäudepark heute im laufenden Betrieb tant aujourd’hui nettement moins de gaz il parco edifici nazionale oggi in esercizio
deutlich weniger Treibhausgase als noch à effet de serre – en fonctionnement cou- ha emissioni di gas a effetto serra netta-
vor rund 25 Jahren. Das Flächenwachs- rant – qu’il y a environ 25 ans. L’augmen- mente inferiori rispetto a circa 25 anni fa.
tum konnte von den Emissionen entkop- tation des surfaces a pu être découplée des È stato possibile disaccoppiare l’aumento
pelt werden, was primär auf die geringe- émissions avant tout grâce à une diminu- delle superfici da quello delle emissioni,
re Versorgung mit fossilen Brennstoffen tion de la consommation en combustibles un fatto che è da ricondurre principal-
und eine effizientere Nutzung der konsu- fossiles et à une meilleure utilisation de mente a un minore consumo di combusti-
mierten Energie zurückzuführen ist. l’énergie consommée. bili fossili e a un più efficiente utilizzo
Ihren Anfang nahm diese Entwick- Cette évolution, consécutive à la crise dell’energia consumata.
lung vor rund 40 Jahren, ausgelöst durch pétrolière des années 1970, se poursuit de- Questa evoluzione ha avuto inizio cir-
die Ölkrise in den 1970er-Jahren. Damals puis une quarantaine d’années. Les pre- ca 40 anni fa, a seguito della crisi del pe-
wurden erstmals Vorschriften erlassen, mières prescriptions établies à l’époque trolifera degli anni ’70. All’epoca venne-
mit denen der Verbrauch fossiler Brenn- ont permis de réduire la consommation ro per la prima volta emanate delle
stoffe reduziert werden konnte. Seither en combustibles fossiles. Les exigences normative grazie alle quali fu possibile
sind die gesetzlichen Anforderungen an réglementaires relatives aux construc- ridurre il consumo di combustibili fossili.
Neu- und Umbauten stetig angestiegen; tions neuves et aux rénovations se ren- Da allora i requisiti di legge per quanto
zuletzt haben die Musterenergieverein- forcent régulièrement depuis ; les mo- concerne le nuove costruzioni e le ristrut-
barungen der Kantone im Energiebereich dèles de prescriptions énergétiques dans turazioni sono stati costantemente ina-
2014 (MuKEn) die Verbrauchsvorgaben le secteur de l’énergie 2014 (MoPEC) sont spriti; da ultimo, gli accordi relativi al
für beide Bauaufgaben gegenüber 1975 à cet égard de 75 % inférieures aux pres- modello di prescrizioni energetiche dei
um 75% gesenkt. criptions de consommation de 1975. Cantoni in ambito energetico del 2014
(MoPEC), hanno ridotto del 75 % i limiti al
Weniger Öl- und Gasheizungen Diminution du chauffage fossile fabbisogno rispetto al 1975.
Rund 80% der Schweizer Wohngebäude Environ 80 % des bâtiments d’habitation
stammen aus der Zeit vor 1990 (Abb. 2). suisses sont antérieurs à 1990 (ill. 2). Leur Meno riscaldamenti a gasolio e a gas
Diese Gebäude werden zum grössten Teil chauffage étant pour une bonne part Circa l’80% degli edifici residenziali sviz-
fossil beheizt (Abb. 3) und verursachen d’origine fossile (ill. 3), leurs émissions de zeri risale a prima del 1990 (fig. 2). La
dementsprechend hohe CO2 -Emissionen CO2 sont particulièrement élevées (ill. 4). maggior parte di questi edifici viene ri-
(Abb. 4). Der CO2 -Ausstoss bei Gebäuden Les dégagements de CO 2 des bâtiments scaldata con combustibili fossili (fig. 3) e
mit Ölheizung ist sechsmal höher als chauffés au fioul sont six fois supérieurs causa di conseguenza elevate emissioni
bei Objekten mit einer Wärmepumpe. à ceux d’une pompe à chaleur. Dans le cas di CO 2 (fig. 4). Le emissioni di CO 2 per
6
5 000 000 1,6 %
4 000 000
1,2 %
3 000 000
0,8 %
2 000 000
0,4 %
1 000 000
85 86 87 88 89 90 1991 992 993 994 995 996 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 007 008 009 010 2011 012 013 014 015 016
19 19 19 19 19 19 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
Wohnungsbestand /Anzahl Wohnungen Neubauquote Wohnungen 1 Wohnungsbestand und Neubauquote
Parc de logements /Nombre de logements Taux des immeubles neuves Schweiz (Quelle: BfS)
Stock di alloggi/numero di appartamenti Tasso di nuovi immobili Parc de logements et taux des constructions
nouvelles en Suisse (source : OFS).
Stock di alloggi e easso di nuovi immobili
(fonte: UST)
2016 – 2020 Anzahl Gebäude
2011 – 2015 Nombre de bâtiments
Numero di edifici
2006 – 2010
2001 – 2005
1996 – 2000
1991 – 1995
1986 – 1990
1981 – 1985
1971 – 1980
1961 – 1970
Année de construction
Anno di costruzione
1946 – 1960
1919 – 1945
Bauperiode
Vor 1919
Avant 1919
Prima del 1919 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000
Gebäude mit partieller Wohnnutzung Gebäude mit Nebennutzung 2 Wohngebäude nach Bauperioden
Bâtiments partiellement à usage d‘habitation Bâtiments avec usage annexe (Quelle: BfS)
Edifici a uso parzialmente abitativo Edifici con utilizzi accessori Immeubles d’habitation selon l’époque de
construction (source : BfS OFS UST).
EFH MFH Edifici ad uso abitativo per periodo
Maisons individuelles Maisons à plusieurs logement di costruzione (fonte: UST)
Case unifamiliari Case plurifamiliari
Unter den ab 2011 neu erstellten Gebäu- des bâtiments postérieurs à l’année 2011, quanto riguarda gli edifici con riscalda-
den liegt der Anteil mit Öl- und Gas la proportion de chauffage au fioul et au mento a gasolio sono sei volte maggiori
heizungen bei nur mehr 15 %. Fast 70 % gaz n’est plus que de 15 %. Près de 70 % de rispetto a quelle di immobili dotati di
dieser Gebäude werden mit Wärmepum- ces bâtiments sont chauffés par des pompe di calore. Tra gli edifici realizzati
pen beheizt. pompes à chaleur. a partire dal 2011, la percentuale di quelli
Der weiterhin grosse Bestand an Alt L’important parc de logements an- riscaldati a gasolio e a gas si attesta attor-
bauwohnungen führt bei einer rein bau- ciens recèle un potentiel de rénovation no al 15 % e quasi il 70 % viene riscaldato
technischen Betrachtungsweise zu einem considérable si l’on se place du point con pompe di calore.
erheblichen Sanierungspotenzial. Die de vue constructif. Les statistiques offi- Il parco edilizio residenziale più ob-
entsprechenden amtlichen Statistiken cielles dans ce domaine révèlent toutefois soleto rimane importante e offre un note-
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2011 – 2015 Anzahl Gebäude
Nombre de bâtiments
2006 – 2010
Numero di edifici
2001 – 2005
1996 – 2000
1991 – 1995
1986 – 1990
1981 – 1985
1971 – 1980
1961 – 1970
Année de construction
Anno di costruzione
1946 – 1960
1919 – 1945
Bauperiode
Vor 1919
Avant 1919
Prima del 1919 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000
Heizöl Holz Wärmepumpe Elektrizität Gas
Huile de chauffage Bois Pompe à chaleur Courant électrique Gaz
Olio da riscaldamento Legno Pompa di calore Energia elettrica Gas
Fernwärme Kohle Sonnenkollektor Andere Energieträger
Chaleur produite à distance Charbon Capteur solaire Autres agents énergetiques
Calore prodotto a distanza Carbone Collettore solare Altri vettori energetici
3
Neues Gebäude Erneuerbare Energieträger
Bâtiment nouveau Energies renouvelables
Nuovi edifici Energie rinnovabili
Altes Gebäude mit sanierter Dämmung
Bâtiment vieux, rassaini énergetiquement
Vecchi edifici risanati termicamente
Altes Gebäude
Bâtiment vieux
Vecchi edifici non risanati
Neues Gebäude Fossile Energieträger
Bâtiment nouveau Energies fossiles
Nuovi edifici Energie fossili
Altes Gebäude mit sanierter Dämmung
Bâtiment vieux, rassaini énergetiquement
Vecchi edifici risanati termicamente
Altes Gebäude
Bâtiment vieux
Vecchi edifici non risanati
Mittelwerte jährlicher Ausstoss
0 10 20 30 40 50 60 70
an CO₂eq pro m2 EBF
Büro, Verwaltung, Schule Mehrfamilienhaus Einfamilienhaus
Commerce, administration, écoles Maisons à plusieurs logement Maisons individuelles
Commercio, amministrazione, scuole Case plurifamiliari Case unifamiliari
4
3 Wohngebäude nach Energieträger 4 CO2-Ausstoss nach Gebäudekategorie Emissioni di CO2 secondo la categoria
für die Heizung und Art der Wärmeerzeugung; diedifici e il tipo di riscaldamento;
Immeubles d’habitation selon agent énergé- neue Gebäude ab Baujahr 2004, alte edifici nuovi a partire dal 2004, vecchi edifici
tique pour le chauffage. Gebäude nach 2003 energetisch saniert. risanati termicamente dopo il 2003.
Edifici ad uso abitativo per vettore energetico Émissions de CO2 selon la catégorie de
per il riscaldamento. bâtiment et le type de production de chaleur ;
constructions nouvelles dès 2004,
immeubles existants assainis énergétique-
ment après 2003.
8
1 pro Wohnung
VARIANTE EMISSION CO 2 -ÄQUIVALENTE INVESTITIONEN MIETZINSERHÖHUNG2
par logement
ÉMISSION ÉQUIVALENTES DE CO 2 INVESTISSEMENTS AUGMENTATION DES LOYERS2 per appartamento
EMISSIONE DI CO 2 EQUIVALENTI INVESTIMENTO AUMENTO DEL CANONE DI AFFITTO2
2 Nach Überwälzung
(Annahme: wertvermehren-
A –60 % 200 000 CHF / 6 CHF/m a
2
der Anteil von 60 %, Brutto-
17 000 CHF1 kapitalisierung 4.9 %)
Après répercussion
(hypothèse : proportion
B –50 % 550 000 CHF / 16 CHF/m2a d’augmentation de valeur
46 000 CHF1 de 60 %, capitalisation
brute 4.9 %)
C –85 % 770 000 CHF / 24 CHF/m2a Dopo il risanamento
(ipotesi: quota di valorizza-
64 000 CHF1 zione del 60%, capitaliz-
zazione lordo 4.9 %)
Tab. 1
Fazit: Die Marktkompatibilität (Vermietbar- Conclusion : La compatibilité avec le marché Conclusione: la compatibilità con il mercato
keit der Wohnungen nach Mietzinserhöhung) (rentabilité des appartements après augmen- (affittabilità degli appartamenti dopo
entscheidet über den wirtschaftlichen Erfolg tation de loyer) détermine le succès écono- l’aumento dell’affitto) determina il successo
der Sanierungsvarianten A, B oder C. mique des variantes de rénovation A, B ou C. economico delle variante di ristrutturazione A,
B o C.
zeigen jedoch eine verhältnismässig ge- un niveau relativement faible des inves- vole potenziale di risanamento dal punto
ringe Grundaktivität bei der Investi tissements. En comparaison du dyna- di vista puramente tecnico. Le statistiche
tionstätigkeit. Im direkten Vergleich zur misme affiché par la construction d’im- ufficiali al riguardo mostrano però ad
Dynamik, die mit dem Neubau von Mehr- meubles d’habitation, les impulsions les oggi un livello ridotto di investimento.
familienhäusern verbunden sind, fallen plus récentes en matière de rénovation et Nel confronto diretto con la dinamicità
die jüngsten Impulse aus der Sanierungs- de reconversion semblent bien modestes. legata alla costruzione di nuove abitazio-
und Umbautätigkeit bescheiden aus. Bei La demande de rénovation de bâtiments ni plurifamiliari, i più recenti impulsi
der anstehenden Sanierung von älteren anciens représente un gigantesque poten- provenienti dall’attività di risanamento e
Bauten besteht ein enormes Optimie- tiel d’optimisation. Les considérations ristrutturazione si presentano perciò mo-
rungspotenzial. Um die Ziele der Energie- autour de l’existant jouent un rôle majeur desti. Nel risanamento degli edifici più
strategie 2050 des Bundes zu erreichen, pour atteindre les objectifs de la stratégie datati, di prossima attuazione, è insito un
kommt dem Umgang mit dem Gebäudebe- énergétique 2050 du Conseil fédéral. enorme potenziale di ottimizzazione. Per
stand entscheidende Bedeutung zu. il raggiungimento degli obiettivi della
Synchronisation de cycles Strategia energetica 2050 della Confede-
Synchronisierung von Zyklen De nombreuses stratégies et mesures razione, la gestione degli immobili rive-
Dabei lässt sich eine Vielzahl von mög peuvent être envisagées dans ce secteur. ste un’importanza decisiva.
lichen Strategien und Massnahmen in Chaque bâtiment d’habitation et son es-
Betracht ziehen. Denn jedes Wohngebäu- pace habitable subit deux cycles superpo- Sincronizzazione dei cicli
de und der darin enthaltene Wohnraum sés : le cycle physique lié au vieillissement In questo ambito è possibile considerare
unterliegen zwei sich überlagernden des éléments de construction et, d’autre una varietà di possibili strategie e inter-
Zyklen: einerseits dem physischen, der part, le cycle économique défini par l’offre venti. Ogni edificio residenziale, e lo
von der Alterung der Bauteile bestimmt de la concurrence et la demande de loge- spazio abitativo che esso racchiude, sono
wird; andererseits dem ökonomischen, ments. Afin de maintenir la compétitivité infatti soggetti a due cicli che si sovrap-
den das Konkurrenzangebot und die à long terme des logements et éviter pongono: da un lato il ciclo fisico dovuto
Wohnungsnachfrage determinieren. Um d’éventuelles vacances, les propriétaires all’invecchiamento degli elementi co-
die langfristige Wettbewerbsfähigkeit d’immeubles d’habitation sont tenus d’en- struttivi; dall’altro il ciclo economico de-
von Wohnungen zu sichern und allfäl gager des investissements. terminato dall’offerta competitiva e dalla
lige Leerstände zu vermeiden, sind die Des stratégies de rénovation appro- domanda di alloggi. Per assicurare a lun-
E igentümer von Mehrfamilienhäusern priées permettent une réduction notable go termine la competitività degli appar-
zu Investitionsentscheiden gezwungen. des émissions des bâtiments anciens non tamenti ed evitare gli sfitti, i proprietari
Mit geeigneten Instandsetzungsstra- rénovés. Dans quelle mesure peut-on ré- di abitazioni plurifamiliari sono costretti
tegien kann man die Emissionen von duire les dégagements de CO2 par une ré- ad affrontare degli investimenti.
ä lteren, unsanierten Gebäude deutlich novation énergétique ? Ou alors : quel est Appropriate strategie di messa a
reduzieren. Doch wie stark lässt sich der le poids financier d’une rénovation pour punto permettono di ridurre le emissioni
CO2-Ausstoss nach einer energetischen les locataires et les propriétaires ? Les degli edifici datati e non risanati. In
Erneuerung minimieren? Oder was trois scénarios suivants fournissent des qu ale misura è però possibile ridurre le
bedeutet eine Sanierung für Mieter- und réponses. Le cas d’étude est un immeuble emissioni di CO2 grazie al risanamento
Eigentümerschaften finanziell? Antwor- d’habitation non rénové (construction : energetico? O quali sono le ripercussioni
ten darauf sollen folgende drei Szenarien maçonnerie à double paroi, production de finanziarie di un risanamento per inqui-
geben. Ausgangspunkt ist ein unsanier- chaleur : chauffage au fioul) avec 15 loge- lini e proprietari? Le riposte aprono i tre
tes Mehrfamilienhaus (Konstruktion: ments, date de construction 1980. Le loyer scenari qui di seguito esposti. Il punto di
Zweischalenmauerwerk, Wärmeerzeu- avant rénovation s’élève à 191 CHF/m2a, ce partenza è un’abitazione plurifamiliare
gung: Ölheizung) mit 15 Wohnungen und qui correspond à la médiane suisse. Le bâ- con 15 appartamenti, non risanata, del
Baujahr 1980. Die Miete vor der Erneue- timent doit en principe faire l’objet d’une 1980 (costruzione: muratura a doppia pa-
rung liegt bei 191 CHF/m 2 a, was dem rénovation globale car sa construction rete, produzione di calore: riscaldamento
Schweizer Median entspricht. Das Objekt remonte à près de 40 ans. Les hypothèses a gasolio). L’affitto prima della ristruttu-
ist annähernd 40 Jahre alt, was in der suivantes de rénovation permettent d’ob- razione si attesta attorno ai 191 CHF/m2a,
Regel zu einer Gesamtsanierung führt. tenir différents effets (tab. 1) : che corrisponde alla media svizzera. L’età
9
Mit den folgenden Sanierungsvarianten Variante A : le raccordement à un réseau dell’immobile è prossima ai 40 anni, il
lassen sich unterschiedliche Effekte er- de chauffage à distance remplace le che comporta – di solito – un risanamen-
zielen (Tab. 1): chauffage au fioul. L’enveloppe du bâti- to completo. Con i seguenti approcci al
ment n’est que partiellement rénovée risanamento si possono ottenere diffe-
Variante A : Ein Anschluss an das Fern- en ce sens que l’isolation du plancher renti effetti (tab. 1):
wärmenetz ersetzt die Ölheizung. Die haut du sous-sol et celui de la toiture
Gebäudehülle wird nur partiell erneuert, est renforcée. Variante A : l’allacciamento a una rete di
indem die Kellerdecke und der Dachbo- telerisca ldamento sostit uisce i l ri
den besser gedämmt werden. Variante B : l’enveloppe entière est soumi scaldamento a gasolio. L’involucro dell’e-
se à une rénovation conformément aux dificio viene rinnovato parzialmente, me-
Variante B : Die gesamte Gebäudehülle directives MoPEC (édition 2008). De plus, diante un migliore isolamento del
wird nach den MuKEn-Vorschriften (Ver- l’actuel chauffage au fioul est remplacé soffitto della cantina e del sottotetto.
sion 2008) saniert. Zudem wird die beste- par un modèle de dernière génération.
hende Ölheizung durch eine Ölheizung Variante B : l’intero involucro dell’edificio
der neuen Generation ersetzt. Variante C : la rénovation vise le label viene risanato secondo le prescrizioni
énergétique Minergie-P qui prévoit MoPEC (edizione 2008). Inoltre, il riscal-
Variante C : Die Sanierung richtet sich n otam ment la pose d’une installation damento a gasolio viene sostituito da un
nach dem Gebäudestandard Minergie-P, de ventilation mécanique avec récupéra- riscaldamento a gasolio di nuova genera-
der unter anderem auch den Einbau einer tion de chaleur. zione.
mechanischen Lüftungsanlage mit Wär-
merückgewinnung vorsieht. Un champ de tension complexe Variante C : il risanamento si basa sullo
La décision doit prendre en compte la si- standard per gli edifici Minergie P, che
Komplexe Spannungsfelder tuation, la qualité du bâtiment concerné prevede tra l’altro un impianto di ventila-
Eine Entscheidungsfindung umfasst ne- par la rénovation et les différentes options zione con recupero del calore.
ben der Lage und der Objektqualität des techniques, mais aussi et surtout la com-
sanierungsbedürftigen Hauses und den patibilité avec le marché de la stratégie Un contesto di notevole complessità
unterschiedlichen technischen Optionen retenue. La compatibilité avec le marché Il processo di valutazione e di decisione
vor allem die Marktkompatibilität der est influencée par le cadre juridique (droit comprende, oltre alla posizione e alla
gewählten Strategie. Die Marktkompati- fiscal, droit de la construction, droit loca- qualità immobiliare dello stabile che ne-
bilität wird vom gesetzlichen Rahmen tif), le marché d’acquisition (financement, cessita di risanamento, soprattutto la
(Steuerrecht, Baurecht, Mietrecht), dem coût de construction) et les débouchés compatibilità tra mercato e strategia scel-
Beschaffungsmarkt (Finanzierung, Bau- (demande, prix locatifs, taux de vacance, ta. La compatibilità con il mercato è in-
kosten) und vom Absatzmarkt (Nach pouvoir d’achat, structure des foyers). Des fluenzata dal quadro legislativo (diritto
frage, Mietpreise, Leerstände, Kaufkraft, facteurs liés aux propriétaires (type de fiscale, edilizio e delle locazioni), dal
Haushaltsstruktur) beeinflusst. Daneben propriétaire, stratégie, compétence, sa- mercato degli appalti (finanziamento, co-
sind eigentümerseitige Faktoren (Eigen- voir-faire, etc.) pèsent à cette occasion for- sti di costruzione) e dal mercato delle
tümertyp, Strategie, Kompetenz, Know- tement sur la décision. Les décisions d’in- vendite (domanda, prezzi degli affitti,
how etc.) für die Entscheidung relevant. vestissement portant sur le bâti existant potere d’acquisto). Parallelamente sono
Investitionen im Umgang mit dem sont soumises à un champ de tension rilevanti ai fini della decisione i fattori
Gebäudebestand erfolgen in einem kom- complexe de problématiques s ociales, en- relativi ai proprietari (tipologia dei
plexen Spannungsfeld von gesellschaft vironnementales et économiques qui vont proprietari, know-how). Le scelte di in
lichen, umweltbezogenen und wirt- bien au-delà de l’architecture et de la tech- vestimento legate alla gestione del patri-
schaftlichen Fragestellungen, die weit nique de construction. monio immobiliare avvengono in un con-
über die Architektur und die Bautechnik testo di notevole complessità, nel quale si
h inausgehen. JULIA SELBERHERR, directrice, Wüest Partner AG, intrecciano questioni di carattere sociale,
julia.selberherr@wuestpartner.com ;
ambientale ed economico che vanno
IVAN ANTON, partenaire, Wüest Partner AG,
JULIA SELBERHERR, Director, Wüest Partner AG, ben oltre l’architettura e la tecnica delle
julia.selberherr@wuestpartner.com; ivan.anton@wuestpartner.com
costruzioni.
IVAN ANTON, Partner, Wüest Partner AG,
ivan.anton@wuestpartner.com
JULIA SELBERHERR, Director, Wüest Partner AG,
julia.selberherr@wuestpartner.com;
IVAN ANTON, Partner, Wüest Partner AG,
ivan.anton@wuestpartner.com
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www.faktenfeuer.chInterview : Paul Knüsel, stv. Chefredaktor TEC21
Alexandra Banz, Dipl. Architektin FH, MAS FHO Katrin Pfäffli, dipl. Architektin ETH SIA,
Real Estate Management; Bereichsleiterin Portfolio- und Nachhaltigkeitsberaterin, Dozentin ZHAW,
Bauprojektmanagement bei der Stiftung PWG Inhaberin Architekturbüro K. Pfäffli, Zürich
Alexandra Banz, architecte dipl. HES, MAS FHO Real Katrin Pfäffli, architecte dipl. EPF SIA, collaboratrice
Estate Management ; responsable de la division Gestion spécialisée en développement durable, chargée de cours
du portefeuille et des projets de construction à la à la ZHAW, propriétaire du cabinet d’architecture
Fondation PWG. K. Pfäffli à Zurich.
Alexandra Banz, architetto SUP, MAS FHO Real Estate Katrin Pfäffli, architetto ETH SIA,
Management; responsabile del settore gestione consulente per la sostenibilità, docente alla ZHAW,
portafoglio e progetti edilizi presso la Fondazione PWG titolare dello studio di architettura K. Pfäffli a Zurigo
«Gezielte Energiemassnahmen bewirken viel»
Wie geht eine institutionelle Bauträgerschaft mit dem Erneuerungsbedarf
ihres Immobilienportfolios um? Und welche energetischen Ansprüche werden
dabei erfüllt? Zwei Fachpersonen geben Auskunft über mögliche Strategien.
Paul Knüsel: Die Stiftung PWG kauft nicht unbebau- Welche Bedeutung hat der Energieverbrauch einer
tes Neuland, sondern erwirbt bestehende Wohn- und erworbenen Liegenschaft?
Geschäftsliegenschaften. Nach welchen Kriterien Banz: Hauptsächlich wird der Zustand der ein-
gehen Sie vor? zelnen Bauteile bewertet, um den Sanierungsbe-
Alexandra Banz: Die aktuelle Erwerbsstrategie darf einer Liegenschaft abzuschätzen. Über das
ist primär dadurch definiert, was der Markt hergibt. gesamte Portfolio wird zudem eine Prioritätenliste
Wir kaufen aber nur, wenn wir die Möglichkeit erstellt. Auch die Energiekennzahl ist eine wich
erkennen, preisgünstige Wohnungen anzubieten. tige Entscheidungsgrösse; seit drei Jahren wird der
Die Beurteilung des baulichen Zustands erfolgt Heizenergiebedarf jeder Immobilie systematisch
zum Zeitpunkt des Erwerbs eher grob. Da dies den erfasst. Bei zu hohem Verbrauch wandert eine
Anlagewert wesentlich beeinflusst, wird auf jeden Liegenschaft auf der Sanierungsliste nach oben.
Fall geklärt, ob wir bauliche Eingriffe machen Doch ich muss auch sagen: Bei den meisten
müssen oder nicht. Häusern sind wichtigere Mängel zu beheben, etwa
bei den sanitären Einrichtungen.
Und wie entscheiden Sie, ob das erworbene Gebäude Katrin Pfäffli: Nach meiner Erfahrung ist das
ersetzt werden muss oder allenfalls zu erneuern ist? die übliche Vorgehensweise. Man saniert, wenn
Banz: Unsere Strategie besteht darin, erworbe- etwas Substanzielles nicht funktioniert. Eine unge-
ne Häuser zu belassen und so lang wie möglich nügende Energiekennzahl ist für den Immobil ien
weiter zu nutzen. Das hält die Mietzinse niedrig. markt kein zwingender Anlass für eine Gebäude
Die Bewohner nehmen im Gegenzug substanzielle erneuerung. Das ist nachvollziehbar: Nicht die
Mängel durchaus in Kauf. Beim Erwerb werden Eigentümerschaft, sondern die Mieterschaft be-
diese in unsere Zustandserfassung aufgenommen zahlt jeweils die hohen Energiekosten. Den Wert
und ein theoretischer Erneuerungszeitpunkt einer Liegenschaft mindern dagegen substanzielle
festgelegt. Mängel, weshalb man sich für solche Investitio-
nen interessiert. Entsprechend gering sind die An-
reize, auch für eine energetische Sanierung bis
weilen substanzielle Geldsummen zu investieren.
12Banz: Als Stiftung der Stadt Zürich sind wir kalisch etwas kompliziertere Eingriffe wie eine
jedoch an den kommunalen Energieplan gebunden Innendämmung in Kauf. In einer Portfoliostrategie
und müssen daher den Verbrauch der Liegenschaf- ergibt die Gesamtsicht sehr viel Sinn. Jedes Ge
ten reduzieren. Wenn beispielsweise Haushalts bäude so dick wie möglich einzupacken lohnt sich
geräte zu ersetzen sind, wählen wir nur die energie nicht. Wir verfolgen ein übergeordnetes Sparziel
effizientesten Produkte aus. Dagegen tauschen und passen dies den Einzelobjekten individuell an.
wir eine fossile Heizung erst aus, wenn die Anlage
das Ende ihrer Lebensdauer erreicht hat. Ein vorzei
tiger Austausch ergibt wirtschaftlich keinen Sinn. «EINE UNGENÜGENDE ENERGIEKENNZAHL
IST FÜR DEN IMMOBILIENMARKT
Wann wird eine energetische Erneuerung opportun,
wie sie etwa bei der Aufstockung der Liegenschaft an KEIN ZWINGENDER ANLASS FÜR EINE
der Saumackerstrasse realisiert worden ist (vgl. S. 42)? GEBÄUDEERNEUERUNG.»
Banz: Unsere Strategie war, die energetische Katrin Pfäffli
Verbesserung wirtschaftlich umzusetzen und sie
dazu mit einer Verdichtung der Liegenschaft zu
kombinieren. Dank etwas höheren Mietpreisen für Die Fachwelt spricht häufig vom Sanierungsstau.
die zusätzlichen Wohnungen können wir die Wie beurteilen Sie den aktuellen Umgang mit dem
Massnahmen an der Gebäudehülle refinanzieren. Gebäudebestand, wirtschaftlich und energetisch?
Dagegen sind die Kosten in den bestehenden Pfäffli: Gemessen an der generellen Substanz
Wohnungen nur geringfügig erhöht worden. Der des Gebäudebestands habe ich eigentlich geringe
Gegenwert umfasst hierbei grössere Balkone. Sorgen: Unser Bestand ist in einem hervorragen-
den Zustand; baufällige Häuser gibt es hier kaum.
Ist die Möglichkeit einer Aufstockung also der Schlüs- Sie sind – um es frei nach Vitruv zu sagen – schön,
sel zu mehr Energieeffizienz? sicher und funktionstauglich. Insofern gibt es
Banz: Nicht unbedingt, das hängt primär von keinen Sanierungsstau in der Schweiz. Auf die
der Wirtschaftlichkeit ab und ist bei jedem Objekt Energie fokussiert ist jedoch einiges zu verbessern.
individuell abzuschätzen. Die in Zürcher Wohn- Wobei es kurzsichtig wäre, ausschliesslich die Heiz-
quartieren typischen Gründerzeithäuser eignen energie zu betrachten. Diesbezüglich gilt es, die
sich zum Beispiel kaum für eine Aufstockung. Augen an vielen Orten zu öffnen: Als Folge des Kli-
Solche Eingriffe wären derart aufwendig, dass sie mawandels wird der Heizwärmebedarf gegenüber
dem Bestreben, preisgünstige Mieten zu erhalten, dem Kühlbedarf in den Hintergrund treten. Die
zuwiderlaufen. Es bräuchte eine Erschliessung mit bald hundertjährigen und geliebten Gründerzeit-
Lift, und die neuen Wohnungen wären zu klein. bauten dürften dank den dicken Aussenwänden,
Pfäffli: Meiner Meinung nach ist die Strategie der hohen Speicherkapazität und den eher kleinen
richtig, eine energetische Verbesserung der Gebäu- Fenstern energetisch besser abschneiden als viele
dehülle bei einer sowieso anstehenden Sanierung Neubauten. Bei diesen Bauten von einem Sanie-
anzugehen und dabei von Mitnahmeeffekten rungsstau zu sprechen halte ich deshalb für
zu profitieren. Generiert eine Aufstockung, wie im vorschnell.
genannten Beispiel, mehr Wohnraum, lassen sich Banz: Institutionelle Bauträger bewirtschaften
die Investitionen für eine energetische Verbesse- ihre Immobilien sicher systematischer als die vie-
rung durch höhere Einnahmen in dieser Immobilie len Privatleute, die einen grossen Anteil am Gebäu-
quersubventionieren. Anbauten oder Aufstockun- debestand besitzen. Ein weiterer Unterschied ist
gen sind deshalb beste Gelegenheiten, um eine häufig auch das Fehlen einer langfristigen Strategie.
Gebäudehülle energetisch zu verbessern. Für So fällt am Markt auf, dass Liegenschaften dann
private und institutionelle Bauträger gibt das wahr- zum Verkauf ausgeschrieben sind, wenn eigentlich
scheinlich sogar den wirtschaftlich entscheiden- eine Sanierung fällig ist. Von solchen Angeboten
den Ausschlag zu einer Gebäudeerneuerung. lassen wir die Hände, weil wir dann unsererseits
keine niedrigen Mietzinse mehr anbieten können.
Aber werden nicht dadurch die Energiekosten im Be- Denn in der Stadt Zürich sind bereits die Erwerbs-
trieb reduziert, was die Nebenkosten für die Mieter- kosten für solche Objekte hoch. Kommen Erneue
schaft senken kann? rungsi nvestitionen zusätzlich dazu, erhöhen
Pfäffli: Umfassende Eingriffe in die Gebäude- sich die Wohnungsmieten. Eine Gebäudeerneue-
hülle, die keinen qualitativen oder quantitativen rung ist an sich schon teuer, weil viele baulichen
Mehrwert für das Wohnangebot bringen, rechnen und technischen Auflagen zu beachten sind.
sich leider sehr oft nicht, weder für den Investor
noch für die Mieterschaft. Trotzdem kann man
Gutes tun, zum Beispiel Fenster ersetzen oder den
Estrich dämmen. Derart gezielte Massnahmen
bewirken viel und zahlen sich wirtschaftlich sogar Ein Drittel unter Marktniveau
schneller aus. Allerdings braucht es hierzu oft
eine fachlich fundierte Beratung und einen sorg- Die Stiftung zur Erhaltung von preisgünstigen Wohn- und Gewerberäumen
der Stadt Zürich (PWG) bewirtschaftet 147 Liegenschaften mit rund 2000
fältigen Blick auf die Bauphysik.
Wohnungen und Gewerbeflächen. Seit Eröffnung der Geschäftsstelle 1991 erwirbt
Banz: Wir machen genau diese Erfahrung:
sie jährlich bis zu 11 Immobilien. Die Gründung der gemeinnützigen Stiftung
Mit einem gedämmten Estrichboden oder einer geht auf eine Volksinitiative im Jahr 1985 zurück. Darin ist der Auftrag formuliert,
Kellerdecke lässt sich viel Energie einsparen. Wir preisgünstige Wohn- und Gewerberäume zu erhalten und solche auch in Neu-
versuchen den Charakter einzelner Gebäude zu bauten zu schaffen. Die Mieten in PWG-Objekten liegen im Durchschnitt rund
erhalten, auch wenn sie nicht als Baudenkmal ein Drittel unter dem Marktniveau.
geschützt sind. Dafür nehmen wir gern bauphysi-
13Pfäffli: Das wirkt manchmal hemmend: Bei sche Eingriffe sind oft heikel. Sie wurden ausser-
einer Gesamtsanierung kommt ein ganzes Anfor- dem mit möglichst wenig Material gebaut, so dass
derungspaket auf die Bauträgerschaft zu – das weder eine Aufstockung noch ein Anbau machbar
kann zu viel werden. Eine beabsichtigte Sanierung ist. Eine Sanierung von Bauten mit schlechter
kann so durch allzu hohe Auflagen blockiert wer- Ökobilanz und einer mangelhaften Ausnützung
den. Wird ein Gebäude jedoch deswegen nicht der Bauparzelle ist oft nicht zielführend.
saniert, konsumiert es weiterhin so viel Energie, Banz: Einen passenden Mittelweg im Umgang
wie es eben braucht. Und auch bei Brandschutz, mit bestehender und allenfalls unternutzter Bau-
Erdbebensicherheit, Schallschutz oder Behinder substanz zu finden ist schwierig. Uns widerstrebt
tengerechtigkeit werden diese Bauten den heutigen grundsätzlich, funktionierende Bausubstanz zu
Anforderungen in der Regel kaum gerecht. Es wäre zerstören. Denn damit geht günstiger Wohnraum
daher sinnvoll, die Vorgaben für eine Gebäudeer- verloren. Andererseits lohnt es sich bei bestehen-
neuerung im Gesetz etwas flexibler auszugestalten. den Liegenschaften, die Nutzungsreserven aus
Banz: Dazu kann ich ein Beispiel geben, wie wir zuschöpfen. Das ergibt oft niedrigere Mieten im
mit Auflagen umgehen. Wir wollen ein Wohnhaus Vergleich zu Wohnungen in einem auf dem derzeit
aus dem 19. Jahrhundert sanieren, ohne den teuren Liegenschaftenmarkt erworbenen Haus.
Charme des Originals zu zerstören; es fehlen aber Daher suchen wir jeweils Kompromisse. In einem
eine Zentralheizung und richtige Bäder. Darum aktuellen Erneuerungsvorhaben in Zürich Unter-
sehen wir innen und aussen von einer umfassen- strass lassen wir zwei Wohnbauten mit sehr tiefen
den Gesamterneuerung ab. Stattdessen bauen wir Mieten stehen und ersetzen ein kleines Gebäude
eine Zentralheizung ein und passen sonst nur Küche durch ein viel grösseres Bauvolumen.
und Bad an; auf eine Brandschutzertüchtigung
können wir nun verzichten. Eine derart schonende
Sanierungsstrategie passt besser zu diesem Haus «GEBÄUDE, DIE ERST 10 ODER 15 JAHRE
als ein Ersatz, den wir auch geprüft haben. So kön-
ALT SIND, BEREITEN UNS MANCHMAL
nen wir auch in diesem Objekt die nächsten 30 Jah-
re ausserordentlich niedrige Mietpreise anbieten. MEHR SORGEN ALS ÄLTERE BAUTEN.»
Alexandra Banz
Um die Energieeffizienz im Gebäudebestand zu er-
höhen: Bei welchen Argumenten werden Bauträger-
schaften besonders hellhörig? Welche Überlegungen sind bei einem Ersatzneubau
Pfäffli: Den Energiebedarf im Betrieb als ent- anzustellen?
scheidende Grösse für eine Sanierung zu deklarie- Pfäffli: Damit ein Neubau nachhaltig und kos-
ren, halte ich für einen falschen Weg. Nicht nur, tengünstig realisiert werden kann, gilt es den
weil das nicht gut ankommt, sondern weil es auch Konsum an Wohnfläche zu reduzieren. Das ist die
sachbezogen nicht stimmt. Nachhaltigkeit meint nachhaltigste Form des Energiesparens. Der
viel mehr als nur Energieeffizienz. Sogar bei min- Ressourcenaufwand zum Heizen, Lüften und Be-
derprächtiger Energiebilanz gibt es gute Gründe, leuchten nimmt nämlich proportional zur Nutz
bestehende Gebäude unverändert weiterzunutzen. fläche zu. Ein suffizienter Umgang mit Flächen und
Da deren graue Energie bereits abgeschrieben ist, ein Raumkonzept, das die gesetzlichen Vorgaben
lässt sich ein etwas höherer Energieverbrauch noch erfüllt, beanspruchen unterm Strich weniger
einige Zeit gutschreiben. Zudem ist die Reduktion Ressourcen als ein optimal gedämmter, aber viel
der Treibhausgasemissionen mindestens so wich- zu grosser Vorzeigebau. Gebäude mit hochge
tig wie ein geringer Energiekonsum. Der Aus- züchteter Technik sind zudem teuer im Unterhalt
tausch der Gebäudetechnik oder ein Wechsel zu und erschweren die spätere Erneuerung.
erneuerbarer Energie kann hierzu einiges Gutes Banz: Das ist so: Gebäude, die erst zehn oder
auf einfache Weise bewirken. 15 Jahre alt sind, bereiten uns manchmal mehr
Sorgen als ältere Bauten. Sie sind komplizierter
Was heisst das generell für den Umgang mit dem und mit mehr Technik erstellt. Und ja, vor einigen
Gebäudebestand? Ja hren haben wir in unseren Wettbewerbsvor
Pfäffli: Wir sollten diesen hoch schätzen und gaben die Wohnungsflächen markant reduziert.
gut unterhalten. Die Krux liegt darin, dass nicht Dies ist nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern
alle Gebäudetypen zum Umbau oder zur Erneue- reduziert auch die absolute Miete dieser Wohnun-
rung taugen. Bei den schlanken Zeilenbauten der gen. Generell sind Kleinwohnungen mit mode
1940er- und 1950er-Jahre ist die Tauglichkeit stark raten Flächen in Städten wieder besonders gefragt.
eingeschränkt; konstruktive und bauphysikali-
14« Des opérations énergétiques et efficaces existent »
Comment un promoteur institutionnel fait-il face à la nécessité de renouveler
ses biens immobiliers ? Et à quelles demandes énergétiques doit-il satisfaire ?
Deux expertes donnent des informations sur les stratégies possibles.
Paul Knüsel : La Fondation PWG n’achète jamais de immobilier, c’est ce qui fait l’attrait de tels investis-
parcelles non bâties, mais uniquement des bâtiments sements. Mais les acheteurs ne sont généralement
résidentiels et commerciaux existants. Selon quels guère enclins à consacrer en plus des sommes
critères procédez-vous ? conséquentes à une rénovation énergétique.
Alexandra Banz : Notre stratégie d’acquisition Banz : En tant que fondation urbaine, nous
actuelle dépend avant tout de l’offre du marché. sommes toutefois liés au plan énergétique commu-
Cependant, nous achetons uniquement lorsque nal de Zurich et devons par conséquent réduire
nous estimons qu’il sera possible de proposer des la consommation des biens immobiliers. Lorsque,
logements bon marché. Au moment de l’achat, par exemple, des équipements électroménagers
l’évaluation de l’état structurel reste approxima- doivent être remplacés, nous choisissons unique-
tive. Nous déterminons en tous les cas si des inter- ment les produits les plus économes en énergie.
ventions sur le bâti seront nécessaires, car cet as- En revanche, nous ne remplaçons les chaudières
pect influence considérablement la valeur de utilisant des énergies fossiles que lorsqu’elles ar-
l’investissement. rivent en fin de vie. Un remplacement prématuré
ne serait pas viable économiquement.
Et comment décidez-vous si l’immeuble acheté doit
être remplacé par du neuf ou seulement rénové ? À quel moment une rénovation énergétique, à l’instar
Banz : Notre stratégie consiste à conserver les de celle qui a accompagné l’ajout d’un étage à l’im-
bâtiments achetés et à les exploiter tels quels le meuble de Zurich-Altstetten (voir p. 43), devient-elle
plus longtemps possible. Ceci permet de garder des opportune ?
loyers modérés. En contrepartie, les résidents ac- Banz : Notre stratégie était de réaliser une amé-
ceptent en toute connaissance de cause un certain lioration énergétique d’un bien immobilier pour un
nombre d’imperfections. Ces dernières sont consi- budget maîtrisé en l’associant à une densification.
gnées dans notre relevé d’état dressé au moment Les loyers légèrement supérieurs des nouveaux
de l’acquisition et une date théorique de rénovation appartements nous permettent d’assurer le finan-
est fixée. cement des mesures consacrées à l’enveloppe du
bâtiment. Dans les logements existants, la hausse
« UN INDICE ÉNERGÉTIQUE INSUFFISANT des frais est restée limitée. La contrepartie prend
ici la forme de balcons plus spacieux.
N’EST PAS UN MOTIF IMPÉRATIF DE
RÉNOVATION D’UN BIEN IMMOBILIER » L’adjonction d’un étage serait-elle donc la clé d’une
Katrin Pfäffli meilleure efficacité énergétique ?
Banz : Pas nécessairement. Cela dépend avant
toute de la rentabilité et chaque bâtiment doit faire
Quelle importance revêt la consommation d’énergie l’objet d’une évaluation individuelle. Les im-
du bâtiment acheté ? meubles typiques de la seconde moitié du 19e siècle
Banz : Nous examinons avant tout l’état des (la « Gründerzeit »), fréquents dans certains quar-
différents éléments de l’ouvrage afin d’évaluer les tiers résidentiels de Zurich, ne sont par exemple
besoins d’assainissement d’un bâtiment et de guère adaptés à l’ajout d’un étage. Les travaux né-
d resser une liste des priorités pour l’ensemble du cessaires seraient trop complexes pour respecter
portefeuille. L’indice énergétique fait partie des l’objectif de loyers abordables. Il faudrait installer
critères de décision déterminants. Depuis trois ans, un ascenseur et les nouveaux appartements se-
nous effectuons un relevé systématique des besoins raient trop petits.
d’énergie de chauffage de chaque bien immobilier. Pfäffli : Intégrer l’optimisation énergétique de
En cas de consommation excessive, le bien en ques- l’enveloppe du bâtiment à d’autres travaux d’assai-
tion remonte dans la liste des travaux prioritaires. nissement nécessaires est, à mon avis, une bonne
Il faut cependant dire que la plupart des bâtiments stratégie pour profiter d’effets d’aubaine. Si, comme
comportent des défauts plus importants à corriger,
notamment dans le domaine des installations
sanitaires. Un tiers sous le niveau du marché
Katrin Pfäffli : D’après mon expérience, cela
correspond à la façon habituelle de procéder. La Fondation pour le maintien de logements et d’espaces commerciaux à prix
abordables à Zurich (Fondation PWG) exploite 147 biens immobiliers, compre-
Des travaux d’assainissement sont effectués en cas
nant environ 2000 logements et surfaces commerciales. Depuis sa création en
de défaut substantiel. Un indice énergétique insuf- 1991, elle acquiert jusqu’à 11 bâtiments chaque année. La fondation d’utilité
fisant n’est pas un motif qui exige la rénovation publique est née d’une initiative populaire remontant à 1985. C’est cette dernière
d’un bien immobilier. Cela se comprend très bien, qui a défini sa mission consistant à préserver des espaces résidentiels et commer-
puisque ce n’est pas aux propriétaires mais aux ciaux abordables et à en créer dans de nouveaux bâtiments. Les loyers des biens
locataires qu’incombent ces frais énergétiques éle- de la fondation PWG se situent en moyenne un tiers sous le niveau du marché.
vés. Des défauts conséquents dévalorisent un bien
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